Presentasjon lastes. Vennligst vent

Presentasjon lastes. Vennligst vent

Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger Med Gina Russell og Per Bonesmo.

Liknende presentasjoner


Presentasjon om: "Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger Med Gina Russell og Per Bonesmo."— Utskrift av presentasjonen:

1 Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger Med Gina Russell og Per Bonesmo

2 Har folk krav på bolig? •§3-7: Kommunen skal medvirke til å skaffe bolig til dem som ikke selv klarer det •§ 27: Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv •Behovet •Kommunenes selvpålagte forpliktelser •Føringer fra staten •Helse og omsorgstjenestelovens § 3-7 og lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen § 15 og § 27 § 3-7 § 15 § 27

3 NOU 2011:15 Rom for alle En sosial boligpolitikk for framtida NOUen finner du her

4 Byggje – bu – leve St.melding 17 (2012 – 2013) •http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/stmel d/ /meld-st html?id=716661http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/stmel d/ /meld-st html?id=716661

5 Kommunalt disponerte boliger omfatter: •Kommunens utleie av boliger –Boliger kommunen eier –Boliger kommunen har leid inn –Boliger kommunen har disposisjonsrett til •Bistand ved privat leie? –Faller utenfor

6 Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig

7 For å starte med begynnelsen… •Søknad nødvendig? •Krav på svar! •Skal være skriftlig Fvl. § 11a og § 23 § 11a § 23

8 Enkeltvedtak? •Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak –Forvaltningsloven § 2 første ledd bokstav a) og b) –Sivilombudsmannens uttalelse i sak •Hva med tildeling av konkret bolig?

9 Hva betyr det at avgjørelsen er et enkeltvedtak? •Vanlige krav i forvaltningen gjelder –Taushetsplikt, habilitet osv. •Egne regler om enkeltvedtak –Regler om form –Regler om innhold –Klageadgang

10 Vedtak og underretning •Praktisk at dette er samme dokument

11 Vedtaket bør alltid inneholde •Begrunnelse: –Fakta i saken –Hvilke regler som gjelder –Hovedhensyn bak skjønnet –Redegjørelse for hvorfor vilkårene er/er ikke oppfylt •Konklusjon Fvl. § 24 og § 25 § 24 § 25

12 Litt om begrunnelser Hensikten er: •At vedtakene skal bli gode og riktige •At søkeren skal forstå hvorfor han fikk avslag/tilsagn •”Støtte for tanken” •Grunnlag for praksis •Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere holdbarheten hvis det kommer klage

13 Underretningen bør alltid inneholde •Begrunnelsen •Info om –Klageadgang –Klageinstans –Klagefrist –Fremgangsmåte ved klage •Info om retten til å se sakens dokumenter Fvl. § 27 § 27

14 Underretningen bør noen ganger inneholde info om: •Adgangen til å –be om utsatt gjennomføring (oppsettende virkning) –kreve sakskostnader –søke fritt rettsråd •Eventuelle vilkår ifm. søksmål •Kommunens veiledningsplikt Fvl. § 27 § 27

15 Hva skal vi legge vekt på? •Regler i forvaltningsloven •Egne retningslinjer •Praksis •Ulovfestede forvaltningsrettslige regler –Urimelig forskjellsbehandling –Vilkårlighet –Utenforliggende hensyn

16 Litt om positive vedtak •Hvor detaljert skal vedtaket være? –Beliggenhet, størrelse, etasje, heis? •Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud? –Ett felles vedtak eller to vedtak?

17 Kan kommunen sette vilkår? •Godta den boligen de får? •Godta oppfølging/trekk i trygd m.v.? •Betale gammel husleierestanse? •Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?

18 Hva hvis søkeren får avslag? Vedtak Klage Ny vur- dering Klage- instans

19 Klage! •Hvem skal ta imot klagen? –Det forvaltningsorgan som har behandlet saken, fvl. § 32 § 32 •Hvem skal avgjøre i klagesaken? –Avhengig av ordningen i kommunen, fvl. § 28 § 28 •Kommunestyret •Formannskapet •Særskilt klagenemnd

20 Når det kommer en klage… •Er treukers-fristen overholdt? –Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken –Vurdere oppreisning •Ikke kan lastes •Særlige grunner •Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje) Fvl. § 29 og § 31 § 29 § 31

21 Underskrift på klagen •Undertegnet av en annen: –Be om at klager undertegner selv –Eller fullmakt •Ikke undertegnet –Be om at klager undertegner Fvl. § 32 § 32

22 Avvisning •Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis? •Da skal klagen avvises •Det er klageadgang på avvisningen! Fvl. § 34 § 34

23 Klagen •Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder •Må fremgå at det er en klage •Dersom det mangler opplysninger, må vi be om det – sette kort frist •Dersom det er behov for nærmere undersøkelser, må dette gjøres Fvl. § 32 og § 17 § 32 § 17

24 Klagebehandling i førsteinstansen •Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises •Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN: •Raskere for klager •Lokale regler kan bestemme dette •Bedre å endre selv enn bli overprøvd •Sparer klageinstansen for unødig arbeid

25 Utfallet av førsteinstansens behandling •Klager får fullt medhold – saken avsluttet •Klager får delvis medhold – klager må få beskjed, ny tre ukers frist •Vedtaket opprettholdes - saken må forberedes og sendes til klageinstansen •Klagen avvises – klagerett på avvisnings- vedtaket Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare endre vedtaket til FORDEL for klageren!

26 Hva kan det klages på? •Avslag –Ny søknad –Forlengelse (ny kontrakt) –Bytte

27 Også tilsagn kan det klages på •EKSEMPLER: •Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk tilgjengelighet •Leietidens lengde •Eventuelle vilkår •Bortfall – hvis strykes fra ventelista

28 Utfallet av en klagesak •Klagen avvises •Klagen tas ikke til følge •Vedtaket oppheves •Vedtaket omgjøres

29 Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig

30 Når kontrakt er inngått Kontrakt Husleie- loven I leietida Opphør av kontrakt Fravikelse

31 Hamskifte •Fra boligsøker til leietaker •Fra søknadsbehandler til utleier

32 Tildeling av bolig •Hvordan foregår det? •Forvaltningsvedtak? •Fra tildeling til kontrakt •Hva hvis søker takker nei?

33 Gjelder forvaltningsloven? •Alminnelige saksbehandlingsregler? •Habilitet? •Taushetsplikt? •”Noens personlige forhold” •Forvaltningsvedtak?

34 Hva regulerer leieforholdet? •Husleieloven •Husleieavtalen

35 Når gjelder husleieloven? •Gjelder bruksrett til husrom mot vederlag •Gjelder ikke når hovedformålet er noe annet enn bruksrett til husrom Husleielovens § 1-1 § 1-1

36 Hva inneholder husleieloven? •Et sett med regler som regulerer utleier og leietakers plikter og rettigheter i leieforholdet. •Loven kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for leietaker med mindre lovteksten gir adgang til det. •Husleielovens § 1-2 § 1-2

37 Hovedpunkter i en leiekontrakt •Kontraktspartenes navn •Identifisering av boligen •Husleia •Kontraktslengde •Hjemmel utkastelse hvis husleie ikke betales •Hjemmel utkastelse når kontrakt utløpt •Husk underskrifter

38 To hovedtyper kontrakter •Tidsbestemt kontrakt. Minimum 3 år. •Tidsubestemt med oppsigelsesfrist •Kan avtales at tidsbestemt kontrakt kan sies opp i leieperioden. •Oppsigelsestiden kan fravikes til ugunst for leietaker. Husleielovens Kapittel 9. Leieforholdets varighet – opphørKapittel 9. Leieforholdets varighet – opphør

39 Husleie •Må være et bestemt beløp •Kan fastsettes i annet enn penger •Kan avtale innkreving av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel (vann og avløp) forholdsmessig fordelt. •Husleielovens § 3-1 § 3-1

40 Husleiefastsetting - Leieprisvern •Ikke urimelig i forhold til: •Tilsvarende utleieforhold •På avtaletidspunktet •For liknende husrom •Ved ny utleie •På liknende avtalevilkår= Markedsleie Husleielovens § 4-1 § 4-1

41 Indeksregulering •Ikke mer enn endring i konsumprisindeks •Iverksettes tidligst ett år etter siste fastsetting •Den annen part må gis 1 mnd skriftlig varsel Husleielovens § 4-2 § 4-2

42 Gjengs leie •Gjelder regulering i leieperioden •Leienivået for liknende husrom •På liknende avtalevilkår •På iverksettingstidspunktet •Hvert 3. år med 6 mnd skriftlig varsel •Husleielovens § 4-3 § 4-3

43 Forskjellen på markedsleie og gjengs leie

44 Nærmere om husleieregulering Indeksregulering: Gjengs leie:

45 Depositum •Skal sikre utleiers krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking •Settes på særskilt konto i leiers navn •Så lenge leieforholdet varer, jf. dog renter Husleielovens § 3-5 § 3-5

46 Depositum forts. •Skyldig leie utbetales utleier med mindre leietaker ikke reist søksmål innen 5 uker •Utbetaling iht skriftlig samtykke, dom. •Betaling til leietaker hvis ikke krav 5 uker Husleielovens § 3-5 § 3-5

47 Vedlikeholdsansvar •Loven pålegger utleier hovedansvaret for vedlikehold •Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter/brytere, varmtvannsbeholder, inventar. •Loven kan fravikes gjennom husleieavtalen •Husleielovens § 5-3 § 5-3

48 Ro og orden •Loven pålegger utleier å opprettholde vanlig ro og orden. Kan fravikes i avtale. •Leieren har plikt til å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud for sikring av god husorden. •Leietaker kan holde dyr selv om utleier har nedlagt forbud, forutsatt gode grunner og ikke til ulempe for utleier eller øvrige brukere Husleielovens § 5-2 § 5-2

49 Tilleggsavtaler •Vanlig innhold i tilleggsavtaler •Må ta i mot oppfølging •Må følge behandlingsopplegg •Holdes atskilt fra husleieavtalen •Nytteverdien?

50 Utleiers adgang til boligen •Boligen er leietakers egen heim •Tilsyn med boligen •Melding i rimelig tid •Nødrett •Husleielovens § 5-6 § 5-6

51 Opptak i husstanden •Leietaker har full rett til å ta opp nærstående •Opptak av andre krever godkjenning •Godkjenning kan bare nektes hvis personens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket Husleielovens § 7-1, jf. § 8-1, § 8-2 og § 8-3 § 7-1 § 8-1 § 8-2 § 8-3

52 Framleie •Framleie betinger samtykke fra utleier •Delvis framleie kan nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn •Framleie ved midlertidig fravær på maks 2 år grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan bare nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn •Framleie ved tidsbestemt leieavtale Husleielovens § 7-2, § 7-3, § 7-4, § 7-5, § 7-6 og § 7-7 § 7-2 § 7-3 § 7-4 § 7-5 § 7-6 § 7-7

53 Særregler for vanskeligstilte •Spesialtilpassede boliger •Boliger med personalbase •Kan bare nekte opptak av nærstående hvis utforming og formål tilsier det •Opptak av ”fjerntstående” kan også nektes pga forhold ved den opptatte eller pga overbefolkning •Framleie Husleielovens § 11-1 § 11-1

54 Bruk av korte kontrakter •Særlige grunner/tungtveiende grunner •Boligbehov av konkret midlertidig karakter •Attføring/behandlingsopplegg •I påvente av at mer egnet bolig blir klar •Utprøving av boevne •Boligen skal utbedres, rives eller selges Husleielovens § § 11-1, 6. ledd jf. 1. ledd § 11-1

55 Formkrav ved bruk av særregler •Må stå uttrykkelig i kontrakten hvilke særregler som er benyttet •Må stå at disse gir leietaker dårligere rettigheter enn husleieloven gir •Konsekvenser hvis det ikke står eller man misbruker korte kontrakter •Føringen legges på vedtakstidspunktet Husleielovens § 11-1, 2. ledd § 11-1

56 §11-1 bestemmelser i kontrakt •Korte kontrakter, se pkt. 2 i kontrakten •Framleie, se pkt. 7 •Opptak i husstand, se pkt. 8

57 Fornying av kontrakt To parallelle løp: •Kommunen som forvaltningsorgan behandler søknad om fornying •Hvis ja; kontrakt. Hvis nei; avvikling •Kommunen som utleier vurderer ønskeligheten av å fornye leieforholdet

58 Avvikling av leieforhold - Særskilte tvangsgrunnlag •Fravikelse pga betalingsmislighold •Tidsbestemt kontrakt utløper •Oppsigelse av leieforhold •Heving av leieforhold •Andre åpenbart urettmessige besittelsesforhold Tvangsfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd § 13-2

59 Tvangsfullbyrdelses- lovens §4-18 •Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøker har sendt skriftlig varsel til saksøkte Tvangsfullbyrdelseslovens § 4-18 § 4-18

60 Fravikelse pga betalingsmislighold •Varsel (Purring) •Nytt varsel •§4-18 varsel •Begjæring om tvangsfravikelse Namsmannen •Fravikelsen Tvangsfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd pkt. a, jf. husleiekontrakten § 13-2

61 Tidsbestemt kontrakt utløper •Varsel om snarlig utløp (ikke lovpålagt) •Skriftlig oppfordring til fraflytting seinest 3 mnd etter kontrakten utløp •§ 4-18 varsel •Begjæring om tvangsfravikelse til Namsmannen Tvangsfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd pkt. b, jf. husleiekotrakten § 13-2

62 Oppsigelse av leieforhold •Utleiers oppsigelse skriftlig og begrunnet •Skal opplyse om 1 mnd protestadgang •§4-18 varsel •Begjæring om fravikelse til Tingretten •Utleier må reise søksmål innen 3 mnd •Retten kan sette til side hvis urimelig •Ikke sette til side hvis vesentlig mislighold Tvangsfullbyrdelsesl. § 13-2, 3. ledd pkt c, jf. husleiel. § 9-4 flg. § 13-2 § 9-4

63 Heving/Vesentlig mislighold •Hvis leier vesentlig misligholder betalingsplikten •Hvis leier vesentlig forsømmer vedlikeholdsplikten eller fortsetter å opptre til sjenanse for andre •Overlater bruken urettmessig til andre •Bruker husrommet til andre formål enn avtalt •Misligholder slik at opphør er nødvendig. Skriftlig advarsel da ikke nødvendig Tvangsfullbyrdelsesl. § 13-2, 3. ledd pkt. d, jf. husleiel. § 9-9 § 13-2 § 9-9

64 Gjennomføring av heving •Heving må være skriftlig •§ varsel •Begjæring om tvangsfravikelse Tingretten •Åpenbar adgang til heving •Tingretten krever dokumentasjon/vitner

65 Akuttløsninger •Politi •Midlertidig forføyning •Besøksforbud Tvistelovens Kapittel 34. Midlertidig forføyning.Kapittel 34. Midlertidig forføyning Straffeprosesslovens § 222a § 222a

66 Etterlatt innbo og løsøre •Utleier skal for leiers regning ta hånd om det •Rent skrot kan kastes umiddelbart •Leier skal hvis mulig oppfordres til henting •Urefunderbare kostnader; utleier kan kaste •Hvis fravikelse - Namsmannen avgjør Husleielovens § 10-4, tvangsfullbyrdelseslovens § og § § 10-4 § § 13-14

67 Oppgave 1 •Leietakers mor ber om å få oppgitt sin sønns husleierestanse slik at hun kan betale den og dermed hindre at sønnen kastes på gata •Hva gjør du i et slikt tilfelle?

68 Oppgave 2 •3 år inn i et 5 års leieforhold får leietaker innvilget byttesøknad •For hvor lang tid kan det nye leieforholdet gjelde?

69 Oppgave 3 •Ahmed kommer til Norge som flyktning. Bor ett år på mottak før han innvilges oppholdstillatelse. Han søker om kommunal bolig. Kommunen fatter vedtak om ett års leiekontrakt. •Er det OK?

70 Oppgave 4 •Marte Kirkerud er 80 år og bor i en vanlig kommunal utleiebolig. Barnebarnet Kåre, som har et betydelig rusproblem og er kjent for å skape uro, flytter inn hos henne. •Kan kommunen nekte ham å bo der? •Kåre ”terroriserer” nabolaget (og bestemor). •Hva kan kommunen gjøre for å få slutt på det?

71 Oppgave 5 •Saksbehandler har innvilget søknad om bolig. I vedtaket står at søker skal få leie bolig i 2 år. Du skal skrive kontrakt med ham, men anser at husleielovens hovedregel om minimum 3 års kontraktslengde gjelder i dette tilfellet. •Hva gjør du?


Laste ned ppt "Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger Med Gina Russell og Per Bonesmo."

Liknende presentasjoner


Annonser fra Google