Om boligpriser, risiko og offentlige låneordninger

Presentasjon om: "Om boligpriser, risiko og offentlige låneordninger"— Utskrift av presentasjonen:

1 Om boligpriser, risiko og offentlige låneordninger
Spesialrådgiver Espen Paus, region Øst

2

3

4 Internasjonalt : sterk boligprisvekst - - naturgitt?
Oppgangen i boligprisene i uvanlig mange land samtidig Vi kunne tatt med Irland, Spania, Frankrike, Island …..m.fl.

5 Innlegget handler om sykler og bobler på boligmarkedet
tendensene på det norske boligmarkedet risikodeling og virkemidler i boligpolitikken

6 Sykler og bobler på boligmarkedet
konsekvensene av en medsyklisk kredittpolitikk fra privat boligfinansiering til full statskontroll den amerikanske finanskrisen - smittsom

7 Utgangspunktet= USA: Hvor boligprisene har falt mye
En vakker bobleformasjon! Realprisen fortsatt høyere enn normalt

8 Subprime: En ganske sterk historie (1)
USA Subprime % av boliglån, beholdning Subprime: Låntakere som ikke pleide å få lån, ikke kredittverdige Men så fikk de lån likevel! Lån 100% eller mer (ikke krav til EK!) Mye høyere lån mot inntekt enn før Avdragsfrihet Lokkerente ( Flyterente, agenter, svak kontroll 40% av nye lån de siste år til subprime, Alt-A Pakket sammen, delt opp, solgt over hele verden som obligasjoner – så godt at ingen forsto hva de solgte eller kjøpte

9 Subprime: En ganske sterk historie (2)
Låntakerne fikk trøbbel Långiverne taper 40 cent på dollaren ved tvangssalg Før boligprisene begynte å falle Over 250 banker konk, store tap meldt og sannsynligvis mer vil komme Opptil 80% tap på obligasjonene Over 5% mislighold på ”prime” USA Mislighold på subprimelån % June

10 Kredittkriser:.. Har skjedd før… Tap i % av BNP
IMF Medsyklisk kredittpolitikk har gitt en kredittkrise hvor årsaken er boliglån Alle forsøk på å trylle bort gjeld har så langt vært mislykket Uten store grep fra FED og penger fra Asia , så

11 Aktuelle trekk ved det norske markedet
boligsykler også her? priser, kostnader, bygging…,- hvor går vi? byggekostnader og befolkningsvekst

12 De lange linjer Logaritmisk skala

13 Hvordan bestemmes prisene?
På lang sikt: Hva det koster å bygge nytt Stiger neppe over tid Svinger veldig med konjunkturen Demografi + Hva noen er villig til å betale for å bo på et bestemt sted = Tomteprisen Transportkostnader (inkl.tidsbruk) Reguleringer Fysisk knapphet (som strandlinje) Snobbeffekter Alternativverdi av land (jord og skog, normalt ikke høy) Renten (neppe viktig på lang sikt)

14 Er bruktprisen for høy vs. byggekostnadene?
Nyboligprisene har steget mer opp enn byggekostnadene (input). Standardøkning, Tomtepriser, marginer ….i alle ledd? Boligbyggingen har nok steget fordi det ble svært lønnsomt å bygge nytt

15 Men vi har samtidig hatt en betydelig befolkningsvekst
Uten at våre nye landsmenn bidrar mye til etterspørselen etter boliger ennå

16 Samtidig har de bidratt til å holde byggekostnadene nede

17 I den nærmeste framtid bestemmes boligprisene
Balansen mellom etterspørsel og et ”gitt”tilbud Tar tid å planlegg og bygge boliger…7 år? Etterspørselsbestemt? Fundamentale forhold Inntektsvekst, arbeidsledighet (+) Renteendringer (-) Overraskende vekst i befolkningen (+) Forventninger om boligpriser i morgen(?) Tilgangen på kreditt …..

18 Norsk makroøkonomi er svært god, tidspunktet for inntreden er likevel viktig

19 Nye boliger: Salget faller,. ordreinngangen faller
.. og nå faller igangsettingen

20 Kredittveksten faller;
Særlig kraftig innstramming vs. næringsbygg

21 Risikodeling og virkemidler i boligpolitikken
Dagens modell – temmelig robust Tomte- og reguleringspolitikk – akilleshælen? Blandede erfaringer fra forrige krise Tomtelånsordning med rente- og avdragskompensasjon

22 Sentrale utviklingstrekk
Husbanken i større grad fra produksjon til velferdsforankring fra personmarked til kommune Større frihet, ansvar og myndighet til kommunene Sterkere innretting av midler etter behov – fra generell til selektiv innretning Fra volum til kvalitet Fra investering til konsumentstøtte Fra sentralisme til regionalisering

23 Tomte- og reguleringspolitikk- akilleshælen?
Tomteforsyningen - et kommunalt ansvar, - god arbeidsdeling Blandede erfaringer fra statens engasjement på 1980-tallet Husbankens rolle beskjeden På oppdrag av KRD utredet en egen tomteslåneordning for kommunene

24 Om en tenkelig kommunal tomtelånsordning
Kommunens rolle: markedsaktør og myndighet Drives prisene i været Eiendomsutvikling er risiko, hvor mye tåler den enkelte kommune Ordningen må være knyttet mot tydelige kriterier og mål, Hvordan unngå å bli en generell låneordning for kommunene?