SAMEIE v/ Steingrim Roen Hallingdal Økonomiservice AS

”Sameie er roten til alt ondt” Lett å etablere Verre å drive Verst å oppløse

ULIKE ÅRSAKER TIL SAMEIE Uavklart eierskap * levende live-gave * dødsbo-arv Fordeling av verdier Avtale Ekteskap/sambo ADVARSEL ! - ikke spre eierskapet - spre verdiene - en eier - etteroppgjør - gevinstdeling

Eksempel Ola / Kari – 3 barn Sum Per Knut Ola Eiendom 1850000 Fordring I 300000 Fordring II Kontant bet 950000 Gj.brev I,II 600000 Sum bet 1550000 Gave 900000

OVERFØRING AV EIENDOM VERDI BETALING = Gave/Forskudd på arv Arv

ORGANISASJONSFORMER Samarbeid som ikke er selskap/ikke driver næringsvirksomhet A. Tingsrettslig sameie B. Ideell forening C. Ideell stiftelse Samarbeid med næringsvirksomhet A. Selskap med ubegrensa ansvar B. Selskap med begrensa ansvar

Selskapsformer

Tingsrettslig sameie Ikke regnskapsplikt Ikke revisjonsplikt Ikke registreringsplikt

UOPPGJORT DØDSBO Etter tre år fra dødsboet oppstod kan det uoppgjorte dødsboet regnes som ett tingsrettslig sameie mellom arvingene. Betyr bo - og driveplikt

Ulike typer ansvarlige selskaper -ubegrensa, solidarisk ansvar for forpliktelsene DA - begrensa ansvar=til en andel av selskapets forpliktelser Indre selskap KS

Hvilken selskapsform skal velges? Drives det næringsvirksomhet Økonomisk virksomhet kan føre til ansvarlig selskap. Virksomheten reguleres av selskapsloven. Hvilken risiko Skal overskuddet tas ut? Antall eiere Tilgang til kapital

Lovens vilkår for ANS Selskapsloven - To eller flere (ikke ektefeller) - Økonomisk virksomhet aktivitet med en viss varighet, ett visst omfang og overskudd som formål - Felles regning og risiko minst en med ubegrensa ansvar

ULIKE LOVREGLER FOR ANSVARLIGE SELSKAPER Bokføringsloven - Alltid bokføringsplikt Regnskapsloven - Full regnskapsplikt ved enten >5 mill omsetning >enn 5 heltidsansatte eller 5 deltakere Revisorloven - Revisjonsplikt ved full regnskapsplikt

EIERSKIFTE Odel Konsesjon Arveavgift Dokumentavgift Skatt

Skattefri realisasjon Gjelder alminnelig jordbruk/skogbruk Aktivt jordbruk Overføring til nærstående Vederlaget ikke overstiger 75% av verdien Realisasjonen finner sted 10 år etter at eiendomsretten ble ervervet Gjelder også selskapsandeler

10års regelen Skattefritaket gjelder også sameie og ANS Salg av eiendom fra selskap/sameie Salg av andel i selskap Oppløsning av selskap som har solgt eiendom skattefritt

To mulige fremgangsmåter ved generasjonsskifte i ANS Eiendommen selges til junior fra selskapet, ev. etterfølgende oppløsning av selskapet - metode 1 Alle andelene selges til junior, deretter oppløsning av selskapet på juniors hånd - metode 2

LIGNING Bruttoligning Nettoligning Den enkelte sameier i sitt regnskap skal aktivere sin andel av driftsmiddelets kostpris, fradragsføre sin andel av kostnadene og inntektsføre sin andel av eventuelle inntekter Selskapet er ikke eget regnskapssubjekt Selskapet er ikke eget skattesubjekt Nettoligning Ved fastsettelsen av alminnelig inntekt settes deltakers overskudd/underskudd til an andel av selskapets overskudd/underskudd fastsatt etter reglene i skattelovgivingen som om selskapet var skattyter. Selskapet er eget regnskapssubjekt

Ligning fortsetter Egen utnyttelse – bruttoligning Felles utnyttelse rettet mot andre - nettoligning

ARVEAVGIFT Verdsettelse Antatt salgsverdi Aksjer Børsnoterte aksjer=kursverdien Ikke børsnoterte aksjer= § 11A Andeler ANS,DA og KS = §11 A Enkeltpersonforetak = salgsverdi

Sameie - eierskifte Bruttolignet sameie det enkelte driftsmiddel skifter eier aktiva oppskrives til omsetningsverdi= diskontinuitet Nettolignet sameie andelen skifter eier = kontinuitet

DOKUMENTAVGIFT Enkeltpersonforetak = dokumentavgift Aksjer =ingen dokumentavgift Andeler i ANS,DA og KS = ingen dokumentavgift

Arveavgift-overdragelse av næringseiendom Fradrag for dokumentavgift Mindre arveavgift, eller null arveavgift

SAMEIEAVTALE Bruk Drift Fordeling av inntekter -utgifter Vedlikehold/årlige utgifter Utbygging/påkostning Egeninnsats Låneopptak/pantsetting Overdragelse/forkjøpsrett Uttreden Regnskap Oppløsning Beslutninger/Stemmerettsregler Mislighold

Bruk Bruksfordeling Hvor lenge Når -Sommer, høst, jul,påske

Skjev egenkapital Vil si at deltakers egenkapitalkonto i selskapet ikke harmonerer med selskapets totale egenkapital fordelt på deltakerne etter eierandel. Dette kan skyldes: - forskjellige innskudd ved oppstart - uttak som ikke står i forhold til andelen Lån fra/til deltaker er gjeld/fordring

Skjev egenkapital- krav/gjeld Skattemessig ingen forskjell Dårlig oversikt ved bruk av egenkapital Deltakere som har en høy egenkapital i forhold til eierandelen har en fordring på de som har forholdsvis lavere egenkapital Selskapet må selv fastsette hva som er krav/gjeld og hva som er skjev egenkapital