Dag 3 Mangelslæren Lasse Simonsen

1 Generelt om mangelsbegrepet Mangelbegrepet – normer for fordelingen av risikoen mellom partene Subjektive og objektive normer for fordelingen av risikoen

Mangelbegrepet - risikofordeling: Hvem av partene har risikoen for svakheter ved ytelsen? D K Realdebitor Realkreditor Lasse Simonsen

Mangelbedømmelsen: Risikofordeling mellom kjøper og selger Kjøpers risiko (Caveat emptor) Objektive normer (risikonormer) Subjektive normer (S’ kunnskap om svakhetene) Lasse Simonsen

2 Mangelbedømmelsen som tolkingsprosess Det overordnede tolkingstemaet – berettigede forventninger Tolkingsdataene Konkret mangelbedømmelse – tolkingslæren

Avviksspørsmålet: Tolking av kontrakten Avvik Bevisspørsmål Tolkningstvil Kontraktsmessig ytelse Tolking av kontrakten Ytelsen ? Avvik (kontraktsbrudd) Faktisk ytelse Bevisspørsmål Lasse Simonsen

Tolkingstema og tolkingsdata: ”Berettigede forventninger” En objektiv norm Et normativt utgangspunkt (”berettiget”) En konkret helhetsvurdering av situasjonen Gir domstolene et ganske vidt skjønn. Rimelighet. Momenter (argumenter) Avtalen Eiendommen Visning Forhandlinger Prospekter Osv TD1 TD2 TD3 Tolkningsdataer (fysiske fenomener som kan kaste lys over vurderingstemaet) Lasse Simonsen

Skillet mellom konkret og abstrakt mangelsbedømmelse: (flytende overgang mellom avtale og bakgrunnsrett) Nye gjenstander Tolkingsdataene Avtalte ytelser Utfylling med bakgrunnsretten Konkret Abstrakt Liten tilknytning til den aktuelle avtalesituasjonen Sterk tilknytning til den aktuelle avtalesituasjonen Avhl § 3-2 (1) b Alminnelig formål Vanlig god vare: Rt 1998.774 Videospillerdommen Rt 1974.269 Hydratkalkdommen Partsspesifikke normer Generelle normer Lasse Simonsen

Konkrete risikoregler Avtaletolking (i vid forstand) Tolking (i snever forstand) Utfylling Konkret mangelsbedømmelse Abstrakt mangelsbedømmelse Utsagn om gjenstanden Ingen utsagn om gjenstanden Generelle risikoregler Utsagnstolking Risikoregler Lovgivningen Presiserende regler i lovgivningen Konkrete risikoregler i lovgivningen Rettspraksis/ teori Avhl § 3-2 (1) a) Avhl § 3-2 (2) Avhl § 3-1 Avtale Avhl § 3-3 Areal Avhl § 3-8 Opplysninger Avhl § 3-2 (1) b) Formål Avhl § 3-7 Kunnskap Avhl § 3-10 Undersøkelse Rt-1998-774 Rt-1974.269 Lasse Simonsen

3 Utsagnstolkning – presiserende regler Utgangspunktet – avtaletolkning Opplysninger om ytelsen Innvirkningskriteriet

Avtaletolking - avhl § 3-1 (1) ”som følgjer av avtala”: Avtalen ”Krav” Avhl § 3-8 Opplysninger Hva er virkeområdet? Når skal en opplysning sies å gi uttrykk for et ”krav” til gjenstanden? Lasse Simonsen

Avhl § 3-1 (1) kontra § 3-8 (lex specialis): Sml Rt 2005 side 1281 Erklæringer fra entreprenører osv Egenoppgave (forsikring) Annonsen Takstrapporten Salgsoppgaven Kjøps- avtalen Muntlige utsagn Opplysninger om ytelsen Bevisspørsmål Avhl § 3-8 Lasse Simonsen

Ikke-kjøp/lavere pris Innvirkningskriteriet: Rt 2003 side 612 (38 flg) Arealsviktdommen NB! Rt 2005 side 257 (37) Hårfjerningsdommen Rt 2005 side 1281 (46/47) Baderomsdommen Kjøp Egnet til å virke kjøpsmotiverende Hvis riktige opplysninger Kjøper Ikke-kjøp/lavere pris (innvirkning) Lasse Simonsen

Innvirkningsbegrensningen: Enhver uriktig opplysning om eiendommen Objektiv norm (generelt anses motiverende) Innvirkning (egnet til å virke kjøpsmotiverende) U Opplysninger som (normalt) ikke er egnet til å virke inn på avtalen («mere puffs») Opplysninger om ikke har hatt betydning for den aktuelle kjøper (kjøkkeneksemplet) Lasse Simonsen

Uriktige opplysninger om eksisterende kjøkken. Kjøkkeneksemplet: Kjøper har planer om å fjerne det eksisterende kjøkkenet og installere et nytt Gammelt kjøkken. Uriktige opplysninger om eksisterende kjøkken. Lasse Simonsen

4 Opplysningsplikten – betydningen av debitors kunnskap Innledning Kunnskap om svakheter ved ytelsen (opplysningsplikten) Kunnskap om kreditors formål med ytelsen

Opplysningsplikten – avhl § 3-7 : ”Omstende ved eigedomen … som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”. (1) Det objektive elementet Svakhet Innsikt (”måtte kjenne til”) (2) Det subjektive elementet Debitor (selger) Lasse Simonsen

Det subjektive kriteriet ”måtte kjenne til”: Kunnskaps- kriteriet Normativt Deskriptivt Faktisk kunnskap hos den aktuelle D Bevisspørsmål - sannsynlighetsbetraktninger Burde Måtte Svakt normativt (stilles små krav til debitor) Manglende kunnskap framstår som lite forståelig Lasse Simonsen

Sterke og svake normative regeler: Måtte – svakheten ligger helt i dagen S2 ? Synbarhetsgrensen S1 Burde – mistanke som kan utløse en undersøkelsesplikt Lasse Simonsen

Eksempel: JUS 3000 høsten 2009: Peder solgte en stor murvilla han hadde arvet fra sin onkel til en ambassade: «Kort etter overtagelsen sluttet kloakken å fungere; det viste seg at de gamle sementrørene til kloakken som lå i haven, var i full oppløsning. Verre var at det ble oppdaget ekte hussopp i kjelleren til villaen. Kjøperen krevde prisavslag beregnet til utbedringskostnadene; for kloakken NOK 300.000 og for soppskadene NOK 2,7 millioner. Til dette innvendte Peder at det var kjøpt et gammelt hus med betydelig akkumulert vedlikeholdsbehov som var synlig for alle. Hussoppen hadde han aldri hørt om; onkelen hadde enkelte ganger klaget over mye vond lukt i kjelleren, men hadde motsatt seg at det skulle innkalles håndverkere, da Peder foreslo dette. Peder hadde selv vært engstelig for hva lukten kunne stamme fra.» Lasse Simonsen

Grensen for den berettigede forventning: I tvilstilfeller vil Ds kunnskap kunne telle med ved vurderingen av Ks beskyttelsesnivå Ikke kunnskap hos D En generell risiko, slit og elde, som kreditor må godta 2 1 Nedre grense for berettigede forventninger Kunnskap hos D (Eks – kloakkrør i oppløsning) Synkende grad av kvalitet Lasse Simonsen

Et ”robust” mangelsgrunnlag: ”As is”-klausuler (avhl § 3-9) ”Kunnskap” Kreditors undersøkelsesplikt (avhl § 3-10,2) Kreditors reklamasjonsplikt (avhl § 4-19,3) Lasse Simonsen

5 Undersøkelsesplikten – betydningen av kreditors egen kunnskap Når foreligger en undersøkelsesplikt Innholdet av undersøkelsesplikten Unntakene fra undersøkelsesplikten

For- og etter-undersøkelse: For-undersøkelse (avhl § 3-10) Etter-undersøkelse (avhl § 4-9) 1 Avtale 2 Avgjør spørsmålet om det foreligger en mangel Avgjør spørsmålet om når reklamasjonsfristen begynner å løpe Lasse Simonsen

Eksisterende gjenstand Forundersøkelse: Kreditors mulige innsikt i svakheten Svakhet Eksisterende gjenstand Kreditor (kjøper) Lasse Simonsen

Avhl § 3-10: § 3-10 (2) § 3-10 (1) ”måtte forstå” ”burde” Har undersøkt Oppfordret til undersøkelse (undersøkelsesplikt) Generelt Lasse Simonsen

Visning Eksempel på boligannonse: Er dette oppfordringer til å undersøke? Visning Søndag 12/2 14:00  - 15:00 Legg i kalender SMS-varsling Mandag 13/2 17:00  - 18:00 Legg i kalender Lasse Simonsen

6 Identifikasjonsspørsmålet Problemstillingen Uriktige opplysninger Manglende opplysninger

Hvis kunnskap eller handling er relevant? Identifikasjonsspørsmålet: § 3-7 Ha kunnskap § 3-8 Gi opplysninger Retts- subjekt Hvis kunnskap eller handling er relevant? Lasse Simonsen

Uriktige opplysninger (§ 3-8): Handle på vegne av selger: vegne av debitor Dm Lasse Simonsen

Identifikasjon på selgersiden (D): Avtale D K Ikke formidling av kunnskap Dm Kunnskap - § 3-7 Lasse Simonsen

Takstmann – kunnskap (måtte kjenne til) Rt 2001 side 369 Takstmannsdommen (§ 3-7) (Selgers identifikasjon med takstmannens ”kunnskap”) Ikke-kunnskap Avtale D K Takst- rapport ? Ingen opplysninger Takstmann – kunnskap (måtte kjenne til) Lasse Simonsen

Identifikasjon på kjøpersiden (K): Avtale D K Manglende undersøkelse - § 3-10 Km Kunnskap Eksempel: Peder Ås tar med seg den fagkyndige Kari Ås under besiktigelsen av eiendommen. Lasse Simonsen

7 Ansvarsfraskrivelser – salg av brukte gjenstander Utgangspunktet Spesifiserte forbehold Generelle forbehold – ”as is”-klausuler

Strategier for å unngå mangelsrisikoen: Uriktige opplysninger Berettigede forventninger Forbeholdne opplysninger Forbehold (glidende overganger) Rt 2002.1425 Bukkebodommen (”antas å skyldes” ) Forbehold mot forventninger Holder ikke dersom D faktisk har kunnskap Lasse Simonsen

Spesifiserte forbehold Rt 1987.1486 Kapellveien 35 Rt 2002.1425 Bukkebodommen Spesifiserte forbehold Forbehold (mot forventninger) Generelle forbehold ”as is” Lasse Simonsen

Lovfastsatte begrensninger i ansvarsfraskrivelsen (sensur): Funksjonen til avhl § 3-9 er å begrense rekkevidden av as is-klausulene. Avhl § 3-9 Berettigede forventninger ”Vesentleg ringare stand” Opplysningssvikt § 3-8 § 3-7 NB! Lasse Simonsen

Avhl § 3-9 Alt 2 ”Vesentleg ringare stand … grunn til å rekne med”: (1) Grunn til å regne med (nedre grense for berettigede forventninger) ? (2) ”Vesentleg ringare stand” Avhl § 3-9 (sikkerhetsnett-regelen, jf Krüger) Synkende kvalitet Må holdes atskilt fra hevingsvilkåret! Lasse Simonsen

Ikke relevant overhodet (1) Berettigede forventninger: Skille mellom ulike typer av feil Feil Ikke relevant overhodet Opprinnelige feil Slit og elde Rt-2010-233 As is-dommen: Manglende vindtetting Feil ved takstolene ”Tidens tann” Ytre årsaker ol Setningsskader Hussopp Råte Osv Lasse Simonsen

(2) Vesentlighetskriteriet: Rt-2008-963 Rottedommen (27): ”Skjønnsmessig helhetsvurdering” ”Misforholdet … må være utvilsomt” ”Det er tale om en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side.” (2) Vesentlighetskriteriet: Ks forventninger Vesentleg? Rt-2005-1281 Baderomsdommen (49) ”et vern mot å bli stilt urimelig svakt.” Rt-2010-103 As is-dommen (41) ”Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot.” Lasse Simonsen

Utbedringskostnadene Den kvantitative vurderingen (43): ”ut frå kjøpesummen” Terskel Kontraktssum Utbedringskostnadene Lasse Simonsen

Kvantitativt utgangspunkt Kvantitativ utgangspunkt supplert med en kvalitativ vurdering: Kvalitativ vurdering Kvantitativt utgangspunkt + Lasse Simonsen

(51) ”Det skal riktignok mye til.” Kvalitative vurdering – supplerende helhetsvurdering: Utbedringskostnader Likevel ikke mangel – særlige forhold: Normalt mangel Utbedring = 5 % av K? Likevel mangel – særlige forhold: Normalt ikke mangel (51) ”Det skal riktignok mye til.” Lasse Simonsen

Betydningen av utbedringskostnadene i den samlede vurdering: Vekten av argumentet Mot mangel For mangel Kr ”Vippepunktet” Ca 5 % ? Lasse Simonsen

Momenter i helhetsvurderingen: Kjøpesummens størrelse Mangelens art og betydning (1) (4) Boligens alder Salgssituasjonen (2) (3) Forelå det grunnlag for særlig høye forventninger? Lasse Simonsen

Strøkskorrigering? Gjennomsnitts- betraktning? Strøk 1 10 mill Strøk 2 20 % 2 % Utbedrings- kostnadene 200 000 kr Lasse Simonsen