Boliglån – belåningsgrader og retningslinjer Presentasjon på Eiendomsverdi´s Bank- og finansdag 31. mars 2011 V/Erik Lind Iversen

Innhold Retningslinjene Bakgrunn Bankenes boliglån og boliglånspraksis Fremtiden. Flere retningslinjer? 2 31. mars 2011

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Grundig prosess. Ved innvilging eller forhøyelse av lån til boligformål må banken ha sikker informasjon om låntakeren/e/s inntekt og samlede gjeld (inkludert fellesgjeld i borettslag), normalt med innhenting av ligningsdata og data om løpende lønns- eller annen inntekt, og om den bolig som eventuelt skal belånes med pant, normalt ved innhenting av takst. 3 31. mars 2011

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål 2. Tilstrekkelig betjeningsevne. Banken bør ha retningslinjer for å beregne kundenes evne til å betjene lånet med utgangspunkt i inntekt, alle utgifter, betjening av lån i form av renter og avdrag (likviditetsoverskudd) og konsekvenser av renteøkning, jf. Punkt 8. Dersom låntaker har et beregnet likviditetsunderskudd hensyntatt renteøkning, bør som hovedregel lånet ikke bevilges, og uansett bør kunden da gis frarådning iht. finansavtaleloven § 47. Dersom banken bruker gjeldsgrad (total gjeld i forhold til brutto inntekt) som beslutningskriterium, bør lånet normalt ikke overstige tre ganger samlet brutto inntekt. Banken skal internt fastsette en skala for maksimale lån i forhold til samlet brutto inntekt. Banken må i tillegg vurdere konsekvensene av renteøkning. 4 31. mars 2011

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål 3. Belåningsgrad. Banken må ha retningslinjer for å vurdere sikkerhet, slik at det også er en viss margin i forhold til aktuell markedsverdi. Normalt må lånet ikke overstige 90 prosent av boligens markedsverdi. Ved vurdering av belåningsgrad vil det også være naturlig å ta hensyn til låntakers totale egenkapitalsituasjon. 4. Tilleggssikkerhet. Ved avvik fra normene i pkt. 2, 3, 6 og 7 må det enten foreligge en formell tilleggssikkerhet i form av sikkerhet i annen eiendom, tilsagn om personlig sikkerhet for deler av lånet (kausjon/garanti) eller banken må ha gjort en særskilt forsvarlighetsvurdering. 5 31. mars 2011

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål 5. Avdrag. Lån som medfører en høy belåningsgrad bør normalt etableres med betaling av avdrag slik at det opparbeides en mer betryggende sikkerhetsbuffer. 6. Betjeningsevne for rammekreditter. Rammekreditter kan representere økt risiko for bankene og retningslinjene må klargjøre hvilke kundegrupper som kan innvilges rammekreditt. Retningslinjene må angi at ved beregning av kundens likviditetsoverskudd bør det tas hensyn til at betjeningsevnen vil kunne svekkes vesentlig i kredittiden som følge av svekket inntekt ved pensjonering mv. Dersom det er forutsatt at låntaker skal nedbetale kreditten etter utløpt kredittid, bør bankene ved beregning av låntakers likviditetsoverskudd inkludere renter og avdrag som om kreditten var innvilget som nedbetalingslån. 6 31. mars 2011

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål 7. Belåningsgrad for rammekreditter. Innvilgelse av rammekreditter må bygge på en forsvarlighetsvurdering, og lånet bør normalt ikke overstige 75 prosent av boligens markedsverdi. Det bør i vurderingen skilles mellom de lån som forutsettes nedbetalt etter utløpt kredittid og de som skal løpe i låntakers levetid. 8. Konsekvenser av renteøkning. I vurdering av betalingsevne og eventuell bruk av reglene om fraråding, må banken ta høyde for at renten kan øke betydelig fra det aktuelle nivå. Det er viktig å informere låntakeren godt om dette. Banken bør i sin rådgivning alltid klargjøre konsekvensene av valget mellom fast og flytende rente. 7 31. mars 2011

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål 9. Behandling av avvik. I den grad banken finner grunn til å avvike sine interne retningslinjer basert på disse minstekravene, må beslutningene om dette fattes på et høyere nivå enn de som vanligvis har fullmakt til å gi boliglån. 10. Rapportering. For hvert kvartal skal bankens styre eller ledelsen for utenlandske filialer forelegges en rapport om bankens oppfølging av retningslinjene for forsvarlig boligfinansiering. Finanstilsynet vil følge opp retningslinjene gjennom rapportering basert på tilpasning av de årlige boliglånsundersøkelsene, gjennom tilsyn og gjennom møter med filialer. Finanstilsynet vil også kunne innhente rapportene forelagt styre eller ledelse. 8 31. mars 2011

Boliglån – belåningsgrader og retningslinjer Retningslinjene representerer ikke noen dramatikk «Sunn fornuft og forsvarlig bankpraksis» Bankene protesterte ikke! De fleste banker trengte bare små endringer i sine egne retningslinjer for boliglån Bevilgning av boliglån i banker sterkt desentralisert Spørsmålet om etterlevelse av retningslinjene i stor grad et spørsmål om intern styring og kontroll 31. mars 2011 9

2. Bakgrunn Finanskrisen. Faren for sterk oppgang i gjeld og boligpriser Store svingninger i boligprisene kan ha betydelige negative virkninger for den enkelte husholdning og samfunnet. Høy gjeld, høye belåningsgrader, flytende renter og lite avdragsinnbetalinger gjør et betydelig antall husholdninger sårbare for økt rente eller økonomiske tilbakeslag. 10 31. mars 2011

Forts. 2. Bakgrunn Tilstramninger i husholdningens økonomi vil kunne gi tilbakeslag i boligmarkedet og sterke ringvirkninger til næringslivet og øke bankens risiko og redusere utlånsevne. Både av hensyn til låntakere og finansiell stabilitet er det viktig med en mer robust boligfinansiering. 11 31. mars 2011

Boligpriser Boligpriser Stor risiko i aksjemarkedet. Flere perioder der kursene faller med 50 pst. Selv på lang sikt ligger det ingen sikkerhet i å investere i aksjer, jf japan. Vanskelig å vurdere om markedet er priset riktig. Fortsatt ikke hentet seg inn etter finanskrisen. Kilder: NEF, EFF, Econ Pöyry, Finn.no 12

Kredittvekst Kredittvekst, husholdninger og foretak Stor risiko i aksjemarkedet. Flere perioder der kursene faller med 50 pst. Selv på lang sikt ligger det ingen sikkerhet i å investere i aksjer, jf japan. Vanskelig å vurdere om markedet er priset riktig. Fortsatt ikke hentet seg inn etter finanskrisen. Kilde: Statistisk sentralbyrå 13

Husholdningenes gjeldsbelastning Rente- og gjeldsbelastning Stor risiko i aksjemarkedet. Flere perioder der kursene faller med 50 pst. Selv på lang sikt ligger det ingen sikkerhet i å investere i aksjer, jf japan. Vanskelig å vurdere om markedet er priset riktig. Fortsatt ikke hentet seg inn etter finanskrisen. Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank 14

Husholdningenes gjeldsbelastning Ant. husholdninger med gjeld større enn 3x disponibel inntekt Stor risiko i aksjemarkedet. Flere perioder der kursene faller med 50 pst. Selv på lang sikt ligger det ingen sikkerhet i å investere i aksjer, jf japan. Vanskelig å vurdere om markedet er priset riktig. Fortsatt ikke hentet seg inn etter finanskrisen. Kilde: Statistisk sentralbyrå 15

3. Bankenes boliglån og boliglånspraksis 60 % av bankenes utlån er lån til husholdninger Av dette er 90 % lån med pant i bolig Finanstilsynet har siden 1994 gjennomført minst en årlig undersøkelse av bankenes boliglån og boliglånspraksis 2010-undersøkelsen. Et utvalg banker (85 % av totalen) 100 tilfeldige lån utbetalt etter 1. september Nedbetalingslån og rammekreditter 16 31. mars 2011

Utlån fordelt på formål Kjøp/Nybygg 40 % Refinansiering 46 % Annet 14 % 17 31. mars 2011

Andel lån med fast rente

Avdragsfrihet 17 % avdragsfrie Gjennomsnitt avdragsfrihet ca. 4 år Avtalt løpetid 23 år Belåningsgrad Innenfor 60 % 37,8 % 60 – 80 % 29,4 % 80 – 90 % 15,1 % 90 – 100 % 19,9 % Over 100 % 7,8 % 19 31. mars 2011

Lån utover 90 prosent belåningsgrad Alle kunder Kunder under 35 år

Låntagernes gjeldsgrad Kunder under 35 år. 307 % Kunder over 35 år

Bankenes praksis Betjeningsevne viktigst – deretter sikkerhet Modeller benyttes til å beregne likviditetsoverskudd etter faste utgifter (Statens Institutt for Forbruksforsikring) 4 - 5 %-poeng rentepåslag vanlig i vurderinger Noen benytter 3 prosentpoeng Grenser for gjeldsgrad kan fravikes dersom likviditetsoverskuddet er tilstrekkelig 22 31. mars 2011

Forts. Bankenes praksis 17 % av sakene avvek fra interne retningslinjer 81 % av disse løftet opp til høyere beslutningsnivå Fastsettelse av boligverdi Kjøpskontrakt 25 % Eiendomsmegler 16 % Takst 12 % Eiendomsverdi ca. 40 % 23 31. mars 2011

Rammelån med pant i bolig

4. Fremtiden? Gjennomfører tematilsyn i større banker, med sikte på evaluering av oppfølgingen av retningslinjene Finanstilsynet har signalisert behov for sterkere virkemidler dersom oppfølgingen ikke er god nok Makrotilsyn og tiltak vinner tilhengere Regulering av banksektoren for å bidra til finansiell stabilitet Mulig at vi går inn i en periode med økte direkte reguleringer 25 31. mars 2011

Erik.Lind.Iversen@finanstilsynet.no