Del 2 Tingsrett og beslektede emner Rettsøkonomiens tre hovedspørsmål : Hvordan virker rettsreglene? Hvordan bør de være (for eksempel for å oppnå effektivitet)? Hvorfor er reglene blitt som de er blitt? Oversikt Avsn. 5: Eierretter og deres virkninger Avsn. 6 Overføring av rådigheter ved regulering og eskpropriasjon Avsn. 7. Eierbeskyttelse og erstatningsansvar

Del 2 Tingsrett og beslektede emner 5 Eierretter og deres virkninger-- Disposisjon 5.1 Innledning 5.2 Eierretter 5.3 Eiertyper Allmenningens tragedie Privat eie Sameiets tragedie 5.4 Oppsplitting av eierretter – servitutter

5 Eierretter og deres virkninger 5.1 Innledning Hovedspørsmål: Bidrar eiertyper og reguleringer til effektiv utnyttelse av bl.a. fast eiendom? Samfunnsøkonomiske inntekter og kostnader: - Inntekter og kostnader ved å utnytte fast eiendom - Transaksjonskostnader (TK): Kostnader forbundet med å definere, etablere, håndheve og overføre fast eiendom

5.2 Eierretter Definisjon: Eierrett er en håndhevbar rett til å foreta visse handlinger relatert til ”ting” eller immaterielle goder Hovedkategorier: –Bruksretter –Retten til å skaffe seg inntekt av tingen (inkl. avtaler med andre) –Overføringsrett Spesifikke retter Knipper av retter

5.3 Eiertyper Eiertyper etter form for eksklusjon Åpen allmen- ning Lukket allmen- ning Lukket sameie Åpent sameie Begrenset privat eiendoms- rett (restrett) Komplett privat eiendoms- rett Foretaks- sameie (bygde- allemen- ning) Grad av eksklusjon

5.3.2 Allmenningens tragedie Grunnrente («naturens gave») Konkurranse om grunnrenten Virkninger av fri adgang (åpen allmenning) –(Warning 1911, 1932; Gordon 1954) –Overfiske –Negative eksterne virkninger –Ingen investering –Eks: Torskebestander, reinbeite, ”skogens ro” –Løsning veldefinerte eierretter (private eller offentlige) reguleringer (spesifikke, f.eks. tidsbestemte, eierretter) Markedsverdi av et produkt -Kostnader (arbeidskraft, råvarer, maskiner etc) = Grunnrente

5.3.3 Fordeler og ulemper ved private eierretter Ulemper: –Eksterne virkninger –Kortsiktig utnyttelse –Manglende overføringer pga høye TK (jfr. ekspr.) –Fordelingshensyn? Fordeler: Effektivitetshensyn –Internalisering av kostnader (av overfiske etc.) –Løsning på allmenningens tragedie (avgifter) –Investering og arbeidsinnsats –Smidige overdragelser –Konfliktreduksjon –Vern av den svake –Letter forsikring –Letter beskatning

5.3.4 Eiertyper basert på private eierretter Komplett privat eiendomsrett (”The Blackstonian Model) Begrenset privat eiendomsrett –Restrett, knipper av eierretter Kløyvd eiendomsrett –Uklart hvem som har restrett –Bruk av utmark til ny virksomhet Private og offentlige eierretter

5.3.6 Sameiet og dets tragedie Utnyttelse krever enighet –Alle har ekskluderingsrett –Samfunnsøkonomisk ineffektiv utnyttelse Sameieres ”sære” preferanser Sameieres gale oppfatninger Høye TK forhindrer interne avtaler –Mindretallsdespoti og flertallsdiktatur –Eksempler Butikker i Russland Utnyttelse av medisinsk kunnskap

5.4 Oppsplitting av eierretter – servitutter Fordeler ved oppsplitting –Mulige eiere har forskjellige preferanser (og forskjellig betalingsvillighet/verdsettelse) Ulemper ved oppsplitting –TK ved oppsplittingen –Konflikter om utøvelse av forskjellige retter –TK ved sammenføyning av eierretter –TK ved salg av eiendom

Kap 6 Overføring av rådigheter ved regulering og ekspropriasjon Hovedtema 1: Høye TK som grunn for reguleringer Hovedspørsmål –Skal en regulering gjennomføres? Pareto-kriteriet: lite velegnet Kaldor-Hicks-kriteriet (med NKA) –Hvor høy skal erstatningen være? Ingen; reduksjon i salgsverdi, bruksverdi, gjenanskaffelsesverdi; ”full” Hovedtema 2: Michelman-effektivitet som kriterium for regulering og erstatning Kostnader ved reguleringer –Demoraliseringskostnader –Kompensasjonskostnader

6 Overføring av rådigheter ved regulering og ekspropriasjon 6.1 Reguleringer og deres kostnader –Høye TK motiverer reguleringer –Høye reguleringskostnader? Eks: Tidsprioritetsprinsippet førte til ressurssløsende kappløp om å etablere eierretter på den amerikanske prærien. Regulering: Homestead Act. Reduksjon/eliminasjon av grunnrenten 6.2 Offentlige reguleringer av åpne allmenninger –Begrensning av adgang –Statlige eierretter –Konsesjoner (informasjonsbehov) –Salg av naturressurser –Auksjoner

6. Overføring av rådigheter ved regulering og ekspropriasjon (forts.) 6.3 Arealplanlegging mv Avveining av verdier –Friluftsliv vs utbygging –Støysvakt boligmiljø vs støyende veier –Vindmøller vs naturvern Vertikal inkonsistens –Lovgiver, departement og direktorater avveier forskjellig KMD: Miljødirektoratet, Riksantikvaren,… NFD: Direktorater for naturforvaltning, for mineralforvaltning, for byggkvalitet,… Horisontal inkonsistens –Departementer, fylker, kommuner avveier forskjellig Virkemiddel mot inkonsistens: Utredningsinstruksen

6.5 Nærmere om ekspropriasjon Hovedspørsmål: –Når er rådighetsinnskrenkningen så omfattende at eieren skal få erstatning? –Hvor høy skal erstatningen være? Begrunnelser for ekspropriasjon –Uakseptable selgerkrav –Selgeres utnyttelse av høyt offentlig behov –«Urimelig» høy verdsettelse av egen eiendom –Ekspropriasjon eliminerer forhandlingskostnader Beregning av erstatningsbeløpet –Full erstatning: Reservasjonspris? Bruksverdi, salgsverdi, gjenanskaffelsesverdi Salgsverdi + 25 %? (som i Sverige) 6.6 Dispensasjon fra reguleringer: –Proporsjonalitetsprinsippet og EMK

Kap 7 Eierbeskyttelse og erstatningsansvar 7.1 Valg av rådighetsbeskyttelse Eierbeskyttelse: hindre (fortsatt) krenkelse (fremoverskuende) –Uavkortet rett hos eier –Stansing, naturaloppfyllelse, restitusjon Erstatningsansvar: ved tap pga krenkelse (bakoverskuende) –Rådighetsinnehaverens beskyttelse begrenset til erstatning Inkompetanse: rådighet kan ikke overføres til andre Calabresi og Melamend (1972): Property Rules, Liability Rules and Inalianability: One View of the Cathedral –Analyse av virkninger av forskjellig rådighetsbeskyttelse med betingede råd om valg av beskyttelse på forskjellige områder

7.2 Transaksjonskostnader og effektivitet Coase-teoremet - talleksempel: –Skadekostnader for kornprodusenten: 100 –Gjerdekostnader for kjøttprodusenten: 65 –Gjerdekostnader for kornprodusenten: 50 Fire former for regulering av interessekonflikt:

7.2.2 TKs betydning (i) Ingen TK Uansett regel: Frivillig avtale: kornprodusenten setter opp gjerde Ad fordeling: Eierrettighet best for den som har rettighet (ii) Høye TK Kan forhindre Pareto-effektiv avtale Betinget anbefalt regel: erstatningsansvar (unngår TK) Domstolkostnader Antall saker for begge rådighetsbeskyttelser Gjennomsnittkostnader for begge rådighetsbeskyttelser Usikkerhet Om erstatningsbeløp Om eierbeskyttelse Samlet vurdering (effektive løsninger) Eierrettigheter best innen tingsrett (relativt lave TK) Erstatningsansvar best innen erstatningsrett (relativt høye TK) Erstatningsansvar best ved offentlig regulering og ekspropriasjon (?) –(høye TK ved frivillige avtaler)