Utbyggingsavtaler - muligheter og utfordringer

Presentasjon om: "Utbyggingsavtaler - muligheter og utfordringer"— Utskrift av presentasjonen:

1 Utbyggingsavtaler - muligheter og utfordringer
Thor Olaf Askjer Januar 2019 Utbyggingsavtaler - muligheter og utfordringer

2 Et utvalg av våre over 200 medlemmer

3 Vulkan - Oslo, Aspelin Ramm
«Mitt prosjekt – vår by» Vulkan - Oslo, Aspelin Ramm

4 Bolig som grunnlag for livskvalitet

5 Bygg og steder som grunnlag for verdiskaping

6 Spørsmål til besvarelse
HVORFOR tar planprosessene så lang tid? HVA innebærer reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtaler HVILKE erfaringer gjøres rundt om i landet HVORFOR er det så viktig å ha forutsigbare regler HVORDAN kan planprosessene bli bedre og ta kortere tid?

7 HVORFOR tar planprosessene så lang tid?
Store behov for teknisk infrastruktur kollektiv transport sosial infrastruktur Innovasjon Smidigere prosesser Steds- og byutvikling er vanskelig(ere) Mer og mer transformasjon og fortetting Urbanisering og konsentrert vekst Medvirkning er nyttig – og lovpålagt Langt flere hensyn å ta – utvidet bærekraftsbegrep Det vi bygger i dag skal prestere i nullutslippssamfunnet Store verdier og høy risiko Motstridende interesser – alle har en mening Vi kan forvente at planlegging blir vanskeligere fordi det blir flere hensyn å ta. Da blir det viktig at vi kan gjøre selve prosessen og rammebetingelsene så smidige og forutsigbare som mulig

8

9 Reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtaler
Plankart § 12-5 Reguleringsbestemmelser § 12-7 Rekkefølgebestemmelser § Utbyggingsavtale § 17-3 Opparbeidelsesplikt § 18-1 og 18-2 Elementær kunnskap Mest opptatt er kanskje folk flest av illustrasjonen. Hvordan blir det seende ut? Plankartet med formålsgrenser, trafikkløsninger og u-grad er selvsagt også interessant Men reguleringsbestemmelsene får kanskje ikke den samme viktige oppmerksomheten? Hva med rekkefølgekrav? Er det noen hjelp i å inngå utbyggingsavtale? En plan er ikke klar til utbygging før man har løst alle krav – det være seg til matjordtykkelse, avfallssug og rekkefølgekrav.

10 Erfaringer med utbyggingsavtaler
Utbyggingsavtaler er nyttig og nødvendig Lovens rammer i § 17-3 er uklar m h p nødvendig, rimelig og forholdsmessig. Stor forskjell i og utenfor pressområder Frivillig – oppleves som tvang – tvangssituasjon – tendere til myndighetsmisbruk Ofte unødvendig – særlig der §18-1 og 2 skal brukes Utbygger mangler forståelse for samfunnets behov og tomtens egentlige verdi mens kommunen mangler kommersiell forståelse MVA knyttet til offentlig infrastruktur skaper mye støy Det ble høsten 2018 gjennomført en spørreundersøkelse blant kommuner og utbyggere med 99 respondenter der 76 har vært part i en utbyggingsavtale. Kommunen er både planmyndighet og avtalepart

11 HVORFOR er det så viktig å ha forutsigbare regler?
Utbygningsbidrag er en del av tomteverdien Uklarhet driver tomteprisene opp Lav reell planreserve fører til høyere priser Pålegg om å overdra infrastruktur til det offentlig oppfattes krevende – ekstra krevende hvis MVA ikke refunderes Standard Norge lager mal for UB-avtaler

12 HVORDAN kan planprosessene bli bedre og ta kortere tid?
Benytte «Fasenorm for reguleringsplan» Benytte «Veileder for planinitiativ og referat fra oppstartsmøte» «Tegne og regne» - finn frem til en balansert byrdefordeling Utvikle beste praksis for demokratisk medvirkning Avklare sentrale begrep i Plan- og bygningsloven

13 «Fasenorm for reguleringsplaner»
1. Endre mindset fra prosess til prosjekt 2. Avklare roller og perspektiver - Eierperspektiv - Brukerperspektiv - Utøvende perspektiv - Offentlig perspektiv 3. Faseinndeling - Planinitiativ - Oppstart plan - Reguleringsplan - Beslutning plan

14 Veileder for planinitiativ
Ikke sette i gang planarbeidet før det er enighet om en felles visjon Tydelig avklaring av rammebetingelse – skaffe oversikt over overordnede planer og tolke disse Tydelig fordeling av oppgaver og ansvar Oppfølging til avtalt tid Alt nedfelles i referat

15

16 Tegne og regne parallelt gjennom hele prosessen
5 modeller for organisering og etablering av infrastrukturtiltak

17 Balansert byrdefordeling
Utbygger må erkjenne et ansvar for å bidra økonomisk til den infrastruktur som må etableres som følge av utbyggingsplanene. KMD må klargjøre innholdet i begrepet «i nødvendig utstrekning» i pbl. §12-7, slik at kommunen ikke kan kreve urimelige og unødvendige rekkefølge-bestemmelser, og slik at utbygger i større grad kan bruke sin klagerett til fylkesmannen Der utbygger yter kontantbidrag til rekkefølgetiltak, må det settes en frist for når tiltakene skal være fullført. Det må etableres standardiserte modeller for gjennomføring av nødvendige infrastrukturtiltak som følger av utbyggingsplanene. Kvalitetsnormer for offentlige rom må fastlegges etter demokratiske saksbehandlingsregler. Utbygging av offentlig infrastruktur må fritas for merverdiavgift uavhengig av hvem som bygger og bekoster infrastrukturen. Sentrale og omstridte begrep i pbl. §17-3 om innhold i utbyggingsavtaler, som «nødvendig», «rimelig» og «forholdsmessig», må utredes bredt.

18 Sjekkliste for behandling av planer:
Bygger den opp under en felles visjon? Er den bra for byen? Referanseliste for forslagstiller? Er den realiserbar – utbyggingsavtaler - rekkefølgebestemmelser? Kvalitet på arkitekt og rådgivere? Evner kommunen og prioritere og vekte ulike aspekter? Er det sikret et kommersielt grunnlag? Har innbyggerne blitt involvert og bidratt? Er planen robust og fremtidsrettet? Er politikerne kontrollorgan eller inspirasjonsorgan? Ivaretar den våre klima og miljøutfordringer?

19

20 Takk for oppmerksomheten!
Thor Olaf Askjer Administrerende direktør