Presentasjon Regnskap for 2. kvartal 2006 av adm. direktør Olav Line Oslo, 31. august 2006

Hovedpunkter i 2. kvartal Vekst i butikkomsetningen Økning i leieinntektene Stor investeringsaktivitet Endring av yielden

Vekst i omsetningen på S&S sentre Nor Swe Dan Totalt

Driftsinntekter 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 2Q06 2Q06

Driftsresultat eks. verdireguleringer 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06 2Q06

Finanskostnader 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06 2Q06

Netto rentebærende gjeld 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06 2Q

Resultat før skatt eks. verdireguleringer 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06 2Q06

Verdireguleringer – yield ned 0,15% Indeksregulering gjennomsnittlig 1,5% p.a. Realvekst øker i 2. kvartal på grunn av oppjustering av Bruuns Galleri. Realvekst tilsvarer ca. 0,7% p.a. Yield redusert på gjennomsnittlig 0,25% for Norge og Sverige, tilsvarende ca 0,15% for konsernet ”Endring av yield” viser halvårseffekt. Tilsvarende beløp kommer i 2. halvår

Resultat før skatt inkl. verdireguleringer 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06 2Q06

Sammenlignbart resultat Resultatet er forbedret med 12,5%

Driftsinntekter kr 842,8 mill. (721,0 mill.) Driftsresultat kr 927,7 mill. (472,2 mill.) Resultat før skatt kr mill. (349,8 mill.) Resultat før skatt * kr 310,7 mill. (252,9 mill.) * Før verdiregulering 1. halvår 2006

Totalavkastning – kjøpesentre Nor Swe Dan Totalt Definisjoner: Totalavkastning: Driftsresultat i forhold til kjøpesentrenes verdi. Driftsresultat: resultat fra løpende drift + verdiregulering

Egenkapital og gjeld Beløp i NOK % 31%

Fordeling av verdier 29% 25% 44%

Fordeling – kjøpesentre vs. prosjekter 5% 95%

Kostnadsprosent - kjøpesentre Nor Swe Dan Totalt

Ledighet - kjøpesentre Nor Swe Dan Totalt

Bryggen, Vejle Areal: kvm. Utleid: 62% av leieverdien Investering: DKK 635 mill. Forv. dir. avkastning: 6,5% Ferdigstillelse: mars 2008 Steen & Strøm besluttet i juni 2006 å igangsette byggingen av kjøpesenteret Bryggen i Vejle.

Investering på Økern Planer om på sikt å etablere et nytt kjøpe- og opplevelsessenter på kvm. SST vil bli 50% eier av det nye senteret Forventet samlet investering i prosjektet er ca. 2,3 mrd. Det foreligger foreløpig ikke Offentlige godkjennelser av prosjektet.

Økern Kontorlokaler i 18 etg m2 Kjøpesenter på 2 etg m2 Parkeringsetasjer m2 Til sammen m2 Økern Park-eiendommen har en samlet størrelse på ca. 31 dekar.Tomten har en regulering forhandel og næring med TU 250%. Utbyggingspotensiale shopping/opplevelse m2 + annet med m2. Forutsetter ombygging av veisystem og godkjenning av bebyggelsesplan.

Økern - organisering Steen & Strøm ASA Skips AS Tudor Storebrand Livsforsikring AS Kristiania Eiendoms- Forvaltning AS (Alf Ulven) Økern Holding ASSB Ulven ANS Økern Sentrum ANS Eiendom Økernsenteret Eiendom Økern Park 75% 50% 25% Kr 432,5 mill. Kr 242,0 mill. Kr 337,3 mill. Kr 253,0 mill.

Økern

Vår vurdering Vi vurderer Økern som en spennende beliggenhet med meget god tilgjengelighet både med buss, T-bane og bil. Veisystemet er planlagt lagt i tunnel, i tillegg til at det er en betydelig boligutbygging og en generell transformasjon av nærområdene rundt Økern. Vi ønsker å utvikle stedet Økern og mener at handel sammen med kultur, idrett og offentlige og private servicetilbud kan være ”motor” i en langsiktig stedsutvikling av Økern.

Steen & Strøm ønsker å skape et nytt attraktivt centrum i Mölndal med moderne arkitektur, effektivt knutpunkt for kollektivtrafik og en fremtidsrettet handelsplats Mulig utviklingsprosjekt i Mölndal Centrum m 2 bolig, kontor, hotell m 2 handel og opplevelse m 2 parkering

Vi beriker moderne shopping !

Vedlegg

Aksjonærer per 1/ ANT. %EIER TVIST 5 ASNOR STOREBRAND LIVS NOR ORKLA ASA NOR HAGEN STEIN ERIK AS NOR VARNER INVEST AS NOR STEEN & STRØM ASA NOR STOREBRAND ASA NOR BANK OF NEW YORK, BR S/ANLD BANK OF NEW YORK, BR S/ANLD NORSK HYDROS PENSJON NOR ABG SUNDAL COLLIER NOR KAS DEPOSITARY TRUST NLD

Kursdata Antall handledager i år > 66 dager av totalt 154 dager Antall aksjer omsatt i år > (1,67%) Antall aksjonærer > 637 aksjonærer (28 utenlandske) Kursutvikling hittil i år: > 26,0% (fra kr 210 til kr 265)

Annualisert leie per 2Q 06

Balanse Bokført egenkapitalandel: 31,3%

Investeringer

Driftsresultat– per land