Gisle Bozan-Johansen, juridisk rådgiver

Presentasjon om: "Gisle Bozan-Johansen, juridisk rådgiver"— Utskrift av presentasjonen:

1 Gisle Bozan-Johansen, juridisk rådgiver
Utleiers adgang til avvikle leieforhold med §11-1 klausul, når leierens boligbehov endres KBL STAVANGER 2017 Utgangspunktet er situasjonen der leiers behov for bolig er endret slik at forutsetningen for tildeling av kommunal bolig ikke lengre er tilstede. Det vanskeligste er kanskje å oppdage endringene, hvor tette man kan være på de som leier er begrenset av husleieloven, hvordan boligforvaltning og boligkontor er organisert og samarbeider. Ikke minst den enkelte kommunes ressurssituasjon vil være viktig for hva man som utleier kan gjøre når man oppdager at knapphetsgodet ikke blir brukt som forutsatt. Gjennomstrømningstrategi politisk vedtatt., fokus I det følgende vil si litt om hvilke rettsmidler som er praktisk, særreglene i § ledd og om prosessene ved avvikling og tildeling, ofte må man ha to tanker i hodet samtidig. Gisle Bozan-Johansen, juridisk rådgiver Drammen kommune

2 Viktige utgangspunkter
Knapphetsgode bolig er tildelt personer som har godgjort at de har spesielle boligbehov Forutsetningen på tildelingstidspunktet kan endre seg  endret boligbehov, men er kontraktbruddet tilstrekkelig for avvikling? Leier har eksklusiv bruksrett, noens hjem Husleieloven er en forbrukerlov Kommunen som boligutleier står ikke i noen særstilling men det er gitt enkelte unntak

3 Betydningen av særreglene i § 11-1
Rettsområdets særpreg Hensynene bak Formkrav Må stå uttrykkelig i kontrakten hvilke særregler som er benyttet Også at disse gir leietaker dårligere rettigheter enn husleieloven gir Føringen legges på vedtakstidspunktet Relevans ved endrede behov i forhold til forutsetningene ved tildelingen Fremleie, er behovet fortsatt tilstede? endringer i husstanden i strid med forutsetningen for leiekontrakten Leieren oppholder seg lenge i andre bosteder. Hensynene bak: -Tilrettelegge for en mest mulig effektiv utnyttelse av en begrenset ressurs. Kravet til offentlig vedtak er å sikre misbruk av bestemmelsen og ha kontroll med bruken av § 11-1 Fremleie: sikre at boligen hele tiden blir brukt av noen som trenger en slik bolig Husstandsutvidelse: sikre at den som har bruk for en slik bolig, kan bruke den forutsatt. Strengere krav til godkjenning av nærstående og fjerntstående Boligens utforming : fysiske tilpasning Tjenesteapparat knyttet til boligen. Spesialinnretninger og utstyr. Bokollektiv med fellelsrom .Boligens formål: Hva er målsetningen med botilbudet? Yngre i boliger tilrettelagt for eldre. Tjenesteyteres situasjon. Rettsområdets særpreg: Lite HR praksis, noe lagmannsrett og tingrett. HTU avgjørelser mest grundige drøftelser, særlig i oppsigelsessaker. Ressurssvake leietakere. Bare rundt 50% av kommunale benytter § 11-1 (NOVA). husleielovens §§ ledd og 3-5. ledd

4 Husleielovens § 7-1, jf. §§ 8-1, 8-2 og 8-3, § 11-1 3 og 4 ledd
§ 11-1 Opptak i husstanden Leietaker har full rett til å ta opp nærstående Søknad om godkjenning ledd Kan nekte opptak av nærstående hvis boligens utforming og formål tilsier det. Spesialtilpassede boliger Boliger med personalbase Opptak av andre krever godkjenning Godkjenning kan bare nektes hvis personens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket og hvis boligens utforming og formål tilsier det ledd Er det tjenesteapparat knyttet til bolig? Utforming: personer med funksjonsnedsettelser med tilknyttede spesialrom og fellesrom. Formål: eldreboliger, skulle barnebarna flytte inn vil bomiljøet endres. Ideelt hvis utforming og formål fremgår av leiekontrakten (i alle fall av tildelingsvedtaket Husleielovens § 7-1, jf. §§ 8-1, 8-2 og 8-3, § og 4 ledd

5 Husleielovens §§ 7-2, 7-3, 7-4, 7-5, 7-6 og 7-7 §§ 11-1, 4 og 5 ledd
Fremleie Fremleie betinger samtykke fra utleier Delvis fremleie kan nektes hvis fremleierens forhold gir saklig grunn. Kreves godkjenning utleier Godkjenning bare nektes: nødvendig på grunn av forhold: ved vedkommende person knyttet til boligens utforming eller formål Eller husrommet klart blir overbefolket Fremleie ved midlertidig fravær på maks 2 år …., kan bare nektes hvis fremleierens forhold gir saklig grunn. kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet I motsetning til ved opptak av andre i husstanden hvor personens forhold , ikke er i familie leieren. Vil det ved fremleie være adferd som vil. Husleielovens §§ 7-2, 7-3, 7-4, 7-5, 7-6 og 7-7 §§ 11-1, 4 og 5 ledd

6 Implementering i kontrakt
Forutsetningen for avtaleinngåelsen: Opplysningsplikten overfor «forbruker» Boligen skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Boligen er tildelt i henhold Drammen kommunes gjeldende kriterier for tildeling av kommunale boliger. Dersom leietaker ikke lenger oppfyller de til enhver tid gjeldende kriterier for leie av bolig, er dette grunnlag for ny vurdering av leieforholdet og eventuell oppsigelse. Leietaker plikter uten ugrunnet opphold å meddele utleier eller andre kommunale virksomheter om endringer i sin situasjon som vil ha betydning for vurdering av om kriteriene fortsatt er oppfylt. Basert på forutsetningen ovenfor er det inngått kontrakt mellom følgende parter Avtalepunkt om opptak i husstand Opptak av personer i husstanden, så som leietakerens ektefelle eller samboer, søsken eller egne eller ektefelles slektninger i rett ned- eller oppadstigende linje og fosterbarn, kan bare skje etter skriftlig godkjenning av utleier. Godkjenning kan nektes dersom forhold knyttet til boligens formål eller utforming tilsier det. Dette er et unntak fra husleielovens § 7-1, første punkt om at leietaker har rett til opptak av denne kategori husstandsmedlemmer uten godkjenning av utleier, og gir leietaker færre rettigheter enn det husleielovens alminnelige regel gir. Unntaket er hjemlet i husleielovens § 11-1. Mangler formkravet  ugyldig avtaleklausul -> lovens hovedregel -> ikke kontraktbrudd når en samboer flytter inn! Forutsetningene om et spesielt bolig behov, hvis de bortfaller kan det gi grunnlag for ny vurdering. Leietaker plikter å informere om endringer av betydning og informeres om at leiekontrakten kan bli sagt opp. Klar avtaletekst. Det som interesant er om en slik bestemmelse kan ha selvstendig betydning i tilfeller som ikke kan avtales med hjemmel i husleielovens § Fornyet, Et særskilt problem kan oppstå når leietaker blir vurdert i leie til eie lån blir innvilget og leiekontrakten skal fornyes. Leiekontrakten blir fornyet men de ønsker ikke å ta opp lån, stifte gjeld vil heller leie hva skal vi da gjøre?

7 Endrede boligbehov Skal være relatert til forutsetningene for tildelingen Normalsituasjonen er ny søknadsprosess Oppdages uten formell søknadsprosess Tilfeldig hvordan opplysningene kommer til boligkontoret noen eksempler fra siste år Endrede behov ja, men kontraktsbrudd? Fremleie (hel eller delvis), er behovet fortsatt tilstede? Betydelig endringer i husstanden Oppholder seg lenge i på andre bosteder. Kommunal utleier, forvalter av et knapphetsgode Plikt til å avvikle? Adgang til leietakers hjem jfr. husl. § 5-6. Når får boligkontoret anledning til å vurdere om boligbehovet er endret. Når søknaden om fornyelse eller bytte mottas Det oppdages endringer uten at ny søknadsprosess er innledet Tidsubestemte leiekontrakter Kan vi be leietaker om søke om bytte frivillig Avtalefrihet til utleiers gunst, begrensinger for opptak i hustand og fremleie følger av lovens ordlyd. Hva med rekkevidden av hovedhensynet bak §11-1? Utenfor. F. eks. hvor leietaker bor mye og lenge på andre steder enn i den kommunal boligen. Oppsigelsesvernet er sterke og spørsmålet er ikke opplagt. Vi skal som kommunal utleier sikre at boligene benyttes av personer med boligbehov og boligen er egnet i forhold til husstandens størrelse. Dillemaer og vanskelige beslutninger er det nok. Eks.: Borettslaget opplyser om at det bor fremmede i boligen. HMS , Bomiljøvakt, teknisk vedlikehold, finner 4 madrasser på gulvet Nav i nabo kommune opplyser om at det er søkt om husleie og depositum i kommunal bolig Leieren utvist / utvandring, men noen betaler leien… Laang sommerferie i utlandet, kommer barna til skolestart  oppsigelse De fleste barna har blitt voksne og flyttet ut, Mor og far blir boende i en enebolig på 140 m2 / betinget Tragiske 1: Politiet ringer, øst europeisk familie har inngått leiekontrakt, akkurat hentet barna til Norge, hovedleier blir anmeldet for bedrageri. Tragiske 2: Mor har blitt fratatt omsorgen for sine, skal hun da beholde en 4-roms bolig.

8 Normalsituasjonen er ny søknadsprosess To parallelle løp:
Kommunen som forvaltningsorgan behandler søknad om fornying/bytte Hvis positivt vedtak; kontrakt fornyes  Tja, endrede behov  fornyelse til mer egnet leieobjekt? Tilbud om annen bolig Hvis avslag; avvikling  Vedtak påklages Behandling i klagenemnd Kommunen som utleier vurderer hvordan leieforholdet eventuelt skal avvikles/endres Leieren ønsker å bli boende, oppsigelse eller betinget oppsigelse Avtalt tvangsgrunnlag utgått kontrakt Er fravikelsesprosess påbegynt? Er gjennomføringen berammet? Boligkontoret får en mulighet til å prøve tildelingskriteriene primært når leiefoholdet skal fornyes, men også ved søknad om bytte bør grunnvilkårene prøves på nytt. Hvis det kommer en klage helt på tampen må man ha tanker i hodet samtidig. Utsette gjennomføringen til klagenemnda behandling Gjeldende tildelingskriterier hentes frem igjen, foreligger fortsatt spesielle boligbehov eller skal leieforholdet avvikles til fordel for andre boligsøkere som venter på bolig. Varsel om snarlig utløp (ikke lovpålagt) Skriftlig oppfordring til fraflytting seinest 3 mnd etter kontrakten utløp -> § 4-18 varsel Begjæring om tvangsfravikelse til Namsmannen. Ved søknad om bytte og en ny vurdering av tildelingkriteriene. Grunnvilkårene og subiært egnethet  betinget oppsigelse , kommer tilbake til den.

9 Utleiers adgang til boligen
Boligen er leietakers eget hjem Tilsyn med boligen Bevissikring Riktig avgjørelser Kan bruke namsmannen Melding i rimelig tid Nødrett Politiet kan kontaktes, Bomiljøvakt. Tilsyn med boligene er en forutsetning for en god boligforvaltning av knapphetsgode. Men man skal ha respekt for at boligen er NOENS HJEM Husleielovens § 5-6

10 Avvikle leieforhold - uten formell søknadsprosess
Hvilke rettsmidler er best egnet? særskilte tvangsgrunnlag* Betalingsmislighold, opphør av leiekontrakt, oppsigelse heving: sjenanse og adferd. Hvor er hinderet lavest? Oppsigelse v. heving Oppsigelse hovedregel Oppsigelse med § 11-1 klausul Oppsigelse: Hvis forutsetningene ikke lengre er tilstede og det spesielle boligbehovet har opphørt. Betinget oppsigelse: Det foreligger fortsatt spesielle boligbehov, men persongalleriet i husstanden eller tjenestetilbud er endret slik at boligtilbudet ikke lengre er egnet. Fravikelse pga betalingsmislighold Tidsbestemt kontrakt utløper, Oppsigelse av leieforhold v heving av leieforhold Andre åpenbart urettmessige besittelsesforhold (utenfor husleieloven) Heving: Hvis leier vesentlig misligholder betalingsplikten, Hvis leier vesentlig forsømmer vedlikeholdsplikten eller fortsetter å opptre til sjenanse for andre. Summen av flere KB-vesentlig Overlater bruken urettmessig til andre, bruker husrommet til andre formål enn avtalt Misligholder slik at opphør er nødvendig. Skriftlig advarsel da ikke nødvendig, Fare ved opphold? Tvangsfullbyrdelsesl. § 13-2, 3. ledd pkt. d, jf. husleiel. § 9-9 *Tvangsfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd

11 Oppsigelse av leieforholdet
Hovedregelen §§ 9-3 flg Saklig grunn, nevnt i loven må være avtalt. Urimelig , utleiers behov for ta tilbake boligen v. leier behov for beholde boligen Vesentlig mislighold, retten ikke sette til side som urimelig situasjonen ved domsavsigelsen Med § 11-1 klausul Saklig grunn: endrede boligbehov, fremleie, opptak i husstanden, lengre fravær m.m. Urimelig, utleiers behov for å frigjøre boligen til andre med spesielle boligbehov v. leier behov for å beholde boligen Betinget oppsigelse Vesentlig mislighold Ikke søkt om godkjenning Fremleie , opptak i husstanden  alltid vesentlig

12 Case: oppsigelse ulovlig fremleie
Utenlands fravær, lånt ut bolig uten godkjenning, vesentlig mislighold -> ikke nødvendig å drøfte urimelighet. Saklig grunn: Bevis for ulovlig fremleie, inngående drøftelse At leier ikke hadde betalt vederlag ikke avgjørende, men utleier behov for å ha kontroll med hvem som bruker leiligheten Vesentlig kontraktbrudd : manglende godkjenning Boligen øremerket vanskeligstilte Leieren hadde i konkurranse med andre boligsøkere godtgjort At han selv ikke klarer å skaffe seg bolig på egen hånd Kjent med innholdet i § 11-1 og burde skjønt at det var en risiko for å miste leieforholdet Satte ukjente personer til å passe på boligen Fravær over mange måneder Satte kommunes andelseier forhold i fare Utvalget bemerket for øvrig: Hensynet til leierens behov vil neppe veie tyngre enn å unngå mislighold overfor borettslaget og kommunens behov for å fristille boligen. Leieren hadde uten utleiers samtykke tatt en risiko ved å overlate boligen til andre og derved vist at han ikke trengte den selv… HTU 2013/029 dato: , husleielovens kap. 9

13 Takk for oppmerksomheten!
Oppsummering Hvor praktiske er unntakene § 11-1? Mindre til for kontraktsbrudd Ikke søkt om samtykke -> lite til for vesentlig mislighold Vektlegges hovedhensynene bak § 11-1 ellers? Tjenesteapparat knyttet til boligen og leier nekter å motta tjenester? Bruksendringer av hensyn til effektivisering av kommunens tjenestevirksomhet (aldersbegrensning for enkelte) Viktig at forutsetningene fremgår tydelig i leiekontrakten og at boligforvaltningen har nok ressurser til både kontroll og til å fatte riktige beslutninger Spørsmål? Oppsigelse v. heving Gjennomføringen  Åpenbar hevingsgrunn Tingretten krever dokumentasjon/vitner. Strengere beviskrav, vesentlig mislighold ikke automatisk hevingsgrunn. Takk for oppmerksomheten! 13