EKSPROPRIA-SJONSRETT Opptakt Endre Stavang

Oversikt Hva ekspropriasjon er Hensyn Vilkår for ekspropriasjon Erstatningen som virkning Spesiell ekspropriasjonsrett Offentlige rådighetsreguleringer Konstitusjonell ekspropriasjonsrett

Hva ekspropriasjon er Oreigningslova § 1 («tatt med tvang») Vederlagslova § 2 («tvangsavståing») Grunnloven § 105 («afgive (…) Eiendom») Offentlig regulering av fast eiendom faller utenfor – som utgangspunkt/hovedregel

Hensyn I: Samfunnsøkonomi KOMPETANSE ERSTATNINGSPLIKT Hvis vetorett, ville enkelte samfunnsmessig rasjonell prosjekter ikke blitt realisert Pengeillusjon Interessegrupper Ressursrentekamp og korrupsjon Finansiering – ekspropriasjon/ skatt/formuesomplassering

Hensyn II: Rawls/Michelman Anta en befolkning er helt på det rene med selve ekspropriasjonsinstituttet og den almene fare ekspropriasjon. Anta videre at ingen opplever seg nærmere noen andre til å rammes av ekspropriasjon. Da bør det ofte gis erstatning, men ikke nødvendigvis for ethvert inngrep. En nærmere analyse bør ta hensyn til kompensasjonskostnader og demoraliseringskostnader. Mulige eksempler: (1) erstatning for offentlige rådighetsreguleringer; (2) vederlagslova § 8, jf. grannelova § 2 fjerde ledd.

Hensyn III: Hegel/Radin Radin tenker på eiendom som forlengelse av personligheten (Hegel). Hun tar utgangspunkt i at eiendomsrett til ting er en mekanisme som hjelper mennesker og virkeliggjøre seg selv i verden. Uten ting som kan eies, ingen frihet. Dette leder til et skille mellom personlige (ikke-fungible) ting, slik som gifteringer og ens faste bolig, og upersonlige (fungible) ting. Ideelt sett burde eieren ha vetorett mot ekspropriasjon av personlige ting, slik som familiehjemmet, men bare en rett til erstatning ved ekspropriasjon av upersonlige ting. En slik vetorett er nødvendig, siden verdien av personlige ting ikke kan måles og veies opp mot andre verdier på en entydig måte. Innbakt i denne teorien ligger da at man også kan argumentere for erstatning ut over salgsverdi for personlige ting – i de tilfeller der vetorett er for upraktisk eller for mye i strid med hensynet til samfunnets vel. Mulig eksempel: vederlagslova § 7.

Vilkår for ekspropriasjon Ekspropriasjon må alltid ha hjemmel i lov Mange slike hjemler, f.eks. O. § 2 I tillegg kreves normalt et forvaltningsvedtak, og at inngrepet er «til meir gagn enn skade», O. § 2 andre ledd

Erstatningen som virkning – vederlagslovas tre verdibegreper Oversikt (vederlagsl. §§ 4, 8 og 9) Salgsverdien Bruksverdien Gjenkjøpsverdien

Salgsverdien Den konkrete eiendommens egenskaper og påregnelige utnyttingsmuligheter Sammenligning med tilsvarende eiendommer som har vært omsatt Korrigeres for individuelle egenskaper Reguleringsplanens betydning Hovedregel: planen er bindende Unntak A: Parkprinsippet Unntak B: Offentlig utbygging/tilegnelse

Bruksverdien Nåverdien av fremtidig avkastning Kapitaliseringsrenten er normalt 5 % (Rt. 1986 s. 178) Påregnelig utnyttelse (smlgn. § 5) Et objektivt verdsettelsesprinsipp, jf Rt. 1986 s. 1354 Svenkerud

Gjenkjøpsverdien Rt. 1960 side 568 (Sandbu) Forholdet til begrepet økonomisk tap

Ulemper på resteiendommen Ved del-ekspropriasjoner erstattes skader eller ulemper på resteiendommen som overskriver den naborettslige tålegrensen, jf § 8. Tre tålegrenser Unødig Urimelig, jf gl. § 2 annet og tredje ledd Urimelig, jf. gl. § 2 fjerde ledd

Fradrag Fordeler for resteiendommen skal gå til fradrag når de er spesielle for eiendommen, jf § 9 Kun netto-tapet skal erstattes Likhetshensynet Alminnelig/spesiell-sondringen parallell til § 8

Påslag Svensk rett: 25 % bonus som generell regel Amerikansk rett 25 % bonus i enkelte delstater Ikke bonuser i norsk rett, bortsett fra ved vassdragsekspropriasjon

Spesiell ekspropriasjonsrett Jordskifte Omskiping og avskiping av servitutter

Offentlige rådighetsreguleringer – noen viktige lover Ervervskonsesjon (med mulig bo- og evt. også driveplikt) (2003) Forurensningsforbud m.v. etter forurensningsloven (1981) Naturinngrepsforbud m.v. etter naturmangfoldloven (2009) Kommunale forbud og tillatelser etter plan- og bygningsloven (2008)

Litt om konstitusjonell ekspropriasjonsrett Rt. 1976 s. 1 Kløfta Erstatningsplikt for offentlige rådighetsreguleringer etter utfyllende bakgrunnsrett av lovs rang uansett hvilken trinnhøyere rett som gjelder?

Hva er Konstitusjonell Semi-konstitu-sjonell Grunnloven §§ 97 og 105 Grunnlovens betydning trinnhøyere regler Tolkningsmoment EMK P1-1 EMKs betydning Historisk: Dualistisk forhold mellom norsk rett og folkerett + presumsjonsprinsipp Nå:Menneskerettsl. § 3

Konstitusjonell kontroll med tomtefestelova Rettslig og faktisk bakgrunn Rt. 2007 s. 1308 Sørheim (innløsning) Rt. 2007 s. 1281 Ullern Terrasse (forlengelse) EMD 12. juni 2012 Lindheim (forlengelse) Status og fremtidsutsikter

Rt. 2007 s. 1308 Sørheim 1.1 Avgjørelsen: T § 37 (slik den lød) er grunnlovsstridig. 1.2 Innløsning = ekspropriasjon => § 105 1.3 Den konst. Kontroll med lover etter Grunnloven § 105 og konstitusjonell sedvanerett 1.4 Eiendomsrettens økonomiske verdi og lovbehandlingen (se også begrunnelsen på neste slide) 1.5 Fastsetting av sum in concreto

(forts.) Den avgjørende betraktning Erstatningen er ca. 75 tusen kroner, mens eiendommens verdi er mer enn 200 tusen kroner Meget sterk reduksjon av eiendommens økonomiske verdi for bortfester, en verdi lovgiver selv har bestemt omfanget av gjennom lovregulering av festeavgift og rett til tidsubegrenset forlengelse Innløsningssummen er løsrevet fra sammenhengen med avgift og rett til tidsubegrenset forlengelse

(forts.) Den nye ordlyden i § 37 «25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida» Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida (…)

Rt. 2007 s. 1281 Ullern Terrasse 2.1 Avgjørelsen: Festerne har rett til forlengelse på samme vilkår som før. 2.2 Premiss I. Valget av § 97 framfor § 105 lovgivers forutsetninger Rettspraksis juridisk litteratur 2.3 Premiss II. Den konkrete § 97-vurderingen: ikke grunnlovsstrid boligsosiale hensyn beskyttelsesbehovet for en rekke festere bortfester hadde ikke noen rimelig forventning om andel i tomtenes realverdiøkninger 2.4 Premiss III. EMK P1-1: Tilfellet liknet James: ikke EMK-strid

EMD 12.6.12 Lindheim Forlengelse «på samme vilkår som før» er EMK-stridig, fordi: om rimelig balanse ikke eksplisitt vurdert avgift ikke korrelert med tomteverdi for generell forlengelsesretten forlengelsen varighet var ubestemt alltid fester som får økningen i tomtens realverdi

Hva nå? NOU 2013:11 Forslag til lovendringer som gjøre tomtefestelova rettmessig ift. EMK Forenklet: en-gangshopp i avgiftsnivået (ut over KPI) når festetiden er ute, men festet likevel forlenges etter § 33 første ledd For spesielt interesserte: Fem modeller analyseres og en sjette omtales. Høringsfrist: 10. januar 2014 => Justisdepartementet arbeider nå med Prop.