Advokat Kathrine Lien Mjell

Presentasjon om: "Advokat Kathrine Lien Mjell"— Utskrift av presentasjonen:

1 Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris.no 12.11.2013
Servitutter Advokat Kathrine Lien Mjell

2 Opplegget Hva er en servitutt? Stiftelse av servitutter
Servituttens innhold Tolkning av servitutter Rådighetsutøvelsen - særlig om servituttloven § 2 Omskiping og avskiping Rådighetsmisbruk Overføring av servitutter Opphørsgrunner Særlig om negative servitutter Dette er et foredrag på 2 x 45 min – begrenset hvor mye i dybden vi kan gå. Dette blir mer en oversiktsforelesning. Avgrensning mot servituttloven § 11 – 16: Særlige rettigheter i skog (rett til å svi lyng, gress mv, rett til å ta ut trevirke, rett til beite m.m.) Greit å vite at det finnes særbestemmelser, sjekk dette på eksamen, men vi bruker ikke tid på det i dag.

3 Hva er en servitutt? Servituttloven § 1:
Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Forpliktelsen må hvile på eiendommen. Hvis ikke er det tale om en ren kontraktsrettslig forpliktelse. Eks: Rett til å kjøpe epler. «Særrettar» Eiendomsrett og allmenn rett omfattes ikke Aktiv bruk av andres eiendom Utvidet rådighet over egen grunn Negative servitutter

4 Hva er en servitutt forts?
Eksempler positive servitutter: Veirett Hugstrett Beiterett Naustrett Rett til å ta ut stein/mineraler Utvidet rett over egen eiendom Negative servitutter: På egen eiendom Forbud mot bestemt type virksomhet / bygg mm. Særlig om skillet eiendomsrett / bruksrett Beiteretter og andre rettigheter i felles utmark LG

5 Loven er deklaratorisk
Loven er fravikelig, jf. § 1 annet ledd: «Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve.» «særlege rettshøve»: ekspropriasjon eller jordskifte. Lokal sedvane omfattes ikkje, jf. Ot.prp. nr. 8 ( ) s. 61 – 62. Unntak: § 8 (om avkall på retten til om- eller avskiping, § 16 (§§ er ufravikelige), §§ 18 og 19 (prosessuelle regler) Lokal sedvane – kan få betydning for tolkningen av servituttens innhold, jf. forarb. (Ot.prp. nr. 8 ( ) s. 61 – 62.)

6 Stiftelse av servitutter
Avtale Hevd Alders tids bruk Jordskifte Ekspropriasjon Testament m.m. Praktiske eksempler på hva som ikke stifter servitutter: Tillatelse til tiltak fra det offentlige Reguleringsplaner Avtale – typisk ved opprettelse av nye eiendommer (fradeling). Vei, vann og kloakk. Jordskifte – f. eks. ved oppløsning av realsameie – fordeling av arealene i nye parseller til eneie – stiftelse av f. eks. veirett over annenmanns eiendomsparsell for å komme frem til egen parsell. Ekspropriasjon – etter oreigningsloven kan det ved ekspropriasjon legges servitutter på en eiendom, typisk en veirett.

7 Tolkning av servitutter – typiske problemstillinger
Uklare rettighetsdokumenter – hva må vurderes? Har man en rettighet? Varighet. Har rettigheten falt bort / skal den kunne falle bort? Er retten personlig eller reell? Hvilket omfang har retten? Hvor er rettigheten?

8 Tolking av servitutter
Avtale Alminnelig avtalerettslige prinsipper Partenes subjektive oppfatning Ordlyd Omstendighetene ved avtaleinngåelsen Etterfølgende bruk Dom, jordskifte, skjønn, ekspropriasjonsvedtak: objektiv vurdering, den subjektive oppfatning har naturlig nok mindre betydning

9 Tolkning forts. Særlig om tolking av gamle rettigheter
Den faktiske utøvede bruk Hvilket vederlag er gitt Hvilket behov hadde servitutthaver? Ulemper for den tjenende eiendom? Skikk og bruk i området

10 Særlig om hevd som grunnlag
Hevdsloven § 7: Brukshevd Bare positive servitutter God tro, jfr. § 4 Tålt bruk gir ikke hevd. LG Hevdsloven § 8: Hevdstiden Nødvendig vei: 20 år, jfr. § 2. - Rt s. 217: Ikke snarvei. Fast tilstelning: 20 år - Rt s. 758: Opparbeidet vei. - Rt s. 244: Synlig kum - Bergen tingrett : Avløpsledning. Tolkning av rettigheten Den bruken som er utøvd blir bestemmende for innholdet

11 Et praktisk eksempel – lokalisering av veirett
Hytteeiendom fradelt en landbrukseiendom. Det var avtalt at hytteeiendommen skulle har rett til å bruke «hovedbrukets veg fram til kommunevegen». Hvor gikk veiretten? To aktuelle veier hovedbrukets ordinære adkomstvei (veien frem til tunet) eller traktorveien/landbruksveien som gikk over innmarken, like nedenfor hytteeiendommen

12 Hytteeiendommen m/ alternativ vei Hovedbrukets adkomstvei

13 Et praktisk eksempel – lokalisering av veirett
Rettens vurdering: Opprinnelige eiere var døde – ikke mulig å vite hva partenes subjektive oppfatning var Ordlyden ga liten veiledning – begge veier mulige Kritikk Retten la avgjørende vekt på den etterfølgende bruk/partenes opptreden. Også rett til parkering!?

14 Tolking av stiftelsesgrunnlaget
Er retten personlig eller reell? Betydning: Særlig med tanke på overføring og bortfall. Falkanger side 197 LA

15 Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2
«Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden.» Bestemmelsen gjelder omfanget av rådigheten og harmonisering av eiers og rettighetshavers bruk av den samme eiendommen.

16 Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2
Grunneier og rettighetshaver er likestilte Begge kan benytte sin rett, men må ta hensyn til den andre Også hvor den ene har forrang, jf. Rådsegn 5 s. 35 Hensynet bak regelen er at den skal bidra til en best mulig samlet utnyttelse av eiendommen. Det innebærer også at begge parter kan utvikle sin rådighet i takt med endringer i samfunnsforholdene.

17 Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2
Uturvande Samme forståelsen som i naboloven § 2 Sjikanehensikt Unødvendig

18 Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2
Urimelig Partene skal ha rett til den rådighet som er rimelig, jf. annet ledd og forarbeidene Formålet med servitutten skal tas i betraktning Bruk av skogsvei som adkomst til hytteeiendom – ikke øvingsbane for rallybil! Hva som er i samsvar med «tida og tilhøva». tidsmessig forståelse av forholdene Hva er i dag en riktig utnyttelse, i lys av samfunnsutviklingen? RG s. 924

19 Ferdsel: hvilke ferdselsmåter er man berettiget til?
Særlig om veiretter Ferdsel: hvilke ferdselsmåter er man berettiget til? Rt s. 583 – Solbakken Rt s. 355 – Lurud LA RG 2010 s. 1064 Oppsummering: Rett til kjøring gir rett til nye typer kjøring også. En gangrett kan ikke bli en kjørerett uten at det fremgår av stiftelsesdokumentet.

20 Særlig om veiretter forts.
Ferdsel: dekning av nye behov og utskilling av parseller Rt s. 20 Rt s. 776 – Strandebarm Rt 1968 s. 695 – Deinboll Rt s. 750 – Siridal Rt s. 229 – Hurum LG RG 2011 s. 562 Er det innenfor formålet? Grunneiers ulemper – hvor går tålegrensen? Servitutthavers behov

21 «Omskiping» - servituttloven §§ 5 og 6
Begge parter kan kreve endring av servitutten Endring som ikke medfører ulempe for motparten - § 5 Endring som medfører ulempe - § 6 Ulike vilkår etter de to bestemmelsene Hvorfor behov for endring? f. eks. fordi servitutten hindrer eierens utnyttelse av egen eiendom – han ønsker f. eks. å bygge der hvor veiretten går f. eks. fordi offentligrettslige krav medfører at servitutten må flyttes, f. eks. brønnrett, nye krav til vannkvalitet, bedre kvalitet annet sted på eiendommen

22 Omskiping – servituttloven §§ 5 og 6
Endring som ikke medfører ulempe - § 5 Tre endringer mulig: 1) flytte bruken, 2) få bruken nærmere fastlagt eller 3) «omskipa på annen måte» Det må ikke være noen avgjørende grunn i mot det. Den nye ordningen må være minst like god som den tidligere. Vurdere fordeler og ulemper ved endringen. Endring etter § 5 kan ikke gå så langt «at retten vert av eit anna slag enn før», jf. siste ledd. Den som krever endringen må bære kostnadene selv. Men hvor endringen er til gode for begge parter skal kostnadene deles forholdsmessig. «flytte bruken» – f. eks. flytte på veien, flytte brønnen, flytte båtfestet «få bruken nærare fastlagt» – rett til å ta ut et visst kvantum tømmer i utmarken – begrenses til en bestemt del av utmarken. «omskiping på annan måte» – f. eks. at rettighetshaveren får rett til å ha båten liggende i en marina i stedet for på ile.

23 Omskiping – servituttloven §§ 5 og 6
Omskiping som medfører ulempe - § 6 Det må være «mykje om å gjera» for parten. Objektiv vurdering «vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi» Det skal svares vederlag «i jord, rettar eller pengar etter avgjerd i skjøn». Vederlaget skal ikkje være så lavt at endringen blir til skade for den annen part. Kravet om at retten ikke blir av et annet slag enn før gjelder ikke. MEN: Det går en grense!

24 Eksempel – omlegging av vei

25

26

27

28

29 «Avskiping» - servituttloven § 7
Avskiping – servitutten opphører Retten må være «klårt … til meir skade enn gagn». Sml. Oreigningsl. § 2: tvillaust er til meir gagn enn skade. Interesseavveining. Ot.prp.nr. 8 ( ) s. 44: «monaleg større». Avskiping kan kun skje dersom forholdet ikke kan rettes med omskiping etter §§ 5 eller 6. Eieren skal svare vederlag «jord, rettar eller pengar». Vederlaget må ikke være lavere enn det retten er verdt for rettighetshaveren. Kravet kan bare fremsettes av eieren av eiendommen. Når er det behov for avskiping? Når rettigheten hindrer eierens utnyttelse av egen eiendom. Typisk ved gamle rettigheter som ikke lenger er i bruk: f. eks. torvretter, rett til notevoll, tømmerrenne m.m.

30 Rådighetsmisbruk Servituttloven § 17
Bestemmelsen fastsetter at retten kan avskipes/settes midlertidig ut av kraft ved rådighetsmisbruk Det må være tale om et kvalifisert mislighold. Misligholdet må være varig. Den annen part må ha sendt flere advarsler. Det kan kreves erstatning for ikke-økonomisk skade, jf. annet ledd.

31 Overføring av servitutter
Utg.pkt: Servitutter kan fritt overdras, jf. servituttloven § 9 første ledd. Relle servitutter må overdras sammen med eiendommen, jf. annet ledd. Noen personlige servitutter kan ikke overdras, jf. tredje ledd. Gjelder servitutter som etter sin natur er rent personlige.

32 Opphør av positive servitutter
Tidsbegrenset Ensidig avkall fra servitutthavers side Ekstinksjon: Når rettigheten ikke er tinglyst TKARM Passivitet Rt s. 271: ren ikke-bruk er ikke tilstrekkelig. Mothevd: Grunneier utøver en bruk som er i strid med servitutten Behovet er ikke lenger tilstede Ekspropriasjon / jordskifte Avløsning / innløsning etter servituttloven Bristende forutsetninger / avtalelovens § 36 LB : Nei.

33 Særlig om negative servitutter
Også negative servitutter omfattes av loven, jf. § 1. Eksempler: Forbud mot en bestemt type virksomhet (f. eks. handel, utested/diskotek) Forbud mot bygging (helt eller delvis) Hvem er rettighetshaver etter en negativ servitutt? Går ikke inn på det nå. Se Falkanger s. 223. Hvem er rettighetshaver etter en negativ servitutt? Utg.pkt: Den som fikk servitutten stiftet. Evt. rettsetterfølger (unntak hvor servitutten ikke er overførbar) Hvor den negative servitutt ligger til fast eiendom (reell servitutt), noe som ofte vil være tilfelle, må det være den som til enhver tid er eier av eiendommen som er rettighetshaver. Også andre kan gis rett etter servitutten. Det kan være direkte avtalt, men også fremgå mer forutsetningsvis. Problemet med servitutt til fordel for tredjeperson: Tredjeperson vil ikke ha vern mot endring eller opphør av servitutten. Han er jo ikke avtalepart. I et slikt tilfelle må tredjeperson enten få løfte fra den berettigede om at han ikke vil gå med på omgjøring, eller løfte fra den forpliktede om at servitutten uansett skal gjelde i forhold til ham (tredjepersonen). Et praktisk eksempel: Utparsellering av tomter til boligbygging – hvor det er den herskende eiendom som utparselleres, og det er påheftet en negativ servitutt på naboeiendommen, f. eks. forbud mot handelsvirksomhet. Forholdet mellom kjøper av den enkelte tomt og selger er et forhold for seg – det bror på hva som er avtalt om kjøper kan rette krav mot selger. Men det er ikke det interessante her. Det interessante er om tomtekjøperen kan kreve at eier av naboeiendommen respekterer servitutten i forhold til ham. Det beror på en tolkning av servitutten! Rt s. 1: En eiendom – bryggeri - delt i to – den ene delen med bryggeriet ble solgt. Avtalt at det ikke kunne etableres et ølutsalg på den andre delen. Da bryggeridriften ble lagt ned, ble den eiendommen utparsellert og bebygd. Det samme skjedde med den andre eiendommen – utparsellering og bebyggelse. På en av disse tomtene ble det etablert et hotell med skjenkebevilling. En av tomteeierne som hadde tomt som var fradelt den eiendommen hvor bryggeriet hadde vært, gjorde servitutten gjeldende ovenfor hotellet. Tomteeieren ble ansett berettiget etter servitutten – det var ikke bare bryggeridriften som var berettiget. Servitutten ble ikke ansett for bortfalt i og med at bryggeridriften var nedlagt. Et annet praktisk eksempel: Utparsellering av et større område for bolig- eller hyttebygging hvor det påheftes en såkalt strøkservitutt. For boligbygging: «villamessig bebyggelse» (antall boenheter, størrelse, høyde, avstand mellom boliger m.v.). Sikre en enhetlig bebyggelse. Enklest å påheftet en slik servitutt på hele området før man begynner fradeling av den enkelte tomt. Da vil den enkelte tomteeier kunne påberope seg servitutten, jf. Rt s. 609. Også naturlig å forstå servitutten slik at den kan påberopes av tomteeierne seg imellom (og ikke bare av selger). Eks. Rt s Dette fremgår også av servituttloven § 4  Neste lysbilde!

34 Særlig om negative servitutter (forts.)
Forholdet til reguleringsplaner Problem: Når det vedtas en reguleringsplan som legger opp til en bebyggelse som strider mot en negativ servitutt. En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak, jf. plan- og bygningsloven § 12-4 (1). Tolke servitutten Ekspropriasjon Oreigningsloven Servituttloven § 7 (avskiping). Se Falkanger s. 215. Plan- og bygningsloven Signering av nabovarsel – LB Eks) Servitutten bestemmer at bebyggelsen skal være villamessig, mens reguleringsplanen legger opp til forretningsbygg. Ved vedtakelse av reguleringsplanen er det bestemt hvordan fremtidig arealbruk (bygging) skal være. I praksis vil reguleringsplanen og servitutten fungere som et byggeforbud  grunnen blir verdiløs for eieren. Hva skjer da? Tolke servitutten: Har partene ment at servitutten kunne gjøre grunnen verdiløs for eieren? Eller er det ikke tatt høyde for den situasjon som er oppstått? E.m.m. må man være varsom med å bortfortolke servitutten. Den er tross alt blitt påheftet av en grunn. F. eks. kan det oppleves som svært sjenerende for en boligeier å få et forretnings- eller lagerbygg på naboeiendommen. I slike tilfeller bør man heller gå veien om ekspropriasjon. Flere hjemler for dette, se lysbilde!

35 Særlig om negative servitutter (forts.)
Spørsmålet om reguleringsplanen i seg selv medfører at den negative servitutten faller bort. Gjensidigedommen, Rt s. 904 Borteliddommen, Rt s. 145 Naturbetong I / Ivar Aasens vei 2, Rt s. 362 Pedersen mfl, plan- og bygningsrett, bind 1 s. 430 Nytt lovforslag Naturbetong II, Rt s. 228

36 Takk for oppmerksomheten!
La lysbildet stå!