22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar1 Presentasjon av Steen & Strøm ASA 22. mai 2003

ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar2 Agenda Del II Regnskap og balanse Eksempel på verdijustert balanse Verdiskapning Del I Virksomheten Omsetning Prosjektgjennomgang Veien videre

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar3 Skandinavias ledende kjøpesenterselskap ANTALL ANSATTE 171 KJØPESENTRE 15 egeneide kjøpesentre 12 kjøpesentre administreres UTVIKLING Farmandstredet, + en rekke mindre prosjekter ANTALL ANSATTE 56 KJØPESENTRE 16 kjøpesentre administreres for Danica UTVIKLING Field’s, København Galleri Bruun’s, Århus Vejle Odense ANTALL ANSATTE 24 KJØPESENTRE 5 egeneide kjøpesentre UTVIKLING Õverby, Trollhättan Hyllinge, Helsingborg Partille, Göteborg

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar4 Kjøpesentervirksomheten Kommersiell drift av 48 kjøpesentre 1,4 mill. kvm. kr 30 mrd. i årlig omsetning leieforhold 150 mill. kundebesøk pr. år Eier 20 kjøpesentre Årlige leieinntekter på kr 600 mill. vvvvvvvvvv

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar5 Kjøpesentrene Egeneide sentre Kommersiell drift - ekstern eide sentre Utviklingspropsjekter

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar6 Balansesammensetning 90 % av verdiene er kjøpesenterrelatert 73% 10% 17% *) Aksjer i Storebrand ASA, Gresvig ASA, Foras Holding AS samt Oslo Havnelager

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar7 Kapital fordelt på land *) 69% 15% 16% *) Total markedsverdi på kjøpesentre og kjøpesenterprosjekter NOK 8,5 mrd. Målet er å utjevne kapitalen i de tre skandinaviske landene.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar8 Eierstruktur 91,3% Liten bevegelse – Canica noe opp

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar9 SWE + NOR: 1995 = 100, DAN: 2000:100 Kilde: DnB Markets Detaljhandelsomsetningen 2002 Norge5,1% Sverige5,3% Danmark2,8%

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar : Omsetningsvekst + 5,8% - kjøpesentre eiet og administrert av Steen & Strøm % 9,0% 5,4% 3,0% Omsetning pr. april 2003: Norge 2,1% (kjøpesenterindeks 2,8% - sammenlignbare tall 1,6%) Sverige 6,8% (1,8% bedre enn svensk detaljhandel) Danmark -1,4% (i samsvar med utviklingen i dansk detaljhandel)

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar11 Kjøpesentrenes andel av detaljhandels- omsetningen Norge (34%)Sverige (24%) Danmark (18%)

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar12 Omsetningsfordeling på kjøpesentre i Norge *) 30% 40% 30% *) Omsetningsfordeling på svenske kjøpesentre på linje med de norske, mens de danske har en noe større andel dagligvareomsetning.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar kvm. shoppingsenter - Skandinavias mest sentrale beliggenhet 145 butikker P-plasser kvm. kontor Field’s Investering kr mill. *) Nedlagt pr 1Q 03 kr 834 mill. Utleid pr 1Q 03 67% I pipeline 14% Utvalg av leietakere: Dansk Supermarked, HM, Stadium, Debenham’s, El-Giganten, BR Leketøy, Bahne, m.v.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar14 Primærmarkedet (30 min.) hustander Sekundærmarkedet (1 time) hustander Tertiærmarkedet (2 timer) hustander = 4,5 mill. kunder Field’s er et super-regionalt kjøpesenter med stort nedslagsfelt.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar15 Bruun’s Galleri m2 shoppingsenter i knutepunktet av Århus 91 butikker 8-sals multiplex kino P-plasser Kafeer og restauranter Investering kr 930 mill. Nedlagt pr 1Q 03 kr 784 mill. Utleid pr 1Q 03 60% I pipeline 19% Utvalg av leietakere: CinemaX, Kvickly, HM, Bahne, Bestseller, Varner-gruppen m.v.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar16 B Y E N S N Y E A K S E Århus Domkirke Clemens Bro Ryesgade Århus H Søndergade

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar17 Steen & Strøm - Skandinavisk aktør Tre ben å stå på: - Eie - Utvikle - Kommersiell drift

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar18 Svært ulik profil i Norge, Sverige og Danmark innenfor de tre virksomhetsområdene; risiko lønnsomhet organisering kompetanse fokus markedsposisjon ledelse kvalitet osv. Steen & Strøm - Skandinavisk aktør

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar19 Skandinavisk mest offensive kjøpesenteraktør med sterk og klar profil/ identitet/adferd Synliggjøre vår merverdi, i langt større grad enn det som er tilfelle i dag, både i markeds-dominans og kroner Bedre lønnsomheten, både for samarbeids-partnere og oss selv Ta en posisjon ingen andre har tatt! Mål

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar20 PROSESS 48 kjøpesentre 3000 leieforhold 1,4 mill m 2 eiendom 250 ant. ansatte ca. 150 mill kunder 48 kjøpesentre 3000 leieforhold 1,4 mill m 2 eiendom 250 ant. ansatte ca. 150 mill kunder Beste shoppingopplevelse - ”ever”! visjon mål suksessområder verdier spilleregler visjon mål suksessområder verdier spilleregler Trene systematisk blodslit - men moro!! Trene systematisk blodslit - men moro!!

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar21 Veien videre Solid fundament - stort potensiale 2003: - Rendyrkelse - Fokus (investeringsstopp) - Tydelighet - Bygge en plattform for å hente ut den kraft som ligger i vår totale virksomhet

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar22 Kunde, kunde, kunde... Alltid ta utgangspunkt i kunden! Tenke kunde Tilstand Alltid ta utgangspunkt i kunden! Tenke kunde Tilstand Genuint opptatt av kundene kremmer- skap kjøpmanns- ånd

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar23 Selvtillit Det handler om å våge; gå egne veier. Det er meg selv det kommer an på.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar24 Agenda Del II Regnskap og balanse Verdijustert balanse Verdiskapning Del I Virksomheten Omsetning Prosjektgjennomgang Veien videre

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar i korte trekk Positiv utvikling på kjøpesentervirksomheten 5,8% omsetningsvekst 2,3% realvekst i netto leie Store tap og nedskrivninger Høyt investeringsnivå Ny konsernledelse vvvvvvvv

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar26 Brutto investeringer + ca. kr 2,0 mrd. Brutto salgsinntekter utgjorde kr 270 mill.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar27 Tap og nedskrivninger Nedskriving av aksjer i Storebrand ASANOK 278,0 mill. Tap ved salg av Narvik StorsenterNOK 49,0 mill. Nedskrivning Metro/Maxi-prosjektetNOK 50,0 mill. Diverse nedskrivinger og avsetningerNOK 79,9 mill. * SumNOK 456,9 mill. Aksjer i Storebrand ASA er nedskrevet til en kurs tilsvarende NOK 35,- per aksje. *) svenske prosjekter, Løkketangen, aksjer, selgerkreditter m.v.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar28 Sammenlignbart resultat Resultat før skatt -325,3 78,7 Spesielle poster * ) 456,9 -35,3 Gresvig -18,1 28,1 Sammenlignbart resultat 113,5 71,5 Tall i NOK mill. *) Nedskrivninger, avsetninger, salgsgevinster/tap og utbytte

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar29 Balanse pr Bokført EK-andel utgjorde pr ,6% (29,7%)

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar30 Brutto leieinntekter * Tatt inn kun deler av året.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar31 Eksempel på beregning av markedsverdier *) Brutto leie kr 611 mill. x 0,86 = netto leie kr 525 mill.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar32 Eksempel på VEK pr Verdijustert EK-andel utgjør 39,0 % EK-andel basert på børskurs (95) utgjør 30,0% Antall utestående aksjer: 26,8 mill.

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar33 Case I: Verdiskapning Torp Köpcentrum, Uddevalla Kjøp av kjøpesenteret i 1995 for SEK 92 mill. Utbygd i 1998 for SEK 60 mill. Samlet investering SEK 152 mill. Netto leie 2003: SEK 25,3 mill. Yield: 7,5% Markedsverdi (E): SEK 337 mill. Gevinst (E) : 185 mill. (etter gj.sn. syv års eierskap)

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar34 Identifisering av verdier Case: Metro, Stovner og Kvadrat Leie NOK 1,2 mill. Omsetning NOK 122,0 mill. Normal omsetningsleie 2,1 % Normal husleieNOK 2,6 mill. LeiepotensialeNOK 1,4 mill. (= NOK18 mill. i verdiskapning) Bransjeanalyse: Apotek

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar35 Case II: Verdiskapning Stavanger Storsenter Kjøp av senteret i juni 2002 for NOK 375 mill. Netto leie 2003: NOK 34,0 mill. Netto leie 2004: NOK 36,1 mill. Et eventuelt salg p.t. vil baseres på snittleie (03/04) Yield 7,8% Markedsverdi (E): NOK 450 mill. Gevinst (E) : NOK 75 mill. (etter ett års eierskap)

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar36 Case III: Verdiskapning Gjennomsnittlig årlig leievekst på 3,5%

22. mai 2003ABN AMBRO Alfred Berg: Retail Seminar37 Nøkkeltall Utleid butikkareal99,0% Driftskostnadsprosent13,3% Andel omsetningsleie 6,0% Gjenværende løpetid kontrakter 3,9 år Gjenværende kontraktslengde 7,0 år Netto rentebærende gjeld5.958 mill. Andel lån med fast rente 32,1% Gjenværende løpetid lån 10,1 år Antall aksjer 27,9 mill. Antall egne aksjer 1,1 mill.