روش و مراحل برنامه ریزی مسکن

Presentasjon om: "روش و مراحل برنامه ریزی مسکن"— Utskrift av presentasjonen:

1 روش و مراحل برنامه ریزی مسکن

2 تعريف برنامه ريزي مسكن :
به طور کلی برنامه ریزی عبارت است از روش تصميم گيري كه در آن منابع براي رسيدن به اهداف مشخص در قالب زماني معين توزيع مي شوند . برنامه ريزي مسكن ، نیز ، جزيي از نظام برنامه ريزي شهري محسوب مي شود كه در آن فعاليت هاي اجتماعي ، اقتصادي و فرهنگي جزئي از فعّاليت هاي درون مكاني و واحدهاي مسكوني جزئي از فضاهاي تغيير شكل يافته و تطابق يافته شهري محسوب مي شود كه بر حسب موضوع در چهارچوب برنامه ريزي مسكن مورد توجه قرار مي گيرد.برهمين اساس برنامه ريزي مسكن با تخصيص فضاهاي قابل سكونت به نيازهاي مسكوني و توجه به محدوديت منابع و استفاده از تئوريهاو تكنيك هاي ويژه با چهارچوب هاي اجتماعي ، فرهنگي ، سياسي و اقتصادي سرو كار دارد .

3 دیدگاه های برنامه ریزان و طراحان مسکن:
الف)دیدگاه زمانی ب)دیدگاه مکانی ج)دیدگاه سیستمی د)دیدگاه فرهنگی

4 فوايد برنامه ريزي مسكن 1 ـ ارضاي احتياجات اجتماعي انسان 2 ـ مسأ له برابريهاي انساني 3 ـ تأثير بر كاربري هاي آموزشي و تجاري -4تاثیر بربرنامه های اشتغال

5 اقدامات اساسي در برنامه ريزي مسكن
براي تحقق اهداف مورد نظر در امر مسكن ، در مراحل مختلف برنامه ريزي مسكن اقدامات زير ضروري به نظر مي رسد : ــ شناخت وضع موجود مسكن و تسهيلات آن از طريق جمع آوري و به هنگام نمودن آمار و اطلاعات موجود و ايجاد يك بانك اطلاعاتي ــ مطالعه روند گذشته در بازار مسكن و برآورد توابع عرضه و تقاضا و تابع توليد مسكن ــ مطالعه روند گذشته در شئون اجتماعي مسكن . ــ مطالعه روند تحولات اقتصادي و اجتماعي در آينده . ــ پيش بيني عرضه و تقاضاي مسكن و تعيين اعتبارات . ــ برآورد كميت و هزينه تسهيلات مربوط به مسكن . ــ تعيين استانداردهاي حداقل و حداكثر براي مسكن . ــ بررسي كليه اموري كه بر امر توسعه اماكن مسكوني تأثيرگذار است . ــ پيش بيني مديريت و تشكيلات مناسب . ــ تعيين سياست هاي كلي و اجرايي برنامه ملي مسكن بر اساس اهداف تعيين شده

6 اهداف مورد نظر در برنامه ريزي مسكن
هدف اساسي برنامه ريزي مسكن تأمين نيازهاي فضايي فعاليت هاي انساني به منظور وضعيت مطلوب تر سكونت با توجه به محدوديت هاي منابع و امكانات است . همچنين هدف نهايي سياست مسكن ، عملكرد مطلوب و بهينه آن است ، به طوري كه از يك سو خواستههاي اقشار مختلف را بر آورد و از سوي ديگر در راستاي اهداف كلان اقتصادي و اجتماعي باشد . در برنامه هاي توسعه و اجتماعي هدف كلي سياست هاي مسكن معمولاً فراهم آوردن مسكن « كافي » يا « متعارف » براي تمام مردم است .

7 مراحل مختلف برنامه ریزی مسکن
گردآوری و تهیه اطلاعات مورد نیاز تجزیه و تحلیل اطلاعات ،برآورد میزان عرضه ،خصوصیات عرضه ،تخمین نیاز و تقاضای مسکن تعیین راهبردها ،روش ها و الگوهای برنامه ریزی برای پیش بینی آینده

8 گردآوری و تهیه اطلاعات مورد نیاز
در این مرحله اطلاعات ،آمار و مطالعات در زمینه های آمار حساب های ملی ،آمارهای جمعیتی ، اطلاعات اقتصادی ،اطلاعات مربوط به تسهیلات عمومی شهری ،اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن ،آمار مربوط به هزینه ی ایجاد واحد مسکونی ،اطلاعات مربوط به صنعت ساختمان و صنایع مربوط ،اطلاعات مربوط به زمین ،سازندگان ومدیریت عمومی مسکن ،اطلاعات مربوط به موسسات مالی و قوانین مربوط به بخش مسکن گردآوری می گردد.

9 تجزیه و تحلیل اطلاعات ،برآورد میزان عرضه ،خصوصیات عرضه ،تخمین نیاز و تقاضای مسکن
در این مرحله ضمن تجزیه و تحلیل اطلاعات گردآوری شده ، عرضه ی واحد های مسکونی بر اساس نیاز ناشی از تخریب و تجدید بنا ، کمبود عرضه موجود و نیاز به عرضه جدید بررسی می شود. همچنین در این مرحله خصوصیات کالبدی و اقتصادی واحد های مسکونی مورد تخریب ،موجود و جدید ،تعداد انها ، اندازه و ابعاد آنها مورد بررسی قرار می گیرد. در رابطه با تخمین نیاز به واحد مسکونی عمدتا خصوصیات افراد از قبیل : تعداد افراد خانوار ،نوع خانوار ،افراد خانوار بر حسب سن و جنس ،خصوصیات اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی خانوار در وضعیت کنونی و آتی آن بررسی می شود .

10 تعیین راهبردها ،روش ها و الگوهای برنامه ریزی برای پیش بینی آینده
از نظر عملی لازمه ی برنامه ریزی و تصمیم گیری ، تعیین کمی هدف ها و نحوه ی دستیابی به انهاست که به همین دلیل باید از روش های آماری و ریاضی سود جست و جنبه های کمی تصمیم گیری را با توجه به اطلاعات موجود و تجزیه و تحلیل آن روشن نمود .

11 روش ها و مدل های مورد استفاده در برنامه ریزی مسکن
A ) روش استفاده از مدل اقتصاد سنجی وضعیت بازار مسکن را در ارتباط با متغیر های اقتصادی و اجتماعی بررسی می کند . B) روش استفاده از مدل چند بخشی ارتباط بین بخش مسکن با بقیه ی بخش های اقتصادی را تعیین می نماید . C ) روش متداول در برنامه ریزی مسکن ابتدا عوامل تعیین کننده ی نیاز شناخته شده و بر اساس روند گذشته فرضهای مختلف ،کمیت این عوامل در آینده برآورد می گردد . پس از برآورد کمی نیازها ، امکانات ساخت و عرضه مسکونی برآورد می شود .

12 روش استفاده از مدل های اقتصاد سنجی
این مدل ها به طور کلی عبارت است از یک دسته روابط کمی که بین متغیرهای اجتماعی و اقتصادی برقرار است .شکل کلی مدل مورد استفاده برای پیش بینی عرضه و تقاضای مسکن را می توان در عبارات ریاضی زیر خلاصه نمود : مدل پیش بینی تقاضای مسکن Hd = F(Pop ,M,Y,NH,FA,…,U) F=ضریب ثابت ، Hd = تقاضای مسکن ، Pop = جمعیت ، M= مهاجرت ، NH = تعداد مساکن موجود Y= درآمد ،، FA = دسترسی به اعتبارات مالی ، و .... به عبارت دیگر تقاضا برای مسکن تابعی است از میزان جمعیت ، مهاجرت ، درآمد ، تعداد مساکن موجود ، قابلیت دسترسی به منابع و غیره .

13 روش استفاده از مدل های اقتصاد سنجی
مدل پیش بینی عرضه مسکن Hs = F(R,Ph ,RI,CRT,RGNP,GI,W,CONSM,UTIL,…,V) F=ضریب ثابت ، Hs = عرضه مسکن ، Ph = شاخص قیمت فروش ، R= شاخص اجاره بها ، RI = نرخ کارمزد ، CRT= اعتبارات ساختمانی، RGNP= نرخ رشد درآمد ملی، GI= مخارج ساختمانی دولت ، W = شاخص دستمزد کارگر ساختمانی، CONSM = شاخص بهای مصالح ساختمانی ، UTIL = شاخص بهای آب و برق و .... عرضه مسکن نیز تابعی از عوامل مختلف مانند ، نرخ بازگشت سرمایه گذاری در مسکن ، میزان اجاره ،میزان اعتبارات ساختمانی و بهره آن ، تخصیص اعتبارات دولتی ،شاخص قیمت مصالح و دستمزد کارگر ساختمانی ، شاخص قیمت زمین و شاخص قیمت سوخت و آب و برق و سایر تسهیلات سکونتی و ... است .

14 روش استفاده از مدل های اقتصاد سنجی
معادلات عرضه و تقاضا به صورت معادلات مجرد یا به صورت معادلات متقارن با استفاده از روش های رگرسیونی مانند روش حداقل مربعات ، گلرین ارکات ، 2sls ،3sls و ... برآورد می گردد. به منظور تعیین میزان منابع اولیه و عوامل تولید مورد نیاز جهت رفع احتیاجات بازار مسکن ، تخمین نیازمندی های بخش مسکن به عوامل تولید از طریق تابع تولید صورت می گیرد که در آن Q میزان تولید خانه های جدید ، k سرمایه ، L نیروی کار و RM مصالح ساختمانی است .در تعیین شکل تابع می توان از اشکال مختلف توابع تولید مانند dougliss ، coob یا ces استفاده کرد .به عنوان مثال از تابع Q=AKαLβRMγ میتوان استفاده نمود .در این مرحله نیز از مدل های فرعی برای تعیین نسبت استفاده از عوامل تولید در روستا و شهر و به تفکیک انواع ساختمان استفاده می شود . نتایج آماری به دست آمده و روابط تعیین شده در مدل های فوق از طریق استفاده از آزمون های آماری ارزیابی شده و قابلیت اعتماد انها روشن می گردد . با استفاده از ضرایب به دست آمده و بر اساس فروض مختلف و تغییرات دلخواه در متغییرهای سیاستی ، عرضه و تقاضای مسکن در آینده پیش بینی شده و آثار سیاست های مختلف در امر مسکن و سیاست های ملی اقتصادی و اجتماعی بر بازار مسکن مشاهده می گردد .

15 روش استفاده از مدل چند بخشی
مدل های چند بخشی برای هماهنگ کردن تصمیمات اقتصادی بلند مدت ، میان مدت و همچنین جهت دادن به رشد اقتصادی به کار برده می شود. این مدل ها معمولا از سه مجموعه تشکیل می شوند : وضعیت تولید در بخش های مختلف تقاضاهای نهایی وضعیت تعادلی که تساوی عرضه و تقاضا در بخش های مختلف را تعیین می کند.

16 الف ) وضعیت تولید در بخش های مختلف
برای بخش های مختلف می توان معادلات زیر را به کار برد : Xij=Aij Xj Lj=Ij Xj SLj=Sj Xj Mj=mj Xj Xj = تولید در بخش j Xij = کالای واسطه ای که از بخش i به بخش j وارد می شود. Lj = نیروی کارگر غیر ماهر در بخش j SLj = نیروی کارگر ماهر در بخش j Mj = واردات کالای واسطه ای به بخش j

17 الف ) وضعیت تولید در بخش های مختلف
ضرایب مربوط به کالاهای واسطه ای عموما بر اساس رابطه ی زیر محاسبه می گردند : ضرایب مربوط به نیروی کارگر ماهر و غیر ماهر به صورت زیر با آمار سریهای زمانی محاسبه می گردند : ضرایب مربوط به کالاهای واسطه وارداتی بر اساس رابطه زیر محاسبه می گردند :

18 ب) تقاضاهای نهایی در مورد اجزای تقاضاهای نهایی می توان از مدل هزینه های خطی استفاده کرد : PiCi - Pici = i(c-nj=PjCj) Ci = حداقل مصرف کالای i c = نشان دهنده کل هزینه مصرفی Pi و Ci = به ترتیب قیمت و میزان کالای i

19 Iijt = مقدار کالای سرمایه ای از بخش i به بخش j
ج) وضعیت تعادلی در هر بخش مقدار تولید شده در هر زمان باید برابر مجموع تقاضا برای آن بخش در آن زمان باشد، یعنی : Xit = ni = 1Xijt +Cit + Eit -Mit + Git + Nj =1 Iijt Xit = مقدار تولید بخش i در زمان t Xij = مقدار تقاضای کالای واسطه بخش j از بخش i در زمان t Cit = مقدار مصرف خصوصی از بخش i در زمان t Eit = مقدار صادرات از بخش i در زمان t Mit = مقدار واردات از بخش i در زمان t Git = مقدار مصرف دولتی از بخش i در زمان t Iijt = مقدار کالای سرمایه ای از بخش i به بخش j

20 نتیجه گیری ارتباط این مدل ها ،امکان مطالعه ی جامع بازار مسکن در رابطه با متغیر های اقتصادی و اجتماعی و همچنین بخش های دیگر اقتصادی را فراهم می سازد . در این روش ها ،ابتدا از طریق مدل اقتصاد سنجی تحلیل هزینه های مصرفی مندرج در بودجه ی خانوار ،میزان هزینه های مسکن خانوارهای شهری و روستایی که شاخصی برای تقاضای مسکن این خانوارهاست ، محاسبه گردیده و سپس از طریق مدل چند بخشی تعیین می گردد که برای تامین این تقاضا ،بخش مسکن و سایر بخش ها چه مقدار باید به تولید خود اضافه کنند.میزان افزایش لازم در بخش مسکن تعیین کننده ی این است که چه مقدار واحد مسکونی جهت برآورد تقاضا لازم است .از سویی دیگر مدا اقتصاد سنجی معین می کند که در بخش خصوصی ،عرضه مسکن به چه صورت افزایش می یابد و در حقیقت معرف قسمتی از عرضه است که توسط بازار آزاد انجام می شود.تفاوت عرضه بازار ازاد و تقاضای مسکن معرف آن قسمت از نیاز به مسکن است که باید توسط بخش دولتی تامین گردد .

21 نتیجه گیری بنابراین رشد بخش های مختلف اقتصادی و همچنین رشد درآمد ملی به وسیله روابط موجود در مدل ها تعیین می گردند و در اینده نیز با انتخاب روند مناسب برای صادرات و هزینه های مصرفی دولت می توان رشد کلیه بخش های اقتصادی و در نتیجه رشد درآمد ملی را تعیین نمود .بدیهی است که در چنین چهارچوبی رشد بخش مسکن به طریقی تعیین می شود که روابط چندجانبه ای که بین احتیاجات بخش های مختلف وجود دارد رعایت شود و به خصوص مشخص شود که تولید بخش ساختمان به صورتی باید افزایش یابد که احتیاجات مسکن و بقیه ی بخش های اقتصادی را تامین کند .

22 کاربرد مدل اقتصادی و مدل چند بخشی در برنامه ریزی مسکن
تحلیل هزینه های مصرفی تفکیک احتیاجات مسکن در مناطق شهری و روستایی رشد درآمد ملی مدل چند بخشی ارزش افزوده لازم در بخش مسکن تعیین سهم مناطق شهری تولید و نیروی کارگر لازم در بقیه بخشها نقش مستقیم دولت مدل اقتصاد سنجی عرضه بخش خصوصی کمبود مسکن نقش دولت در بازار مسکن نقش غیر مستقیم دولت

23 نمودار مدل چند بخشی برآورد هزینه ها برآورد صادرات برآورد واردات
تولید هر بخش واردات مورد نیاز برآورد نیروی کارو ارزش افزوده

24 روش متداول برنامه ریزی مسکن
1 در روش متداول برنامه ریزی مسکن ابتدا عوامل تعیین کننده تقاضا شناخته شده و با توجه به روند گذشته برای آینده تقاضا پیش بینی می گردد. 2 این نیازها را می توان بر اساس مناطق مختلف شهری و روستایی و استانهای مختلف ونیز به تفکیک گروههای درآمد برآورد نمود 3 نسبت سرمایه گذاری مسکن به سرمایه گذاری در ساختمان به طور اعم نسبت سرمایه گذاری در ساخت و سازهای مسکونی به کل سرمایه گذاری در ساخت و ساز

25 روش متداول برنامه ریزی مسکن
4 با استفاده از نسبتهای فوق مقایسه بین المللی این نسبتها،میزان سرمایه گذاری ممکن در بخش مسکن درهر دوره برنامه ای،به قیمت ثابت محاسبه می شود 5 با برآورد قیمتها و هزینه احداث یک متر مربع زیر بنا به قیمت ثابت میزان زیر بنای مسکن که می توان با امکانات موجود در دوره ی برنامه احداث نمود به دست می آید 6 این ارقام با مقایسه ارقام به دست آمده از تجزیه و تحلیل روند گذشته تعدیل شده و سهم بخش خصوصی و دولتی معین می گردد.

26 تغییرات درآمدی رشد اقتصادی رشد هر بخش عرضه تقاضا کمبود مسکن
سرمایه گذاری به طور اعم سرمایه گذاری در بخش نسبت سرمایه به ارزش افزوده ارزش افزوده در هر بخش رشد هر بخش سرمایه گذاری در ساختمان به طور اخص(مسکونی و غیر مسکونی) اجاره بها سرمایه گذاری در بخش مسکن نیروی انسانی مصالح ساختمانی در بخش زمین در بخش عرضه تقاضا کمبود مسکن نقش دولت در مسکن نقش غیر مستقیم نقش مستقیم تخریب واحد بر اثر سوانح ذخیره خانه های خالی استهلاک واحدهای مسکونی نرخ تشکیل خانواده تغییرات درآمدی

27 تجزیه و تحلیل برنامه ریزی مسکن
نگاه بخشی به برنامه ریزی مسکن در تقابل با رویکرد فضایی نگاه اقتصادی :کمبود مسکن،پایین آوردن هزینه تولید مسکن نگاه اجتماعی:تامین مسکن برای تمامی اقشار فقدان ارتباط سیستمی بین مسکن و سایر اجزا شهر اولویت با اصالت فرد است و نه اصالت جامعه تاکید بر گسترش بیرون شهر نیاز به یک مدیریت یکپارچه شرکت عمران شهرهای جدید سازمان زمین و مسکن بخش خصوصی