Konstitusjonell tingsrett Forelesninger over fast eiendoms rettsforhold Endre Stavang

8.1 Hva er Konstitusjonell  Grunnloven §§ 19, 97, 105, og 112  Grunnlovens betydning  trinnhøyere regler  Tolkningsmoment Semi-konstitu- sjonell  EMK art. 8 og P1-1  EMKs betydning  Historisk: Dualistisk forhold mellom norsk rett og folkerett + presumsjonsprinsipp  Nå:Menneskerettsl. § 3

8.2 Konstitusjonell kontroll med tomtefestelova  Rettslig og faktisk bakgrunn  Rt s Sørheim (innløsning)  Rt s Ullern Terrasse (forlengelse)  EMD 12. juni 2012 Lindheim (forlengelse)  Status og fremtidsutsikter

Bakgrunn – Hva er tomtefeste?  Lovgivers karakteristikker  Legaldefinisjon (T § 1)  Vanlig juridisk språk  Systematisk betraktning

(forts.) Hvorfor tomtefeste?  Tradisjon og utbredelse  Siden middelalderen  Om lag  Tilbud og etterspørsel (se neste slide)  Bør tomtefeste forbys?

(Forts.) mulige motiver Grunneier  Fast årlig inntekt  Ikke gevinstbeskatning  Ikke avkall på eiendommen  Andel i grunnrenten (?)  Byutvikling, sosial boligpolitikk og Grl. § 19 (offentlige bortfester)  Enkelt og billig Fester  Fester slipper å låne  Andel i grunnrenten (??)  Enkelt og billig

(forts.) Tomtefesteregler  Flere sett rettsregler (se for eksempel T §7)  Tomtefestelova av 1996  Alminnelige bestemmelser  Festetid, oppsigelse og forlengelse  Festeavgift  Rådighet  Mislighold og misligholdsvirkninger  Innløsning og forlengelse  Avvikling  Framfeste

Rt s Sørheim 1.1 Avgjørelsen: T § 37 (slik den lød) er grunnlovsstridig. 1.2 Innløsning = ekspropriasjon => § Den konst. Kontroll med lover etter Grunnloven § 105 og konstitusjonell sedvanerett 1.4 Eiendomsrettens økonomiske verdi og lovbehandlingen (se også begrunnelsen på neste slide) 1.5 Fastsetting av sum in concreto

(forts.) Den avgjørende betraktning  Erstatningen er ca. 75 tusen kroner, mens eiendommens verdi er mer enn 200 tusen kroner  Meget sterk reduksjon av eiendommens økonomiske verdi for bortfester, en verdi lovgiver selv har bestemt omfanget av gjennom lovregulering av festeavgift og rett til tidsubegrenset forlengelse  Innløsningssummen er løsrevet fra sammenhengen med avgift og rett til tidsubegrenset forlengelse

(forts.) Den nye ordlyden i § 37  «25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida»  Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida (…)

Rt s Ullern Terrasse 2.1 Avgjørelsen: Festerne har rett til forlengelse på samme vilkår som før. 2.2 Premiss I. Valget av § 97 framfor § lovgivers forutsetninger - Rettspraksis - juridisk litteratur 2.3 Premiss II. Den konkrete § 97-vurderingen: ikke grunnlovsstrid - boligsosiale hensyn - beskyttelsesbehovet for en rekke festere - bortfester hadde ikke noen rimelig forventning om andel i tomtenes realverdiøkninger 2.4 Premiss III. EMK P1-1: Tilfellet liknet James: ikke EMK-strid

EMD Lindheim Forlengelse «på samme vilkår som før» er EMK-stridig, fordi: (1) om rimelig balanse ikke eksplisitt vurdert (2) avgift ikke korrelert med tomteverdi (3) for generell forlengelsesretten (4) forlengelsen varighet var ubestemt (5) alltid fester som får økningen i tomtens realverdi

Hva nå? NOU 2013:11  Forslag til lovendringer som gjøre tomtefestelova rettmessig ift. EMK  Forenklet: en-gangshopp i avgiftsnivået (ut over KPI) når festetiden er ute, men festet likevel forlenges etter § 33 første ledd  For spesielt interesserte: Fem modeller analyseres og en sjette omtales. Høringsfrist: 10. januar 2014 => Justisdepartementet arbeider nå med Prop.

Til ettertanke  Kan menneskerettighetene være universelle samtidig som tolkningsmetoden er evolutiv/dynamisk?  Bør menneskerettighetene konstitusjonaliseres fullt ut?

8.3 Andre tema  Konstitusjonell naborett  Servitutter og ny reguleringsplan – økonomisk ansvar for kommunen?  EMK P1-1 og ”ulovfestet ekstinksjon”