Tema: Bevaringsverdige bygg eller områder regulert til bevaring – kommunens virkemidler I alle kommuner dukker det med større eller mindre hyppighet opp.

Presentasjon om: "Tema: Bevaringsverdige bygg eller områder regulert til bevaring – kommunens virkemidler I alle kommuner dukker det med større eller mindre hyppighet opp."— Utskrift av presentasjonen:

1 Tema: Bevaringsverdige bygg eller områder regulert til bevaring – kommunens virkemidler
I alle kommuner dukker det med større eller mindre hyppighet opp saker hvor det er spørsmål om å gi pålegg om restaurering/oppussing/istandsetting eller riving/fjerning/opprydding når det gjelder bygg, byggverk, anlegg, uteareal mm. Det starter ofte med henvendelser fra naboer eller andre i nærheten. En bakgrunn er at noe er direkte skjemmende, for allmennheten, naboer eller andre. En annen bakgrunn er at noe medfører fare for liv og helse på en eller annen måte. Det kan også være begge deler. Flertallet av saker er nok i den første kategorien.

2 Står kommunen maktesløse overfor bygg som står til forfall?
Innhold 1. Generelt 2. Hensynssone bevaring 3. Plan- og bygningsloven § 31-3.Sikring og istandsetting. 4. SAK kap bevaringsforskriften 5. Hva er bevaringsverdige bygninger: 6. Pålegg om utbedring/vedlikehold 7. Eksempel på bestemmelse til kommuneplanen – Hensynssone bevaring: 8. Saksgang ved pålegg om vedlikehold av bevaringsverdige bygg. 9. Veiledning til eiere av bevaringsverdige bygg: Bilde her viser et bygg i Haugesund sentrum hvor kommunen flere ganger forsøkte seg med pålegg om vedlikehold. Det ligger på en sentral plass ved siden av Vår kirken. Pålegg med tvangsmulgt ble gitt i 2017 etter at området i kommunedelplan for sentrum var lagt ut som hensynssone bevaring. pålegget ble påklaget og fylkesmannen opphevet kommunens vedtak, da det ikke var tilstrekkelig bestemmelser i kommunedelplanen. I mellomtiden ble bygget solgt og ny eier fulgte opp krav til vedlikehold/rehabilitering i samråd med byantikvaren. Kommunen fremprovoserte salg. I ny sentrumsplan er bestemmelsen spisset, og forslag til bestemmelser kommer senere i dette foredraget. 462 bygninger er vurdert av Byantikvaren å ha høy bevaringsverdi. Disse bygningene er nå avmerket og listeført under hver enkelt hensynssone og gitt tydeligere forvaltningsregler i planbestemmelsene.

3 Krav om vedlikehold Direkte skjemmende Medfører fare
Dersom manglede vedlikehold kun er av estetisk betydning, f.eks. malingsslitte fasader, vil ikke pbl § 31-3 og SAK kap. 19 være tilstrekkelig uten at området/bygget i kommuneplan/-delplan eller regulering er lagt ut som hensynsone bevaring og planen har bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes. Byggverk som er i så dårlige forfatning at de er i ferd med å falle ned medfører åpenbart fare. Det samme gjelder åpne, uferdige bygg hvor arbeidet av en eller annen grunn, for eksempel konkurs hos entreprenør, har stoppet opp. Er taket lekk eller vinduer knust, vil huset være utsatt for fukt og derav skader som kan ha betydning for bevaring. Da følger hjemmel til å gi pålegg av SAK kap. 19, jfr. pbl § 31-3. Dersom manglede vedlikehold kun er av estetisk betydning, f.eks. malingsslitte fasader, vil ikke pbl § 31-3 og SAK kap. 19 være tilstrekkelig uten at området/bygget i kommuneplan/-delplan eller regulering er lagt ut som hensynsone bevaring og planen har bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes.

4 Hensynssone bevaring Erstatter spesialområde bevaring.
Brukes for å verne objekter og områder med kulturminneverdi. Kan også regulere interiør (tidligere kun eksteriør) Bilde til venstre viser før og etter pålegg om utbedring. Bilde til høyre viser hvordan Haugesund har lagt store deler av sentrum som hensynssoner. Reguleringsformålet innebærer at det kan fastsettes regler for hvordan ytre vedlikehold (utbedringer og reparasjoner) skal utføres. Dette må presiseres i reguleringsbestemmelsene. Mange kommuner ønsker å ta vare på den eldre bebyggelsen bl.a. for å videreføre tradisjon og egenart. Eldre bygnings og kulturmiljøer som har utviklet seg gjennom generasjoner, er av stor betydning for lokalsamfunnets identitet og særpreg og gir uttrykk for tidligere tiders sosiale, økonomiske og kulturelle forhold i kommune, fylke eller landsdel. Eldre bygningsmiljøer har ofte en harmoni og mangfoldighet som kan være vanskelig å skape i nye byggeområder. Blandingen av funksjoner, f.eks. boliger, butikker, småindustri, kontor og servicevirksomhet gir beboere og brukere varierte tilbud og opplevelsesmuligheter. I eldre byområder har ofte gatemønster, plasser og gårdsrom kvaliteter av betydning for kontakten mellom beboere og deres opplevelse av det sosiale miljøet. Dette mangfold av funksjoner bør søkes ivaretatt i reguleringsplanleggingen. Hvor skal en legge lista, hva aksepteres og hva aksepteres ikke ?

5 Plan- og bygningsloven § 31-3.Sikring og istandsetting
Fare for skade på, eller vesentlig ulempe for… Og slik at det ikke virker skjemmende Ikke tilstrekkelig at det virker skjemmende Kommunen må vurdere rimelighet for pålegg Bilde her viser et typisk trehus fra Haugesund. Veldig mange av disse gamle trehusene har hjørnetårn. Det er viktig med noenlunde likebehandling. Særlig når det gjelder hva som er skjemmende, hvor det er en del skjønn må kommunen bestemme seg for hvor en skal legge lista. Dette er som regel delegerte saker, men det kan være lurt med en prinsippdiskusjon i et egnet politisk forum. Pålegg kan jo også påklages. Da blir det ofte politisk behandling. Lista kan legges i estetiske bestemmelser/retningslinjer eller reguleringsbestemmelser. Bør lista legges høyere i områder eller i tilknytning til bygg med verneverdi, enn i ”vanlige” områder ? Områder med blandet bruk, næring og boliger vil nok være noe forskjellige fra rene boligområder.

6 SAK kap. 19 - bevaringsforskriften
Bestemmelsene i kapittel 19 gjelder bare bevaringsverdi og omfatter bare bygninger og kun eksteriør. Fredede bygninger reguleres i kulturminneloven og er ikke omfattet av kapittel 19. Kapittel 19 er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven, pbl. § Lovbestemmelsen sier at departementet kan gi forskrift om kommunens adgang til å gi pålegg om dokumentasjon og utbedring av eksisterende byggverk og installasjoner. Etter lovbestemmelsens andre ledd kan det gis forskrift om pålegg som tilsies av tungtveiende hensyn til universell utforming, helse, miljø, sikkerhet eller bevaringsverdi. Bestemmelsene i kapittel 19 gjelder bare bevaringsverdi og omfatter bare bygninger. Fredede bygninger reguleres i kulturminneloven og er ikke omfattet av kapittel 19. Forskriftsbestemmelsene gjelder bygningers eksteriør. Dette kan også omfatte fundament, bærende konstruksjoner og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen, jf. § 19-2 tredje ledd.

7 Hva er bevaringsverdige bygninger?
Bygninger fra før år 1650 er automatisk fredet via Kulturminneloven. Bygninger som er gitt bevaringsstatus i reguleringsplan er å anse som bevaringsverdige uten nærmere vurdering. Reguleringsplaner gjenspeiler ofte overordnete kulturminneverdier. Den enkelte bygning har ikke nødvendigvis høy bevaringsverdi, selv om den ligger innenfor området/sonen med bevaringsstatus i planen. Bevaringsverdien kan være knyttet til helheten eller sammenhengen. Kommunen må derfor gjøre en selvstendig vurdering av graden av bevaringsverdi for den aktuelle bygning, jf merknaden til § 19-1. Bygninger fra før år 1650 er automatisk fredet via Kulturminneloven. Et godt (og nødvendig) tiltak. Men er det nok? Hva med alle bygningene som ble oppført mellom ? Blant disse finnes det mange flotte byggverk med fantastiske detaljer, som bør ivaretas og føres videre til kommende generasjoner. Noen av dem blir fredet ved enkeltvedtak av Riksantikvaren. Andre blir regulert til bevaring i kommunen. Men mange blir pusset opp av amatører som lager voldsomme tilbygg, setter inn vinduer med feil mål og utseende, og som bytter ut alle husets originale dører med sponplater som ikke vil vare lenger enn noen år. En del av husene forfaller, og enkelte blir i så dårlig stand at de aldri kan bringes tilbake.

8 Begrepet «bevaringsverdi»
Representativitet Arkitektonisk verdi Identitetsverdi Sammenheng med kultur- eller naturmiljø Begrepet ”bevaringsverdi” er ikke gitt noen definisjon i lovverket. En viss veiledning om hvorfor verdier burde bevares og hvilke de er, finnes i kulturminneloven, selv om den ikke bruker begrepet bevaringsverdi. Selv om kulturminnelovens verne- og saksbehandlingsbestemmelser bare gjelder fredede kulturminner, sier lovens formålsbestemmelse noe om hva det er ved kulturminnene som er verdt å ta vare på. Representativitet er knyttet til målsettingen om å sikre et representativt utvalg av bygninger på landsbasis. Hvis det er få eksemplarer tilbake av det som tidligere har vært svært vanlig, er det særlig viktig å bevare disse. Også sjeldenhet - unike bygninger – kan være et selvstendig kriterium. Autentisitet peker på det opprinnelige og ekte, knyttet til en bestemt tid, bruk eller lignende. Uttrykket brukes også ofte om bygninger som er lite endret. Arkitektonisk verdi omfatter både kunstnerisk, kulturhistorisk og funksjonell/bygningsteknisk kvalitet. Estetiske verdier inngår her. Vurderingen vil bygge på skjønnsmessige kriterier som må være faglig begrunnet. Også bygningens utforming sett i lys av datidens kunnskap og tilgang på materialer, kan tillegges vekt. Identitetsverdi - eller symbolverdi sier noe om hvilken verdi bygningen har som identitetsskapende element i miljøet, som kunnskapskilde eller som objekt for opplevelse. Bygninger knyttet til viktige hendelser eller personer vil gjerne bli tillagt identitets- eller symbolverdi. Sammenheng med kultur- eller naturmiljø. Bygninger som ligger i et kultur- eller naturmiljø kan ha verdi som del av miljøet selv om det isolert sett ikke er av bevaringsverdi.

9 Følgende bygninger som etter plan- og bygningsloven er gitt bevaringsstatus, er å anse som bevaringsverdig etter denne forskrift: bygninger i område regulert til spesialområde for bevaring etter plan- og bygningsloven (1985) § 25 første ledd nr. 6, bygninger som etter plan- og bygningsloven § 11-8 annet ledd bokstav c eller § 12-6, ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø, bygninger etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 7 eller § 12-7 nr. 6 som omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller bestemmelser i reguleringsplan, og som sikrer verneverdiene, og bygninger etter plan- og bygningsloven § 12-5 annet ledd nr. 5 som innenfor landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR) er vist med underformål vern av kulturmiljø eller kulturminne. Bygninger som er gitt bevaringsstatus i reguleringsplan er å anse som bevaringsverdige uten nærmere vurdering. Den ”automatiske” bevaringsverdien har bakgrunn i saksbehandlingsreglene for utarbeidelse, vedtak og overprøving av reguleringsplaner. Medvirkning og klagerett gir planene legitimitet. Reguleringsplaner gjenspeiler ofte overordnete kulturminneverdier. Den enkelte bygning har ikke nødvendigvis høy bevaringsverdi, selv om den ligger innenfor området/sonen med bevaringsstatus i planen. Bevaringsverdien kan være knyttet til helheten eller sammenhengen. Kommunen må derfor gjøre en selvstendig vurdering av graden av bevaringsverdi for den aktuelle bygning, jf merknaden til § 19-1. Kommunen kan også nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter pbl § 13-1, slik at den aktuelle bygningen kan gis bevaringsstatus gjennom en planprosess. Begrepet ”bevaringsverdi” er ikke gitt noen definisjon i lovverket. En viss veiledning om hvorfor verdier burde bevares og hvilke de er, finnes i kulturminneloven, selv om den ikke bruker begrepet bevaringsverdi. Selv om kulturminnelovens verne- og saksbehandlingsbestemmelser bare gjelder fredede kulturminner, sier lovens formålsbestemmelse noe om hva det er ved kulturminnene som er verdt å ta vare på.

10 Pålegg om utbedring/vedlikehold
Høy bevaringsverdi og klart forfall? Visse typer unnlatt vedlikehold kan gi større og raskere skadevirkning enn andre Graden av bevaringsverdi kan også ha betydning Utbedring skal bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdien. Det vil ikke være tilstrekkelig med for eksempel tildekking eller overbygging. For at kommunen skal kunne gi pålegg, må den for det første ha tatt stilling til om bygningen har høy bevaringsverdi og for det andre at det påvises et klart forfall. Begge disse vurderingene ligger i hovedsak til kommunens skjønn. Skjønnet er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolen. Pålegget om utbedring skal rettes mot eier eller den ansvarlige. Ansvarlig kan være andre enn den som eier bygget, dvs. den som plikter å holde bygningen i stand, jf. plan- og bygningsloven § 31-3 første ledd, typisk en leietaker eller en annen som disponerer bygningen. Pålegg iht. plan- og bygningsloven § 31-4 andre ledd kan bare gis der utbedring vil gi ”vesentlig forbedring” av byggverkets funksjon som tilsies av ”tungtveiende hensyn” til bevaringsverdi. Dette betyr at ikke enhver unnlatelse av vedlikehold kvalifiserer for pålegg. Det må altså foreligge et klart forfall. På den annen side kan visse typer unnlatt vedlikehold gi større og raskere skadevirkninger enn andre og derved vurderes strengere. Graden av bevaringsverdi som bygningen har, kan også ha betydning for når en utbedring anses å gi en vesentlig forbedring. Utbedringen skal bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdien. Dette innebærer normalt istandsetting til en vedlikeholdsmessig tilstand slik bygningen opprinnelig ble bygget eller lovlig var endret til før forfall eller skade inntraff. Det vil ikke være tilstrekkelig å sikre bygningen med for eksempel tildekking eller overbygging.

11 Eksempel på bestemmelse til kommuneplanen – Hensynssone bevaring:
En kommuneplanbestemmelse etter pbl § 11-8 for hensynssone bevaring er ikke juridisk bindende. Det kan lages juridisk bindende kommuneplanbestemmelse etter pbl § 11-9 nr. 7. Hensikten er å sikre kommunenes adgang til å gi pålegg om utbedring av bevaringsverdige bygninger.

12 Eksempel på bestemmelse i kommuneplan:
VEDLIKEHOLD, ENDRING ELLER OPPUSSING AV FASADE Visse typer unnlatt vedlikehold gir raskere skadevirkninger og større reduksjon for områdets kulturverdi som helhet enn andre og dette skal derved vurderes strengere for bygninger med høy bevaringsverdi. Skjemmende fasader skal utbedres og males tilstrekkelig til å opprettholde bygningens og kulturmiljøets høye bevaringsverdi.

13 Saksgang ved pålegg om vedlikehold av bevaringsverdige bygg
Kommunen kan kreve dokumentasjon (med rimelig frist) og føre tilsyn der det kan være aktuelt med pålegg. Kommunen skal tilby forhåndskonferanse. Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring. Før pålegg gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel med 3 uker til å uttale seg. Når pålegg gis, skal det gis rimelig frist til oppfyllelse. Fristen skal kunne forlenges. Kommunen kan gi pålegg om umiddelbar sikring hvis det er fare for brann, hærverk eller lignende. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.

14 Saksgang ved pålegg om vedlikehold av bevaringsverdige bygg forts.
Kommunen må også gjøre en egen vurdering av om pålegg kan gis: Den må først fastslå at det er en bevaringsverdig bygning. Den må deretter fastslå at bevaringsverdien er høy. Det må foreligge klart forfall. Det må eventuelt vurderes behov for pålegg om umiddelbar sikring. Den må vurdere kostnadene ved utbedring, eiendommens inntjeningsmuligheter, den ansvarliges situasjon – både økonomisk og på annen måte. Omfanget av utbedringen begrenser seg til det som er nødvendig for å ivareta bevaringsverdien. Eller evt. så langt bestemmelser til arealplan angir.

15 Veiledning til eiere av bevaringsverdige bygg:
En bygning er et spor av den tid den ble bygget Restaurering er bedre enn utskifting Vær tro mot bygningens alder Tilbygg, påbygg eller isolasjon? Støtteordninger