Foreløpig regnskap l Foreløpig regnskap 2001 Presentasjon 26. februar 2002 Ved adm.dir. Are Skindlo

Foreløpig regnskap l Dette er Steen & Strøm ASA ANTALL ANSATTE 154 KJØPESENTRE 16 egeneide kjøpesentre 14 kjøpesentre administreres for Storebrand og Gjensidige UTVIKLING Metro/Maxi, Lørenskog Farmandstredet, Tønsberg + en rekke mindre prosjekter ANNET Oslo Havnelager Aksjer i Storebrand og Gresvig ANTALL ANSATTE 45 KJØPESENTRE 15 kjøpesentre administreres for Danica UTVIKLING Field’s, København Galleri Bruun’s, Århus ANNET Aksjer i Foras AS ANTALL ANSATTE 14 KJØPESENTRE 3 egeneide kjøpesentre 2 deleide kjøpesentre UTVIKLING Hyllinge, Helsingborg Partille, Göteborg Õverby, Trollhättan

Foreløpig regnskap l Strategi Steen & Strøm ASA har som mål å sikre aksjonærene en konkurransedyktig avkastning på investert kapital. Det er derfor selskapets mål å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital. Forretningsideen er å eie, utvikle og administrere ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder. Steen & Strøm’s målsetting er å være Skandinavia’s ledende kjøpesenterselskap.

Foreløpig regnskap l Agenda 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder 1. Strategi

Foreløpig regnskap l i korte trekk Konsernets kjøpesenterportefølje utvikler seg fortsatt positivt, med god vekst både i omsetning og leieinntekter. Omsetningen for kjøpesentre eiet og administrert i Norge har økt med 5,3% og på sammenlignbart areal med 4,5% Brutto leieinntekter har økt med 4,0% og på sammenlignbart areal med ca. 3,6% Driftsresultatet på våre kjøpesentre i Norge er økt med 5,0% Utleiegraden er 97,5% (97,0% ) Driftskostnader eks. avskrivninger utgjorde 14,3% (14,3% ) Resultatandel og avskrivning på goodwill i forbindelse med konsernets aksjer i Grevig ASA samt nedskrivning på aksjer i Gerh. Ludvigsen AS (Click) påvirker resultatet negativt med til sammen NOK 52,7 mill. Totale salgsgevinster beløper seg til kr 40,6 mill. før skatt. Igangsetting av kjøpesenterprosjektene Field’s, København og Galleri Bruun’s, Århus

Foreløpig regnskap l Sammenlignbart resultat Resultat før skatt 80,6 150,8 Salgsgevinster -40,2 -190,2 Nedskrivninger 35,8 94,7 Resultatandel Gresvig 28,0 19,5 Resultat Polen & Tsjekkia 0,0 -8,5 Annet (entreprenør, pool, ”Lille” m.m) -11,0 16,9 Sammenlignbart resultat 93,2 83,2 Tall i NOK mill.

Foreløpig regnskap l Resultatregnskap 2001

Foreløpig regnskap l Resultat pr. virksomhetsområde De ulike virksomhetsområdene viser netto leie etter avskrivninger fra egne kjøpesentre i tillegg til netto honorarinntekter fra forvaltning og utviklingsvirksomhet. Inntekter fra annen virksomhet og elimineringer består av morselskapets virksomhet, Oslo Havnelager, resultatet fra de egeneide driftsselskapene og elimineringer av internfortjeneste mellom virksomhetene i konsernet.

Foreløpig regnskap l Balanse pr Bokført EK-andel utgjorde pr ,7% (32,9%)

Foreløpig regnskap l Agenda 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder 1. Strategi

Foreløpig regnskap l Steen & Strøm Norge Kjøpesentre Driftsresultatene i ”Kjøpesentre” er fratrukket avskrivninger med h.h.v. NOK 85,4 mill. og NOK 84,3 mill. i 2001 og Brutto leieinntekter har økt med ca. 4,0 %. Driftskostnadene utgjorde 14,3% av leieinntektene (14,3%). Netto leieinntekter har økt med ca. 5,0 %. Utleiegraden er utgjorde 97,5 % (97,0%) Forvaltning og utvikling I 2001 utgjorde driftsinntektene NOK 39,9 mill. Beløpet fordeler seg med NOK 31,7 mill. på forvaltning og NOK 8,2 mill. på utvikling. Tilsvarende fordeler driftsresultatet på NOK 2,8 mill. seg med NOK 2,1 mill. og NOK 0,7 mill.

Foreløpig regnskap l Kjøpesentre – netto leie Tall i NOK mill. * På disse sentrene er det i 2001 foretatt mindre investeringer

Foreløpig regnskap l Omsetningsutvikling – eide og forvaltede sentre i Norge

Foreløpig regnskap l Steen & Strøm Danmark Forvaltning og utvikling I 2001 utgjorde driftsinntektene NOK 82,7 mill. Beløpet fordeler seg med NOK 30,6 mill. på forvaltning og NOK 52,1 mill. på utvikling. Tilsvarende fordeler driftsresultatet på NOK 40,5 mill. seg med NOK 3,5 mill. og NOK 38,0 mill. SST Danmark forvalter 16 kjøpesentre, hvorav 15 tilhører forsikringsselskapet Danica. Galleri Bruun’s Prosjektet er igangsatt og forventes ferdigstilt i Pr var det investert NOK 414 mill. i prosjektet. Utleiegraden er ca. 35%. Field’s Utleie av Field’s i København utvikler seg i.h.h.t.planen. Pr hadde vi investert NOK 120 mill. i prosjektet. Utleiegraden er ca. 50%.

Foreløpig regnskap l Steen & Strøm Sverige Kjøpesentre Under kjøpesentre i Sverige er medtatt Torp (100%), Mantorp (100%). Resultatandeler relaterer seg til våre eierandeler i Västre Torp (50%), Marieberg (25%) og A6 (10%). Avskrivningene på kjøpesentrene utgjorde NOK 3,5 mill. i 2001 og NOK 1,7 mill. i Forvaltning og utvikling I 2001 utgjorde driftsinntektene NOK 22,7 mill. Beløpet fordeler seg med NOK 10,8 mill. på forvaltning og NOK 11,9 mill. på utvikling. Tilsvarende fordeler driftsresultatet seg på NOK 0,8 mill. seg med NOK 2,7 mill. og NOK -1,9 mill. Kjøpesenterprosjektet Hyllinge går etter planen, med byggestart medio 2002 og åpning ultimo 2003.

Foreløpig regnskap l Inntekter fra annen virksomhet og elimineringer Dette virksomhetsområdet består av morselskapets virksomhet, Oslo Havnelager, resultatet fra de egeneide driftsselskapene og elimineringer av internfortjeneste mellom virksomhetene i konsernet Driftsresultatet fra annen virksomhet og elimineringer består av følgende resultatelementer i 2001 : Morselskapet NOK 2,2 mill. Oslo Havnelager før avskr. NOK 40,0 mill. Avskrivninger NOK -18,6 mill. Elimineringer NOK -27,7 mill. Øvrige selskaper NOK 7,2 mill. Sum NOK 3,1 mill. Reduksjon i driftsresultatet skyldes salg av virksomheten i Øst-Europa og økte elimineringer.

Foreløpig regnskap l Prosjektoversikt UTVIKLINGS- AREAL SST’S TOTALSST’S GJENV. START FERDIG- PROSJEKT M² EIERANDELINVEST.ANDEL INV. ÅR STILLELSE Norge Metro/Maxi % Danmark Field’s % Galleri Bruun’s % Sverige Partille % Hyllinge % Beløp i NOK mill.

Foreløpig regnskap l Finansielle forhold Steen & Strøm har 17,5 mill. aksjer i Storebrand ASA (6,3%). Steen & Strøm har 2,4 mill. aksjer i Gresvig ASA (31,4%). I tillegg har vi deltatt i ansvarlig konvertibelt obligasjonlån stort NOK 120 mill. i Gresvig ASA hvorav vi tegnet oss for 4,5 mill. obligasjoner for til sammen NOK 45 mill. Lånet har en løpetid på 2 år, og kan på ulike tidspunkter konverteres til aksjer til kurs NOK 10,0 pr. aksje. Netto rentebærende gjeld utgjorde pr NOK mill. Ca. 30% av låneporteføljen er knyttet opp med langsiktige fastrenteavtaler. Konsernets fri likviditet utgjorde pr NOK 252,3 mill.

Foreløpig regnskap l Oppsummering 2001 Sammenlignbare netto leieinntekter økte med ca. 4,0 % fra 2000 til Justert for prisstigningen utgjør realveksten ca.1,5 %. På kjøpesenterporteføljen utgjorde egenkapitalavkastningen ca. 20,0 % p.a.