Tinglysing ved Statens kartverk GEOFORUM TRØNDELAGSKARTDAGAN STEINKJER 8 FEBRUAR 2007 Rådgiver Anne Rohr-Torp Tusen takk for invitasjonen. Meg selv. Jeg har blitt bedt om å si litt om konsekvenser for kommunene i forbindelse med flyttingen av tinglysingen til Statens kartverk (endrede rutiner etc.), og vil dele noen av erfaringene som er gjort så langt, samt utfordringer vi står overfor. Jeg har fått totalt 35 minutter. Jeg tror det er hensiktsmessig å starte raskt med bakgrunnen for Tinglysingsreformen, samt status for overføringene av tingrettene.

Bakgrunn for tinglysingsreformen Tinglysingen ut av domstolene St.meld. nr. 13 (2001-2002) Statens Kartverk All eiendomsinformasjon på ett sted Hvorfor tinglysingsoppgavene ut av domstolene? Stortinget behandlet 12.06.2002 St.meld nr 13 (2001-2002) om fremtidig organisering av tinglysing i fast eiendom. Stortinget sluttet seg til regjeringens forslag om å flytte tinglysingen til Statens kartverk. Hovedbegrunnelse for valget av kartverket: Her finner brukerne all eiendomsinformasjon på ett sted!

TR-prosjektet Prosjektperiode 2004 til 2007 Justisdepartementets rolle Prosjekteier Prosjektfinansiering Fagansvar Berører 87 domstoler Beregnet dokumentmengde pr. år: 900 000 - 1 million Justisdepartementet eier prosjektet

TR-prosjektet Prosjektleder Per Øystein Andersen Hovedprosjekt: Lede overføringen fra domstolene til SK og økonomiske ansvar for kostnadene - i seg selv meget omfattende Innføring/konvertering nytt tinglysingssystem (Regin@) Delprosjekter: Etterskuddsvis betaling Pantebok Ullensvang, erstattet av Kundesenter Ullensvang Tinglysing borett Ullensvang Elektronisk tinglysing Skanning TR-prosjektet (TinglysingsreformProsjektet) er stort og består av et hovedprosjekt og flere delprosjekter.

TR-prosjektet Andre involverte aktører: Norsk Eiendomsinformasjon AS Miljøverndepartementet Domstoladministrasjonen Statens kartverk Kommunal- og regionaldepartementet Tgl må forholde seg til mange aktører: Justisdept, Miljøverndept, Kommunal- og Regionaldept, Finansdept. Domstolsadministrasjonen Norsk Eiendomsadministrasjon (NE) Mandat: Ansvar for utvikling og drift av EDR med data fra grunnbok og GAB Ansvar for å standardisere tilgjengeligheten til eiendomsinformasjon, kart og plandata slik at det blir lettere og mer attraktivt å ta den i bruk. Bistår registeransvarlige etater med systemløsninger. Bidra til å utløse urealisert verdiskapning som ligger i økt bruk av offentlig informasjon. INFOLAND: Internettbasert handelssystem for eiendomsinformasjon (profesjonelle brukere)

Mange vil oppleve at de går fra et system som er oppfattet som smidig, de har hatt gode kontakter, tinglysingen har hatt god lokalkunnskap til området etc til noe som av mange oppfattes som firkantet. Tinglysingsavdelingen er stor, vi blir enda større, vi må ha gode rutiner for å sikre høy kvalitet og likebehandling, men vi har ikke lenger den lokale tilknytningen. Jeg håper at dere etter å ha hørt denne presentasjonen i alle fall blir beroliget på noen punkter!

Anne Cathrine Frøstrup Eiendomsdivisjonen 2007 Direktør Magnar Danielsen Matrikkel Heming Herdlevær Tinglysing Anne Cathrine Frøstrup Internasjonal Helge Onsrud Ullensvang Reidun R. Mjør Tinglysingsavdelingen hører innunder eiendomsdivisjonen, en av fire divisjoner i kartverket. Eiendomsdivisjonen har igjen tre avdelinger, hvorav tinglysingsavdelingen er den største. I tillegg har vi, som dere sikkert kjenner til, Matrikkelavdelingen: Sentral matrikkelmyndighet. Blant annet veilederansvar for delingslov og matrikkellov. Internasjonal avdeling er en liten, men viktig avdeling. Overraskende mange land mangler et velfungerende eiendomsregister. Mange land ser hen til Norge. Et velfungerende eiendomsregister er viktig for utvikling av markedsøkonomi. Bruk av realsikkerhet krever et velutviklet eiendomsregister!

Tinglysingsavdelingen organisasjon 2003 Bemanningssituasjonen pr desember 2003 var ganske oversiktlig Tgl direktør Prosjektkoordinator

Tinglysingsavdelingen 2007 Organisert i grupper, med ansvar for geografiske områder. SKRI - ca 200 årsverk SKUV - ca 40 årsverk Vi har i dag 10 grupper. Om ikke lenge overføres tinglysingen fra tingrettene i Nord-Norge. Totalt skal vi bli 11 grupper. Alle gruppene er organisert med gruppeleder, saksbehandlere, fullmektiger og stort sett en jurist.

Overføringene ”Tilfeldig” rekkefølge Avhengig av ny domstolsstruktur Ennå ikke overført: Inderøy tingrett (07.09.2007) Namdal tingrett (07.09.2007) Stjør- og Verdal tingrett (05.10.2007) Overføringsplanen finner dere på våre nettsider Tinglysingen.no Innen utgangen av 2007 skal alle tingrettene være overført.

Volum Pr. 01.01.2006: Ca 300 000 dok. pr. år Pr. 31.12.2006: Ca 700 000 dok. pr. år Pr. 31.12.2007: Ca 1 200 000 rettsstiftelser pr. år Ca 4800 pr dag i snitt

Krav til rasjonalisering E-tinglysing pilotprosjekt pantedokument, oppstart mars 2007 Skanning av papirdokumenter oppstart våren 2007, skanning av tinglysingskopi og hjelpedokumenter ikke eksisterende pantebok

Store utfordringer videre... Håndtere ca 1,2 mill rettsstiftelser Kompetansebygging Størst grad av brukervennlighet Sikre rasjonaliseringsgevinst

Overføring til Statens kartverk - nye rutiner for brukerne Postforsendelse Mindre ”over-disk-veiledning” Dokumentene kontrolleres først på ”dag 2” Retur av ikke tinglyste, mangelfulle dokumenter Etterskuddsvis betaling Viktig med rekvirentopplysninger Blankettforskriften § 2

Saksgang – 4 dagers syklus Dag 1: Postmottak og journalføring Dag 2: Dokumentkontroll og registrering Dag 3: Konferering Dag 4: Utsendelse Forutsetter korrekt utfylte og innsendte dokumenter

Formål med tinglysing Skape et særskilt rettsvern den beskyttelse lovgivningen gir en rettighet mot å falle bort el. bli redusert som følge av disposisjoner fra tredjemann beskytter kun den gode tro, jf tinglysingsloven § 21 Før jeg går videre med mer praktiske problemstillinger og erfaringer, skal jeg bare kort gjøre rede for hensikten med tinglysing og grunnboken. Rettsvern behøves altså overfor tredjemenn. Partene i for eksempel en avtale, er bundet av denne og etablering av rettsvern er unødvendig disse i mellom. Tinglysing kan ikke reparere en ugyldig avtale – altså medfører ikke tinglysing av en ugyldig avtale at den blir gyldig.

Grunnbokens troverdighet Negativ troverdighet Man skal kunne stole på at det registeret ikke opplyser om, heller ikke gjelder Ikke gjennomført med streng konsekvens da det ikke er tinglysingsplikt forutsetter god tro, jf tgl § 21 Positiv troverdighet Man skal kunne stole på at de opplysninger grunnboken gir er riktige Ikke gjennomført med streng konsekvens; kompenseres med erstatningsplikt, jf tgl § 35 (ad tgl § 21): Merk at rettigheter kan ha livets rett selv om den ikke er tinglyst også overfor tredjemenn. Selv om for eksempel en veirett ikke er tinglyst, kan tredjemann ikke påberope seg at denne ikke eksisterer, eller har falt bort, på grunnlag av at den ikke er tinglyst dersom han faktisk kjenner til eller burde ha kjent til veiretten. Grunnboken beskytter altså ikke den onde tro. (ad positiv troverdighet): Vi tilstreber korrekt tinglysing, dog kan det oppstå feil. Vi retter våre feil med hjemmel i tgl § 18. Dersom noen pga tinglysingsfeil lider uforskyldt tap, har han rett til erstatning fra staten, jfr tgl § 35.

Hva kan tinglyses? Tinglysingsloven § 12: ”Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen.” Vurderes i lys av formålet med all tinglysing å skape et særskilt rettsvern dersom retten allerede har rettsvern i form av lov eller offentligrettslig vedtak, er det ikke behov for tinglysing En avtale som for så vidt gjelder en fast eiendom, for eksempel hvordan et økonomisk oppgjør etter kjøp av en eiendom skal gjennomføres, gjelder et personlig forhold partene i mellom, og avtalen oppfyller ikke vilkårene i tgl § 12, idet det ikke stifter rett i den faste eiendommen. Er man i tvil, hjelper det å stille spørsmålet: Medfører rettigheten en heftelse/begrensning på eiendommen og er det behov for tredjemann å kjenne til rettigheten?

Rett tinglysing til rett tid Krav til klarhet og form, tgl § 8, tgl.forskr § 4 m.fl. Den som sender inn må besørge de rette opplysninger Objektivt erstatningsansvar for tinglysingsfeil, tgl § 35 Rett tinglysing er prosessforebyggende Tgl § 8: Et dokument kan nektes tinglyst når det er utydelig eller uklart så det er tvilsomt hvordan det skal føres inn i grunnboken. Mangelfulle forsendelser (åpenbart ikke kan tinglyses) blir returnert uten tinglysing, jf tinglysingsloven § 7, 2.ledd 3.pkt. jfr forskr § 9

Praktiske problemstillinger

Grensejusteringer – registerførers kontroll Hjemmelskontroll, jf. tinglysingsloven § 13 første ledd: Samtykke av hjemmelshaver på tidspunktet for tinglysing av målebrev, ev. fullmakt: Hjemmelshavers navn skal fremkomme som rekvirent, jf avtl. § 10 første ledd. Vi baserer oss på at kommunen gir opplysninger om rett rekvirent på tinglysingstidspunktet Kontroll av om vilkårene for grensejustering er til stede: Arealets størrelse Ot.prp. nr. 47 (1994-1995) pkt 3.5 tredje avsnitt (forarbeid til delingsloven § 4-2) Vi har fått signaler på at mange kommuner opplever en innstramming mht hva som tillates grensejustert etter at tinglysingen er overført til kartverket. Overføringen av stadig nye tingretter og tinglysingens samlokalisering med matrikkelavdelingen som har veiledningsansvaret for delingsloven (og senere matrikkelloven) viser at det har skjedd en uheldig utvikling av hvor stort areal som tillates grensejustert. (Avtalel. § 10, 1 ledd: ”Foretar fuldmægtigen en retshandel i fuldmagtsgiverens navn og indenfor fuldmagtens grænse, stifter retshandelen ret og pligt umiddelbart for fuldmagtsgiveren”.)

Grensejusteringer Kun mindre arealer, jf Ot.prp. Nr. 48 (80-81) Nødvendig for å unngå ulageleg grense Grensejustert areal vurderes opp mot avgiver-og mottakereiendom Hensynet til pantesikkerhet Hensynet til konsesjonsregelverket Hensynet til dokumentavgiftsregelverket Ensidig overføring av areal tillates bare når det areal som overføres er svært lite, mindre areal i tettbygd strøk enn i mindre tettbygd strøk. Iht etablert praksis: Max 500 m2, mindre enn dette dersom overføringen innebærer en betydelig økning/reduksjon av mottaker-/ avgivereiendom. Registerfører har myndighet til å påtale feil. Hensyn til panthaverne, dokumentavgift, konsesjonsbestemmelsene m.m. Forholdet til ny matrikkellov: Grensejustering skal ikke tinglyses! MEN grensene for hva som kan aksepteres som grensejustering blir snevrere enn i dag Grensejustert areal kan ikke utgjøre mer enn 5 % av arealet til mottaker/avgivereiendommen eller Utgjøre en verdi på max 0,5 G eller 2 daa 2. Ny type justering: ”Arealoverføring” Slipper å gå veien om fradeling av eget bnr og sammenføyning NB Dok.avgift påløper

Tinglysing av målebrev Delingsloven § 4-2 første ledd: Målebrev tinglyses dersom nødvendig for å opprette registerenheten i grunnboken eller målebrevet gir uttrykk for at det er foretatt arealoverføring etter reglene om grensejustering Lovendring i 1995 (Ot.prp. Nr 47 (1994-1995)) målebrev over eksisterende grenser tinglyses ikke begrunnelse; grunnbokens positive troverdighet omfatter ikke faktiske opplysninger faller utenfor tinglysingsloven § 12 målebrevet vil være tilgjengelig i kommunens arkiver og være en del av GAB-registeret og den fremtidige matrikkelen (Ad arealoverføring v/grensejustering): Tinglyses for å etablere rettsvern for selve eiendomsoverdragelsen siden det ikke utstedes skjøte som tinglyses. (Ad målebrev over eksisterende grenser tinglyses ikke): Foretas ofte enkelte små utrettinger av grensene; tidligere ikke oppmålt, nye forbedrede metoder og utstyr – men vil sjelden ansees som grensejustering i lovens forstand, og behovet for tinglysing er ikke til stede.

Seksjonering – registerførers kontroll Gjelder hovedsakelig de rendyrkede registerfaglige problemstillinger Samtykke Krav til klarhet og form m.m. Avvise uklare og mangelfulle seksjoneringsbegjæringer på lik linje med andre dokumenter som begjæres tinglyst i grunnboken, jf. tgl § 8 sammenholdt med tgl.forskr. § 4 Varsom med å overprøve typiske kommunale vurderinger

Seksjonering – vanlige mangler Bruksnummerets yttergrenser fremkommer ikke entydig av situasjonsplanen Marker yttergrensene Motstrid mellom begjæringens pkt 3 og medfølgende etasjeplaner/situasjonsplaner Pkt 3:fordelingsliste over seksjonene med snr, formål, brøk og tilleggsareal Eks rubrikk 3 er fylt ut med tilleggsareal B eller G uten at dette entydig gjenspeiles i skissene Sum teller og nevner ofte ikke utfylt

Seksjonering – vanlige mangler Pkt 5 Alle feltene skal som hovedregel fylles ut unntak: pkt 5h) fylles ikke ut dersom kun formål ”N” Pkt 7 Underskrifter må være leselige signaturrett må dokumenteres ved urådighet må skriftlig og entydig samtykke fra rettighetshaver legges frem Pkt 5h) – vedrører boligseksjon – bl.a. at hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og WC innenfor hoveddelen av bruksenheten

Reseksjonering – vanlige mangler Panthavers samtykke (i original) mangler Esl § 12 siste ledd og § 13 siste ledd Gjelder kun direkte berørte panthavere Reseksjonering er ikke begjært av rette vedkommende Esl §§ 12 og 13 Styret, sameiermøtet og de aktuelle seksjonseiere Pkt. 4 Mangelfull beskrivelse av hva reseksjoneringen omfatter Uten å vite hva reseksjoneringen går ut på er det vanskelig å foreta trygg hjemmelskontroll

Oppløsning av tingsrettslig sameie som følge av seksjonering Begjæring om oppløsning av sameiet/fordeling av de ulike seksjonene mellom de tidligere sameierne bør inngå i seksjoneringsbegjæringen sparer tinglysingsgebyr sparer også ofte dokumentavgift, det beregnes kun dokumentavgift på den del som overstiger tidligere delingsforhold

Opphevelse av seksjonering Begjæring fremsettes av samtlige seksjonseiere Prioritetskollisjoner mellom panteheftelser må avklares Ikke reseksjonering Seksjoner bli tilbakeført til sitt hovedbruk og blir vanlig sameie igjen. Kommunen skal underrettes av oss (m/mindre er sendt fra kommunen) – kopi av erklæringen + grunnboksutskrift

www.tinglysing.no eller Kundesenteret tlf. 32 11 88 00 Svært mye relevant informasjon finner dere også her: Gå inn via www.statkart.no

Spørsmål?