FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD

Presentasjon om: "FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD"— Utskrift av presentasjonen:

1 FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD
Forelesninger – «Sameie» UiO høsten 2017 – Geir Stenseth

2 Sameie Lov om sameige 18. juni 1965 nr. 6.
Loven er inndelt i 13 kapitler: Hva loven gjelder, partsforholdet, bruk og utnytting, flertallsvedtak, stell og vedlikehold, utgifts- og inntektsdeling, rett til å avhende part, forkjøp, utløsning av misbruker, bruksdeling, oppløsning, frister og ikraftsettelse. Sameieloven har mange likhetstrekk med både naboloven og servituttloven.

3 Sameie Første kapittel definerer lovens virkeområde. § 1 angir hva begrepet sameie betyr i lovens forstand: «Lova her gjeld der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal.» Poenget er at loven gjelder for sameier der hver av sameierne eier en ideell andel av tingen, men ikke der hver av sameierne eier konkrete deler av tingen hver.

4 Sameie § 1 annet ledd slår fast at loven er deklaratorisk:
”Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.” Tilsvarende naboloven og servituttloven.

5 Sameie Før jeg går nærmere inn på reglene i sameieloven, skal jeg si noe om hvordan sameieforhold oppstår. Det er jo rettsgrunnlaget for sameiet som i første rekke er avgjørende for rettsforholdet sameierne imellom. Det er i hovedsak bare der vi ikke får noe ut av å fortolke rettsgrunnlaget at vi må gå til loven for å finne løsningen, sml. tilsvarende for servituttloven.

6 Sameie a) Sameieforholdet har et avtalegrunnlag. b) Arv som stiftelsesgrunnlag for sameie. c) Sameie oppstått ved hevd eller alders tids bruk. d) Sameieforhold oppstått i ekteskaps- og samboerforhold.

7 Sameie Hovedregelen om partsforholdet i sameier i § 2 første ledd:
«Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar.» Hver av sameierne eier en like stor part, der det ikke er grunnlag for å anta at et annet partsforhold foreligger. Igjen understrekes lovens deklaratoriske karakter, og at man først må undersøke om det er angitt noe om partsforholdet i stiftelsesgrunnlaget før en faller ned på lovens hovedregel.

8 Sameie Paragraf 2 inneholder en spesialregel for de sameier som ikke er personlige, men der sameieandelen er knyttet til - ligger til, som en sier – en annen fast eiendom: «Der partane ligg til serskilt registrerte grunneigedomar og anna høvetal ikkje er kjent, vert dei rekna etter den skatteskylda kvart av bruka hadde då sameigehøvet mellom dei kom opp. Er den ukjend, skal den skylda som galdt fram til lov 17. desember 1836, leggjast til grunn.»

9 Sameie Et typisk realsameie er der flere gårder sammen eier et fjernere-liggende fjellområde, som tradisjonelt har vært benyttet felles, til seterdrift, jakt og fiske. I slike sameieområder bestemmes partsforholdet etter størrelsen av den skatteskyld som hver gård hadde da sameiet ble stiftet. Også her understrekes lovens deklaratoriske karakter: om ikke ”anna høvetal … er kjent”. Kan ofte oppstå konflikt om partsforholdet i slike sameier: verdiene kan skyte i været som følge av utbyggingsinteressenter.

10 Sameie Tredje kapittel – § 3 – har bestemmelse om bruk og utnyttelse av sameiegjenstanden: «Kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva. Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar.»

11 Sameie Hovedregelen: Hver sameier har rett til å bruke tingen til det den er ment brukt til, eller vanligvis blir brukt til, sml. ”formålet” i servituttloven. Det skal videre tas hensyn til tiden og forholdene –altså tilsvarende dynamiske karakter som i nabo- og servituttforhold.

12 Sameie Paragraf 3 annet ledd legger så begrensinger på bruksretten etter første ledd. Ingen sameier kan bruke tingen i et omfang ut over hans eierpart, eller for øvrig på en måte som er unødig («uturvande») eller urimelig til ulempe for noen medeier. Altså: Igjen samme begrepsbruk som i nabolov og servituttlov. Rt s. 215. LF (Frostating).

13 Sameie Fjerde kapittel har bestemmelser om flertallsvedtak.
Hovedregelen finnes i § 4 første ledd: «Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til» (kursiv her). § 4 annet ledd: «Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjera tingen om til noko anna» (kursiv her).

14 Sameie Paragraf 4 tredje ledd:
«Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte» (kursiv her).

15 Sameie Merk dere på nytt: Formålet med sameieforholdet går stadig igjen. Det er derfor vesentlig å identifisere dette formålet i oppgaveteksten når det løses praktiske oppgaver, sml. også servituttlovens understrekning av formålets betydning.

16 Sameie På tross av de beskyttelsesregler som nå er gjennomgått, kan en sameier lide tap som følge av flertallsvedtak, jfr. § 4 siste ledd: «Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller anna som han har rett til i sameiga, skal han ha like for tapet.» Her er det det økonomiske tapet som er relevant (”like” for tapet – altså ingen vederlagsbetraktning her).

17 Sameie Regler om fellesdrift – § 5:
«Går eit vedtak etter § 4 ut på utnytting for sams rekning, har kvar av eigarane rett til å vera med i samdrifta så langt det svarar til hans part i sameiga. Om nokon vil vera med som ikkje røysta for, lyt han seia frå utan tarvlaus drying og seinast 3 veker etter at han har fått skriftleg melding om vedtaket med opplysning om denne fristen. Vert ikkje alle med etter som dei har part til, skal vederlag for utnyttingsretten svarast til sameiga og etlast ut på partane.»

18 Sameie Deltakerne i samdriften deler den kommersielle/økonomiske opp- og nedside for dette. Alle sameierne har rett til å være med i fellesdriften, i samsvar med størrelsen på den enkeltes part, også de som i utgangspunktet stemte imot fellesdriften (men de sistnevnte må melde fra innen angitt frist). Det ytes vederlag for bruken (som blir ”et slags leieforhold”, jfr. M.H. Andenæs) til de som ikke er med. Betales i prinsippet til sameiet som sådan, og fordeles så på samtlige parter.

19 Sameie Paragraf 6 har regler om opprettelse av sameievedtekter og sameiestyre. Dersom det er enstemmighet, står sameierne fritt til å bestemme innholdet i vedtektene. Er det ikke enstemmighet, må flertallsvedtak om vedtekter ha tingrettens godkjennelse.

20 Sameie Paragraf 7 har regler om hvordan stemmetallet beregnes. Stemmene regnes etter andeler i sameiet, ikke etter deltakere. At 50 % av andelene stemmer for flertallsvedtak holder i utgangspunktet, men står ”halvpart mot halvpart, vert spørsmålet avgjort med lutkast”. ”Der det ikkje er grunnlag for anna, har ein sameigar rett til å røysta med fullmektig”, jfr. tredje ledd første punktum.

21 Sameie Paragraf 7 inneholder også habilitetsregler. Ingen kan stemme i saker som angår avtale med, eller ansvar for, vedkommende sameier selv eller hans ektemake. Har vedkommende for eksempel skadet gjenstanden, og spørsmålet er om sameiet skal kreve erstatning av ham, er vedkommende inhabil.

22 Sameie Femte kapittel har bestemmelser om stell og vedlikehold. § 8 første ledd: Hver sameier skal ”fare fint” med tingen og rydde/rengjøre etter seg. Etter annet ledd har hver sameier krav på at tingen holdes forsvarlig ved like. En sameier kan i nødstilfelle gjøre det som er nødvendig for på berge tingen fra skade og ødeleggelse, men skal om mulig først rådføre seg med de andre (spesialtilfelle av såkalt ”negotiorum gestio” - uanmodet forretningsførsel). ”Bergeren” kan kreve vederlag for det arbeid han har utført, samt utleggsrefusjon.

23 Sameie Sjette kapittel har nærmere bestemmelser om utgifts- og inntektsdeling. § 9 første ledd bestemmer at faste og nødvendige utgifter deles mellom sameierne etter eierpart. Det samme gjelder vanlige utgifter så langt sameierne har forholdsmessig lik nytte av dem. Kostnader ut over dette utlignes på partene etter den nytten de har av tiltaket. Inntekter av sameietingen deles etter eierpart, jf. annet ledd. Sml. her med regelen i § 5, slik at ”leieinntekten” ved fellesdrift skal fordeles etter eierpart.

24 Sameie Sjuende kapittel har regler om retten til å avhende egen sameiepart. Hovedregelen etter § 10 første ledd er at hver sameier har rett til å avhende parten – helt eller delvis – til den han vil (tilsv. som for servitutter). Annet ledd har begrensninger for realsameiene, der andel bare kan avhendes sammen med hovedeiendommen eller en forholdsmessig del av denne (tilsv. servitutter). Unntak fra unntaket for vannfall og andre sameieandeler som det er unaturlig å måtte utnytte sammen hovedeiendommen (tilsv. servitutter).

25 Sameie Åttende kapittel har regler om forkjøpsrett. Hovedregelen etter § 11 er at medeierne har forkjøpsrett (sml. servitutter). De relevante reglene i lov om løsningsrettigheter gjelder for utøvelse av forkjøpsretten. Ønsker flere å utøve forkjøpsretten, skal de få kjøpe del av andelen i forhold til størrelsen av egen eierandel. Etter tredje ledd gjelder forkjøpsretten ikke for realsameier der sameieandelen selges sammen den de faste eiendom den er knyttet til (sml. servitutter).

26 Sameie Etter § 12 utløses det rettigheter for sameierne også dersom sameieandelen leies bort til noen utenom sameiet, for mer enn ett år. De øvrige sameiere har da rett til å tre inn i leieavtalen. Kapittel 9 har regler om sanksjoner mot en sameiers rådighetsmisbruk. Etter § 13 kan han kreves utløst mot vederlag, dersom han gjentatte ganger – og etter advarsler – misbruker sin sameierett (sml. servitutter). Utløsningsretten gjelder dog ikke i realsameier.

27 Sameie En spesialregel om erstatning finnes i bestemmelsens tredje ledd. De øvrige sameiere har krav på erstatning fra den utløste også for ikke-økonomisk tap (sml. servituttloven og naboloven). Altså – vederlaget for utløsningen vil teoretisk kunne gå opp i opp med fastsatt erstatning for ikke-økonomisk tap. Merk nå Rt s. 228: Ved berikelse som følge av misbruk av servitutt, kan det tas hensyn til berikelsen ved utmålingen, slik at deler av gevinsten må avstås. Tilsvarende synspunkter må gjelde for sameieparter.

28 Sameie Kapittel 10 har regler om bruksdeling. Etter § 14 kan hver sameier kreve at bruken deles. Dette kan være på ulike måter, ved oppdeling i områder og bestemte arealer, eller oppdeling i tid. Dersom det ikke avtales eller fastsettes annet i forbindelse med bruksdelingen, er regelen at bruksdelingen skal gjelde for en periode av 10 år. Etter tredje ledd gjelder bruksdelingsretten ikke for realsameier.

29 Sameie Kapittel 11 har regler om oppløsning av sameiet. Etter § 15 kan hver sameier kreve sameiet oppløst, etter rimelig forhåndsvarsel til de andre sameiere. HR A: «Det må kreves klare holdepunkter for at lovens deklaratoriske regel om oppløsning er fraveket.» Hovedregelen er at tingen skal deles fysisk. Typetilfellet er der noen i fellesskap har kjøpt et areal for utbyggingsformål, og deretter blir uenige om utnyttelsen. Her får da hver av partene utparsellert areal til ene-eie for seg.

30 Sameie Ofte er det umulig, eller økonomisk skadelig, å foreta fysisk deling av gjenstanden. Eksempel: Noen har kjøpt en fritidsbåt sammen. Oppløsningen skjer da ved at tingen selges av namsmyndigheten, etter reglene om tvangssalg. Den enkelte sameier har, under ellers like vilkår, rett til å få sitt bud antatt. Er det flere sameiere som har gitt inn bud av lik størrelse, og som kan antas, er den som har inngitt sitt bud først, som får tilslaget. – Skulle offentlige maksimalpriser være vedtatt (noe som vel neppe er tilfelle i dag), avgjøres forkjøpet ved loddtrekning.

31 Sameie Det er ikke noe i veien for at noen av de tidligere sameierne kjøper gjenstanden tilbake i fellesskap. I så fall er regelen at hver skal ha en andel som gjør at partsforholdet mellom dem blir som før. Eksempel: Før tre parter i forholdet Hvis to av dem kjøper tilbake, har de krav på å få kjøpe en halvpart hver. Etter § 15 siste ledd gjelder oppløsningsretten ikke for realsameier. Evt. oppløsning av slike sameier følger spesialregler i jordskifteloven.

32 Sameie Ulovfestet opphør: HR-2015-2111-A.
Flertallet, avsnitt 36-37, jfr. 41. Mindretallet, avsnitt