Krav til en trygg boligfinansiering Direktør Bjørn Skogstad Aamo Forbrukerrådets boligkonferanse 29.november 2006.

Presentasjon om: "Krav til en trygg boligfinansiering Direktør Bjørn Skogstad Aamo Forbrukerrådets boligkonferanse 29.november 2006."— Utskrift av presentasjonen:

1 Krav til en trygg boligfinansiering Direktør Bjørn Skogstad Aamo Forbrukerrådets boligkonferanse 29.november 2006

2 Disposisjon 1.Innledning 2.Boliglånsundersøkelsen 3.Husholdningenes gjeldsbyrde og sårbarhet for renteendringer 4.Risikoen for at gjeld og boligpriser etter hvert får en korreksjon nedover 5.Bankenes adferd og ansvar 6.Oppsummering

3 Innledning: Trygg boligfinansiering: ●For den enkelte:- lån som man har evne til å betjene også ved høyere rente. - lån med betryggende sikkerhet, slik at man kan klare et skifte av bolig ved samlivsbrudd og inntektssvikt uten å få en ”ryggsekk” av gammel gjeld å slite med. ●For bankene: - lån som kan betjenes og har betryggende sikkerhet ●For samfunnet: - å unngå en så sterk vekst i husholdgjeld og boligpriser at det blir en kraftig korreksjon nedover med betydelige sosiale problemer for nykommere med 100%-finansiering og risiko for at gjeldskonsolidering virker negativt for samfunnet. ●NB! Norske banker har gode rutiner og tilfredsstillende kapital, med liten fare for krise – viktig å beholde en buffer også når Basel II senker minstekravene til kapital

4 Kredittvekst i husholdninger Kilde: Norges Bank

5 Vekst i boligpriser Kilde: NEF, EFF, Finn.no, ECON

6 Kredittvekst og boligpriser – noen tall ●Boligprisene økte med 18,2% siste år frem til utg. av oktober ●Realprisene 202 prosent høyere enn i 1992 og 71% høyere enn i 1987 ●Kredittveksten i husholdningene over 10 prosent siden begynnelsen av 2000; 12,9% i september 2006 (siste 12mndr) ●Bankenes utlånsvekst til lønnstakere 12,7% pr. september, hvor boliglånene vokste med 13,6% ●Bankene er høyt eksponert mot boligmarkedet ●Boliglånene alene utgjør nær 60% av bankenes kundeutlån

7 Undersøkelser av boliglån ●Årlige Boliglånsundersøkelser siden 1994 ●Fokus: Långivers saksbehandling/rutiner ●29 banker (utgjør 85% av markedet) gjennomgår et tilfeldig utvalg lån utbetalt etter 1. september. (Foreløpige tall inkluderer 26 banker) ●Stor andel lån med høy belåningsgrad, økt siden 2005 ●Bankenes hovedfokus er betjeningsevne ●De fleste bankene benytter rentepåslag på 3-5 prosentpoeng i saksbeh. ●De fleste bankene illustrerer konsekvensen av renteøkning i marginale saker ●Offentlig rapport i første kvartal 2007 ●Tidligere rapporter: http://www.kredittilsynet.no/wbch3.exe?ce=12908http://www.kredittilsynet.no/wbch3.exe?ce=12908 ●Oppfølging mot enkeltbanker i forbindelse med stedlig tilsyn

8 Boliglånsundersøkelsen: Belåningsgrad for nye boliglån Andel over 80 prosent belåningsgrad: 41,5% av porteføljen (36,9%) Hvorav over 100 prosent belåningsgrad: 16,1% (12,3%)

9 Belåningsgrad: Kjøp av bolig Lån til kjøp av bolig: 67 prosent over 80% (59 prosent) 34 prosent over 100% (23 prosent)

10 Løpetid på boliglån Økt løpetid, eventuelt i kombinasjon med avdragsfrihet, kan bidra til større gjeldsopptak Hvert 7. lån i den siste boliglånsundersøkelsen var gitt med avdragsfrihet

11 Bruk av fastrente ●Andelen nye lån med fast rente varierer sterkt over tid. ●Personkunder hadde pr. 30.09.06 fast rente på 6,9 prosent av sine lån, 4 prosentpoeng lavere enn ett år tidligere* ●Kun 5,2 % hadde en gjenværende bindingstid over 1 år, en nedgang på 1,6 prosentpoeng på ett år *(Banker, finansieringsforetak, Husbanken og Lånekassen)

12 Husholdningenes gjelds- og rentebelastning Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank. Anslag for 2006-2009 Ved utgangen av 2007 vil husholdningene i gjennomsnitt ha en gjeld som er dobbelt så høy som den disponible inntekten

13 Gjeldsbelastning i ”yngre” husholdninger og vekst i reelle boligpriser Kilde: NEF/Econ, SSB og Kredittilsynet

14 Boligpriser og førstegangsetablering Kilde: Borgersen og Sommervoll (2006)

15 Antall husholdninger og andel av total gjeld fordelt etter rentebelastning ved fortsatt høy gjeldsvekst Kilde: Statistisk sentralbyrå og Kredittilsynet 2007 2007, rente opp 3 prosentpoeng Rentebelastning Antall (tusen) Prosent av total gjeld Antall (tusen) Prosent av total gjeld 0,1 – 19,9 %1 588841 28650 20 – 30 %51823024 Over 30 %25614923

16 Bankenes atferd, kreditt- og eiendomssykluser/Stigespillet

17 Bankenes atferd, informasjon til lånekundene (2005) ●60 prosent hevdet å ikke ha fått informasjon om konsekvenser på privatøkonomien av eventuelle renteøkninger ●24 prosent sa de ikke ble gjort oppmerksom på at renten kan øke ●52 prosent mente å ikke være gjort oppmerksom på konsekvenser ved mislighold ●19 prosent mente å ikke ha fått informasjon om effektiv rente Kilder: Kredittilsynet og TNS Gallup

18 Bankenes atferd, Basel II - Boliglån ●Reduksjon i kapitalkrav for boliglån og små- og mellomstore bedrifter, og høy andel boliglån, vil bidra til større fall i minstekrav til ansvarlig kapital i norske banker enn i andre land. Dette påvirker allerede markedstilpasning og låneprising fra bankenes side. ●Det er usikkerhet knyttet til den sterke oppgangen i boligpriser og gjeld, noe som understreker betydningen av de overgangsregler som er vedtatt internasjonalt og tilsynsmyndighetenes praktisering av Pilar 2. ●Bankene har ansvar for å foreta en forsvarlig kredittvurdering og må frarå kreditt dersom det er tvil om lånet kan bli betjent. De må vurdere om sikkerheten er betryggende og gi god informasjon om mulige renteøkinger.

19 Bankenes rentemargin og nettorente

20 Oppsummering - Økende risiko ●Foreløpige tall fra Kredittilsynets boliglånsundersøkelse viser at 34 % av lånene til kjøp av bolig i høst oversteg 100 % av verdien, mot 23 % i fjor høst. Inkluderes boliglån til refinansiering mv. var tallene 16 % og 12 %. Vurdering av tilleggssikkerheter og fordeling på alder mv. vil foreligge når den samlede undersøkelse presenteres i Tilstandsrapporten for 2006 i slutten av februar. ●Lave renter gjennom flere år har sammen med vekst i sysselsetting og inntekter ført til en usedvanlig sterk vekst i boligpriser (18% siste år) og husholdningsgjeld (13%). Det er grunn til å tro at gjeldsveksten vil være betydelig også neste år. Store grupper er i ferd med å få en gjeld som overstiger tre ganger inntekten. ●Det er stor usikkerhet om i hvilken grad husholdninger med så stor gjeld vil være komfortabel med denne gjelden også når boliglånsrenten i 2008 kommer opp på 6-7 prosent mot vel 3 prosent ved inngangen til dette året. Hvis atferden endres vesentlig, kan den oppadgående boligpris-spiral stoppe opp.

21 Oppsummering - Økende risiko (2)  Beregninger både fra OECD og Norges Bank tyder på at boligprisene er på et høyere nivå enn det som kan forklares med utviklingen i økonomien ellers. ●Det er en reell risiko for at boligmarkedet i løpet av de kommende to-tre år får en korreksjon nedover. De som kom sist inn i boligmarkedet med 100 % -finansiering og ikke har en buffer som gir handlefrihet, vil være utsatt ved samlivsbrudd eller inntektssvikt. Mange kan bli sittende med en ”ryggsekk” av gammel gjeld. ●Norske banker og norsk økonomi er vesentlig bedre stilt enn på 80- tallet, og risikoen for en krise for norske banker er liten. Dersom mange av de husholdningene som kom sist inn i spiralen får problemer med sine lån, kan det bli ubehagelig for bankene både renommé-messig, men også økonomisk dersom mange får behov for å konsolidere sin gjeld raskt.

22 Oppsummering - Økende risiko (3) ●Man kan diskutere om Norges Banks renteøkinger skulle kommet før og vært sterkere. Det er nå staket opp en klar kurs for en gradvis normalisering av renten i løpet av et år eller to. Vi får håpe det kan bidra til en myk landing for boligmarked og husholdninger. ●Det er ikke lagt opp til at myndighetene skal søke å bremse utlånsveksten gjennom bruk av særnorske kapitaldekningskrav. Frykt for at norske finansinstitusjoner skal tape i konkurranse med utenlandske banker, vil føre til at vi i Norge som i andre land vil foreta en betydelig senking av minstekravene til kapitaldekning for boligformål de nærmeste år og derved ytterligere stimulere slike utlån spesielt. ●Bankene må sørge for god informasjon, men husholdningene og bankene må selv ta ansvar for den betydelige risiko de nå tar i form av høye boliglån. Ingen andre kan ta dette ansvaret fra dem.