Leie til eie som utgangspunkt for en kommunal boligpolitikk?

Presentasjon om: "Leie til eie som utgangspunkt for en kommunal boligpolitikk?"— Utskrift av presentasjonen:

1 Leie til eie som utgangspunkt for en kommunal boligpolitikk?
STFK samling 2015 Det jeg vil bruke litt tid på i dag er hvordan man med et litt mer utvidet og praktisk perspektiv kan bruke leie til eie begrepet som et utgangspunkt dor dialog med kommunene En dialog der hensikten er å bidra til å diskutere hvordan kommunene kan innta en mer proaktiv holdning til å øke boligbyggingen og til å få tilgang på flere og mer egnede boliger Eierskapspotensialet Regneeksempler leie og eie Rulleringsproblemeet Et eksempel – Momarka Samarbeidet med private aktører og ulike modeller for boligfremskaffelse Leie til eie perspektivet som verktøy for diskusjon om boligpolitikk, boligbygging og boligsosialt arbeid En oppskrift Støtteverktøy for analyse – kan vise om vi får tid og om det er interessant Mye av dette er baser på mine perspektiver og hva jeg vektlegger ute i kommunene Poenget er at det er mye spillerom med dagens virkemidler, noe øst også presiserer i sin rapport Målet mitt i dag er at vi kan diskutere mye av det som gjennomgås Jeg håper vi kan komme fra å tenke på leie før eie som EN modell til å tenke leie til eie som et perspektiv for kommunenes boligarbeid Boligpolitikk, boligplanleging, boligbygging og boligsosialt arbeid

2 Virkemidlene Grunnlån Startlån Bostøtte Tilskudd kommunale
Tilskudd etablering Tilskudd tilpasning Tilskudd prosjektering Investeringstilskudd Kompetansetilskudd Tilskudd til områdeløft Forskningsmidler Kompetanse – rådgivning, veiledning, plankompetanse mm

3 En modell for å øke eierpotensialet blant lavinntektsgrupper
Om rapporten til øst En modell for å øke eierpotensialet blant lavinntektsgrupper Først noen betraktninger – Rapporten er … les - Forklar dette? Andre som har forsøkt å lese den? Hva synes dere? Bakgrunn for rapporten – et oppdrag fra KMD i 2013 – utrede leie til eie konsepter og spre kunnskapen - Et oppdrag som tidligere lån på vårt bord Hovedmål – vurdere om leie til eie er en løsning på boso utfordringer i Norge som ikke kan løses med eksisterende virkemidler Delmål 1 – Hva menes med leie til eie modeller i Norge Delmål 2 – Hvilke typer leie til eie modeller finnes i N i dag og hvilke behov svarer de på Delmål 3 – Dersom Hb skal utvikle en modell, hvordan bør denne se ut De som har laget rapporten har brukt metodetriangulering …. Wow (sammensetning av ulike metoder) Dokumentanalyse, litteratursøk, intervjuer med sentrale aktører i norske kommuner og intervju av utbyggere (lite hensiktsmessig) Politisk premiss for rapporten – boligeie bør gjøres tilgjengelig for flere, selv om det er forbundet med en viss risiko , NOU og siste boligmelding To målgrupper som er aktuelle – unge i etableringsfasen som faller utenfor uten EK og de som er «vanskeligstilte» Det er den siste gruppa det er mest aktivitet knyttet til fra kommunalt hold Det er derfor den gruppen øst har gått ut fra nor de har jobbet frem en modell for å øke eieretableringen i Norge Husst m rett til komm bolig Husst m behov for stab og trygghet i bosituasjonen Husstander som ikke kval for startlån Husst m eierpotensiale på sikt Hushold som kan etablere seg i eid bolig uten for stor risiko for husholdet De unge er det utbyggere som er opptatt av, men lite konkret Før jeg går videre og sier noe om innholdet må jeg presisere at det nesten er så jeg ikke vil anbefale kommunene å lese den Det holder strengt tatt å lese sammendraget og viktig å bruke et språk kommunene forstår – ikke det at jeg er uenig Bedre at vi blir enige om hvordan vi jobber med dette og at vi bistår dem

4 Østs leie før eie modell
Gjentar – Målgruppe: Vanskeligstilte som ikke får lån nå, men som kan få det noe frem i tid Modellen leie før eie gjelder bare en lite gruppe – spesielt barnefamilier Modellen skal være så enkel og oversiktlig som mulig, den bygger på eksisterende virkemidler og mulig å realisere innenfor lovverket Metoden Kommunen kjøper en ny bolig tilpasset en bestemt gruppes behov over tid Det betyr at familiens fremtidige behov må være avklart Boligen finansieres 80 % med grunnlån med fastrente i leieperioden og 20 % tilskudd til kommunale boliger Husstanden gis mulighet til å leie den før de kjøper den i år fem eller evt tre til prisen kommunen gav i år 0 Husstanden oppnår da noe av fordelen ved eie i form av prisstigning samtidig som de ikke utsettes for risiko i leieperioden Kjøpsopsjonen er valgfri og avhenger av at husstanden får finansiering Leieprisen settes til kommunens utgifter til FDV (vanlig med 400 pr kvm pr år) og rentekostnaden på lånet Leien vi da bli lavere enn leieprisen – og her ligger et rom for sparing derom husholdningen har øk kapasitet Leiekontrakten med opsjon vil kunne bidra til at husholdet tar styring over egen økonomi Kommunen kan følge husholdningen tett og bistå ift øk styring og realisering av sparepotensiale To måter å realisere sparepotensialet – gjennom leieprisen eller krav til EK husstanden selv må spare på kto

5 Fordeler Fordeler for husstanden
Forutsigbarhet – vet leie, hva som kreves av sparing og pris God ivaretakelse er en fordel for leier ved kjøp – høyere verdi Lavere leie – kun rente/lavere enn gjengs - gir sparepotensial Oppspart beløp reduserer lånebehov - reduserte kostnader på lånetidspunktet – gir lavere risiko Rentefradrag ved kjøp = avdrag Reduser pris = subsidie Kan takke nei Fordeler for kommunen Utgiftsdekning i leieperioden Forutsigbarhet gjennom grunnlånet Har boligen selv om det skulle bli prisnedgang og/eller husstanden ikke vil kjøpe Har fortsatt tilskuddet om bolig ikke selges Ikke nedskrevet tilskudd tilbakeføres kommunen (JA GJØR DET DET POJ?) Antatt redusert FDV Kjøp av bolig til bestemt husholdning gir behovstilpassing av komm boligmasse Salg frigir midler til ny Økt turnover i boligmassen En husholdning mindre som trenger bolig

6 Hva gjør eie vanskelig for lavinnteksgrupper
Kort om foil To hovedårsaker til at det er utfordrende for vanskeligstilte etablere seg i eid bolig – øk og sos hindringer Etiske betraktninger Hvem er «verdige» og ikke, hvem skal få susideiet Vil kommunen bruke dette som begrunnelse for ikke å gi lån med en gang? Hvem skal få lottogevinsten Hvordan skal sparingen foregå … med flere Et lett estimat på opppart EK Pris år 0 = Verdi = Kjøpspris Subsidie = Spart= (gjennom redusert leie = subsidie) Akkumulert EK = De 4 verktøyene øst foreslår vil gjøre det lett å jobbe med metoden mot mange av de som sliter med dette Beskrivelse av målgruppe og muligheter (blir sikkert for lang) Forslag til leie og kjøpskontrakt (vi har noe erfaringer på dette og trenger ikke gjøre det komplisert) Simuleringsmodell som gir gode løsninger Kalkulator for sparepotensiale

7 Et utvidet leie til eie perspektiv
Kjøp med en gang Tilby kjøp til beboere i kommunale boliger Tilby opsjon på kjøp for beboere i kommunale boliger Leie til eie som beskrevet i Østs rapport «Vi må ikke binde oss til den modellen øst kaller leie før eie når vi snakker om bosetting i kommunene» «Vi bør ha et utvidet perspektiv når vi snakker om leie til eie – et perspektiv forankret i den norske eierlinja» EM Fra en modell til et perspektiv og et grunnlag for boligarbeid – litt slik øst er inne på i vedlegget – 3 arbeidsmetoder Les foilinnholdet Kan vi bruke leie til eie og kommunale boliger som utgangspunkt for å diskutere boligpolitikk, boligplanlegging, boligbygging og boligsosialt arbeid der ALLE våre virkemidler settes i en større sammenheng Der vi har en helhetlig tilnærming i stede for å gå i startlånsfellen, eller bostøttegropa eller av-grunnlånet?

8 Kommunale boliger Kommunale boliger fungerer godt som utgangspunkt for å snakke om boligsosial politikk generelt og leie til eie spesielt Og øst er inne på det i rapporten – det er ikke alle kommuner metoden eller salg av komm boliger passer for Handler om antall i målgruppen og antall boliger Kommuner med mange kommunale boliger har et godt utgangspunkt for å jobbe med leie til eie På landsbasis -Om lag 105 000 kommunalt disponerte boliger i 2013, eller 21 kommunale boliger per 1 000 innbyggere på landsbasis. Med en gjennomsnittspris på vil sitter norske kommuner på verdier til – hundre og femtisyv milliarder kroner Region Midt Norge – kommunale boliger, = 20 milliarder 600 millioner i verdier Prisestimering ikke lett Men med info fra eiendomsverdi – gode estimater på verdiene kommunene sitter på Med info fra meglere – enda bedre og trolig ganske gode Kan vise dere eksempler etterhver og eiendomsverdi om det blir tid Her oversikt over programkommunenes boliger pr 1000 i 2013 Namsos, Kristiansund, Trondheim og Steinker utmerker seg Kan det tenkes at det kan jobbes mer systematisk med leie til eie perspektivet med disse Vi vet de vil og Trondheim får det også til en viss grad til – Wenches artikkel

9 Øvrige kommuner 8 kommuner med under 15 boliger pr 1000 innbyggere
23 kommuner med over 30 kommunale boliger per 1000 innbyggere Les tekst Grong 80 boliger per 1000 Ca 2489 innbyggere gir ca 200 kommunale boliger Gj snitt husholdningsstørrelse på landsbasis =2.15 Dvs husholdninger 200 av disse (en del enslige) bor i kommunal bolig = 17 % I Bjugn het det på nettsidene (intnill for 2 uker siden) om utleie av de kommunale leilighetene at: Målgruppe: Primært kommunalt nyansatte som ønsker å leie kommunal bolig Videre skal følgende grupper prioriteres: Andre offentlig nytilsatte. Innflyttere med tilsetting i privat tjeneste. Dessuten har kommunen et ansvar for å hjelpe sosialt vanskeligstilte med å skaffe seg sin egen bolig Nesten som desverre Hva vet vi egentlig om hvem som bor i de kommunale boligene i regionen vår??? Har vi et grunnlag for å ta tak i noe meget viktig her? Bør dette undersøkes eller kartlegges mer grundig?

10 Eierskapspotensiale 18–23 % av leietagerne kunne blitt eiere med en kalkulasjonsrente på 7 % 29-37 % av leietagerne kunne blitt eiere med en kalkulasjonsrente på 4 % 97 % kunne eid i slutten av 2011 95 % kunne fortsatt eid med et utgiftssjokk på NOVA beregner eierskapspotensialet ut fra fullfinansiering med startlån med 30 års løpetid, SIFO satser, skatt og bostøtte ut fra gjeldende regler Følger husstandene fra 2006 til 2011 Med en kalkulasjonsrente på 7 % viser beregningene at 18 – 23 % av leieboerne i hver av de 4 gruppene kunne blitt boligeier i begynnelsen av perioden Disse husholdningene er nesten utelukkende en-personhusholdninger Med en kalkulasjonsrente på 4 % kunne hele % blitt eiere Det betyr altså at over en tredjedel av de som bor i kommunale boliger kunne blitt boligeiere Også her er det en-personhusholdninger, men også en del enslige foreldre Analysen viser også at nesten alle ville ha kunnet forbli eiere til slutten av 2011, da analysen ble gjennomført – 97 % Også når utgiftssjokket ble finansiert med startlån forble eierandelen høy 95 % Dette er en meget relevant studie mht dagens mulighetsrom – fastrente på 10 eller 20 år, 30 års løpetid og muligheter for avdragsfrihet Det er også relevant med tanke på de utfordringene kommunene har med press på den kommunale boligmassen og liten rullering av beboere Eierskapspotensialet er altså høyt – og det blir større desto gunstigere kalkulasjonsrente man gir Dette var før nye føringer for startlån – 50 år… Denne kunnskapen representerer et godt grunnlag for økt startlånaktiviet mot denne gruppen samtidig som man adresserer utfordringene knyttet til den kommunale boligmassen Godt grunnlag for leie til eie Selge til de som bor der – hjemmet deres Frigitt kapital reinvesteres Får kanskje ikke riktig like mange nye for den totalsummen du selger gamle for Likevel – Norgeshus estimater… Satt på spissen – i et ti-femtenårsperspektiv – eie like mange, men ingen av de samme boligene Nyinvesteribnger: mer spredt i ordinære bomiljøer – lettere å omsette for kommunene, kjøpere får bo i nærmiljø med sosiale nettverk, skole etc

11 Eksempler på leiepris Bjugn – 70 kvm m 2 sov – 7500 pr mnd
Frøya 50 kvm m 2 sov – 8000 pr mnd Boliger på 42 kvm, helt nye på frøya – pr mnd

12 Eksempler på leiepris Charlottenlund, 3 rom, 70 kvm – 11 000 pr mnd
Levnanger nær høgskolen, 90 kvm, 2 som

13 Kostand ved boligeie Hva kan de bygge for i kystkommunene
Norgeshus sitt tilbud på frøye – fra pr kvm på 60 kvm = Trolig noe høyere i Levanger Vesentlig høyere i Trondheim Så hvor mye koster det å fullfinansiere 1,4 mill med startlån Fastrente 10 år, annuitet, 30 år nedbetaling Pris pr mnd etter skattefradrag på 869 kroner ,- kroner pr mnd Hvor mye må du tjene – det holder med varige trygdeytelser Ung ufør med og bostøtte vil gå litt over 2400 i minus på SIFO Allikevel vet vi at vedkommende måtte betalt mer enn 4800 kroner uansett om vedkommende leier kommunalt eller privat Så selv om SIFO er i minus vil han få mer å leve for ved eie – derfor i utgangspunktet problemfritt Her kan også etableringstilskudd være aktuelt

14 Kostander ved eie, 50 år 3461 pr mnd om vi endrer til 50 års nedbetaling

15 Hvor mye kan de låne? Fam m 2 voksne og 2 barn over 10
brutto – hver 40000 brutto pr mnd 10000 i skatt – avhenger av… Kan lett låne – og gå 80 i + Skattefradrag på 1400

16 Hva får de for det da? Bjugn – 2 390 000 Tr heim brl totalt 2 390 000
I forkant av kommunemøtene vår kan vi jo som praksis undersøke dette lit i forkant -

17 Rullering i kommunale boliger
Krever samspill mellom startlån, bostøtte, tilskudd til etablering Bygging av nye boliger finansieres med grunnlån og tilskudd til kommunale boliger Så over til mange kommuners hoved dilemma - rulleringsproblemer Stor søknadsinngang Få tilgjengelige boliger Ikke egnede boliger Køproblematikk Vanskelig å få midler over investeringsbudsjettet Årsaker til dette? Det bygges ikke nok Manglende rullering Frigjøre kapita Reinvestere i nye

18 Verdipotensialet i Momarka
Verdivurderingen brukes som grunnlag for interne diskusjoner rundt boligbygging og kommunale boliger i Levanger kommune De fleste programkommunene har slike utsatte boområder Momarka - Et eksempel på verdiene kommunene sitter på der det også handler om å bryte opp dårlige og belastede bomiljø 6 * = 24 * * = SUM = Har totalt 371 kommunale boliger totalt Kan selges til de som bor i de Kan selge hele området eller hvert av de 4 områdene som er regulert til boligformål Målet er å frigjøre kapital som reinvesteres i nye boliger i gode bomiljø Flere av program kommunene har slike områder og ønsker å gjøre noe med dem

19 Samarbeid med private utbyggere
Flere forskjellige samarbeidsmodeller Flere forskjellige eierskapsmodeller Leie til eie modeller kan også legges inn i samarbeidskonseptet Hovedpoenget

20 Noen eksempler Hamarøymodellen Frøya «modellen» Randabergmodellen
Gildeskål Se til Sandnes Tomtepolitkk Konkrete eksempler Hamarøy – generell boligbygging med boso profil – egen rapport Hitramodellen – ligner hamarøy, men brl. – kjenner ikke status mht hvor langt de er kommet – boliger m komm disp rett til 30 % Randabergsmodellen – se vedlegg i østs rapport – rimelige boliger for unge Gildeskål – Se til Sandnes - tomtepolitikk

21 Slik gjør vi det – en oppskrift!
Kartlegging og god planlegging Rullering av kommunal boligmasse ved ev. salg til leietaker Fleksibel og målrettet bruk av boligsosiale virkemidler ved bosetting Reinvester i egnede kommunale boliger Oppskrift Benytt kommunale boliger kun til de aller mest vanskeligstilte Kartlegg de kommunale boligene og de som bor i dem Bosett de som har økonomisk kapasitet i egen eid bolig – startlån Selg de kommunale boligene til de som bor i dem hvis de har muligheter til å kjøpe – såfremt de ikke bør bosette dem i andre fordi de må beholde boligene selv Bosett så mange av de som mulig av de trenger bosettingsbistand, men ikke har kapasitet til å kjøpe i privat leid bolig i privat leide boliger Selg også andre kommunale boliger som blir frigitt – egnede… Salget av de kommunale boligene bør være planlagt og strategisk Reinvester frigitt kapital i nye boliger i boligprosjekter sammen med private utbyggere Utarbeid en strategi for investeringen i boliger og forankre denne i planverket Pass på at kommunen får en andel boliger i nye prosjekter, men ikke for mange Bruk det spillerommet dere har innenfor planverket særlig innenfor arealplanverket – se til Sandnes Søke grunnlån til boligprosjekter med en boligsosiale profil Søk tilskudd til de kommunale boligene – gullgruve, penger rett i kassen, 8 % avkastning på inv kap Nye kommunale boliger leies ut, gjerne med en opsjon for kjøp innenfor en tidsperiode – østs leie FØR eie modell Satt på spissen – kommunene skal om år ha det samme antallet boliger som i dag (dersom det er behovet), men uten å eie de samme På denne måten får man større spillerom i bosettingsarbeidet, man bruker virkemidlene helhetlig og man bidrar som kommune til økt boligbygging Samtidig gjør man et bedre boso arbeid

22 Eiendomsverdi For supplerende informasjon – Eiendomsverdi
Her alle boliger omsatt i vår region i 2014 Forklar

23 Prognosesenterets kommunemonitor
Forklar og vis gjerne frem

24 Verktøy for dialog i MN Representerer et perspektiv på leie til eie Som grunnlag for dialog med kommunene. Dere kan jo ta 5 min og lese gjennom de to sidene. Utarbeidet av Kristin, Merethe og moa Les foil

25 Virkemidlene vi har til rådighet
Grunnlån Startlån Bostøtte Tilskudd kommunale Tilskudd etablering Tilskudd tilpasning Tilskudd prosjektering Planverk, organisering og forankring er viktig