Helt gresk – eller bare norsk? ………Om utviklingen i bygge- og anleggsmarkedet VBA – Bergen, 3. nov. 2011 v/ Bjørn-Erik Øye Sigrid Borthen Toven, letesjef Statoil (foto : Stavanger Aftenblad)

Helt gresk …. Del I Offentlig gjeld i % av bnp Hellas ??? c c

Helt gresk …. Del II Gjeld og underskudd Greece Italy Belgium Ireland Debt % of GDP (2010) Greece Italy Belgium Ireland Portugal euro UK Germany France Spain Nordic countries Norge: BNP i 2010 var 2496 mrd kr. Overskuddet på statsbudsjettet inkl overføringer til SPU var 171,9 mrd (5,3+166,6). (inkl inntekter fra SPU var totalen 262,4 mrd) 171,9 tilsvarer 6,9% av BNP. Mens 262,4 mrd tilsvarer 10,5%. Budget deficit % of GDP (2010) sources: Eurostat, Nasjonalbudsjettet 2011 and Fokus Markets Kilde: Danske Markets, okt 2011

Eiere av gresk statsgjeld Helt gresk …. Del III Eiere av gresk statsgjeld End Q3 2010. Sources: IMF, BIS and Danske Markets

Eller bare norsk …. Del I Rekordhøy byggeaktivitet Rekordhøye byggekostnader Rekordproduktivitet for alle andre enn bygg Rekordmange byggskader Rekordlav effekt av ny teknologi Rekordmange nye forskrifter Rekordmange utlendinger i byggsektoren Rekordmye surr på byggeplass Rekordlav industrialiseringsgrad

Eller bare norsk …. Del II Norge Verdiskapning per timeverk - Indeks

Eller bare norsk …. Del III Norge Produksjon og verdiskapning, bygg og anlegg - Indeks

.. Her skal det bygges © PROGNOSESENTERET 2011

.. Også i Hordaland © PROGNOSESENTERET 2011

.. Boligbygge”behov”

.. Bolig”behov” - hordaland

.. Verden og vi Russland: (5.2) 5.0% Euro: (1.6) 1.1% USA: (1.6 ) 2.5% Kina: (9.3) 8.9% Japan: (-0.4) 3.0% Brasil: Høy vekst Afrika – god vekst pga høye råvarepriser Kilde: Danske Markets, okt 2011

.. Alle er enige om vekst

.. Pga oljesmurt økonomi SIGRID !!!!!

.. Ufortjent lave renter Kilde : Norges Bank

.. Optimisme … hvor lenge ?

.. Olje Ola … på topp

.. Boligbehov – demografisk

.. Stadig mer topptungt Husholdningsutviklingen 1900 → 2030 © PROGNOSESENTERET 2011

.. Sterk vekst – så langt .

.. Boligeuropa Boligproduksjon Europa - pr. 1000 innbygger

.. Hordaland – nye boliger

.. Boligpris – ganske enkelt Boligpris (p) Tilbud1 Tilbud0 Tilbud2 p1 p2 Pmaks Prisgrense? p0 Spør forsamlingen: Hva bestemmer boligprisen? Noen kortsiktige drivere: TILBUD + ETTERSPØRSEL Betalingsvillighet = f(dagens og ventet fremtidig inntekt, formue & preferanser, samt usikkerheten knyttet til disse) Utviklingen i arbeidsmarkedet =f(arbeidsledighetsrate & sysselsetting) Boligmasse = eksisterende boliger + nye boliger - avgang Avgang = sanering + fisjoner/sammenslåinger – fisjoner/oppsplitting + fraflytting + annet. Mange mener at saneringen vil øke i årene som kommer. Realrente ≈ nominell rente – prisstigning Bokostnad = f(alternativkostnaden ved å sitte med kapital bundet i bolig, skattefordel (som igjen er påvirket av boligprisen, skattetaksten på boliger og rentenivået), forventet reell boligprisgevinst og driftskostnader) – Poterba (1992) ”user cost” Husholdningsvekst = f(befolkningsvekst = netto fødselsoverskudd + nettoinnvandring, skilsmisser, frekvenser etc.) Reelle byggekostnader og eventuelle subsidier Offentlige rammebetingelser og prioriteringer Strukturelle endringer (infrastruktur, strukturelle, realøkonomiske og/eller finansielle) Markedssentiment Eksogene sjokk (midlertidige/temporære, persistente/varige/vedvarende, permanente) Langsiktige drivere: TILBUD + ETTERSPØRSEL Konjunkturutvikling (globalt, nasjonalt og regionalt) Byggekostnader (tomtetilgjengelighet, tomtepriser) Velstandsutvikling (inntekt, formue, boligprisutvikling) Demografi (husholdningsvekst = fødselsoverskudd + netto innvandring, flytteaktivitet, sentralisering) Prisgrenser? Eks.: September 2006 Tegn en typisk salgskurve for nyboligprosjekter på tavlen. Jeg jobbet da i Nordens eneste forsikringsselskap som forsikrer usolgte boliger. På basis av salgstakten i nyboligprosjekter i hele landet, lagde jeg en økonometrisk modell. Denne ga klare signaler om omslaget i boligmarkedet allerede i august/september 2006. Først sommeren sommeren 2007, tok media tak i det. Typisk gang: Opptur: Prisgrenser bruktboliger => prisgrenser nye byer => prisgrenser nye periferi Nedtur: Prisgrenser nye periferi => prisgrenser nye byer => prisgrenser bruktboliger Etterspørsel1 Etterspørsel0 Boliger til salgs (x) x0 x2 x1

.. Boligpris og befolkning

.. Boligpriser

.. Boligpriser - Hordaland

.. Kjøpsevne - teoretisk

.. Kjøpsevne - praktisk

.. Kjøpsevne - teoretisk = snitt pr bolig pr. oktober

.. ”Kvalitet” koster – mye ! Kilde: Selvaag Bolig

11 levetimer / arbeidstime .. Produktivitet… 5 mill innbyggere 44 mrd levetimer pr. år 4 mrd arbeidstimer pr. år 11 levetimer / arbeidstime 95 % av veksten siste 30 år pga produktivitetvekst

.. Sysselsetting ??

.. Sovepute ? Kilde : BNL

.. Industrialisering ? Kilde: Dahl-gruppen 34

.. Opp/ned – så langt .

.. Hordaland – nye yrkesbygg

.. Norge

.. Hordaland

.. Bergen

.. And the winner is : Anlegg

.. Lykke til