Husholdningenes gjeldsøkning og risikoen for et omslag i boligmarkedet av Bjørn Skogstad Aamo Cicero Consulting: Oslo, 14. juni 2005

Disposisjon Innledning Utviklingen i kredittmarkedet Internasjonale erfaringer Utviklingen i kredittmarkedet Husholdningenes gjeldsbelastning Husholdingenes følsomhet for renteendringer Boligmarkedet Boliglånsundersøkelsen og boligkreditter Oppsummering

Hvorfor fokus på bolig og kreditt? Sammenlignet med 80-tallet har situasjonen i dag noen likheter, men det er også mange viktige forskjeller Sterk vekst i deler av kredittmarkedet og i boligmarkedene, men… Bedre risikostyring og sterkere egenkapitalsituasjon i bankene Bedre mulighet for å tilpasse pengepolitikken til de realøkonomiske behov Erfaringer fra en rekke land viser at kombinasjon av kraftig oppgang i kreditt- og formuesmarkeder over lengre tid øker sårbarheten i finanssektoren for makrosjokk. Sammenlignet med mange andre land er norsk finanssektor bank-dominert, der boligfinansiering utgjør en meget stor del av bankenes utlånsporteføljer. Generelt er det internasjonalt en klar økt oppmerksomhet på situasjonen i finansmarkedene. Interaksjonen mellom realøkonomi og finansiell stabilitet sterkere enn hva oppfatningen var for 20 år siden. Uro i finansmarkedene kan ha store negative realøkonomiske konsekvenser.

Boligpriser, kredittvekst og finansiell stabilitet Borio and Lowe (BIS, 2002): - “.. sustained rapid credit growth combined with large increases in asset prices appears to increase the probability of an episode of financial instability” - “ The more relevant issue is not whether a “bubble exist”… , but rather what combination of events in the financial and the real sectors exposes the financial system to a materially increased level of risk.” Sir Andrew Large (BoE, 23.03 2004): -”..since there are at present relatively high levels of debt and these are rising faster than income, it is likely that potential vulnerabilities from increased gearing are rising. And we know from experience that unexpected shocks from one source or another can upset individuals’ predictions and behaviour.”

Vekst i kreditt og produksjon Kilde: Norges Bank og SSB

Kredittvekst i husholdninger og foretak Kilde: Norges Bank

Husholdningenes andel av kundeutlån og boliglånenes andel av husholdningenes lån Kilde: Kredittilsynet

Husholdningenes gjelds- og rentebelastning Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank. Anslag for 2005-2008

Husholdningenes gjeldsbelastning fordelt etter alder Kilde: SSB

Gjeld fordelt på alder for de som eier bolig og de som ikke eier bolig Kilde: SSB

Brutto finansformuen blir stadig skjevere fordelt mellom inntektsklasser Kilde: SSB

2006, rente opp 3 prosentpoeng Husholdningenes økonomiske sårbarhet for renteøkning ved fortsatt gjeldsvekst 2002 2006 2006, rente på 2001-nivå (+4,4 pp) 2006, rente opp 3 prosentpoeng Rente-belastning: Antall (tusen) Prosent av total gjeld Prosent av total gjeld 0,1 – 19,9 % 1 315 58 1 574 87 1 175 42 1 307 55 20 – 30 % 195 23 37 7 259 26 212 24 Over 30 % 97 17 19 4 196 30 111 Kilder: Statistisk sentralbyrå og Kredittilsynet

Husholdningenes økonomiske sårbarhet for renteøkning ved fortsatt gjeldsvekst Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Antall husholdninger med rentebelastning over 20 prosent Kilde: SSB og Kredittilsynet

Bruk av fastrente Husholdningene har (pr utgangen av 2004) fast rente på 14 prosent av sine lån, mot 16 prosent ved utgangen av første halvår, ifølge Norges Banks nye statistikk for rentebinding på innskudd og utlån. Om lag 72 % av fastrentelånene har en gjenværende bindingstid på 1-5 år Kredittilsynets boliglånsundersøkelse indikerer at andelen nye boliglån med fast rente varierer sterkt over tid, og nå er svært lav.

Bankenes informasjon til lånekundene 55 prosent hevder å ikke ha fått informasjon om konsekvenser på privatøkonomien av eventuelle renteøkninger 18 prosent sa de ikke ble gjort oppmerksom på at renten kan øke 44 prosent mente å ikke være gjort oppmerksom på konsekvenser ved mislighold 11 prosent mente å ikke være ha fått informasjon om effektiv rente Kilder: Kredittilsynet og TNS Gallup

Boligpriser Kilde: NEF, EFF, FINN.no og ECON

Boligpriser, tolvmåndersvekst Kilde: NEF, EFF, FINN.no og ECON

Kredittvekst og boligpriser – noen tall Økt gearing i husholdningene siden midten av 90-tallet. Kredittveksten i husholdningene over 10 prosent siden begynnelsen av 2000; 11,7% i april 2005 (siste 12mndr) Bankenes utlånsvekst til husholdningene 14,5% pr. april, hvorav boliglånene vokste med 14,3% Utlånsveksten til lønnstakerne hhv 15,1% og 14,3% Utlånsveksten fra private kredittinstitusjoner (altså medregnet kredittforetak og finansieringsselskaper) er enda høyere for boliglån Boligprisene økte med 9,5 % siste år frem til utg. mai Sterkest vekst for delte eneboliger og leiligheter Realprisene 158 prosent høyere enn i 1992 og 47% høyere enn i 1987 Boligprisene på et historisk høyt nivå Bankene er høyt eksponert mot eiendomsmarkedene. Omlag 70% av kundeutlånene er boliglån eller lån til eiendomsselskaper. Boliglånene alene utgjør nesten 60% av bankenes utlån.

Boliglånsundersøkelsen: Belåningsgrad for nye boliglån Kilde: Kredittilsynet

Belåningsgrad etter låneformål Kilde: Kredittilsynet

Belåningsgrad for lån til kjøp/nybygging Kilde: Kredittilsynet

Boligkreditt og boligpensjonsprodukter Enkelte banker tilbyr boligkredittprodukter, bl.a. i følgende varianter Sikkerhet innenfor 80% av markedsverdi, hvor kunden selv beslutter utnyttelsesgrad av kreditten og ønsket nedbetaling. Årlig fornyelse. Sikkerhet innenfor 60-75%, hvor kunden bestemmer grad av utnyttelse av kreditten. Nedbetaling som ordinært boliglån, evt. med avdragsfri periode. Slike produkter øker mulighetene for forbruksfinansiering knyttet til boliglån. Kredittiden vil kunne bli lengre enn for ”vanlige” boliglån. Enkelte banker tilbyr boligpensjonsprodukter Kreditt med engangsutbetaling og/eller faste månedlige utbetalinger i et begrenset antall år, og med sikkerhet i bolig eller fritidseiendom. Kredittverdighet i større grad knyttet til sikkerhet enn gjeldsbetjeningsevne. Produktene bidrar til at bankenes kredittrisiko i enda større grad knyttes til utviklingen i boligmarkedene. Risikoen likevel akseptabel ved konsekvent praktisering av nøkterne retningslinjer for belåningsgrad og gjeldsbetjeningsevne.

Gjelds- og formuesutviklingen i husholdningene Aggregert sett er husholdningenes finansielle stilling god Husholdningenes gjeldsvekst går sammen med en økning i formue Mer avansert porteføljetilpasning Konsumere boligkapital (housing equity withdrawal) Men, utvikling i retning av skjevere fordeling mellom husholdninger Yngre husholdninger har høy konsentrasjon av både gjeld og formue i boligmarkedet Eldre husholdninger har mer diversifiserte porteføljer, med både finansielle aktiva og stor boligformue. Uklart om omfang av lån på boligene for å konsumere formue Spiller fordelingen av gjeld en rolle ? Yngre husholdninger har en ”løsere” tilknytning til arbeidsmarkedet. Noen studier peker mot at de kommer inn i markedet nærmere tidspunktet der markedet snur, ad hoc påstander om økt fleksibilitet.. Lav inntekt og formue gir små buffere dersom noe inntreffer (arbeidsledighet, samlivsbrudd)

Gjeldsbelastning i ”yngre” husholdninger og vekst i reelle boligpriser Kilde: NEF/Econ, SSB og Kredittilsynet

Økende risiko Fornyet sterk vekst i boligpriser, meget sterk vekst i bankenes boliglån, og høy belåningsgrad på nye lån Den svært sterke gjeldsveksten for husholdningene fortsetter, og uten vesentlige renteøkinger vil det bli betydelig vekst i flere år til. Vi må regne med at gjennomsnittlig gjeldsbelastning om få år vil utgjøre 200 % av inntekten for husholdningene, og mer enn 300 % av inntekten for aldersgruppen under 35 år. Boligprisene er vesentlig høyere enn for få år siden og i overkant av nybyggprisene. Nybyggprisene kan stige mindre enn ved tidligere investeringsbølger på grunn av tilgang på kvalifisert arbeidskraft utenfra. Det er stor igangsetting og mange nye boligprosjekter. Ved tre prosentenheter renteøking vil 175 000 - om lag en tredjedel av husholdningene under 35 år - bruke mer enn 20 prosent av inntekten til å betale renter. Neppe det mest sannsynlige på kort sikt. Vedvarende gjeldsøking og stigende boligpriser kan skape en situasjon der selv mindre renteøkinger og/eller negativ informasjon fra boligmarkedet (noe økt ledighet/tomme nybygg) gir en korreksjon i markedet med utflating og fall i boligprisene. Dette blir ubehagelig for de låntakere og långivere som kommer sist inn i markedet, men forhåpentligvis ikke uhåndterlig samlet sett.

Hva bør gjøres? For å begrense risikoen – og hindre at det blir en boble som brister - bør: Den enkelte husholdning passe på at egen gjeld ikke blir for stor, og vurdere å binde renten. Bankene gi god informasjon og ha en mer nøktern kredittpraksis. Kredittilsynet følge opp bankene med analyser og tilsyn. Sentralbanken bør av hensynet til finansiell stabilitet så snart som mulig starte med en gradvis og, etter hvert, merkbar renteøking. Finanspolitikken unngå en for sterk stimulans av økonomien generelt, og husholdningene spesielt