Regnskap 1. halvår Ved adm.dir. Are Skindlo

Regnskap 1. halvår Dette er Steen & Strøm ASA ANTALL ANSATTE 154 KJØPESENTRE 16 egeneide kjøpesentre 14 kjøpesentre administreres UTVIKLING Metro/Maxi, Lørenskog Farmandstredet, Tønsberg + en rekke mindre prosjekter ANNET Oslo Havnelager Aksjer i Storebrand og Gresvig ANTALL ANSATTE 45 KJØPESENTRE 15 kjøpesentre administreres for Danica UTVIKLING Field’s, København Galleri Bruun’s, Århus ANNET Aksjer i Foras Holding AS ANTALL ANSATTE 14 KJØPESENTRE 4 egeneide kjøpesentre 1 deleide kjøpesentre UTVIKLING Hyllinge, Helsingborg Partille, Göteborg Õverby, Trollhättan Skandinavias ledende kjøpesenterselskap - 51 kjøpesentre under eie og forvaltning - Flere store kjøpesenterprosjekter under utvikling

Regnskap 1. halvår Strategi Steen & Strøm ASA har som mål å sikre aksjonærene en konkurransedyktig avkastning på investert kapital. Det er derfor selskapets mål å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital. Forretningsideen er å eie, utvikle og administrere ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder i Skandinavia.

Regnskap 1. halvår Agenda 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder 1. Strategi

Regnskap 1. halvår Halvår 2002 i korte trekk Detaljhandel generelt, og kjøpesentre spesielt, har vist seg å være relativt upåvirket av de generelle økonomiske konjunkturer. Konsernets kjøpesenterportefølje utvikler seg fortsatt positivt, med god vekst både i omsetning og leieinntekter. Resultat før skatt er økt fra NOK 52,2 mill. pr. 2kv. 01 til NOK 69,6 mill. pr. 2kv. 02 Omsetningen for kjøpesentre eiet og administrert i Norge har økt med 4,8 % Brutto leieinntekter har økt med 8,1% (sammenlignbart ca. 3,9%) Driftsresultatet på våre kjøpesentre i Norge er økt med 7,8% (sammenlignbart 4,8%) Utleiegraden er 97,5% (97,0% ) Driftskostnader eks. avskrivninger utgjorde 13,2% (14,1% )

Regnskap 1. halvår Resultatregnskap 1. Halvår 2002

Regnskap 1. halvår Resultat pr. virksomhetsområde De ulike virksomhetsområdene viser netto leie etter avskrivninger fra egne kjøpesentre i tillegg til netto honorarinntekter fra forvaltning og utviklingsvirksomhet. Fall i inntekter og resultat skyldes endret prinsipp for inntektsføring på egne prosjekter. Dette gir ingen konserneffekt, da interne fortjenester elimineres. Inntekter fra annen virksomhet og elimineringer består av morselskapets virksomhet, Oslo Havnelager, resultatet fra de egeneide driftsselskapene og elimineringer av internfortjeneste mellom virksomhetene i konsernet.

Regnskap 1. halvår Balanse pr Bokført EK-andel utgjorde pr ,1% (31,5%)

Regnskap 1. halvår Agenda 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder 1. Strategi

Regnskap 1. halvår Steen & Strøm Norge Kjøpesentre Driftsresultatene i ”Kjøpesentre” er fratrukket avskrivninger med h.h.v. NOK 44,5 mill. og NOK 42,4 mill. i 1. halvår 2002 og 1. halvår Brutto leieinntekter har på sammenlignbart areal økt med ca. 3,9 %. Driftskostnadene utgjorde 13,2% av leieinntektene (14,1%). Netto leieinntekter har på sammenlignbart areal økt med ca. 4,8 %. Utleiegraden er utgjorde 97,5 % (97,0%) Forvaltning og utvikling I 1. halvår 2002 utgjorde driftsinntektene NOK 12,9 mill. Beløpet fordeler seg med NOK 18,5 mill. på forvaltning og NOK 4,4 mill. på utvikling. Tilsvarende fordeler driftsresultatet på NOK 1,1 mill. seg med NOK 1,1 mill. på Forvaltning og NOK 0,0 mill. på Utvikling.

Regnskap 1. halvår Omsetningsutvikling – eide og forvaltede sentre i Norge Tallene er brutto omsetningstall. Den reelle økningen er større grunnet momsreduksjonen på matvarer.

Regnskap 1. halvår Brutto leie – norske kjøpesentre Tall i NOK mill.

Regnskap 1. halvår Steen & Strøm Danmark Forvaltning og utvikling I 1. halvår 2002 utgjorde driftsinntektene NOK 25,1 mill. Beløpet fordeler seg med NOK 16,6 mill. på forvaltning og 8mill. på utvikling. Tilsvarende fordeler driftsresultatet på NOK 0,8 mill. seg med NOK 0,8 mill. på Forvaltning og NOK 0,0 mill. på Utvikling. SST Danmark forvalter 16 kjøpesentre, hvorav 15 tilhører forsikringsselskapet Danica. Galleri Bruun’s Prosjektet er igangsatt og forventes ferdigstilt i oktober Pr var det investert NOK 523 mill. i prosjektet. Field’s Prosjektet er igangsatt og forventes ferdigstillt i april Pr hadde vi investert NOK256 mill. i prosjektet.

Regnskap 1. halvår Steen & Strøm Sverige Kjøpesentre Under kjøpesentre i Sverige er medtatt Torp (100%), Mantorp (100%) og Vestre Torp (100%). Resultatandeler relaterer seg til eierandel i Marieberg (50%). Avskrivningene på kjøpesentrene utgjorde NOK 3,1 mill. pr. 2. kv og NOK2,8 mill. pr. 2. kv I 2. kvartal er vår 10% andel i A6 senter solgt, med en bokført gevinst på NOK 11,6 mill. Forvaltning og utvikling I 1. halvår 2002 utgjorde driftsinntektene NOK 6,6 mill. Beløpet fordeler seg med NOK 3,6 mill. på forvaltning og NOK 3,0 mill. på utvikling. Tilsvarende fordeler driftsresultatet seg på NOK -6,1 mill. seg med NOK -2,8 mill. på Forvaltning og NOK -3,3 mill. på utvikling.

Regnskap 1. halvår Kupolen, Borlänge I juli 2002 ble det inngått avtale om kjøp av kjøpesenteret Kupolen for SEK 350 mill. med tillegg av SEK 30 mill. avhengig av resultatet av et pågående utviklingsprosjekt. Senteret har et utleiebart areal på kvm. og en omsetning på SEK 750 mill. Senteret er tilnærmet fullt utleid. Brutto leieinntekter inkl. andel felleskostnader utgjør SEK 46 mill. (eks. utviklingsprosjekt). Direkte avkastningen utgjør 8,15%. Forventet avkastning etter gjennomføring av utviklingsprosjektet er 8,65%. 5 års rente inkl. margin utgjør ca. 5,9% i Sverige.

Regnskap 1. halvår Kjøp av butikkeiendom, Hyllinge I august 2002 ble det inngått avtale med Bergendahls Gruppen om kjøp av deres eiendom i Hyllinge utenfor Helsingborg for SEK 122 mill. Eiendommen omfatter en City Gross dagligvareforretning på ca kvm. med en årlig omsetning på ca. SEK 630 mill. samt en tomt for bygging av en Ekohall. Steen & Strøm forplikter seg ved denne avtalen til å oppføre bygningen på ca kvm. På begge eiendommene vil det foreligge 20 års leieavtaler med Bergendahls Gruppen. Investeringen vil gi en direkte avkastning på 9,0%. Steen & Strøm kjøpte i november 2000 nabotomten på ca kvm. og planlegger her etablering av et nytt kjøpesenter i Hyllinge.

Regnskap 1. halvår Inntekter fra annen virksomhet og elimineringer Dette virksomhetsområdet består av morselskapets virksomhet, Oslo Havnelager, resultatet fra de egeneide driftsselskapene og elimineringer av internfortjeneste mellom virksomhetene i konsernet Driftsresultatet fra annen virksomhet og elimineringer består av følgende resultatelementer i 1. halvår 2002 : Morselskapet NOK 3,2 mill. ( 4,8 mill.) Oslo Havnelager før avskr. NOK 22,0 mill. ( 18,4 mill.) Avskrivninger NOK -5,2 mill(-10,2 mill.) Elimineringer NOK 3,5 mill. (-17,5 mill.) Øvrige selskaper NOK 4,3 mill. ( 3,3 mill.) Sum NOK 27,8 mill. ( -1,2 mill.)

Regnskap 1. halvår Prosjektoversikt UTVIKLINGS- SST’S SST’S INVEST. STARTFERDIG- PROSJEKT ANDEL INVEST. PR ÅRSTILLELSE Norge Metro/Maxi 100% Farmandstredet 100% Danmark Field’s 50% Galleri Bruun’s 100% Sverige Partille 100% Øverby 100% Hyllinge 100% Beløp i NOK mill.

Regnskap 1. halvår Finansielle forhold Steen & Strøm har 17,5 mill. aksjer i Storebrand ASA (6,3%). Kostpris utgjør NOK 894,2 mill. Steen & Strøm har aksjer i Gresvig ASA (35,0%). Kostpris utgjør 299,4 mill. Netto rentebærende gjeld utgjorde pr NOK 4.098,9 mill. Ca. 35% av låneporteføljen er knyttet opp med langsiktige fastrenteavtaler. Konsernets fri likviditet utgjorde pr NOK 457,5 mill.

Regnskap 1. halvår Detaljhandelsveksten fortsetter Detaljhandelsomsetningen har hatt en jevn økning i de senere årene. Veksten utgjorde 3,2% i 1. halvår 2002 sammenlignet med tilsvarende periode i fjor. Norges Bank anslår en forbruksvekst for 2002 på 4,2%. Denne veksten forventes å bidra til økt omsetning og økte leieinntekter på våre kjøpesentre.

Regnskap 1. halvår Oppsummering 1. halvår 2002 Sammenlignbare netto leieinntekter økte med ca. 4,8 % i 1 1 halvår 2002 sammenlignet med tilsvarende periode i fjor. Justert for prisstigningen utgjør realveksten ca. 3,0 %. På kjøpesenterporteføljen utgjorde egenkapitalavkastningen ca. 21,0 % p.a.