Revisjon av enkelte bestemmelser i kommuneplanen

Presentasjon om: "Revisjon av enkelte bestemmelser i kommuneplanen"— Utskrift av presentasjonen:

1 Revisjon av enkelte bestemmelser i kommuneplanen
Prosjektet innebærer forenkling og tydeliggjøring av kapittel 18, 19 og 20 med tilhørende definisjoner i vedlegg 3. Bygningsrådets vedtak omfatter følgende temaer: Imaginære saltak Takterrasse Målbare plan Generasjonsbolig / sekundærbolig Rette dato for skilt og reklameinnretninger Beregning av mønehøyde på bygg hvor tak ikke har tradisjonell saltaksform. Plan - og bygningslovens § – hva er absolutt høydebegrensning? Vurdere å innhente uttalelse fra DIBK vedrørende kommunens kommuneplanbestemmelser og tolkning av disse. Revisjon av enkelte av kommuneplanens bestemmelser – prosjekt med mål om å tydeliggjøre. Bygningsrådets vedtak datert Vedtak: 1. Saken utsettes. Bygningsrådet ber rådmannen iverksett et prosjekt med mål å tydeliggjøre enkelte bestemmelser i gjeldende kommuneplan. Prosjektet begrenses til å omfatte følgende temaer: Bestemmelse om imaginære saltak Bestemmelse om takterrasse Bestemmelse som inneholder tolking av målbare plan. Generasjonsbolig / sekundærbolig Rette opp bestemmelsen om skilt og reklameinnretninger Beregning av mønehøyde på bygg hvor tak ikke har tradisjonell saltaksform. Plan - og bygningslovens § – hva er absolutt høydebegrensning? Vurdere å innhente uttalelse fra DIBK vedrørende kommunens kommuneplanbestemmelser og tolkning av disse.

2 Prosjekt Målsetning: Prosjektgruppen: Referansegruppen:
Tydeliggjøring av bestemmelsene. Prosjektgruppen: Erling Guderud, seksjonsleder plansak Aina Iden Tveit, arkitekt/planlegger Anders Toft-Zibell, arkitekt/byggesaksbehandler Kirsti Hellesnes, juridisk rådgiver Referansegruppen: 3 lokale arkitekt kontorer med vesentlig praksis i Asker Boxs Arkitektstudio AS, Fristed Arkitekter AS Driv Arkitekter AS. Referansegruppemøte den Representanter fra bygningsrådet var tilstede Diskuterte problemstillinger Innkalles til nytt møte i høringsperioden

3 Prosess Prosjektarbeid fra januar til mai:
Alle innspillene er vurdert. Prosjektgruppen har gjort de endringer som er funnet hensiktsmessig. Samkjøring med den øvrige rullingen av kommuneplanens arealdel. Henblikk mot forestående kommunesammenslåing. Revisjonsforslaget fremgår i sin helhet i saksfremlegg med tilhørende vedlegg. Offentlig høring: Forslag til revisjon av enkelte av kommuneplanens bestemmelser behandles i Bygningsrådet Rullering av kommuneplanen behandles i Formannskapet Varsel om oppstart den Rullering av kommuneplanen, og herunder de enkelte bestemmelsene i prosjektet. 3 eksterne innspill. Referansegruppen Fylkesmannen i Oslo og Akershus Knut Mikkel Normann Olsen Ca. 40 interne innspill fra plan- og bygningsavdelingen. Prosjektgruppen har gjort de endringer som er funnet hensiktsmessig i lys av prosjektets målsetning om tydeliggjøring av bestemmelsene. Må se om det vi har jobbet med har innvirkning på rulleringen av kommuneplanens arealdel.

4 Mindre endringer Strukturelle endringer av enkelte bestemmelser.
Oppdatert angitte datoer. Skilt- og reklameinnretninger Presiseringer av ordlyd. Implementert plan- og bygningsavdelingens praksis / interne retningslinjer Inntatt nye definisjoner. Boenhet Småhus / målbare plan Terrassert bebyggelse Strukturelle endringer av enkelte bestemmelser for å bedre lesbarheten.

5 Boenhet Ny definisjon: En selvstendig boenhet har:
Oppholdsrom, kjøkken, bad og toalett. Egen inngang, eller inngang via hovedbruksenhets rom for kommunikasjon. Kan ha intern forbindelse til øvrige boenheter i boligen. Definisjonen har til hensikt å hindre omgåelse av kommuneplanens samt plan- og bygningslovgivningens krav ved etablering av flere boenheter. Bl.a. antall boenheter per tomt, uteoppholdsareal, parkering, brannsikkerhet og lydisolasjon. Begrunnelse: Det forekommer ingen legaldefinisjon av begrepet boenhet i lovverket. Rådmannen har derfor inntatt en definisjon for å tydeliggjøre hva som omfattes av begrepet. Definisjon baserer seg i stor grad på SINTEF sin definisjon av boenhet i Byggforskserien og føringer fra overordnede forvaltningsmyndigheter. Definisjonen i kommeplanen fraviker imidlertid ovennevnte kilder i forhold til at en boenhet kan ha intern forbindelse til øvrige boenheter. Bakgrunnen for dette er at boenheter uavhengig av intern forbindelse til hovedbruksenheten i de fleste tilfeller vil innebære en bruk og belastning på eiendommen som tilsier at hensyn til uteoppholdsareal, parkering, brannsikkerhet og lydisolasjon gjør seg gjeldende. Rådmannen vurderer at tilføyelsen av denne definisjonen er viktig for å skape forutsigbarhet og likebehandling i eksisterende samt forenkle saksbehandlingen i kommunen.

6 Småhus / småhusbebyggelse – målbare plan
Presisering av at målbare plan er det som gir måleverdig areal i henhold til Norsk Standard. For småhus / småhusbebyggelse er det tillatt med 3 målbare plan. Opprettholde Askers særpreg som en bygd med halvannen etasjes småhusbebyggelse. Ikke ønskelig å tillate flere etasjer under bakkenivå. Det kan medføre omfattende terrenginngrep. Begrunnelse: Som følge av problemstillinger knyttet til innholdet av begrepet målbare plan, er det inntatt en presisering av et plan er målbart når det er måleverdig areal i henhold til Norsk Standard, NS 3940:2012. Arealer beregnes av måleverdige deler. Et areal er måleverdig når fri høyde er minst 1,90 m og bredden er på minst 0,60 m. Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering m.m. Måleverdig betyr ikke at arealet er i henhold til forskriftenes krav til rom for varig opphold. Rådmannen har vurdert dette nødvendig for å sikre likebehandling og unngå usikkerhet og tolkningstvil. Dette for å sikre at ny bebyggelse tilpasses nåværende småhusbebyggelse. Rådmannen har lagt stor vekt på å ivareta hensynet til naboskap samt å beholde Askers særpreg som en bygd med halvannen etasjes småhusbebyggelse. Frittliggende småhusbebyggelse : I dette avsnittet tilføyer rådmannen en presisering av antall tillatte målbare plan for denne typen bebyggelse. Dette samsvarer med definisjonene av småhus og konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen anser dette som en nødvendig tilføyelse da vi har hatt flere saker hvor det har vært tolkningstvil, og fylkesmannen har også understreket behovet for klarhet omkring dette. Definisjon – småhus: Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan som gir måleverdig areal jf. NS 3940:2012 der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. § 29-4 (bygningshøyde fastsettes i reguleringsplanen eller kommuneplanen).

7 Sentrale endringer Følgende punkter utdypes:
Takterrasse som uteoppholdsareal Samlet bestemmelse for sekundær boenhet Flate tak (tidligere imaginært saltak) i boligkategori B Takterrasser Skrått tak i boligkategori C Absolutt høydebegrensing i kategori C

8 Takterrasser / uteoppholdsareal
§ 19. Lek-, aktivitet og uteoppholdsareal Takterrasser med naturlig og direkte tilknytning til terreng kan medregnes i kravet til uteoppholdsareal. Presiseringen er i samsvar med intensjon og avdelingens forvaltningspraksis. Begrunnelse: Eksempel på en slik takterrasse kan være areal over delvis nedgravd bygningsdel, hvor terrenget rundt bygningsdelen ligger i samme høyde som bygningsdelens tak. Det er i dag praksis i forvaltningen at areal ovenpå nedgravde bygningsdeler kan medregnes til uteoppholdsareal slik den nye bestemmelsen foreslår. Nåværende ordlyd gjelder alle typer av takterrasser, uten differensiering i forhold til høydeplassering på bygningen eller om takterrassen er plassert ovenpå nedgravet bygningsdel. Bestemmelsen understreker at gode uteoppholdsarealer skal være lett tilgjengelige og ikke medføre uheldige og kunstige terrengendringer. § 19 c) Privat uteoppholdsareal skal være egnet til lek, aktivitet, opphold og rekreasjon. Uteoppholdsarealet skal ligge på terreng og skal ikke være brattere enn 1:3. Takterrasser skal ikke medregnes i uteoppholdsareal. Med unntak av takterrasser som grenser mot annet målbart uteoppholdsareal på terreng, og hvor det ikke er nivåforskjell mellom terrenget og terrassen. Areal avsatt til kjøring, parkering og lignende skal ikke medregnes i uteoppholdsarealet. Utforming av gode uteoppholdsarealer skal ikke medføre uheldig planering/oppfylling av terreng, jf. punkt 16.

9 Sekundær boenhet § 20.3 Sekundær boenhet
Ny samlebestemmelse om sekundær boenhet. Endre plassering av bestemmelsene for sekundær boenhet ut fra de tre boligkategoriene. Tydeliggjør bestemmelsenes innhold i henhold til avdelingens forvaltningspraksis. Presiseres at det kun tillates sekundær boenhet i tilknytning til enebolig, med mindre annet er bestemt i den enkelte plan. Maksimal størrelse på sekundær boenhet er 80 m² BRA per fradelt tomt. Presisering av at areal til utvendige boder og overbygget parkering medregnes i maksimal størrelse. Begrunnelse: For å tydeliggjøre og ivareta kommunens planstrategi finner rådmannen det nødvendig å presisere at sekundær boenhet kun tillates i eneboliger. Rådmannen anbefaler at sekundær boenhet i tilknytning til andre boligtyper enn enebolig eventuelt må vurderes gjennom regulering. Dette kan ha konsekvenser for belastning av teknisk og sosial infrastruktur, transport, åpenhet i bebyggelsesstrukturen, volum, tilpasning til omgivelsene mm. Av de samme hensyn finner rådmannen det også hensiktsmessig å presisere at areal til utvendige boder og overbygget parkering skal medregnes i totalarealet til sekundær boenhet. Det er slik det praktiseres av administrasjonen i dag og det samsvarer med statlige føringer. Etter Grad av utnytting skal utvendig bod og garasje medregnes i totalt bebygd areal. Bygger opp under tankegangen om forsiktig fortetting innenfor nåværende boligområder i tråd med vedtatt kommuneplan og statlige føringer. Rådmannen vurderer at presiseringen bidrar til en enklere saksbehandling, større forutsigbarhet og likbehandling, da hensikten med bestemmelsen kommer tydelig frem. § 20-3 Det tillates sekundær boenhet1 kun i tilknytning til enebolig, med mindre annet er bestemt i den enkelte plan. Maksimal størrelse på sekundær boenhet er 80 m² BRA per fradelt tomt. Areal til utvendige boder og overbygget parkering medregnes i maksimal størrelse.

10 Kategori B - Imaginært saltak
§ Boligområde Kategori B, punkt E. Tak Eksisterende bestemmelse om takoppbygg innenfor imaginært saltaksvolum fjernes. Bestemmelsen har medført tolkningstvil og åpner ikke for den arkitektoniske frihet som var tilsiktet. Bestemmelsen erstattes derfor av en ny bestemmelse for boliger med flate tak og/eller pulttak. 20.6 Kategori B – Boligområder med utfyllende bestemmelser Gjeldende bestemmelse , E. Tak: For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det takoppbygg innenfor imaginært saltaksvolum, over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende takvinkel, skal det imaginære saltaket ha takvinkel på 40 grader. (….) Krav til takform tilfredsstilles også dersom et imaginære saltak forholder seg til reguleringsplanens bestemmelser om takform og vinkler.

11 Kategori B - Flate tak og pulttak
§ Boligområde kategori B, punkt C. Høyde og E. Tak Regulert takform og takvinkel oppheves. Ny bestemmelse tillater flate tak og pulttak med høydebegrensning på 7 meter iht. TEK. Bebyggelse med pulttak og flate tak skal likevel ikke på noe punkt langs fasadene overstige 7,5 meters høyde målt fra laveste punkt på ferdig planert terreng (absolutt høydebegrensning) For denne takform tillates ikke takoppbygg Bestemmelsen tar utgangspunkt i tilsvarende bestemmelser i kommuneplanene til Hurum, Røyken og Oslo. Begrunnelse: Rådmannen har tilført en stedstilpasset begrensning om at gesimshøyden på flate tak og pulttak likevel ikke på noe punkt langs fasadene på boligen skal overstige 7,5 meters høyde fra ferdig planert terreng. Dette for å sikre at ny bebyggelse tilpasses nåværende småhusbebyggelse. Sett hen til ønsket om å forenkle bestemmelsen for hus med flate tak og forestående kommunesammenslåingen, finner rådmannen denne endringen hensiktsmessig. Rådmannen har valgt å opprettholde gjeldende regel for måling av høyder fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen i henhold til TEK 10. Dette da denne målemetoden er godt innarbeidet i kommunen og samsvarer med gjeldene planverk i Røyken og Hurum kommune. 20.7 Kategori B – Boligområder med utfyllende bestemmelser Ny bestemmelse – 20.7 E. Tak: Regulert takform og takvinkel oppheves. Ny bestemmelse – 20.7 C. Høyder: For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter beregnet i henhold til TEK. Bebyggelse med pulttak og flate tak skal likevel ikke på noe punkt langs fasadene overstige 7,5 meters høyde målt fra laveste punkt på ferdig planert terreng.  Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel. For denne takform tillates ikke takoppbygg.

12 Kategori B og C - Takterrasser
§ 20.7 Kategori B og § 20.8 Kategori C Gjeldende bestemmelse byr på tolkningstvil i forhold til hva som er bygningens «underliggende fasades lengde». For noen takterrasser medfører bestemmelsen uhensiktsmessige restriksjoner. Ny bestemmelse presiserer at takterrasse tillates opp til 5,5 meters høyde (tilsvarende hovedregelen for gesimshøyder). Av hensyn til naboer er det restriksjoner for takterrasser for over 3,5 meters høyde: Terrassen må trekkes 1,5 meter inn på takflaten. Terrassen kan ikke være større enn 30 m2. Tillates kun 1 takterrasse over denne høyden. Begrunnelse: Den endrede bestemmelsen presiserer at takterrasser tillates opp til 5,5 meter, hvilket samsvarer med hovedregel for gesimshøyder i kommuneplanen. Bakgrunnen for begrensningene er hensyn til nabobebyggelse i eksisterende boligområde. Det gjelder blant annet sjenerende innsyn, utsyn og støy. Takterrasser under 3,5 meter fra eksisterende terreng vil i særlig grad komme i strid med nabohensyn, og det anses derfor ikke nødvendig med tilsvarende restriksjoner for disse takterrassene. Rådmannen mener forenklingen og tydeliggjøringen av disse bestemmelsene gir en større grad av arkitektonisk frihet, større forutsigbarhet og sikrer enklere saksbehandling og likebehandling. Gjeldende bestemmelse: Det tillates ikke takterrasser med kote høyere enn tillatt gesimshøyde. Takterrasser tillates innenfor 1/3 av underliggende fasades lengde. Takterrassen må være min. 1,5 meter tilbaketrukket fra fasadeliv. Ny bestemmelse: Takterrasser tillates inntil 5,5 meters høyde målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. For takterrasse høyere enn 3,5 meter målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen gjelder følgende begrensninger: Takterrassen og rekkverket må være tilbaketrukket minimum 1,5 meter inn på takflaten fra gesims. Arealmessig kan takterrassen utgjøre maksimalt 30 m2. Det tillates kun én takterrasse per boenhet.

13 Kategori C - Skrått tak § 20.8 Kategori C, punkt E. Tak
Det åpnes opp for skrått tak med vinkel mellom 22 – 40 grader. Med mindre annet er bestemt i den enkelte plan. Endring i forhold til planer som ikke regulerer takform. Hensiktsmessig ut i fra hensyn til naboskap, ivareta estetiske kvaliteter og stedstilpasning i 100-meters beltet langs sjøen. Andre takformer kan tillates gjennom regulering. Det krever særskilt vurdering av nabolag og topografi. Begrunnelse: Rådmannen mener dette er hensiktsmessig ut i fra hensyn til naboskap, ivareta estetiske kvaliteter og stedstilpasning i 100-meters beltet langs sjøen. Andre takformer kan tillates gjennom regulering, og krever særskilt vurdering av nabolag og topografi. Sikre estetisk ensartethet i 100-meters beltet langs sjøen.

14 Kategori C - Gesimshøyder
§ 20. 6, punkt C. Høyde Forslag: Fjerne unntaksbestemmelse for høyder i kategori C. Sikre at boligene ikke bygges høyere enn det som var intensjonen i eldre reguleringsplaner. Inntil 2 fulle etasjer. Forutsigbarhet for naboer. Estetisk tilpasning til omgivelsene i strandsonen. Samsvarer med høydebestemmelsen i kategori B Problemstilling: Forekommer ulik tolkning av eldre måleregler for gesimshøyder i eldre reguleringsplaner. Fylkesmannens har fastsatt at høyder skal måles i henhold til TEK når målemetoden ikke er klart definert i reguleringsplanen. Beregning etter TEK medfører at man i enkelte områder nå kan bygge høyere enn det som var intensjonen i de eldre reguleringsplanene. Høyere bebyggelse kan være særskilt uheldig i 100-meters beltet langs sjøen. Kan per i dag bygge høyere i kategori C enn i kategori B. Begrunnelse: Rådmannen har fjernet bestemmelsen som sier «Der gjeldende regulering angir høyere høyde vil denne fortsatt gjelde.» Det har forekommet ulik tolkning av eldre måleregler, og Fylkesmannens har nå fastsatt at alle høyder skal måles i henhold til TEK. Dette medfører at man i enkelte områder nå kan bygge høyere enn det som var intensjonen i de eldre reguleringsplanene, hvilket kan være særskilt uheldig i 100-meters beltet langs sjøen. Rådmannen mener at det ikke bør bygges høyere i 100-meters beltet langs sjøen enn det som tillates i kategori B. Den nye bestemmelsen kan være innskrenkende på høyder i enkelte planer. Rådmannen mener imidlertid fordelen ved å overstyre høydebestemmelsene slik at de stemmer overens med intensjonen i de eldre reguleringsplanene oppveier ulempene ved at man sikrer forutsigbarhet for naboer, og estetisk tilpasning til omgivelsene i 100-meters beltet langs sjøen. Overstyringen av høydebestemmelser i eldre reguleringsplaner samsvarer også med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av 100-meters beltet langs sjøen. Gjeldende kommuneplan: Hovedregelen for gesimshøyder er 5,5 meter i henhold til TEK (ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå). Unntak for reguleringsplaner som angir høyere høyder.