Husleie og eierseksjonsrett

Presentasjon om: "Husleie og eierseksjonsrett"— Utskrift av presentasjonen:

1 Husleie og eierseksjonsrett
Advokat Line A. Parelius Huseiernes Landsforbund

2

3 Typisk eierbolig, direkte eiendomsrett i eneeie: villa Privatrettslig regelsett: Nabolov Offentligrettslig regelsett: Plan og bygningslov, forurensningslov etc.

4 Ordinært tingsrettslig sameie: Reguleres av sameieloven (1965)
Ordinært tingsrettslig sameie: Reguleres av sameieloven (1965). Eier ideelle andeler av eiendommen, ikke fysiske. Ett grunnboksblad for eiendommen. Forbudt å avtale at hver sameier skal ha bruksrett til bestemte deler av eiendommen for mer enn 10 år, men eksisterer mange slike sameier etablert før det ble forbudt

5 Ordinært tingsrettslig sameie: Reguleres av sameieloven (1965)
Ordinært tingsrettslig sameie: Reguleres av sameieloven (1965). Eier ideelle andeler av eiendommen, ikke fysiske. Ett grunnboksblad for eiendommen. Forbudt å avtale at hver sameier skal ha bruksrett til bestemte deler av eiendommen for mer enn 10 år, men eksisterer mange slike sameier etablert før det ble forbudt. Sameie hvor eiendommen er seksjonert: Reguleres av eierseksjonsloven (1997). Eier ideelle andeler av eiendommen, men har eksklusiv bruksrett til en bestemt bruksenhet. Ett grunnboksblad for hver seksjon (hver seksjon er en egen matrikkelenhet).

6 Borettslag: Samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett/borett til egen bolig i foretakets eiendom. Reguleres av borettslagsloven (2003). Borett Andel Innskudd Borettslaget hjemmelhaver til eiendommen, enkelte andelseier hjemmelshaver til andel i borettsregisteret.

7 Borettslag: Samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett/borett til egen bolig i foretakets eiendom. Reguleres av borettslagsloven (2003) Borett Andel Innskudd Borettslaget hjemmelhaver til eiendommen, enkelte andelseier hjemmelshaver til andel i borettsregisteret. Boligaksjeselskap: Organisert som aksjeselskap, men med samme formål som borettslag (gi aksjeeierne bruksrett/leierett til bolig i selskapets eiendom). Reguleres av aksjeselskapsloven (1997) og deler av borettslagsloven (2003)

8 Ordinær leierett: Avtale om midlertidig bruksrett til husrom mot å betale vederlag. Reguleres av husleieloven (1999).

9 Ordinær leierett: Midlertidig bruksrett til husrom mot å betale vederlag. Reguleres av husleieloven (1999). Obligasjonsleierett: Midlertidig bruksrett til husrom mot å betale vederlag. I tillegg har leier ytt utleier et lån, som er sikret med pant i eiendommen (gjerne partialobligasjon i en felles sikringsobligasjon). Husleielov av 1939 kapittel 9. Obligasjonsleiligheter omsettes gjerne for høyere sum enn obligasjonens pålydende.

10 Lov om husleieavtaler 26. mars 1999 nr. 15
Virkeområde § 1-1: Husrom Bruksrett Avtale Vederlag Midlertidig? Kombinerte avtaler: Bruksretten er det vesentlige. Men alle kombinerte arbeids- og boligleiekontrakter. Unntak: Uttrykkelig Som følge av andre regelsett To typer husrom: Bolig og lokale Kombinasjon: Bolig, med mindre en ubetydelig del som brukes til bolig.

11 Avtaleinngåelse Avtaleslutning: § 1-4: Muntlig eller skriftlig. Visse bestemmelser krever imidlertid skriftlighet. § 1-8: Forbud met diskriminering § 1-2: Ufravikelighet? Avtaletolkning: Utgangspunktet er subjektiv fortolkning. Motsatt utgangspunkt ved leie av lokale? Rt : Strengere beviskrav for subjektiv fortolkning. Ugyldighet: Kompetansemangler og innholdsmangler. Rt (Periscopus).

12 Leieforholdets varighet
To hovedformer, jf. § 9-1: Tidsbestemt eller tidsubestemt. Tidsbestemt: Fastsatt en bestemt opphørsdag. Hvis vilkårene for tidsbestemt avtale ikke er oppfylt, er avtalen tidsubestemt. Ot. Prp. Nr. 80 ( ) side 197: Det er ikke adgang til å avtale at leieforholdet skal opphøre ved en mer eller mindre bestemt angitt framtidig begivenhet. En avtale som er inngått for bestemt tid, opphører på en forhåndsavtalt dag uten oppsigelse. Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter (dager, måneder eller år) etter leieforholdets begynnelse. Andre tidsangivelser enn dette godtas ikke; for eksempel er en leieavtale som skal løpe inntil leieren er ferdig med sine studier eller inntil rivetillatelse foreligger, ikke inngått for bestemt tid. Det framgår av annet punktum at leieforholdet er inngått på oppsigelse med mindre dagen for opphør er angitt i leieavtalen. Framgår det ikke av leieavtalen at den opphører på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter, eller foreligger det grunnet tvil om dette, regnes den som tidsubestemt.

13 Minimumslengde på tidsbestemt leieavtale for bolig
§ 9-3: Hovedregel er at leieavtalen må inngås for minst 3 år (eller gi leier ubetinget rett til fornyelse slik at leieforholdet blir i minst 3 år). Ot. Prp. Nr. 80 ( ) side 197: I første ledd annet punktum gis det adgang til å inngå leieavtaler for ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Uttrykket "enebolig" omfatter frittliggende enkeltboliger (villa bebyggelse) uansett størrelse. Uttrykket "lofts- eller sokkelbolig" omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen. Dersom utleierens eller leierens boenhet ligger på samme plan i bygningen, vil dette måtte regnes for å være en tomannsbolig i forhold til bestemmelsen. Lofts- og sokkelboliger kommer bare inn under annet punktum der bygningen inneholder maksimalt to utleieenheter. Dersom det finnes flere boenheter bestemt for utleie [side 198] i bygningen, kan det ikke inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år. Når det gjelder uttrykket "tomannsbolig", omfatter dette frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter. Det fratar ikke eiendommen preg av tomannsbolig om det i tillegg finnes en lofts- eller sokkelbolig i bygningen. Men dersom bygningen inneholder flere enn tre boenheter, faller leieforholdene inn under første punktum. Unntak 1: Kan inngå for ett år hvis gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller tomannsbolig og utleier bor i samme hus. Hvor mange enheter kan det være totalt i bygget? Wyller s. 227 og 228: To. Forarbeider: Tre. Unntak 2: Annen saklig grunn, når leier skriftlig er gjort kjent med den, og at grunnen materialiserer seg.

14 Kombinasjon: Tidsbestemt men oppsigelig i leieperioden.
Forlengelse/fornyelse. Leier går fra tidsbestemt avtale før avtaletiden er ute.

15 Husleiebetaling Leiens størrelse: § 3-1: Leien fastsettes til et bestemt beløp § 4-1: Kan ikke avtales leie som er urimelig høy i forhold til markedsleie. Rt §§ 3-1 og 3-4: Lovlige tillegg til leien ved boligleie er utgifter til strøm og brensel, samt vann og avløp (forutsatt at sistnevnte betales etter faktisk – i motsetning til stipulert – forbruk.

16 Husleiebetaling Leiens størrelse: § 3-1: Leien fastsettes til et bestemt beløp § 4-1: Kan ikke avtales leie som er urimelig høy i forhold til markedsleie. Rt §§ 3-1 og 3-4: Lovlige tillegg til leien ved boligleie er utgifter til strøm og brensel, samt vann og avløp (forutsatt at sistnevnte betales etter faktisk – i motsetning til stipulert – forbruk. Forfallstid og oppgjørsmåte: § 3-2: Forskuddsvis for hver måned Ved forfall på helgedag eller helligdag, utskytes betalingsplikten til nærmest påfølgende virkedag. § 3-3: Utleier bestemmer i utgangspunktet oppgjørsmåte, forutsatt at leier ikke påføres merutgifter eller vesentlig ulempe. Men leier kan alltid betale gjennom bank.

17 Endring av leien i avtaleperioden
§ 4-2: Indeksregulering etter konsumprisindeksen Automatisk varsling? Wyller side 304: Nei. NOU 1993:4 side 133: ”Bestemmelsen inneholder ingen lengstefrist for varsling, og det kan derfor godtas at partene i leieavtalen inntar bestemmelser om leiejustering i samsvar med reglene her. Inneholder avtalen slike bestemmelser, er det ikke nødvendig med særskilt varsel i tillegg. Justeringen skjer i så tilfelle automatisk.” Gammel leie : indeks da x indeks nå = ny leie.

18 Endring av leien i avtaleperioden
§ 4-2: Indeksregulering etter konsumprisindeksen Automatisk varsling? Wyller side 304: Nei. NOU 1993:4 side 133: ”Bestemmelsen inneholder ingen lengstefrist for varsling, og det kan derfor godtas at partene i leieavtalen inntar bestemmelser om leiejustering i samsvar med reglene her. Inneholder avtalen slike bestemmelser, er det ikke nødvendig med særskilt varsel i tillegg. Justeringen skjer i så tilfelle automatisk.” Gammel leie : indeks da x indeks nå = ny leie. § 4-3: Tilpassing til gjengs leie Når leieforholdet har vart i 2 ½ år uten annen regulering enn indeks, kan man med 6 måneders varsel kreve at leien blir satt til gjengs leie på iversettingstidspunktet, forutsatt at det, forutsatt at det har passert et år fra forrige regulering ble iverksatt. Gjengs leie, jf. Ot. Prp. Nr. 80 ( ) side 176:Representativt snitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Det skal gjøres fradrag for den delen av leieverdien som skyldes leiers forbedringer og innsats. Forsinkelsesrenter fra iverksettingstidspunktet? Rt (tomtefeste).

19 § 3-8: Deponering av omtvistet leie Deponering innebærer ikke at leien anses som betalt, men medfører at utleier blir avskåret fra å avslutte leieforholdet på grunn av betalingsmisligholdet enten i form av oppsigelse eller heving. Betalingsmislighold – konsekvenser Utleiers beføyelser: Fastholde kravet Forsinkelsesrenter Initiere tvangsfravikelse, oppsigelse, heving Leiers beføyelser: Tilbakebetaling Rett til å bo opp, foreldelse? LB

20 Sikkerhetsstillelse § 3-5 Depositum § 3-6 Garanti § 3-7 Forbud mot å avtale andre pengeytelser

21 Overlevering og krav til husrommet
§ 2-1: Overleveringstidspunkt § 2-2: Krav til husrommets stand §§ 2-3 og 2-4: Opplysningssvikt § 2-5: As is-klausul §§ 2-16 og 2-17: Rettsmangler og offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger Rt Kampen Grafisk Sanksjoner ved mangler: § 2-8: Reklamasjon. LA § 2-10: Retting § 2-11: Avslag i leie § 2-12: Heving § 2-13 og 2-14: Erstatning § 2-15: Tilbakeholdsrett

22 Partenes plikter mens leieforholdet består
Leier § 5-1 (2): Leier skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med avtalen. § 5-1(3): Leier må bruke husrommet i samsvar med formålet. Utleier § 5-1(1): Utleiers plikt til å stille husrommet til leiers disposisjon gjennom hele leieperioden. § 5-2(1): Utleier plikter å opprettholde ro og orden. § 5-3: Vedlikeholdsplikten er delt. § 5-5: Leiers plikter i forbindelse med skade § 5-4: Rett til å gjøre forandringer? § 5-6: Sikrer utleier atkomst for tilsyn, vedlikehold og lovlige forandringer. §§ 5-7 og 5-8: Sanksjoner ved mislighold. Ingen henvisning til reklamasjonsreglene i § 2-8.

23 Husstandsutvidelse, fremleie og overføring av kontraktsposisjon
Husstandsutvidelse: La noen flytte inn og ta del i bruksretten, men uten at vedkommende får kontraktsposisjon som leier. Fremleie: Videreføre (deler av) leieretten sin til noen andre. Utleier – Leier – Fremleier Overdragelse: Overføre sin kontraktsposisjon helt og holdent. Husstandsutvidelse § 7-1: Gjelder bare bolig. Hva skal til for å bli ansett som ”en husstand”? ”Indre krets” kan innlemmes i husstand uten at godkjenning fra utleier er nødvendig. ”Ytre krets” krever godkjenning fra utleier. Utleier kan bare nekte dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn, eller husrommet klart blir overbefolket. § 7-6: Søknad om godkjenning.

24 Fremleie § 7-2: Fremleie krever utleiers samtykke Unntak: § 7-3: Partiell fremleie § 7-3: Midlertidig fravær § 7-5: Tidsbestemt leieavtale § 7-6: Godkjenning Utleier Leier Fremleier

25 Personskifte Endring på utleiersiden: § 8-6 Tinglysningsloven § 20-22
Endring på leiersiden: § 8-1: Leier har ikke adgang til å overføre sine rettigheter til andre. Unntak: § 8-2 : Leiers død § 8-3: Samlivsbrudd og skilsmisse § 8-4: Overføring av virksomhet § 8-5: Gjennomføring av leierskifte

26 Opphør av leieavtaler Ordinære opphørsmåter: Tidsbestemt leieavtale
Tidsubestemt leieavtale Tidsbestemt leieavtale: Opphører av seg selv på det kontraktsfestede opphørstidspunktet. § 9-2 siste ledd: Hvis leier bryter kontrakten og ikke tilbakeleverer husrommet, må utleier gi skriftlig flyttevarsel innen 3 måneder for å unngå at avtalen konverteres til en tidsubestemt avtale.

27 Tidsubestemt leie avtale - oppsigelse
Oppsigelsesfrist - § 9-6 Hovedregel : 3 måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Unntak: Avvikende avtale eller enkelt beboelsesrom med tilgang til en annens bolig, garasje, bod eller lokale leid per dag. Påbud = virkning fra mottatt. § 1-6, jf. Domstolloven § 148: Regner ikke med den dag fristen starter å løpe, men den dag fristen løper ut. § 1-6, jf. domstolloven § 149: Ender fristen på helgedag eller helligdag, utskytes fristen til nærmest påfølgende virkedag. Oppsigelsesgrunn - § 9-5 Gjelder bare for utleier og ved boligleie Husrommet skal brukes som bolig av utleier eller noen i hans husstand. Husrommet skal rives eller ombygges slik at fraflytting blir nødvendig. Leier har misligholdt leieavtalen. Annen saklig grunn.

28 Brudd på formkrav = nullitet.
Skriftlig. LB Begrunnet. Opplyse om at leier kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt, og at dersom leier ikke protesterer innen fristen, taper leier retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Unntak: Enkelt beboelsesrom med tilgang til en annens bolig, selvstendig leie av garasje eller bod, leie av lokale per dag, samt § 11-4. Brudd på formkrav = nullitet. Domstolprøving og rimelighetssensur - § 9-8 Hvis leier har protestert mot oppsigelsen, vil oppsigelsen falle bort med mindre utleier reiser søksmål mot leier innen tre måneder etter at protestfristen utløp. Retten skal prøve Om oppsigelsen er lovlig Er avtalen oppsigelig? Foreligger det saklig grunn? Konsekvens av at formkravene ikke er fulgt? Om oppsigelsen skal settes til side fordi den virker urimelig Unntatt fra rimelighetssensur: - enkelt beboelsesrom der leier har tilgang til en annens bolig. - selvstendig leie av garasje eller bod. - leie av lokale hvor leien er avtalt per dag. - § 11-4. - leier skyldig i vesentlig mislighold.

29 Domstolprøving/rimelighetssensur
Argumenter mot at oppsigelsen skal stadfestes: Hvor sterk er leiers tilknytning til boligen Kontraktuelt Familiemessig, f. eks barn på skole Hvor enkelt er det å skaffe annet husrom? Har leier gjort en innsats for å skaffe seg annet husrom? Argumenter for at oppsigelse skal stadfestes: Utleier trenger husrommet til egne formål (eierrådighetens gjennomslagskraft). Leier har misligholdt leieavtalen. Leier ikke gjort forsøk på å skaffe seg annet husrom (brudd på lojalitetsplikt). Det er ikke vanskelig å skaffe seg husrom i samme område. Rimelighetsvurderingen knytter seg til forholdene på domstidspunktet. Oppsigelsesvernet ved leie av lokale. Rt Fremleie. Delvis oppsigelse?

30 Oppsummering av oppsigelsesreglene:
Oppsigelig kontrakt? Saklig grunn? Formkrav? Protest innen fristen? Anlagt søksmål innen fristen? Rimelighetssensur av domstol?

31 Ekstraordinære opphørsgrunner
Heving Leier: §§ 2-12, jf. 5-7 Utleier: § 9-9 Vesentlig mislighold spesifisert til Vesentlig betalingsmislighold. LG Tross advarsel vesentlig forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller opptrer på måte som er til alvorlig skade eller sjenanse. Tross advarsel uberettiget har overlatt bruksretten til andre. Tross advarsel bruker husrommet til annet formål/på annen måte enn avtalt. For øvrig vesentlig misligholder sine plikter slik at det er nødvendig å bringe leieforholdet til opphør. Formkrav til hevingserklæring.

32 Tvangsfravikelse/utkastelse
§ 13-2.Tvangsgrunnlag 3. ledd: Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er dessuten: (a)Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres. (b)Skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut. (c)Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, 6 når oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen etter § 9-8 innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side. (d)Heving av leieforhold etter husleieloven, 6 når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve 7 leieavtalen. (e)I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven: forhold som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen. Tvangsfravikelse/utkastelse Tvangsfullbyrdelseslov (1992) kap. 4 om alminnelige tvangsgrunnlag, kap. 13 om særlige tvangsgrunnlag. Strenge krav til vedtakelsen, Rt Må fylle vilkårene i tvfbl, selv om fyller vilkårene i husll. LB

33 Prosessen Prosessen: Varsel etter tvfbl. § 4-18:
§ 4-18.Særlige tvangsgrunnlag Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøkeren har sendt skriftlig varsel til saksøkte. I varselet, som tidligst kan sendes på forfallsdagen, skal det gjøres oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt. Varsel kan unnlates dersom saksøkte verken har kjent oppholdssted eller kjent fullmektig med kjent oppholdssted som kan motta varsel på saksøktes vegne. Namsmyndigheten kan frita saksøkeren for varslingsplikten dersom det er grunn til å frykte at fullbyrdelsen ellers ville bli vanskeliggjort. Unnlates varsel etter annet ledd, kan fullbyrdelse begjæres når to uker er gått fra forfallstiden. Varsel kan ikke frafalles på forhånd. 2. Begjæring om tvangsfravikelse til namsmann. 3. Leier får to uker til å komme med innsigelse. 4. Namsmann beslutter å fremme forretningen. Forretning varsles (vanligvis to uker) 5. Gjennomføring av tvangsfravikelsen. Leier må forlate husrommet. Husrommet plomberes. 6. Leier oppfordres til å hente sine eiendeler innen 2 uker. 7. Leier oppfordres igjen til å hente sine eiendeler innen 2 uker. 8. Namsmannen beslutter hva som gjøres med løsøret.

34 ”Skjær i sjøen” § 13-2(3) bokstav a: Leier betaler Klage på forretning etter bokstav a eller b har automatisk oppsettende virkning, jf. § 5-16. Heving etter § 13-2 (3) bokstav d og okkupasjon etter bokstav e går prosessen for tingretten med anke til lagmannsrett. Midlertidig forføyning etter tvisteloven § 34

35 Rettigheter og plikter på tilbakeleveringsstadiet
Når? § 10-2(1) Hvordan? § 10-2(2) Mislighold - § 10-3 Forandringer leier har foretatt, vederlag § 10-5 Etterlatt løsøre - § 10-4 Spesielle leieforhold, husll. kap 11 Vanskeligstilte på boligmarkedet Elev- og studentboliger Tjenesteboliger Utleiers egen bolig Prosessuelle særegenheter Husleietvistutvalg Takstnemnd Foregrepet tvangskraft Midlertidig bruksrett