BYENES GEOGRAFI 11.02.05 FLYTTING, NABOLAGSENDRINGER OG BOLIGMARKED.

Presentasjon om: "BYENES GEOGRAFI 11.02.05 FLYTTING, NABOLAGSENDRINGER OG BOLIGMARKED."— Utskrift av presentasjonen:

1 BYENES GEOGRAFI 11.02.05 FLYTTING, NABOLAGSENDRINGER OG BOLIGMARKED

2 TO TYPER FLYTTING I BY (”INTRAURBAN MOBILITET”) Flytting FrivilligUfrivillig

3 HVORFOR FLYTTER FOLK? ”Stress i bosituasjonen” Bli boende: -forbedre boligen -senke forventningene Flytte Søkeprosess: -”potensielt handlingsrom” -” hverdagsrom” -”søke-rom” Stressfaktorer: -endret familiesitua sjon -leiekontakt en løper ut -nytt arbeid -arbeids- ledighet

4 TO MOTSATTE FLYTTEPROSESSER Sosial filtrering: Husholdninger flytter til bedre boliger samtidig som fraflyttingsboligene overtas av grupper med lavere ressursnivå. Boligene faller også i kvalitet. (Man sier gjerne at “boligene filtererer nedover og befolkningen oppover”) “Gentrification”: Individer/husholdninger med høyere status/inntekt flytter inn i områder som tidligere var bebodd av arbeiderklassen, eller andre grupper med lav sosio- økonomisk status. Samtidig heves standarden i boligmassen. Ofte omdannes også boligenes fra leieboliger til eierboliger. Klasseaspektet er viktigst.

5 “SOSIAL FILTRERING” OG “GENTRIFICATION” Begge fenomenene knyttes tradisjonelt til prosesser i byenes indre sone - i overgangssonen” i henhold til sonemodellen Begrepet “sosial filtrering” brukes i dag også om prosesser i drabantbyene “Sosial filtrering” og “gentrification” kan betegnes som markedsprosesser. Men det hender også at myndighetene satser på “sosial filtrering” og “gentrification” som boligpolitiske løsninger.

6 “SOSIAL FILTRERING” OG “GENTRIFICATION” I TID OG ROM: ET TYPISK FORLØP  Industrialisering bidrar til befolkningsfortetting og økende fattigdom. Lite “sosial filtrering” og ingen “gentrification”. Typisk for første halvdel av 1900- tallet  Suburbanisering sammenfaller med befolkningsuttynning og økende fattigdom i indre by. Sosial filtrering i indre by. Ingen “gentrification”. Typisk for 1940-80-tallet (Norge)  ’Reurbanisering’/retvikling av bebygde områder sammenfaller med befolkningsfortetting og “gentrification” i indre by, samt “sosial filtrering i ytre by (f.eks. visse drabantbyer i Oslo). 1980-/90-tallet og fremover (Norge)

7 HVORDAN FORKLARES ”GENTRIFICATION”? Hovedforklaringer 1.Arealverdiene (’grunnrenten’) endrer seg (teorien om ’rent gap’) (”produsentforklaringer”) 2.Middelklassen har endret verdier og preferanser som følge endringer i næringsstrukturen (”konsumentforklaringer”)

8 TEORIEN OM “RENT GAP” (SMITH, 1979): STRUKTURELL FORKLARING AV “GENTRIFICATION” Arealenes verdi (“grunnrente”) forandres i takt med økonomiske konjunkterer Suburbaniseringen ble forsterket av høy grunnrente i sentrale byområder Investeringene i ytre områder bidrar til synkende avkastning i sentrale områder På et gitt tidspunkt vil det åpne seg profitable reinvesteringsmuligheter i sentrale områder

9 ILLUSTRASJON AV TEORIEN OM “RENT GAP” “Potensiell verdi” Faktisk avkastning Salgsverdi Smith omtaler “gentrification” som “…a back-to-the city movement by capital” “Rent gap”

10 BOLIGMARKEDER Ulike forståelser: Hele boligmassen (vanlig oppfatning) Antall boliger av en bestemt kvalitet og type som omsettes innenfor et tidsintervall Boligmarkedet inneholder en tilbudsside og en etterspørselsside, og består av mange undermarkeder (basert på eierform, boligtype, boligstørrelse, beliggenhet mv.)

11 BOLIGMARKEDER En stor del av boligmarkedet er sterkt sammenvevd med kredittmarkedet Boligmarkedet involverer mange roller: –produsenter/utbyggere (private, offentlige, kooperative) –eiendomsbesittere –finansinstitusjoner –kommunale reguleringsmyndigheter –statlig lovgiver –eiendomsmeglere –kjøpere/brukere Mange av rollene kan inntas av én og samme aktør – f eks ved selvbygging, som er/var et typisk norsk fenomen

12 BOLIGMARKEDSFORSKNING  Utgangspunkt i etterspørselssiden, eventuelt sammenhengen mellom politikk og etterspørsel  Utgangspunkt i tilbudssiden – studere produsentenes/eiendomsutviklernes tilpasninger Størstedelen av boligmarkedsforskningen har anvendt det første alternativet Eksempel på bruk av et tilbudsperspektiv: Wessel 2002