Presentasjon lastes. Vennligst vent

Presentasjon lastes. Vennligst vent

”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR” RESolutions Seminar 11. juni 2009 Geirr Frostmann CBRE.

Liknende presentasjoner


Presentasjon om: "”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR” RESolutions Seminar 11. juni 2009 Geirr Frostmann CBRE."— Utskrift av presentasjonen:

1 ”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR” RESolutions Seminar 11. juni 2009 Geirr Frostmann CBRE

2 CB Richard Ellis | Page 2 CB Richard Ellis Oslo Et komplett spekter av tjenester både for lokale og internasjonale aktører Verdivurdering & Analyse •Verdivurdering av enkelteiendommer og porteføljer •Kontantstøms- modellering og analyse •Markedsanalyser Utleie •Definisjon av utleiekonsept •Identifikasjon av potensielle leietakere •Transaksjons- gjennomføring Capital Markets •Identifikasjon av potensielle kjøpere •Transaksjons- gjennomføring •Cross-border rådgivning og transaksjoner •Eiendoms vurdering Corporate Services •Leietakers representant ved relokalisering og kontrakts- forhandling •Portefølje forvaltning, både lokalt og internasjonalt •Identifikasjon og evaluering av leietakers behov

3 CB Richard Ellis | Page 3 CB Richard Ellis - Global leader in real estate services CB Richard Ellis - Verdens største rådgiver og megler innen næringseiendom: Over ansatte globalt og over 120 medarbeidere i Norden: ”Lokal kunnskap i et globalt nettverk” ”# 1 innen næringsmegling, verdivurdering & eiendomsforvaltning”

4 Oppbygging av avkastsningskravet #

5 CB Richard Ellis | Page 5 Hvordan oppstår risiko? Risiko innen næringseiendom er alle faktorer som bidrar til volatilitet i eiendommens eller porteføljens forventede eller virkelige avkastning.

6 CB Richard Ellis | Page 6 Risikogrupper MarkedsrisikoMakro forhold Rente- og Inflasjonsrisiko Drifts- og teknisk risiko Leietaker risikoReguleringsrisiko Eierforhold Beliggenhet

7 CB Richard Ellis | Page 7 Hva påvirker risikofaktorene? •…problemet er å identifisere hvilke som har betydning for den aktuelle eiendommen •Tilbud & etterspørsel •Generell ledighet & likviditet Markedsrisiko •Sysselsetting og arbeidsledighet •BNP osv Makro forhold •Rentesvingninger •Prisstigning Kreditt- og Inflasjonsrisiko •Alder & vedlikehold •Ledighet Drifts- og teknisk risiko •Økonomi •Finansiell styrke Leietaker risiko •Offentlige pålegg •Reguleringer Reguleringsrisiko •Sameie, selveier •Feste Eierforhold •Beliggenhet på makro og mikro nivå •Framtidsutsikter for området Beliggenhet

8 CB Richard Ellis | Page 8 Prising av risiko •Risikoen håndteres ved å bygge opp risikopremien i avkastningskravet og/eller gjennom kontantstrømmen

9 CB Richard Ellis | Page 9 Hvilke risikoer inkluderes i kontantstrømmen •Risiko for ledighet •Volatilitet i leiepriser •Risiko for ekstraordinært vedlikehold gjennom avsetning til vedlikehold eller CAPEX •Risiko for rehabiliterings- og tilpasningskostnader ved endt leieperiode •Kostnadsendringer (festeavgift, eiendomskatt osv) •Generelle prisendringer gjennom KPI

10 CB Richard Ellis | Page 10 Avkastningskravet •Avkastningskravet til en spesifikk eiendom skal reflektere avkastningen en investor vil kreve for å investere i eiendommen. •Avkastningskravet vil representere markedets vurdering av risikoen i kontantstrømmen på eiendommen. •Avkastningskrav = summen av risikofri rente og risikopremien •Risikopremien er en konsolidering av alle risikoer eiendommen vil stå ovenfor gjennom investeringshorisonten, med unntak av de man tar hensyn til gjennom kontantstrømmen.

11 CB Richard Ellis | Page 11 Oppbygging av avkastningskravet 10Y SWAP4,70 % - Inflasjon2,50 % Real rente2,15 % + Bank margin2,00 % + Objekt risiko1,50 % + Anvendelses forhold1,50 % + Beliggenhet1,25 % Realavkastningskrav8,90 % + Inflasjon2,50 % Nominelt avkastningskrav11,40 % Vi setter vanligvis et fast avkastningskrav på en 10 års kontantstrøm, hvis vi ikke ser grunn til å gjøre noe annet.

12 CB Richard Ellis | Page 12 Rente- og inflasjonsrisiko •Rente- og inflasjonsrisiko Eventuelle rente- og inflasjonssvingninger i et eiendomsprosjekts levetid vil innvirke direkte på investors avkastning. Vi anvender vanligvis 10års Swap og Norges Bank’s inflasjonsmål som basis for vårt avkastningskrav. Bankenes påslag på 10Y SWAP varierer veldig, så det gjelder å holde seg oppdatert! 10Y SWAP4,70 % - Inflasjon2,50 % Real rente2,15 % + Bank margin2,00 % + Objekt risiko1,50 % + Anvendelses forhold1,50 % + Beliggenhet1,25 % Realavkastningskrav8,90 % + Inflasjon2,50 % Nominelt avkastningskrav11,40 %

13 CB Richard Ellis | Page 13 Objektrisiko •Subject Risk / Objekt risiko Objekt risikoen vurderes ut fra et scoring system Eksempel på faktorer som vurderes: Leietaker risiko Eierforhold (selveier, seksjon, festet osv) Konkurranseevne i det aktuelle området 10Y SWAP4,70 % - Inflasjon2,50 % Real rente2,15 % + Bank margin2,00 % + Objekt risiko1,50 % + Anvendelses forhold1,50 % + Beliggenhet1,25 % Realavkastningskrav8,90 % + Inflasjon2,50 % Nominelt avkastningskrav11,40 %

14 CB Richard Ellis | Page 14 Anvendelsesforhold •Condition Of Use / Anvendelsesforhold Anvendelsesforhold vurderes ut fra et scoring system Eksempel på faktorer som vurderes: Risiko for varierende leieinntekter i forhold til anvendelse Tilstand (risiko for skjulte feil og mangler) Reguleringsrisiko 10Y SWAP4,70 % - Inflasjon2,50 % Real rente2,15 % + Bank margin2,00 % + Objekt risiko1,50 % + Anvendelsesforhold1,50 % + Beliggenhet1,25 % Realavkastningskrav8,90 % + Inflasjon2,50 % Nominelt avkastningskrav11,40 %

15 CB Richard Ellis | Page 15 Beliggenhet •Location / Beliggenhet Beliggenhet vurderes ut fra et scoring system Eksempel på faktorer som vurderes: Konkurranseevnen til området og eiendommen (størrelse, prestisje, publisitet) Uforutsette risikoer i forhold til tilbud/etterspørsel i området Områdets framtidsutsikter 10Y SWAP4,70 % - Inflasjon2,50 % Real rente2,15 % + Bank margin2,00 % + Objekt risiko1,50 % + Anvendelsesforhold1,50 % + Beliggenhet1,25 % Realavkastningskrav8,90 % + Inflasjon2,50 % Nominelt avkastningskrav11,40 %

16 Yieldutvikling #

17 CB Richard Ellis | Page 17 Prime kontor yield - Oppgang fra bunnen Basis punkter Kilde: CBRE

18 CB Richard Ellis | Page 18 Yield prognose: Prime kontor Oslo 7,4% 6,95% 6,85% Kilde: CBRE

19 CB Richard Ellis | Page 19 Hva bestemmer Yielden? Utviklingen i de lange rentene: - 10 års renter viser sterk korrelasjon med yield - De korte rentene er ikke en signifikant forklaringsvariabel Forventet utvikling i leiepriser de neste årene: - Denne variabelen har langt større forklaringskraft i mere utviklede og analyserte markeder enn det norske og er bare signifikant for enkelte områder og under 3 år fremover Utvikling i leiepriser tidligere år: - Dette burde ikke påvirke utviklingen i yield, men er en signifikant forklaringsvariabel i de aller fleste markeder, ikke bare i Oslo

20 CB Richard Ellis | Page 20 Differanse mellom yield og 10 års statsrente Gj. snitt : Markedet er “billig”: • Yield kompresjon • Leieprisøkning •Gradvis likviditetsøkning •Synkende lange renter : Lav yield og lav risikopremie: •Forventinger om leiepriseøkninger •Stor inngang av ”nye” penger •Økning i lange renter •Stor tilgjenglighet på kreditt : Markedet stopper gradvis opp: • Inngangen av likviditet reduseres • Leiemarkedet begynner å svekkes •Mindre tilgjengelig og dyrere Finansiering : Mulighet for “gode” kjøp: •Leiepris nedgangen avtar/ stopper • Attraktiv direkte avkastning •Er finansiering oppnåelig og til hvilken pris? • Distressed salg? •Hvem har mulighet til å kjøpe? % Kilde: CBRE & Norges Bank

21 CB Richard Ellis | Page 21 Gjeldsmarkedene påvirker forventet avkastning IRR% - Grafen viser hvordan forventet internrente for et tenkt prosjekt utvikler seg med forskjellig belåningsgrad, når alle andre faktorer holdes konstante Q1 2009

22 CB Richard Ellis | Page 22 Drivere for fremtidig markedsutvikling Absolutt yieldnivå i forhold til historiske tall: - Jo lavere yield, jo mer aggressivt er markedet priset - Gjennomsnittlig prime kontor yield i Oslo har ligget på ca 7% de siste 10 årene - Dermed tilsier våre prognoser at markedet ikke blir “billig” i et historisk perspektiv de neste 2 årene og signifikant yieldkompresjon kan neppe påregnes Spread mellom prime kontor yield og yield på lange statsobligasjoner: - En proxy for relativ prising av eiendom som aktivaklasse og forventet risiko fremover - Spreaden mellom prime kontor yield og 10 årige statsobligasjoner har gjennomsnittlig ligget på ca 220 basispunkter de siste 10 årene - Denne spreaden vil ligge på mellom 50 og 100 basispunkter over snittet de neste to årene Forventet utvikling i kontorleiene de neste årene: - Fundamentalt: Lavere yield bør rettferdiggjøres av forventet leieprisoppgang - Vi tror at leieprisene vil synke ytterligere og dermed bør vi se fortsatt yield økning frem til leienedgangen forventes å avta og bunne ut i løpet av 2010 Likviditetstilførsel: - Yieldkompresjon er sterkt korrelerende med økt likviditetsinngang i markedet - Dermed vil følgende faktorer spille en stor rolle: Utviklingen i finansmarkedene og børsen, investorenes oppfattelse av eiendom som en attraktiv aktivaklasse samt tilgangen på og prisingen av fremmedkapital


Laste ned ppt "”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR” RESolutions Seminar 11. juni 2009 Geirr Frostmann CBRE."

Liknende presentasjoner


Annonser fra Google