Advokat Magnus Grøsfjeld Håndtering av fast eiendom ved etablering og opphør av samliv Advokatfirma Torstrup Grøsfjeld AS

Samboerskap Personer som lever sammen uten å være gift. Lovreguleringer: - Arveloven > samboeres arverett/ uskiftet bo - Husstandsfellesskapeloven - Sameieloven

Samboeres rettsstilling Eksisterer ingen lov som regulerer det økonomiske forhold mellom samboere under samlivet og ved samlivsbrudd Avtalefrihet. Alminnelige formuerettslige regler får anvendelser > eierskap, eierandeler, gjeldsansvar

Samboeravtale Regulere det økonomiske forhold mellom partene: Hvem er/ blir eier av fast eiendom/ løsøre - eierfortegnelse («eierlogg») Eierandelers størrelse (sameie) Hvem er ansvarlig for gjeld/ gjeldsfordeling Hvem skal overta fast eiendom/ løsøre ved samlivsbrudd Partenes bidrag til det felles hushold («husleie»)

Tvangsoppløsning Sameie - kan kreves oppløst iht. sameieloven § 15 Tingretten legger fast eiendom ut for salg i markedet ved medhjelper (eiendomsmegler) Sameiere har forkjøpsrett på ellers like vilkår Avvikende ordninger kan avtales i samboeravtale

Vederlagskrav Samboer kan kreve økonomisk kompensasjon Alm. berikelses- og restitusjonsprinsipper Rt : Tilført den andre en betydelig økonomisk fordel (besparelse/ berikelse) Rimelighet Kan reguleres nærmere i samboeravtale, vilkår, beregning.

Samboeravtale > ekteskap Samboeravtalens betydning for etterfølgende ekteskap: Eneeie, sameie Skjevdeling > verdi ved ekteskapets inngåelse

Ekteskapsloven Regulerer det økonomiske forhold mellom ektefeller Avtalefriheten: (1)Valg mellom formuesordninger: felleseie/særeie (2) Økonomisk oppgjør ved samlivsbrudd

Under samlivet – begrenset råderett Ektepakt som overdrar fast eiendom mellom ektefeller - krav til tinglysing i grunnboken Ved samlivsbrudd – få særregler Fast eiendom

Særeie Særeie kan bare etableres ved ektepakt Ektepakt: Krav til skriftlighet og vitner – formular Tinglysing

Særeie: Boligen holdes utenfor likedelingen, inngår ikke i ektefellenes fellesbo Krav på å overta/ beholde boligen Særeie har ingen arverettslige konsekvenser, med unntak av retten til å sitte i uskiftet bo ved død

Felleseie Alle aktiva/ passiva som ikke er særeie, inngår i felleseiet Likedeling: Netto verdier i felleseieboet skal likedeles Begrepene: «Eneeie», «sameie», «felleseie»

Fellesbo - rådighetsdeler AktivaPassivaMannKvinne Bolig Båt Boliggjeld (-) Studielån (-) Netto: :

Skjevdeling Skjevdeling – «verdier» kan holdes utenfor likedelingen Modifisering av likedelingsregelen Verdiregel: Ikke rett til naturalutlegg Strengt beviskrav – «klart» (samboeravtale) Hensyn bak regelen: Ikke skille seg til rikdom

Skjevdelingsmidler Verdi på vigselstidspunktet : -Mer formue enn gjeld ved vigsel -Verdien må være i behold -Den aktuelle verdi Arv og gave mottatt under ekteskapet - Verdi investert i bolig: Den nominelle verdi tillagt prisstigning (KPI)

Fellesbo - rådighetsdeler AktivaPassivaSkjevdelingMannKvinne Bolig Bolig (-)0 Båt Boliggjeld (-) Studielån (-) Netto Likedeling :

Naturalutlegg Rett til å få overta bolig på skiftet To aktuelle regler: - E § 66: «fullt ut eller for det vesentlige eier» - E § 67: «særlige grunner»

Verdifastsettelse av eiendeler: Avtalefrihet Markedsverdi (omsetningsverdi) Skiftetakst iht. Skifteloven § 125 Tidspunkter for verdifastsettelsen