Konstitusjonell tingsrett Forelesninger over fast eiendoms rettsforhold Endre Stavang

8.1 Hva er Konstitusjonell Semi-konstitu-sjonell Grunnloven §§ 19, 97, 105, og 112 Grunnlovens betydning trinnhøyere regler Tolkningsmoment EMK art. 8 og P1-1 EMKs betydning Historisk: Dualistisk forhold mellom norsk rett og folkerett + presumsjonsprinsipp Nå:Menneskerettsl. § 3

8.2 Konstitusjonell kontroll med tomtefestelova Rettslig og faktisk bakgrunn Rt. 2007 s. 1308 Sørheim (innløsning) Rt. 2007 s. 1281 Ullern Terrasse (forlengelse) EMD 12. juni 2012 Lindheim (forlengelse) Status og fremtidsutsikter

Bakgrunn – Hva er tomtefeste? Lovgivers karakteristikker Legaldefinisjon (T § 1) Vanlig juridisk språk Systematisk betraktning

(forts.) Hvorfor tomtefeste? Tradisjon og utbredelse Siden middelalderen Om lag 200.000 Tilbud og etterspørsel (se neste slide) Bør tomtefeste forbys?

(Forts.) mulige motiver Grunneier Fester Fast årlig inntekt Ikke gevinstbeskatning Ikke avkall på eiendommen Andel i grunnrenten (?) Byutvikling, sosial boligpolitikk og Grl. § 19 (offentlige bortfester) Enkelt og billig Fester slipper å låne Andel i grunnrenten (??) Enkelt og billig

(forts.) Tomtefesteregler Flere sett rettsregler (se for eksempel T §7) Tomtefestelova av 1996 Alminnelige bestemmelser Festetid, oppsigelse og forlengelse Festeavgift Rådighet Mislighold og misligholdsvirkninger Innløsning og forlengelse Avvikling Framfeste

Rt. 2007 s. 1308 Sørheim 1.1 Avgjørelsen: T § 37 (slik den lød) er grunnlovsstridig. 1.2 Innløsning = ekspropriasjon => § 105 1.3 Den konst. Kontroll med lover etter Grunnloven § 105 og konstitusjonell sedvanerett 1.4 Eiendomsrettens økonomiske verdi og lovbehandlingen (se også begrunnelsen på neste slide) 1.5 Fastsetting av sum in concreto

(forts.) Den avgjørende betraktning Erstatningen er ca. 75 tusen kroner, mens eiendommens verdi er mer enn 200 tusen kroner Meget sterk reduksjon av eiendommens økonomiske verdi for bortfester, en verdi lovgiver selv har bestemt omfanget av gjennom lovregulering av festeavgift og rett til tidsubegrenset forlengelse Innløsningssummen er løsrevet fra sammenhengen med avgift og rett til tidsubegrenset forlengelse

(forts.) Den nye ordlyden i § 37 «25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida» Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida (…)

Rt. 2007 s. 1281 Ullern Terrasse 2.1 Avgjørelsen: Festerne har rett til forlengelse på samme vilkår som før. 2.2 Premiss I. Valget av § 97 framfor § 105 lovgivers forutsetninger Rettspraksis juridisk litteratur 2.3 Premiss II. Den konkrete § 97-vurderingen: ikke grunnlovsstrid boligsosiale hensyn beskyttelsesbehovet for en rekke festere bortfester hadde ikke noen rimelig forventning om andel i tomtenes realverdiøkninger 2.4 Premiss III. EMK P1-1: Tilfellet liknet James: ikke EMK-strid

EMD 12.6.12 Lindheim Forlengelse «på samme vilkår som før» er EMK-stridig, fordi: om rimelig balanse ikke eksplisitt vurdert avgift ikke korrelert med tomteverdi for generell forlengelsesretten forlengelsen varighet var ubestemt alltid fester som får økningen i tomtens realverdi

Virkninger NOU 2013:11: Forslag til lovendringer som gjøre tomtefestelova rettmessig ift. EMK Forenklet: en-gangshopp i avgiftsnivået (ut over KPI) når festetiden er ute, men festet likevel forlenges etter § 33 første ledd Ny lovtekst

§ 15, 4. ledd, første puntkum Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.

Til ettertanke Kan menneskerettighetene være universelle samtidig som tolkningsmetoden er evolutiv/dynamisk? Bør menneskerettighetene konstitusjonaliseres fullt ut?

8.3 Andre tema Konstitusjonell naborett Servitutter og ny reguleringsplan – økonomisk ansvar for kommunen? EMK P1-1 og ”ulovfestet ekstinksjon”