FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD

Presentasjon om: "FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD"— Utskrift av presentasjonen:

1 FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD
Forelesninger – offentligrettslige begrensninger UiO høsten 2017 – Geir Stenseth

2 Offentligrettslige begrensninger
Offentligrettslige begrensninger, i utvalg: Allemannsretten. Arealplanlegging etter plan- og bygningsloven. Ekspropriasjon.

3 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Om ferdselsrett mv. for allmennheten på en annens grunn. Gjelder i all hovedsak i utmark. På innmark har allmennheten bare en viss rett til ferdsel på frossen mark, men viktig for skiløping, etc.

4 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Utmark er negativt avgrenset, dvs. omfatter alt som ikke er innmark, jfr. lovens § 1a annet ledd. Innmark defineres i lovens § 1a første ledd: «[…] gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite samt liknende område hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker […] Det samme gjelder område for industrielt eller annet særlig øyemed hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier, bruker eller andre.»

5 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Flere høyesterettsavgjørelser om grensen mellom innmark og utmark. Av de nyeste, se Rt s. 805 (spørsmål om ferdselsrett på sti i strandsonen på fritidseiendom på Hvaler: utmark – allemannsrett); Rt s. 102 (privateide holmer utenfor Sandefjord: utmark – allemannsrett); Rt s. 803 (ferdsel på stier mellom hytter til utilbørlig fortrengsel for eierne, og ga bare marginal forbedring av adkomsten til sjøen: innmark – ikke allemannsrett); Rt s. 36 (alpinbakke – utmark).

6 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Hovedregel om ferdsel i utmark, lovens § 2 første ledd: Rett til ferdsel til fots eller på ski året rundt. Begrensninger iht. god folkeskikk: ”[…] når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet”. Rettigheter for ridehester og sykler i annet ledd: ”Det samme gjelder ferdsel med ride- eller kløvhest, kjelke, tråsykkel eller liknende på veg eller sti i utmark og over alt i utmark på fjellet.”

7 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Lovens § 3 åpner for en begrenset ferdsel i innmark: ”I innmark kan enhver ferdes til fots i den tid marken er frosset eller snølagt, dog ikke i tidsrommet fra 30. april til 14. oktober. Denne ferdselsrett gjelder likevel ikke på gårdsplass eller hustomt, inngjerdet hage eller park og annet for særskilt øyemed inngjerdet område hvor almenhetens vinterferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker.” Lovens § 3 a åpner også for en begrenset helårlig ferdsel i innmark på sti som fører til utmark.

8 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Ferdsel på sjøen og i vassdrag, jfr. lovens § 6: ”På sjøen er ferdsel med båt fri for enhver. Ferdsel på islagt sjø er også fri for enhver. Vannressursloven § 16: Fri ferdselsrett på innsjøer og elver med båt uten motor, og til fots eller på ski og skøyter på isen (etter friluftsloven § 7 også rett til å dra båt på land på strandstrekning i utmark). Bading, jfr. § 8: Rett til å bade i sjøen eller i vassdrag fra strand i utmark eller fra båt når det skjer i ”rimelig avstand fra bebodd hus (hytte) og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre.”

9 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Lovens § 9: Rasting og telting i utmark er tillatt så lenge det ikke er til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre (– telting må ikke forstyrre «beboernes fred» i hus (hytte) og ikke nærmere enn 150 meter). Telting ikke tillatt i mer enn 2 døgn om gangen uten eierens eller brukerens samtykke. Samtykke til lengre opphold trengs likevel ikke på høgfjellet eller på område fjernt fra bebyggelse, medmindre det må regnes med at oppholdet kan medføre nevneverdig skade eller ulempe (Rt s. 1115).

10 Allemannsretten – friluftsloven av 28. juni 1957 nr. 16
Den som ferdes og oppholder seg med hjemmel i friluftsloven må opptre hensynsfullt og varsomt slik at det ikke voldes skade eller ulempe for eieren eller andre, jfr. lovens § 11. Eier eller bruker av grunn må ikke ved stengsel eller på annen måte vanskeliggjøre allemannsretten ”med mindre det tjener hans berettigete interesser og ikke er til utilbørlig fortrengsel” for allemannsretten, jfr. § 13. Etter samme bestemmelse må heller ingen sette opp skilt eller på annen måte kunngjøre at det er forbudt å utøve allemannsrett etter friluftsloven.

11 Plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71
Den mest sentrale loven når det gjelder offentlig kontroll med fast eiendom. Lovens plandel trådte i kraft 1. juli 2009 og avløste plandelen av plan- og bygningsloven fra 1985. Lovens bygningsdel trådte i kraft 1. juli 2010 og avløste bygningsdelen av plan- og bygningsloven fra 1985 (bortsett fra noen bestemmelser om bygningskontroll som trådte i kraft 1. juli 2012).

12 Plandelen – arealplaner
Arealplanene legger føringer for hvordan landets arealer skal benyttes. Arealplanleggingen skjer på lokalt nivå (§ 3-3), regionalt nivå (§ 3-4) og statlig nivå (§ 3-5). Kommunene har ansvaret for den lokale arealplanleggingen og de kommunale arealplanene har størst praktisk og rettslig betydning.

13 De seks hovedformål for arealregulering
§ 11-7. Arealformål i kommuneplanens arealdel - Bebyggelse og anlegg - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Grønnstruktur - Forsvaret - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift - Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone

14 Kommune – stat Kommuneplaner utarbeides av kommunene, men staten kan alltid få «siste ord» i saker av nasjonal eller vesentlig regional betydning. Staten kan fremme såkalt «innsigelse», slik at planen – etter en nærmere fastsatt prosedyre – blir avgjort av departementet (eller i statsråd). Staten har også hjemler for å gi planbestemmelser som vil være bindende på samme måte som ordinær vedtatt kommuneplan.

15 Kommune – stat Regjeringen – innsigelsessaker

16 Rettsvirkningene av kommuneplanens arealdel
Pbl. § 11-6 første ledd: Planen er ”bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i §1-6”. Pbl. § 1-6 første ledd regner opp hva som er tiltak etter loven, bl.a. ”oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom”.

17 Rettsvirkningene av kommuneplanens arealdel
Pbl. § 1-6 annet ledd: «Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter §§ 20-5 og 20-6.» Regulering av utøvelsen av eksisterende bruk må eieren/bruker også finne seg i, jfr. Ot.prp. 32 ( ) s. 212.

18 Reguleringsplaner Reguleringsplaner gir en mer detaljert angivelse av arealbruken. Etter pbl. §12-1 annet ledd skal slik plan utarbeides når kommuneplanen krever det. Etter pbl. § 12-1 tredje ledd skal det alltid utarbeides reguleringsplan for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Annet punktum: «Tillatelse etter § 20-2, jf for slike tiltak, kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.»

19 Reguleringsplaner Forslag til reguleringsplaner utarbeides ofte av private initiativtakere. Kan være grunneiere, men kan også være utbyggere som senere ønsker å erverve områder for utbygging. I praksis ofte slik at kommunen selv foretar de overordnede arealbestemmelsene i kommuneplan, mens private utarbeider de mer detaljerte reguleringsplanene.

20 Reguleringsplaner Gruppene av reguleringsformål og reguleringsbestemmelser er likeartede som for kommuneplanens arealdel. Men der disse reglene er uttømmende for kommuneplanen, er reguleringsplanens underformål ikke uttømmende angitt, og formålene kan kombineres, jfr. § 12-5. Hjemmelen for reguleringsbestemmelser er også mer omfattende for reguleringsplaner, og kan etter forarbeidene omfatte «alle relevante forhold» som er saklige og «nødvendige», jfr. § 12-7.

21 Reguleringsplaner Som for kommuneplaner er reguleringsplaner bindende for «nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1-6», jfr. § 12-4. Altså: «Reguleringsplan skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse eller ved foreståelsen av tiltak som nevnt i§ 20-1 første ledd bokstav a til m, jf. §§ 20-2 til 20-5.» Som for kommuneplaner må eieren/bruker også finne seg i regulering av utøvelsen av eksisterende bruk.

22 Reguleringsplaner Altså: Utgangspunktet er at det ikke er krav om erstatning for de rådighetsinnskrenkninger som følger av arealplanleggingen, men unntak finnes i pbl. § 15-3: Medfører en reguleringsplan om utbygging at en ubebygd tomt blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning.

23 Reguleringsplaner Spesielt for reguleringsplaner: gir også hjemmel for å tvangsgjennomføre den arealbruken som er bestemt – kan altså tvinge eier/bruker til å oppgi eksisterende bruk (gå lenger enn å gi regler om rådighetsbegrensninger): Reguleringsplaner gir kommunen hjemmel til å ekspropriere for å få gjennomført planen, jfr. §12-4 fjerde ledd og lovens kapittel 16.

24 Ekspropriasjon Ekspropriasjon: Staten tar med tvang eiendomsretten til en ting fra et privat rettssubjekt. Tvangsinngrepet: Legalitetsprinsippet grunnfestet i norsk rett og krever lovhjemmel for ekspropriasjonsinngrep. Erstatningen: Grunnloven § 105 påbyr full erstatning når ekspropriasjonsinngrep skjer.

25 Oversikt lovverket Lov 23. oktober 1959 nr. 3 om oreigning av fast eigedom (oreigningslova): vilkår for ekspropriasjon Lov 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (ekspropriasjonserstatningslova) Lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) En rekke særlover, f.eks. lov 21. juni 1963 nr. 23 om vegar (veglova)

26 Vilkår for ekspropriasjon
Legalitetsprinsippet – lovhjemmel. Ivaretatt i den generelle oreigningsloven av 23. oktober 1959 nr. 3 (orl.), samt i en rekke spesiallover. I oreigningsloven er det listet opp: a) hvilke formål det kan eksproprieres til, jf. § 2 b) hvilke andre lover som gir adgang til ekspropriasjon, jf. § 30. – Viktigst av disse er vel plan- og bygningsloven, samt vegloven Konkret forvaltningsvedtak: generelt vurderingstema «tvillaust…meir gagn enn skade», orl. § 2 andre ledd

27 Vilkår for ekspropriasjon
Oreigningslova § 2 andre ledd og reguleringsplaner: Rt s. 416 (s. 422): «Jeg er enig med førstvoterende i at begrensningene i adgangen til å sette i verk ekspropriasjon etter oreigningsloven § 2 første og annet ledd gjelder for ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan etter plan- og bygningsloven, og at det normalt ikke er plass for en selvstendig vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet fordi slike vurderinger er foretatt i forbindelse med vedtakelse av den plan det eksproprieres etter.»

28 Vilkår for ekspropriasjon
Oreigningslova § 2 andre ledd og kriteriet «tvillaust»: Rt s (27, 29 og 39): «Jeg ser først på spørsmålet om begrepet «tvillaust» i oreigningsloven § 2 annet ledd innebærer et krav om kvalifisert interesseovervekt eller er en regel om beviskrav ... Ordet «tvillaust» trekker i retning av at begrepet angir et beviskrav - et krav om at avveiningen skal være uten tvil. Det samme gjør bestemmelsens oppbygging - plasseringen av ordet «tvillaust» i setningen. Ser man på forarbeidene, blir denne forståelsen ytterligere styrket … Min konklusjon blir derfor at oreigningsloven § 2 annet ledd ikke oppstiller et krav om kvalifisert interesseovervekt.»

29 Erstatningen – vederlagslovas tre verdibegreper
Grunnlovens påbud om ”full erstatning” ivaretatt gjennom lov om vederlag ved oreigning av fast eiendom av 6. april 1984 nr. 17 (orvl.). Lovens § 4: Erstatningen skal i utgangspunktet utmåles på grunnlag av salgsverdien av den eksproprierte eiendom. Er bruksverdi for eieren høyere enn salgsverdien, skal bruksverdien legges til grunn. Unntaksalternativ: utgiftserstatning til kjøp av tilsvarende eiendom – gjenkjøpsverdien.

30 Erstatningen – vederlagslovas tre verdibegreper
Nærmere om salgsverdien (orvl. § 5): Verdien skal settes til det vanlige kjøpere vil betale for eiendommen ved frivillig salg. Momenter: Hva slags eiendom det gjelder, hvor den er plassert og hva slags bruk av den som er påregnelig etter forholdene på stedet. Ofte er da priser som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med, en relevant rettesnor.

31 Erstatningen – vederlagslovas tre verdibegreper
Skal ses bort fra verdiendringer som er / vil bli forårsaket av selve ekspropriasjonstiltaket. Skal ses bort fra den såkalte forhandlingsmaksimen: Det eksproprianten ut fra sitt særlige behov kunne tenkes å ha villet betale for det som blir avstått, såfremt han ikke hadde hatt ekspropriasjonstillatelse. Altså intet prinsipp om gevinstdeling.

32 Erstatningen – vederlagslovas tre verdibegreper
Reguleringsplanens betydning: Hovedregel: planen er bindende. Unntak A: Parkprinsippet. Unntak B: Offentlig utbygging/tilegnelse.

33 Erstatningen – parkprinsippet
Rt s (Sondommen) «Det er den klare hovedregel at gjeldende regulering skal legges til grunn for hva som er påregnelig utnyttelse. Men i rettspraksis er det utformet enkelte unntak fra denne hovedregel. Ett av dem er det såkalte parkprinsippet. Prinsippets kjerne er nettopp at det skal ses bort fra reguleringsplanen når det på grunnlag av denne eksproprieres, og arealdisponeringen er slik at noen arealer innenfor utbyggingsfeltet bebygges, andre tjener til nødvendig fellesareal som veier, parkeringsplasser, friområder, m v. De arealer som ikke bebygges, men tjener alle eiendommer i utbyggingsfeltet, skal av likhetshensyn ikke erstattes etter reguleringsformålet, men erstattes som bebyggelige.»

34 Erstatningen – offentlig utbygging
Rt s. 521 (Lena-dommen) «Er da situasjonen at det er påregnelig at den grunn som veien beslaglegger kunne ha vært utnyttet til annen utbygging dersom veiplanen ikke var kommet, representerer utbyggingen til offentlig vei en alternativ, konkurrerende utnyttelse i forhold til den utbygging eieren kunne ha foretatt. Man kan se det slik at utbyggingsverdien som arealet har, overføres fra den private eier til det offentlige. Jeg anser det da vel begrunnet, og også best stemmende med budet i Grunnloven § 105 om full erstatning ved tvungen avståelse, at det sees bort fra den plan som det eksproprieres på grunnlag av, slik det etter mitt syn følger av lov og praksis.»

35 Erstatningen – vederlagslovas tre verdibegreper
Er bruksverdien høyere skal den brukes (orvl.§ 6): Den kapitaliserte avkastning av eiendommen ved påregnelig bruk som det erfaringsmessig er grunnlag for etter forholdene på stedet. Etter praksis, som særlig gjelder skog- og jordbrukseiendommer, må (1) den påregnelige bruken fastlegges, og (2) avkastningen må beregnes på grunnlag av bruken. Det er hva en alminnelige forstandig eier kan få ut av eiendommen økonomisk sett, som skal legges til grunn. Om kapitaliseringsrenten, se Rt s og HR A (fire prosent / skjønnsmessig).

36 Erstatningen – vederlagslovas tre verdibegreper
Gjenkjøpsverdien kan erstattes der eiendommen brukes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet, dvs. prisen på tilsvarende alternativ eiendom (orvl. § 7). Gjenkjøpserstatning kan bety en formuesøkning for eieren. Begrunnelsen er at eieren skal ha erstatning for det tap han individuelt lider («naudsynt» for «skadelaus»). Ofte kan det individuelle tapet oppleves å være høyere enn gjenkjøpsverdi. Men selve bruksnytelsen («ikke-økonomisk tap») eller gevinstdeling er de lege lata ikke relevante tapsposter.

37 Erstatningen – ulemper på resteiendommen
Ved del-ekspropriasjoner erstattes skader eller ulemper på resteiendommen som overstiger den naborettslige tålegrensen (orvl. § 8). Eksempel: Økt støy ved vegutbygging. Tre tålegrenser etter naboloven: Unødig, jf. gl. § 2 annet ledd (teknisk/øk. mulig) Urimelig, jf. gl. § 2 annet og tredje ledd (ventelig/vanlig) Urimelig, jf. gl. § 2 fjerde ledd (begrenset krets)

38 Erstatningen – fradrag
På den annen side: fordeler som ekspropriasjonstiltaket fører med seg for den gjenværende eiendommen, skal komme til fradrag i erstatningen, så langt fordelen «ikkje er av allmenn karakter for eigedomar i distriktet» (orvl. § 9) Tema i rettspraksis er skjønnsmessig – «likhet og rimelighet»: Rt s. 1997: «Den alminnelige verdistigning i dette distrikt skal ikke gå til fradrag … Dersom overskjønnet kommer til at … [enkelte] eiendommer får en særlig verdistigning, må skjønnet vurdere om fradrag skal gjøres ut fra likhet og rimelighet.»