Fagdirektør Magnar Danielsen Innløsning etter plan- og bygningsloven Når oppstår rett til innløsning og hvordan regulere slik at man unngår krav om innløsning/erstatning? Fagdirektør Magnar Danielsen Fagdag i regi av Hedmark Fylkeskommune og Fylkesmannen i Hedmark - grunnerverv, innløsning og ekspropriasjon Hamar 26.2.2015

Disposisjon Oversikt Historisk tilbakeblikk Innløsning etter § 15-1 Kommuneplan Innløsning etter § 15-2 Reguleringsplan Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 Innløsning etter plan- og bygningsloven

Innløsning - oversikt En rett for grunneier til å sette i gang en ekspropriasjonssak Ordningen like gammel som reglene om ekspropriasjon, dvs. fra etter vedtakelsen av grunnloven 1814 og lov om ”Bygningsvæsenet i Christiania” fra 1827. (Den gang eksproprierte man ikke på grunnlag av plan som i dag.) Lovgrunnen er at grunneier skal kunne forutberegne sin rettstilling ekspropriasjonsretten gjelder i 10 år etter kunngjøringen av reguleringsplanen, jf. § 16-2 første ledd ikke være avhengig av at kommunene initierer en ekspropriasjon slippe å vente på å få sitt tap dekket Innløsning etter plan- og bygningsloven

Innløsning – oversikt (2) Grunneier må normalt finne seg i rådighetsinnskrenkninger fastsatt i plan uten erstatning. Noen planvedtak er så inngripende at det likevel må betales erstatning Vilkårene for erstatning etter § 15-3 første ledd ”ødelagt som byggetomt” ”ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte” ”eiendom som bare kan nyttes til landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende” Retten til innløsning inntrer uavhengig av om det er oppstått et økonomisk tap. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Innløsning – oversikt (3) Krav om innløsning må fremsettes av grunneier Skjønnsretten tar stilling til spørsmålet ved uenighet og fastsetter erstatningen ingen klagerett til fylkesmannen/departementet Unnlater grunneieren å fremme krav eller kravet ikke når frem, kan tap ved reguleringsplan uansett dekkes ved den etterfølgende ekspropriasjonen. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Trondhjemsloven 1869 Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 6 andre ledd ”For den Del af Grunden, der ikke medgaar til Udvidelse af ældre Gader, Veiter eller offentlige Pladse, kan Eieren fordre Erstatning, naar det ved lovlig Skjøn afgjøres, at den tiloversblevne Del er bleven utjenelig til Bebyggelse.” Innløsning etter plan- og bygningsloven

Christianialoven 1875 Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 8 pkt. 9 ”Grunneieren er berettiget til at fordre, at byen strax skal indløse den til gade eller plads bestemte grund, naar enten den grund, han beholder tilbage, ved reguleringen bliver utjenlig til bebyggelse, eller det skjønnes, at hans eiendom formedelst den indskrænkning i byggefriheden, som den besluttede regulering medfører, væsentlig bliver forringet i værdi.” Innløsning etter plan- og bygningsloven

Kristianialoven 1899 Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 10 nr. 2 ”Grunneieren kan dog, forsaavidt Begjæring herom fremsættes ingen 1 Aar, efterat Reguleringsbeslutningen er blevet ham meddelt eller offentlig bekjendtgjort, forlange, at Kommunen strax skal indløse den til saadan Plads eller Gade bestemte ubebyggede Grund, naar det ved lovligt Skjøn afgjøres, enten at den Grund, han vilde beholde tilbage, i sin Helhed bliver utjenlig til Bebyggelse, eller at hans Eiendom formedelst den Inskrænkning i Byggefriheten, som Reguleringen medfører, ikke længer kan ansees skikket for en efter dens Størrelse, Beliggenhed og øvrige Forhold regningssvarende Bebyggelse.” Innløsning etter plan- og bygningsloven

Bygningsloven av 1924 Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42 nr. 2 Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 40 nr. 1: anlegg av nye eller utvidelse, rettelse eller forlengelse av eldre gater, veger, plasser, parker, offentlige beplantninger eller jernbaner og sporveger ervervelse av de til statens og kommunens bygninger i planen reserverte tomter oppførelse eller utvidelse av de i planen fastsatte bruer anordning av felles avkjørsel i henhold til § 26, I, 3. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Bygningsloven av 1924 (2) Alternativ rett til å kreve innløsning: ...straks skal innløse den ubebygde grunn som kommunen i henhold til § 40 kan kreve ekspropriert, når eiendommen enten skal avstås i sin helhet, eller det ved lovlig skjønn avgjøres at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å bebygges på en etter den hele eiendoms størrelse, beliggenhet eller øvrige forhold regningssvarende måte. …forlange at kommunen innen 5 år etter at krav derom er fastsatt, jfr. post 5, skal innløse den ubebygde grunn som ved byplan er reservert til tomter for statens og kommunens boligbygging ..” Innløsning etter plan- og bygningsloven

Bygningsloven av 1965 Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42 Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 35 nr 1. andre ledd: Trafikkområder Friområder Statens fylkets og kommunenes bygninger og grav- og urnelunder Felles avkjørsler, felles gårdsplass og annet areal for flere eiendommer Innløsning etter plan- og bygningsloven

Bygningsloven av 1965 (2) Alternativ rett til innløsning: ”når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte Etter § 42 måtte krav fremsettes innen 1 år etter planens kunngjøring eller vedtak, eller 1 år etter at bygning var fjernet slik at eiendommen var ubebygd. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Plan- og bygningsloven av 1985 Kommuneplanens arealdel Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 21 ”Blir ubebygd eiendom eller større del av slik eiendom i arealdelen lagt ut til formål som nevnt i § 25 1 nr. 3, 4, 7 og 8 samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder, og eiendommen innen 4 år ikke blir regulert eller utlagt til annet formål i arealdelen, kan grunneieren (festeren) kreve erstatning etter skjønn, eller at ekspropriasjon straks blir foretatt, hvis båndleggingen medfører at eiendommen ikke lenger kan nyttes på regningssvarende måte. Er grunnen bebygd, har eieren/festeren samme krav når bebyggelsen er fjernet.” Innløsning etter plan- og bygningsloven

Plan- og bygningsloven av 1985 (2) Kommuneplanens arealdel Ot.prp. nr. 56 (1984-85) side 117: «Bakgrunnen for bestemmelsen er at kommunen gjennom arealdelen kan fastlegge arealbruken relativt detaljert allerede på oversiktsplannivå, og at denne arealbruk blir direkte bindende for den enkelte grunneier gjennom godkjenningen av planen. Den planlagte arealbruken vil derfor i enkelte tilfelle få mange av de samme virkninger for grunneieren som om området var regulert.» Innløsning etter plan- og bygningsloven

Plan- og bygningsloven av 1985 (3) Reguleringsplan Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42 Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 25 nr. 3, 4, 7 og 8: Statens, fylkets og kommunenes bygninger, grav- og urnelunder Off. trafikkområder Friområder Fellesområder Fornyelsesområder Innløsning etter plan- og bygningsloven

Plan- og bygningsloven av 1985 (4) Reguleringsplan Alternativ rett til innløsning: ”når retten til ekspropriasjonen omfatter ubebygd del av en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller øvrige forhold regningssvarende måte.” Etter § 42 måtte krav fremsettes innen 3 år etter planens kunngjøring, eller 3 år etter at bygning var fjernet slik at eiendommen var ubebygd. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Innløsning etter Plan- og bygningsloven av 2008 § 16-7 – hovedregelen om ekspropriasjonstidspunkt ”Ekspropriasjon som kommunen etter denne lov kan foreta uten særskilt samtykke fra departementet, kan skje etter hvert og i den utstrekning kommunen bestemmer og uten hensyn til om ekspropriasjonsformålet først skal gjennomføres senere.” §§ 15-1 og 15-2 om innløsning representerer unntakene fra denne bestemmelsen § 15-1 er avgrenset til ”ubebygd eiendom eller større del av eiendom” § 15-2 omfatter ”hel eiendom” (første ledd ), og ”ubebygd del av eiendom” (andre ledd) Innløsning etter plan- og bygningsloven

Innløsning § 15-1 Kommuneplanens arealdel En videreføring av § 21 i PBL 85 med visse tekniske tilpasninger slik at arealformålene, med bestemmelser, som kan gi grunnlag for innløsning nå er angitt direkte i loven Arealdisponering i areadelen kan i praksis representere en vedvarende (tidsubegrenset) båndlegging § 15-1 hjemler innløsning før det foreligger reguleringsplan altså før kommunen har hjemmel for å ekspropriere Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (2) Første punktum Grunnvilkår for innløsning: endelig vedtatt arealdel, ubebygd eiendom, eller større del av denne, lagt ut til en eller flere av de fastsatte arealformålene (offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder), gjør at eiendommen ikke kan nyttes på regningssvarende måte, det er gått 4 år uten regulering eller nytt formål er gitt i arealdelen En eiendom kan bestå av flere bruksnummer, men likevel regnes som én eiendom i relasjon til bestemmelsen (driftsmessig enhet) Det er i teorien antatt at krav om innløsning foreldes tre år etter at det tidligst kunne vært fremsatt, jf. foreldelsesloven § 15. Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (3) Første punktum ”større del av slik eiendom” Innløsningsrett gjelder båndlegging av deler av eiendom, når den omfatter en større del Spørsmål om innløsningsretten også gjelder delvis bebygd eiendom, når båndleggingen omfatter en større ubebygd del, jf. Rt. 1968 side 14 Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (4) Grunneier har to alternative valg når det er gått 4 år: Kreve erstatning etter skjønn i påvente av ekspropriasjon Beholder eiendomsretten inntil kommunen bestemmer seg for å ekspropriere, men får dekket sitt tap Kreve at ekspropriasjon blir gjennomført straks Mister eiendomsretten. Hvis utbyggingen ikke blir noe av kan eksproprianten selge eiendommen. Grunneier ikke gitt tilsvarene valgmulighet etter § 15-2. Kan bare kreve at ekspropriasjonen gjennomføres straks. Det nøyaktige skjæringstidspunktet for fristen på 4 år er ikke angitt slik som i 15-2 Skjæringstidspunktet: kunngjøring eller vedtakstidspunkt? Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (5) Andre punktum Er grunnen bebygd kan ikke krav om innløsning fremmes før bebyggelsen er fjernet Hvordan unngå innløsning: Ikke legge ut for detaljert i kommuneplanen, f.eks. bare legge ut til byggeområde med plankrav Vegtraseer (stripeekspropriasjon) tar vanlig vis ikke så store deler av en eiendom at det gir grunnlag for innløsning, men unntak kan forekomme Innløsning etter plan- og bygningsloven

Innløsning § 15-2 Reguleringsplan Bestemmelsen er en videreføring av § 42 i PBL 85. Det er gjort visse tekniske tilpasninger slik at arealformålene, med bestemmelser, som kan gi grunnlag for innløsning nå er angitt direkte i lovbestemmelsen. Et grunnkrav at det foreligger en endelig vedtatt reguleringsplan, dvs. enten områderegulering (§ 12-2) eller detaljregulering (§ 12-3) Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-2 Reguleringsplan (2) Første ledd Gjelder når hele eiendommen kan eksproprieres og arealet er angitt til offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-2 Reguleringsplan (3) Andre ledd Gjelder delvis regulert eiendom, dvs. reguleringen skjærer over en eiendom, men en ubebygd del av eiendommen, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte Andre ledd viser indirekte til første ledd, slik at ”retten til ekspropriasjon” må forstås innskrenkende til de arealformål som fremgår av første ledd. Innløsning etter plan- og bygningsloven

§ 15-2 Reguleringsplan (4) Tredje ledd Frist på 3 år fra kunngjøring av planen eller etter at bebyggelsen er fjernet. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 ”offentlige trafikkområder” Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 3, dvs. ”Veger - med dette forstås i denne loven også gater med fortau, gangveger, sykkelveger, gatetun og plasser - bruer, kanaler, jernbaner, sporveger, rutebilstasjoner, parkeringsplasser, havner, flyplasser og andre trafikkinnretninger og nødvendige arealer for anlegg og sikring m.v. av trafikkområder.” Omfatter ikke areal lagt ut til ”fellesareal”. Ikke avgjørende at en har husket å angi arealet til ”offentlig formål” i reguleringsplanen. Det avgjørende er om det reelt sett er det offentlige som skal eie området. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (2) ”offentlige friområder” Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 4, dvs. omfatter ”Parker, turveger, leirplasser, anlegg for lek, idrett og sport og områder i sjøen for slik virksomhet” Grønnstruktur (kode 3001) Friområde er i dagens lov splittet opp, og består av: friområde (kode 3040), som inkluderer badeplass/badeområde (kode 3041) parker (kode 3050) turveier (ingen egen kode, men offentlig samferdsel) naturområde (kode 3020) faller utenfor Friområde gir ikke rett til offentlig innløsning med mindre det i planbestemmelse er angitt at området skal være offentlig. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (3) ”fellesområder” Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 7, dvs. ”Felles avkjørsel og felles områder for parkering, felles lekeareal for barn, gårdsplass og annet fellesareal for flere eiendommer.” Eksempler: Innløsningsrett når arealet er angitt enten som felles eller offentlig Innløsningsrett når lekeareal er felles for flere angitte eiendommer Innløsningsrett dersom kommunen skal eie lekearealet Ikke innløsningsrett når lekeareal er seksjonert som fellesareal for flere seksjoner (hver seksjon eier da bare en ideell andel av fellesarealet, dvs. de er sameiere) Ikke innløsningsrett når lekeareal er avsatt til kun én eiendom Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (4) ”fornyelsesområder” Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 8: ”Områder med tettbebyggelse som skal totalfornyes eller utbedres.” Før pbl. 1985 ble ekspropriasjon gjennomført med hjemmel i byfornyelsesloven av 18. april 1967. Etter pbl. 2008 tilsvarer dette hensynssonen ”Fornyelse” 830 Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (5) ”statens, fylkets og kommunens bygninger”: Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 Realitetene i reguleringen er avgjørende Innløsningsrett der den private blir fratatt utbyggingsmulighet Innløsningsrett hvis bygningen skal eies av det offentlige og brukes av det offentlige Innløsningsrett hvis bygnings eies av det offentlige, men leies ut til private Ikke innløsningsrett hvis det offentlige kun skal være leietaker Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (6) ”statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder”: Rett til innløsning omfatter kun offentlig eide grav- og urnelunder. Hovedregelen er at gravlegging skal skje på offentlig grunn: Gravferdsloven § 2 andre ledd i ”Gravlegging skal skje på offentlig gravplass eller på gravplass anlagt av registrert trossamfunn i henhold til tillatelse etter lov 13. juni 1969 nr 25 om trudomssamfunn og ymist anna.” Gravferdsloven § 20 første ledd ”Når særlige grunner foreligger, kan fylkesmannen gi tillatelse til at private får anlegge gravsted for gravlegging av askeurne på egnet sted. Fylkesmannen kan sette vilkår for tillatelsen.” Retten til innløsning omfatter kun gravlegging på offentlig gravplass etter gravferdsloven § 2 andre ledd. Innløsning etter plan- og bygningsloven

Felles tolkingstema i §§ 15-1, 15-2 og 15-3 "regningssvarende måte” Grunneier må finne seg i en viss reduksjon i avkastningen, jf. Rt. 1998 side 1140 og Rt. 2002 side 64 Etter rettspraksis er det avgjørende: ”om eiendommen etter reguleringen - ut fra en vurdering av hele eiendommens forhold - overhodet kan utnyttes på en regningssvarende måte” = objektiv vurdering Det er med andre ord ikke relevant om det har oppstått et misforhold mellom forventet avkastning før og etter reguleringen. Det er regningssvarende utnyttelse etter nåværende regulering som avgjør om innløsning kan skje. § 15-3 første ledd ”ødelagt som byggetomt” ”annen regningssvarende måte” ”landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende” Innløsning etter plan- og bygningsloven

magnar.danielsen@kmd.dep.no