Boligmarkedet: Nedkjøling i hett marked? 20.01.2014 Ola Honningdal Grytten Professor NHH/HIALS/HSM

Det internasjonale pengefondet (IMF) frykter et voldsomt boligkrakk i Norge (VG Nett 06.09.2013) I 2011 mente IMF at norske boligpriser var 15 til 20 prosent for høye, ifølge Finansavisen. I sin rapport for 2013 er anslaget økt til hele 40 prosent. Pengefondet bruker målemetoder som legger til grunn avviket mot historiske nivåer for boligpris mot inntektsnivå, avviket mot historiske nivåer for boligpris mot leiekostnad og en egen sårbarhetsanalyse. Bare Canada har muligens mer overprisete boliger enn Norge, mener IMF. I våre naboland Danmark, Sverige og Finland vurderer pengefondet boligprisene til å være mellom 10 og 22 prosent for høye.

Hva er en boble? Aktivaboble er en markedssituasjon hvor prisene på aktiva stiger raskt og vedvarende og befinner seg betydelig over sine fundamentale verdier Bobler oppstår på grunn av manglende finansiell stabilitet Bobler fører ofte til finanskriser og/eller krakk, men ikke nødvendigvis

Norske boligpriser per kvadratmeter 4

Reelle boligpriser

Alternativt

Prisdeterminanter, boligmarkedet Etterspørsel Renter Skattlegging Konjunkturer Arbeidsledighet Levestandard Befolkningsvekst Urbanisering Psykologi Forventning Historie Tilbud Renter Konjunkturer Nybygging Ferdigstilling Lager Plass Psykologi Forventning Historie 7 Dette er faktorer politikerne ka ta tak i om de ønsker å gjøre noe med boligmarkedet

Boligprismodeller Norges Bank, Jacobsen og Naug (2004) Inntektsendring Renteendring Marginalskattesats Forventningsvariable Arbeidsledighetsrate Boligmassens fastprisverdi SSB, MODAG, benyttes av Finansdepartementet Gjelder hele økonomien, undermodell for boligpriser. Samlet boligkapital Husholdningenes disponible inntekt, Nasjonalregnskapets prisindeks for privat konsum Nominell og reell rente etter skatt. ØI/Byggforsk, BUMOD (1980-tallet) Relasjoner mellom pris, byggekostnad og volum Kortsiktig og Langsiktig likevekt

Boble?

Boligmarkedet i kortsiktig likevekt Tilbud Bygges for få boliger Høye tomtepriser Høye byggekostnader Nye kvalitetsstandarder Etterspørsel Lav rente Høy inntektsvekst God konjunktur Lav arbeidsledighet Stor arbeidsinnvandring Urbanisering Kort sikt – ingen boble Lang sikt – neppe bærekraftig

Regionale og lokale boligpriser 11

Det bygges for få boliger Befolkningsvekst Det bygges for få boliger 12

Hva låner vi penger til?

Boble?

Alternativt

Norge på toppen

Dette får du for 2 millioner i oktober 2013

Nøkkelstørrelser i boligmarkedet 18

Nøkkelstørrelser i boligmarkedet 19

Tomteprisboble?

Hva med rentedifferansen?

Boligpriser vs disponibel inntekt justert for boligstørrelse

Andel av husholdningenes inntekt anvendt på bolig

Prisveksten

Psykologi

Psykologi

Retriever Research

Hva ønsker de politiske partiene å gjøre? SV: større statlig regulering – flere offentlige boliger DnA: videreføre dagens politikk – mer offentlig boligbygging Sp: Gjøre kommunikasjon rimeligere utenfor byene – legge til rette for målrettet boligbygging KrF: Liberalisering av bolig- og tomtepolitikken – mindre byråkratisk innsigelsesrett – offentlig kommunikasjon V: Liberalisering av boligpolitikken – utbygging offentlig kommunikasjon H: Liberalisering av boligpolitikken – svakere jordvern – mindre byråkrati FrP: Fjerning av jordvern, byråkrati, mindre skatt på bolig, liberalisering av boligmarkedet

Konklusjoner Forståelig at boligprisene vokser raskt og er høye i dag - Høy reallønnsvekst - God konjunktur hjemme - Lav rente - Forventninger - Stor arbeidsinnvandring - Sentralisering Men representerer dette langsiktig og bærekraftig likevekt? - Har vi boble i mer langsiktig perspektiv? Historiske boligprisbobler kan forklares ut i fra midlertidige likevekter som utgjør en slags “unntakstilstand” i boligmarkedet Trolig er det situasjonen i dag også Utviklingen kan ikke fortsette i lang tid fremover Får vi moderat vekst, flat utvikling, korreksjon eller krakk - Makroøkonomisk utvikling vil avgjøre 29