Advokat Kathrine Lien Mjell

Presentasjon om: "Advokat Kathrine Lien Mjell"— Utskrift av presentasjonen:

1 Advokat Kathrine Lien Mjell
Fast eiendom ved sjøen Eiendomsretten ut i sjø, strandretten og allmennhetens rettigheter på strand og i sjø Advokat Kathrine Lien Mjell

2 Advokatfirmaet Harris
Ca. 45 advokater i Bergen og Førde Avdelingskontor Sogndal og Norheimsund Vestlandskontor Fast eiendom – plan- og bygningssaker, eiendomsutvikling, ekspropriasjon og grunnerverv, jordskifte, tvisteløsning, etc. Selskapsrett, skatt, olje, entreprise, etc.

3 Disposisjon Eiendomsretten ut i sjø Strandretter Allemannsretten
Har eiendommen eiendomsrett ut i sjø? Hvordan strekker grensene mot naboeiendom seg ut i sjø? Hvor langt ut strekker eiendomsretten seg? Strandretter Hva er strandretter og hvor ligger de? Når er strandretten krenket? Gjennomgang av ett konkret eksempel Allemannsretten Hva er allemannsretten? Aktualitet De forskjellige rettighetene

4 Eiendomsretten ut i sjø – har eiendommen slik rettighet?
Hovedregel: Ja. Rt s. 261 og Rt s. 1099 Unntak forutsetter klar avtale, strenge bevis, bevisbyrden påligger den som påberoper seg unntak. Mulige unntak Konkret vurdering. Sjøen beskriver ikke grensen Har ikke behov for eiendomsrett Arealer ervervet for offentlig formål

5 Hvordan strekker eiendomsretten seg ut i sjø?
Det geometriske prinsipp Rt s. 782 og Rt s. 760 Erik Neergaard – eiendomsrett og grenser i sjø, kart og plan, 1986 Strandlinjen ved vanlig flo sjø – Rt s. 782 Den opprinnelige strandlinjen som skal legges til grunn – Rt s. 760.

6

7 Eiendomsrett ut i sjø – hvor langt strekker den seg?
Rt s. 1577 Til marbakken Evnt. 2-meters dybde Rt s. 556 Definisjon marbakke Man har ingen eiendomsrett ut i sjø når det er brådypt!

8

9 Strandretter – hva er det, og hvor er de?
Rettigheter utenfor eiendomsgrensen i sjø Gjelder aktiv bruk av strandsonen utenfor eiendommen Rt s og Rt s – definisjoner Egen sektor Når er de krenket? Konkret interesseavveining. Et «vesentlighetskrav».

10 Strandretter – Tilflottsretten
Komme til og fra eiendommen sin med båt, og fortøye den. Krenket hvis tilflotten blir «vesentlig» vanskeliggjort. Falkanger, Rt s. 1457, Rt s. 629, rt s. 1114 Rt s. 902 Trang «korridor» Rt s. 629 – Oksval båthavn Wagner: 15 meter fra strandlinjen. Sjødal: Vanskelig med nye fortøyningsmuligheter.

11 Strandretter – bading og friluftsliv
Rt s. 629 – Oksval båthavn Var eiendommen ervervet for dette formål? Rt s. 1457 Kunne uansett ikke bade usjenert.

12 Strandretter - uttaksretten
Tang og tare Rt s. 832 og Rt s. 710 Grunneier har eiendomsretten til tang og tare på sin sjøgrunn, og til drivtang i fjæren. Går lenger ut enn eiendomsgrensen – uklart hvor langt. Antar: Hvor langt er det påregnelig å hente opp tang? Sand og grus Rt s. 689 Rett til å hindre andre å ta sand i marbakken, så sjøgrunnen kan rase ut. Neergaard Rett til sand og grus på egen eiendom: Ja. Uklart utenfor eiendomsgrensen. Rt s. 425 – foreldet synsvinkel?

13 Strandretter – Utfyllingsretten mm
Utfylling – kai, molo, flytebrygge, etc. Andre utnyttelsesmuligheter – fiskeoppdrett, blåskjellanlegg, fremtidig utvikling, etc. Rt II s. 48 – Bergen Hamn (store Lungegårdsvann) Legger opp til at det offentliges interesser må gå foran private interesser – og, å fylle ut var en faktisk mulighet, ikke nødvendigvis en rett han hadde. Foreldet synsvinkel? Myklebust s. 234 flg. Rt s. 613 – Harstad hamn Utnyttelse av sjøgrunn. Var utfylling påregnelig? Rt s – Florø hamn

14 Strandretter – utfyllingsretten mm.
Rt s. 1128 Hva er alternativ påregnelig utnyttelse? Tore Lunde: Strandhogg i strandretten – særleg om utfyllingsretten til strandeigaren, 1998 Tradisjonell vs. ny utnyttelse Avstanden fra land Myklebust – strandrett og offentleg styring av arealbruk i sjø Avsluttende bemerkninger utfyllingsretten Betydningen av offentlige planer – sammenligning ekspropriasjonsretten. Her: Også en interesseavveining, ikke «faste» rettigheter.

15 Rosendal havn – RG 2011 s. 724

16 Rosendal hamn forts.

17 Rosendal havn forts.

18 Allemannsretter Hva er allemannsretten? Hvorfor er det et tema?
Forholdet til grunneiers private eiendomsrett og EMK Forholdet til ekspropriasjonsretten Forholdet til plan- og bygningsretten Betydningen av forskjellen mellom innmark og utmark Hva er innmark? Friluftsloven § 1a: «gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite samt liknende område hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker. Udyrkete, mindre grunnstykker som ligger i dyrket mark eller engslått eller er gjerdet inn sammen med slikt område, reknes også like med innmark. Det samme gjelder område for industrielt eller annet særlig øyemed hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier, bruker eller andre»

19 Ferdselsretten På land Til sjøs
Utmark. Friluftsloven § 2. Nesten alltid. Innmark. Friluftsloven § 3. Svært begrenset. § 3a og § 4 – særregler for stier, kjøretøy, etc. Til sjøs Fri ferdsel. § 6. Kan man gå i land med båt? Friluftsloven § 7.

20 Rt. 1998 s. 1164 - Furumoa Eiendom med ca. 60 meter lang strandsone.
65 meter fra terrasse på hovedhuset og ned til stranden. Arealet mellom var opparbeidet med plen. Nede ved stranden hadde de spiseplass, flaggstang, molo, båtslipp. Hadde satt opp gjerder helt ned til stranden, på begge sider. På den ene siden lå det en campingplass. Traff vedtak om fjerning av gjerdene., som hadde vært der siden 30- og 50-tallet. At allmennheten ikke hadde ferdet her før, hadde ikke betydning. Var utmark, og allmennheten hadde ferdselsrett. Måtte fjerne gjerdene. Dersom bruken fra campingområdet ble særlig belastende – kunne da rettferdiggjøre stenging.

21 Rt s Hvaler Allmennhetens ferdselsrett på sti over en fritidseiendom i strandsonen. Stier 14 og 20 meter fra hovedhytten, 7,5 meter fra annekset. Var en etablert sti for allmennheten. Bygger i strandsonen – må forvente at allmennheten er tett på. Stor trafikk, og det fantes alternativ sti – likevel ikke til utilbørlig fortrengsel.

22 Rt. 2008 - Kongsbakke Kommunen fjernet en port.
Gav allmennheten en «marginalt» bedre tilkomst ned til stranden. Hadde tilkomst på andre stier over samme eiendom Denne stien hadde vært stengt for allmennheten i hvert fall 70 år. Gikk tvers gjennom et område mellom flere hytter. Passerte hyttene i en avstand på meter. Var til utilbørlig fortrengsel.

23 Rt s. 882 – Kyststi Nesodden Kommunen ville merke en kyststi etter friluftsloven § 35. Grunneier mente at allmennheten ikke kunne ferdes over hans eiendom, hvor stien gikk. Var til «utilbørlig fortrengsel» for ham.

24 Rt. 2012 s. 882 – Kyststi Nesodden forts.
Høyesterett uttalte: Utilbørlighetsnormen er streng. I strandsonen må grunneierne finne seg i å få allmennheten nærmere enn i områder hvor allmennhetens ferdselsbehov er mindre. Finnes det alternative ferdselstraseer? At det ikke har vært ferdsel i særlig grad tidligere, medfører ikke at ferdselsretten ikke er tilstede. Men omfanget kan spille inn. Må ved vurderingen kunne legge vekt på om ferdselen vil øke i overskuelig fremtid. Det kunne ikke legges vekt på privatiserende arbeider som var gjort etter at eier ble kjent med planene om kyststi.

25 Telting, bading, høstingsrett
Telting, rasting, mm. Friluftsloven § 9. Ikke på innmark, ikke i utmark til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre, og uansett ikke nærmere hus enn 150 meter. Åpner for forskrift for kystnære strøk- har vært på høring i 2013, 50 meter. Bading Friluftsloven § 8 I utmark I rimelig avstand fra bebodd hus eller hytte og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre. Høstingsrett Friluftsloven § 5 Prop. 88L ( ) s. 39 – snegler, tomme skjell, tang, mm. Generelt antatt: Blåskjell og andre skjell. Obs – ikke til kommersielle formål!

26 Rt. 1998 s. 1164 - Furumoa Faktum: Se over.
Allmennheten kunne ikke bade eller raste her! Og eierne kunne sette opp skilt om dette.

27 Rt. 2007 s. 102 - Yxney Friluftsloven §§ 7, 8 og 9.
Allmennheten hadde rett til fortøyning av båt, rasting, solbading og bading på den ene holmens østside. Torsholmen – 35 meter bredt sund. Grunt, men fri ferdsel her, jfr. § 6. På Østsiden, inn mot sundet – opp mot 5 båter daglig. Mye bading. Ikke til utilbørlig fortrengsel eller ulempe. Var ikke konkurrerende bruk av samme areal. Mye trafikk uansett av fritidsbåter i sundet. Overnatting i båt ble ikke omfattet av avstandsbestemmelse om telting – men av § 7 og utilbørlighetsnormen i § 9.

28 Rt s Yxney

29 Ny dom – Rt. 2014 s. 36 Alpinanlegg er utmark.
Skiskoler kan drive virksomhet i skibakken uten tillatelse fra eier. Men kan nekte de å bruke skiheisen for samme pris som andre forbrukere – kommersielle aktører må inngå egen avtale om pris. Prinsipiell: Komersiell ferdsel faller ikke utenfor allemannsretten, så lenge den ikke er til utilbørlig fortrengsel for eier eller andre. For strandsonen: private aktører kan selge båtturer til strender i utmark, eller for opplevelser i sjø eller utmark, uten avtale med eier.

30 Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris.no
Takk for meg! Advokat Kathrine Lien Mjell