Finanskrisen og Norge i 2008

Presentasjon om: "Finanskrisen og Norge i 2008"— Utskrift av presentasjonen:

1 Finanskrisen og Norge i 2008
Finanskrisen og Norge i Hvilken innvirkning fikk den på det norske boligmarkedet? Boligøkonomisk nettverk, 27. oktober 2016 Erling Røed Larsen, Ph.D. forskningssjef Eiendomsverdi, Professor II, Handelshøyskolen BI Boligøkonomisk nettverk

2 Dagens foredrag 1. Repetisjon: Finanskrisen
2. Hvilke boligfaktorer ble rammet 3. Hva skjedde i Norge? 4. Hva reddet det norske boligmarkedet? Boligøkonomisk nettverk

3 Lehman Brothers kun utløsende faktor
Konkurs 15. september 2008 Største konkurs i USAs historie Reserve Primary Fund måtte ”break the buck” Andre gang i historien Pengemarkedet frøs til is Verdens finansielle system stoppet Boligøkonomisk nettverk

4 10 faktorer samvirket til å lage ”The Perfect Storm”
Carry trade og Japans nullrentepolitikk Asias handelsoverskudd og valutareserveoppbygging Boligboble i USA Internasjonalisering av finansstrømmer Verdipapirisering Greenspans doktrine Ekspansiv pengepolitikk under inflasjonsmålstyring Kredittvekst og økning i pengemengden M2 Finansakrobatikk med giring, incentiverign og deregulering Short-termism og selvforsterkende spiraler Boligøkonomisk nettverk

5 En hovedfaktor: Kina plasserer sin sparing i USA
2008: Kinas overskudd på driftsregnskapet på $ Hvorfor ble det ikke hentet hjem? Har plassert enorme beløp i utlandet; i amerikanske statsobligasjoner Kurs opp, rente ned Am. 30-årsfastrente ble historisk lave To effekter: A. Billig å finansiere boligkjøp B. Rentekurven blir flatere Boligøkonomisk nettverk

6 Annen hovedfaktor: Boligboble i USA
Laveste lange renter på flere tiår Lokket nye kundegrupper Muliggjort av verdipapiriseringsprosess, MBS Teaser rates, negativ amortisering ”Generér og distribuér”-modell Frenetisk boligmarked Første långiver: Videreselger lån Siste långiver: Stoler på ratingbyråer Låntaker: Planlegger kapitalgevinst Nøkkel: ”jingle mails” og non-recourse Utenlandske investorer pøste inn penger (”Düsseldorf is buying!”) Boligøkonomisk nettverk

7 Vi vender oss mot Norge Svært interessant og lærerik utvikling i Norge som kontrast til andre land Boligøkonomisk nettverk

8 De viktigste faktorene i det norske boligmarkedet
Akutte under finanskrisen Strukturelle Urbanisering Balassa-Samuelson-effekten (olje  inntektsøkning, prisøkning i skjermet sektor) Lavere langsikts realrente Infrastruktur og trafikkavvikling Mangel på sentrale, byggeklare tomter Skatt Demografi Lite leiemarked Standardkrav Konjunkturelle Ledighet og sysselsetting Lav kortsikts realrente God tilgang på kreditt God inntektsvekst Forventninger om kapitalgevinst Gjeld og egenkapitalakselerator Synkronisering E E T X-faktorer

9 Hva skjedde? Boligmarkedet snudde ned i mai 2007 Ned: 11 % Indekstall:
April 2008: 158,64 Des 2008: 141,00 Ned: 11 % Boligøkonomisk nettverk

10 Sell-ask spread

11 To spørsmål: 1. Hvorfor snudde prisene i 1 år før Lehman?
2. Hvorfor steg prisene 3 md etter Lehman? Boligøkonomisk nettverk

12 Korte svar: Renten ble høy Renten ble lav + gullkortet
Men det kan ikke være hele historien siden alle land satte ned renten, men ingen hadde så rask recovery … Boligøkonomisk nettverk

13 Renten er viktig … Rentekutt er selvsagt viktig
Så mulig å påstå at Norge virket normalt, det var de andre landene som var unormale

14 … men reddet altså ikke andre lands boligmarkeder
Boligøkonomisk nettverk

15 Så for å forstå Norge må vi gå dypere:
Høst 2008: Alle ville selge først Alle vil selge først Umulig Boligøkonomisk nettverk Kilde: Anundsen og Røed Larsen (2014). Journal of European Real Estate Research

16 Swap-ordningen med obligasjoner endret funding-situasjonen for norske banker i utlandet…
Boligøkonomisk nettverk

17 … som stoppet synkroniseringen av selge-først og dermed lageret av usolgte
Boligøkonomisk nettverk

18 Klarer vi å finne ut eksakt når boligmarkedet snudde?
Boligøkonomisk nettverk

19 Kanskje? Aller beste datering av vendepunkt: 24.11- 7.12.
Boligøkonomisk nettverk

20 Kan kuren ha vært BNP, inntekt eller oljepris?
Nei Boligøkonomisk nettverk

21 Det var pengepolitikken som reddet boligmarkedet
Boligøkonomisk nettverk

22 Spørsmål: Hadde rente + OMF virket i andre land også?
Hvorfor kopierte ikke andre land Norges Bank? Vil det virke en gang til? Boligøkonomisk nettverk

23 Oppsummering Boligprisene i Norge falt 11 % fra mai 2007 til desember 2008 Norges Bank kuttet renten og innførte byttelånsordningen Norske banker virket forberedte Innskuddsgarantien var betydelig, og ingen var redde for «runs» Boligmarkedet snudde rett etter Norges Banks grep Boligøkonomisk nettverk