NORGE Markedsrapport H2 2013.

Presentasjon om: "NORGE Markedsrapport H2 2013."— Utskrift av presentasjonen:

1 NORGE Markedsrapport H2 2013

2 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
Colliers har de siste 6 månedene siden siste markedsrapport utviklet seg betydelig. Vi har satset ytterligere på retail gjennom ansettelse av Haakon Reed-Larsen som leder for Colliers Retail. Ved denne ansettelsen har vi også laget et strategisk samarbeid med Ten Rep fra Sverige, hvor vi tar over kundene de har i Norge samt samarbeide videre mot kunder og eiendom i Norge. Vi søker å utvikle denne avdelingen ytterligere gjennom å søke etter en utleiespesialist innenfor vår retail-avdeling. Colliers International har i mange år vært svært aktive i Østfold på transaksjon gjennom salg av Fredrikstad Stadion, FMV området til Værste og Jotne Eiendom, salg av eiendommer for Terje Høili og mange andre små og store transaksjoner. I tillegg til dette har vi flere kunder i Østfold hvor vi leverer verdivurderingstjenester.  Colliers Property Management forvalter også flere eiendommer i Østfold, hovedsakelig lager og logistikkeiendommer. Vi ønsker å satse mer på vår tilstedeværelse i Østfold, og har med virkning fra 1. januar i år åpnet kontor i Fredrikstad med Hans-Vidar Sølvskudt som avdelingsleder. Vi vil til å begynne med satse på transaksjoner og forvaltning i tett samarbeid med vårt kontor i Oslo. Vi har også hatt et svært aktivt halvår for utleie av kontoreiendommer i Oslo, med over dobling av vår oppdragsmasse. Vårt team innen utleie av kontoreiendommer løser mye oppgaver i disse dager og har derfor kapasitet til å ta på seg ytterligere oppdrag. Vi markerer oss også i markedet gjennom en øket satsning på markedsrapporter og vil i 2013 komme med to generelle markedsrapporter, spesialrapporter innen Retail og Logistikk i tillegg til Nordic Market Review. Vi vil også jevnlig komme med mindre, men spesialiserte rapporter. I tillegg til dette har vi lansert våre nye hjemmesider i samarbeid med Colliers sentralt. Dette har vært en stor oppgave for oss, men noe som bringer oss helt i fremkant av markedet for øvrig. Sist men ikke minst har vi etablert markedets første eiendomsblogg – Thors Etasje. Her søker vi å skrive om saker som vi mener er aktuelle for både oss og eiendomsbransjen, iblandet personlige refleksjoner. Vi etablerte eiendomsbloggen i slutten av november, og har allerede rundet lesere. Thor Bjørdal CEO Colliers International AS

3 INNHOLD Oppsummering 4 Makroøkonomi 5 Transaksjonsmarkedet 10
H | MARKEDSRAPPORT | NORGE INNHOLD Oppsummering 4 Makroøkonomi 5 Transaksjonsmarkedet 10 Kontormarkedet 12 Retail-markedet 22 Logistikkmarkedet 24 Boligmarkedet 25 Østfold 27 Forvaltning 28 Om Colliers 29

4 Oppsummering MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE PROGNOSE TrendER
Makroøkonomi: Vi ser for øyeblikket en stabil BNP vekst i Norge samtidig som vi har et meget lavt inflasjonsnivå. Vi har lav arbeidsledighet og høy sysselsetting, og de fleste makroøkonomiske indikatorer er positive. Transaksjoner: Det var et godt transaksjonsmarkedet i 2012 med en total omsetning på i overkant av 52 milliarder NOK. Spesielt retail-sektoren gikk meget godt i forhenværende år. Kontor: Det var generelt oppgang i leieprisene for kontor i 2012 og ledigheten er i flere områder stabil og i enkelte områder også på vei ned. Logistikk: Det har vært et forholdsvis rolig år i logistikkmarkedet. Vi så enkelte store kontrakter på leiesiden, men det var veldig rolig på transaksjonssiden. Retail: Det var et meget godt år på transaksjonssiden for retail- markedet med flere store porteføljesalg som var viktig for det totale resultatet. I leiemarkedet opplever vi stigende leiepriser. Boligmarkedet: Boligmarkedet gikk opp mellom 6,5 % og 7,7 % avhengig av kildebenyttelse i Spesielt er markedet for små byleiligheter hett. PROGNOSE Makroøkonomi: På sikt ser de fleste makroøkonomiske nøkkeltall positive ut for Norge, og det ser ut til at vi går en videre moderat konjunkturoppgang i møte. Transaksjoner: Et trangt finansmarked kan føre til et noe roligere transaksjonsmarked i I 2012 sto også fem transaksjoner for over 40 % av den totale omsetningen, noe som gjør at vi tror nivået vil gå noe ned i inneværende år. Kontor: Vi forventer mer av det samme i 2013 som vi så I 2012 med økende leiepriser i de fleste kontorområder og stabile ledighetsnivåer. Logistikk: Etter et rolig år i 2012, spesielt med tanke på transaksjoner tror vi på et lite løft for 2013. Retail: Vi forventer en nedgang i retail-omsetningen i Likevel tror vi på et godt utleiemarkedet og gode salgstall for handelsstanden. Boligmarkedet: Vi tror vi vil se en oppgang i boligmarkedet på 7,5 % Markedsindikatorer 2012 2013 (e') BNP vekst Arbeidsledighet Lønninger KPI vekst Retailleier Kontorleier Boligpriser Logistikkleier Transaksjonsvolum Prime yield Real inntekt

5 Det norske makromarkedet
MARKEDSRAPPORT | H | NORGE Det norske makromarkedet UTVIKLING BNP For tiden er det større usikkerhet knyttet til den videre utviklingen i den norske økonomien enn det har vært de siste årene og vekstprognosene for Norge har den siste tiden blitt noe nedjustert. Vi ser også at innflyttingsveksten til landet er i en nedadgående trend samtidig som konsensus rundt arbeidsledigheten viser at raten har gått opp i løpet av det siste året. De nyeste tallene viser derimot nå igjen en stabiliserende trend sammenlignet med den økende raten vi så i vår og er nå på 3.4 %. Videre har det også vært en stabiliserende trend i boligprisveksten på tross av fremdeles økende kredittvekst og meget lave renter. Et paradoks er også at boligbyggingen som tok seg opp i 2012, nå også ser ut til å stagnere og til og med vise en nedadgående tendens. For tiden opererer Statistisk Sentralbyrå med et BNP vekst estimat på 2.4 % i 2013, noe som er en klar nedgang fra veksten vi opplevde i Det forventes også at investeringene i oljenæringene vil falle betydelig neste år. SSB har likevel en forventning om at BNP veksten for fastlandet igjen vil øke fra Vi står også i september ovenfor et stortingsvalg i Norge. Avhengig av utfallet kan det gi oss noen nyanseforskjeller i den økonomiske politikken i de neste årene, men det er heller tvilsomt om vi vil se de største omveltningene i det store bildet, selv om vi skulle få en Høyre-ledet regjering. Mot sommeren har det vært tegn til noe økende positivitet i flere europeiske land og den uroen som vi så i Europa i store deler av 2012 er på god vei til å stabilisere seg. Likevel, da positiviteten for flere handler om å snart komme ut av en rekord lang resesjon, har man fremdeles en lang vei å gå. Med den siste tidens positive signaler fra de europeiske markedene, deriblant meget gode pmi tall forventes det at Euro-sonen vil bevege seg ut av resesjon i løpet av 2013 på kvartalsbasis. Likevel er det tvilsomt om vi vil se betydelig økning i den økonomiske situasjonen for våre primære handelspartnere før 2015 – Hvis vi også tar med den usikre utviklingen i Kina som kan ha stor betydning for Norges råvareeksport blir situasjonen fremover enda mer usikker. Kilde: Statistisk Sentralbyrå Kilde: Statistisk Sentralbyrå Kilde: Statistisk Sentralbyrå

6 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
INFLASJON Inflasjonsnivået fungerer som en viktig pekepinn og rettesnor i norsk økonomi, i særdeleshet for Norges Bank. KPI nivået har i lang tid ligget godt under inflasjonsmålet til sentralbanken på 2.5 %, men har den siste tiden begynt å igjen å øke, spesielt på bakgrunn av høyere energipriser. I august så vi er kraftig byks i KPI-JAE, og nå i september meldte Statistisk Sentralbyrå om at vi hadde nådd inflasjonsmålet til Norges Bank flere år før man antok at det ville skje. Det blir spennende å se fremover om dette er en varig utvikling, eller om vi igjen skal ned på langt lavere nivåer. Hvis dette vedvarer blir utviklingen videre veldig spennende. Våre viktigste handelspartnere, utenom Storbritannia, opplever lav inflasjon. I Sverige forventer man en inflasjonsrate nær 0 i En av flere faktorer som blir interessante, er det relativt lave lønnsoppgjøret vi hadde i Dettet blant annet på bakgrunn av de høye lønnsoppgjørene som har vært over lang tid i forhold til landene rundt oss. Høyere inflasjonsrate vil legge press på høyere lønnsoppgjør. Hvis ikke dette skjer på bakgrunn av landene rundt oss, vil vi få vesentlig lavere reallønnsvekst i Norge i tiden som kommer. Fra rentemøtet i september la Norges Bank likevel til grunn en forventning om at vi vil ligge noe under inflasjonsmålet i tiden som kommer, og at den vil ligge stabilt fremover til 2016. IMPORT OG EKSPORT Den norske kronekursen (NOK) ble i desember 2012 handlet til den høyeste verdien mot annen nøkkelvaluta siden I et allerede presset eksportmarked bidrar den høye norske kronekursen til svekket konkurranseevne for norske bedrifter innenfor tradisjonell eksport. Dette bidrar i stor grad til å holde renten lav, men også i nesten like stor grad til å bidra til en styrket todeling av norsk økonomi. Bildet av en todelt norsk eksportøkonomi har blitt styrket i den senere tid ettersom kutt hos sentrale handelspartnere og økt kronekurs har funnet sted. For 2013 antar Statistisk Sentralbyrå at SOBU (Statsbudsjett eksklusive petroleumsinntekter) vil være minus 116 milliarder NOK. Dette underskuddet er forventet å øke i de nærmeste årene og flere peker på det faktum at de ekspansive statsbudsjettene som ble vedtatt under begynnelsen av finanskrisen aldri har blitt reversert. Dette muliggjøres gjennom handlingsregelen som i økende grad gir handlingsfrihet på grunnlag av økende faktisk avkastning. Alt annet likt bevilger vi oss med andre ord en stadig økende sum over statsbudsjettet i en karusell som på sikt kan bli problematisk. Regjeringen valgte i statsbudsjettet for 2013 å benytte 3,3 % av avkastningen fra oljefondet noe som er 0,7 % lavere enn maksimalt i henhold til handlingsregelen. Likevel er årets statsbudsjett det mest ekspansive vi har hatt i historien og slikledes går vi mot strømmen av hva som er tilfellet i store deler av Europa der statlige kostnadskutt er i fokus. Importen holdt seg svært stabil i 2011 og 2012 og er forventet å øke i inneværende år blant annet på bakgrunn av en meget sterk kronekurs og veksten her forventes også i år å være langt høyere enn den vil være for eksportsektoren. Likevel forventes også noe oppgang for eksportsektoren, som i stor grad kan forklares av økende eksport av energi. Kilde: Statistisk Sentralbyrå Kilde: Statistisk Sentralbyrå Kilde: Statistisk Sentralbyrå

7 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
SYSSELSETTING Det siste året har det vært god vekst i sysselsettingen i Norge. Den primære driveren bak dette har vært en uvanlig stor arbeidsinnvandring fra utlandet, i særdeleshet fra Norden og Øst-Europa, men også i den siste tiden fra andre deler av Europa. Estimatene fra Statistisk Sentralbyrå og Norges Bank indikerer en konsensus på en sysselsettingsvekst på 2,1 % for Pr desember 2012, er det anslått at Norge har en andel av 69,4 % sysselsatte. I tiden fremover er det prosjektert at vi vil få en noe synkende sysselsettingsvekst i tråd med en lavere oljepris og forventet økt økonomisk aktivitet i mange av landene der vi ser brorparten av arbeidsinnvandringen kommer fra. Videre ser vi at selv om sysselsettingen tar seg opp, at utbud av utlyste stillinger også øker, og har økt mer eller mindre jevnt siden man nådde bunnen i desember Dette henger igjen sammen med en økning i bedrifter som søker nye årsverk. Manpower redegjør i sin 4. kvartalsrapport i 2012 at 7 % ønsker å øke bemanningen nasjonalt, og 12 % i Stor-Oslo alene. Spesielt finansnæringen er forventet å ha positive utsikter i tiden fremover. Arbeidsledigheten er pr desember 2012 på 3 %. Dette er et nivå som forventes å opprettholdes de kommende årene. I kraft av blant annet ny teknologi og oppdagelsen av flere nye felt, bidrar petroleumsindustrien i svært stor grad til å holde trykket i sysselsettingen oppe ved å tiltrekke seg utenlandsk arbeidskraft. Pågangen av ny arbeidskraft er ventet å svakt overstige behovet for sysselsetting og slikledes øke arbeidsledighetsnivået noe. Videre ser vi at antall trygdede personer, eksklusive alderspensjonister, som i senere år har økt, nå viser en stabiliserende tendens. På den annen side er vi nå i full fart på vei inn i den mye omtalte eldrebølgen, noe som resulterer i sterkt økende velferdsutgifter knyttet til alderspensjon. Kilde: Statistisk Sentralbyrå Kilde: Statistisk Sentralbyrå Kilde: Statistisk Sentralbyrå

8 Nordisk makroøkonomi MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Danmark Sverige
I de tre siste årene har den økonomiske veksten i Danmark vært omtrent lik null. Nå i 2013 ser vi endelig konturene av en liten vekst som ser ut til å kunne ende på omtrent 0.5 %. For årene 2014 og 2015, forventes en høyere vekst på omtrent 1.7 %. Mye av denne oppgangen skyldes tiltakende aktiviteten i den danske eksportsektoren. I juni i år steg også husholdningenes konsum med 0.4 % fra Mai og var første gang vi hadde sett en økning to måneder på rad i denne indeksen. Videre ser vi at også forbrukertilliten er i en stigende trend og er nå på sitt høyeste nivå siden August Arbeidsledigheten i Danmark ligger for øyeblikket på 6 % som vi også forventer vil synke noe i tiden fremover. Sverige I fjor steg svensk BNP med samme rate som sin viktigste handelspartner, Tyskland, med 0.7 %. På den annen side forventer man at Sverige vil levere høyere vekst enn de aller fleste europeiske land i årene som kommer. For 2013 forventer man en BNP vekst på 1.5, og i 2014 tror vi at veksten har økt videre til 2.6 %. Den drivende kraften bak BNP veksten i Sverige har vært privat forbruk med en økning på 1.5 % i år. Alt i alt har svenskene klart seg gjennomgående bra gjennom kriseårene som har preget Europa siden Inflasjonsnivået i Sverige forventes å være veldig lik null på 0.1 % for innværende år. Videre ser vi også for tiden en relativt sterk boligprisvekst som hjelper godt på den innenlandske effektiviteten. Det største negativet aspektet er at arbeidsløsheten er høy og er nå på 8.3 %. Finland Den finske BNP veksten var negativ i første halvdel av 2013 men forventes å igjen være positiv i andre halvdel av inneværende år og vise moderat vekst. Likevel forventes den totale utviklingen på året å vise en negativ utvikling med 0.4 %. Dette forventes å snu de kommende årene med vekst på henholdsvis 1.2 % og 1.9 % for årene 2014 og Eksportsektoren viser for øyeblikket få tegn til vekst og det er dårlig vekst i forhold til husholdningenes disponible inntekt og lav forbrukertillit. Arbeidsledighet er også forventet å øke til 8.3 % uten noen umiddelbar bedring i sikte. Statsgjelden er også økende og ingen endring er forventet her før tidligst i Et av Finlands største eksportselskap, Nokia, ble også solgt til amerikanske hender i løpet av høsten 2013. Kilde: Eurostat Kilde: Eurostat Kilde: Eurostat

9 Internasjonal makroøkonomi
MARKEDSRAPPORT | H | NORGE Internasjonal makroøkonomi Europa Etter flere tunge år ser man nå tydelige forbedringer i de Europeiske markedene. Etter 6 strake kvartal i resesjon, opplevde man nå i Q2 endelig en vekst i Euro-sonen økonomiene og kom seg således ut av resesjon. PMI indeksene er i mange land godt økende, og økt eksport i flere land bidrar til en økende BNP. Det kommende valget i Euro-sonens største økonomi, Tyskland, kan vise seg å bli høyst relevant da det i skrivende stund ser ut til at like fløyparti kan komme i sentrale posisjoner. Likevel er det ikke til å komme bort ifra at denne utviklingen har tatt lenger tid enn vi først forventet. Videre, er det fremdeles ventet en negativ vekst for 2013 som helhet. I 2014 forventer vi derimot en BNP vekst på rundt 1.5 % og således at den positive utviklingen vil vedvare og styrke seg i årene som kommer. Den pågående gjeldsnedbyggingen som må vedvare, vil derimot bidra til at oppgangen vil bli moderat de kommende årene. Det vil også være en lang kamp med å få arbeidsledigheten ned på historiske lave nivåer. USA Av de industrialiserte landene er det USA som leder an, og kan på tross av enkelte faktorer, likevel vise til relativt god vekst i For året nå ser det ut til at vi vil kunne få en vekst på 1.8%. En av de viktigste faktorene som har bidratt til å holde veksten såpass moderat har vært virkningene av «sequester», de automatiske budsjettkuttene som tok til siden kongressen enda ikke har maktet å bli enige. Dette har bidratt til at det offentlige forbruket har falt kraftig og innskrenket veksten i BNP. I årene som kommer vil disse kuttene bare ha halv effekt av det de hadde i år, og det er derfor forventet at vi kan se amerikansk BNP vekst godt oppe på 3 % tallet. Arbeidsledigheten har over en lengere periode vist en nedadgående kurve, og kan reelt sett komme ned på viktige 6.5% innen kort tid. Dette er uttalt som grensen der den amerikanske sentralbanken vil begynne å minske de kvantitative lettelsene og renten vil heves. BRICS En kan gjerne si at BRICS landene for tiden jobber i en slak motbakke. Den gjennomsnittlige BNP vekst til utviklingslandene har gått kraftig tilbake siden Flere av landene er modne og til dels avhengig av økonomiske reformer, i særdeleshet Kina. Kina opplevde i fjor sin laveste vekstrate på for de siste årene, selv om veksten lå på 7.8 %. I år tyder de fleste prognosene på en vekst mellom 7 % til 7.5 %. Det kommunistiske partiet i Kina har på 2000-tallet hatt en særdeles god evne til å treffe presist på den økonomiske veksten i landet men nå knytter det seg stor usikkerhet på hvor veien går videre. Det blir sett på som helt essensielt at kinseserne må over på en mer markedsbasert økonomi i forhold til dagens investeringsbaserte økonomi. De andre BRICS landene sliter med kapitalflukt da flere land har tatt ut store mengder av kapital fra disse vekstmarkedene. Blant annet har dette resultert i sterkt synkende valuta, spesielt i Brasil og India. I Brasil har vi også sett flere store demonstrasjoner mot den sittende regjeringen. Kilde: Eurostat Kilde: Eurostat Kilde: Verdensbanken

10 Transaksjonsmarkedet
MARKEDSRAPPORT | H | NORGE Transaksjonsmarkedet TRANSAKSJONSÅRET 2013 Nå som vi omsider har kommet inn i kalenderåret sitt 3 kvarta og nærmer oss det 4, kan vi slå fast at 2013 kommer til å bli få et relativt høyt transaksjonsvolum sett ut ifra et historisk perspektiv. Per medio september har vi i Colliers International registrert et transaksjonsvolum på i overkant av 20,- milliarder NOK på nærmere 70 transaksjoner med en verdi i overkant av 50,- millioner NOK innenfor sektorene handel, kontor, hotell, utvikling, logistikk og «andre» (skoler, museum o.l). Så langt i inneværende år har det vært kontor- og retail-sektorene som har vært dominerende i forholdt til volum og står i følge våre registreringer med 86 % av det totale volumet til sammen. Hvis vi ser på disse to sektorene hver for seg, er det likevel klart at retail-sektoren har en langt mindre andel av transaksjonene sammenlignet med i fjor. Mye av årsaken til at denne sektoren har nærmere 25 % av volumet, er årets hittil klart største transaksjon, Storebrand sitt salg av syv kjøpesenter eiendommer til henholdsvis Thon Eiendom og Sektor Holding. Videre fortsetter trenden vi så i fjor med lite store omsetninger i logistikksektoren og også gamle industri- og utviklingstomter som vi så mye til i fjor har vist en betydelig nedgang i sammenheng med en nedkjøling av boligmarkedet. Boligprisene har, på tross av en god august måned, hatt en langt lavere vekst så langt i år i forhold til foregående år. Dette kan vi også se av hvor mye de ulike boligene i snitt går over / under prisantydning som er en god temperaturmåler for boligmarkedet. For tiden er også den annonserte beholdningen av bruktboliger langt høyere enn gjennomsnittet for de siste 3 årene. I Januar i år beskrev vi fjorårsinnspurten som særdeles sterk, og en betydelig del av det totale volumet kom i siste kvartal der kjøpet av Sektor var spesielt betydningsfullt. Det vi vet er at i de kommende månedene er at det er flere transaksjoner rundt omkring som er på tapetet, der flere kommer til å bli sluttført i løpet av året. Likevel tror vi ikke på det samme volumet som vi så i fjoråret. I januar var vi ute og mente vi ville se et transaksjonsnivå på NOK 41,- milliarder i inneværende år og vi ser liten grunn til å justere dette estimatet i stor grad på dette tidspunkt. Vi ser på muligheten for en potensiell nedside til vårt estimat som større enn en oppside, men holder likevel vårt estimat på NOK 41,- milliarder. Vi ser tydelige tegn til at bankene til dels begynner å bli mer medgjørlige i forhold til å yte finansiering til prosjekter. Marginene bankene krever for å yte finansiering har gått stadig nedover og får øyeblikket kan gode prosjekter få finansering til ned mot 2 % margin. Vi ser også at bankene i langt mindre grad enn for bare kort tiden favoriserer boliglån, og har blant annet på bakgrunn av dette blitt mer positive til utlån til næringseiendom, noe som også vises av Norges Bank sin seneste utlånsundersøkelse fra Juli i år. Den store «snakkissen» i var utbredelsen av obligasjonslån, en form for finansiering vi før dette hadde sett lite til i Norge. Dette kom som en konsekvens av de skyhøye marginene de tradisjonelle finansinstitusjonene måtte ha for å tilby finansiering. Så langt i år har vi sett en betydelig nedgang av denne finansieringsformen ettersom de tradisjonelle kanalene med bankene i spissen har økt sin villighet til å yte finansiering. I fjor registrerte vi i Colliers næringseiendomstransaksjoner for 52,2 milliarder NOK innenfor sektorene kontor, handel, hotell, utvikling, logistikk og «andre» (skoler, museum o.l). Hotellmarkedet har sett noen større salg i år med god geografisk spredning. Blant annet ble omsider Dr. Holms på Geilo solgt etter lang tid inn og ut av markedet, samt at Britannia Hotell i Trondheim også fikk nytt eierskap. Totalt for året har vi registrert hotell og «andre» transaksjoner for NOK 1,850,- milliarder i 2012. Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International

11 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
Økt fokus på alternative finansieringskilder Vi ser også at bankene i langt mindre grad enn for bare kort tiden favoriserer boliglån, og har blant annet på bakgrunn av dette blitt mer positive til utlån til næringseiendom, noe som også vises av Norges Bank sin seneste utlånsundersøkelse fra Juli i år. Den store «snakkissen» i var utbredelsen av obligasjonslån, en form for finansiering vi før dette hadde sett lite til i Norge. Dette kom som en konsekvens av de skyhøye marginene de tradisjonelle finansinstitusjonene måtte ha for å tilby finansiering. Så langt i år har vi sett en betydelig nedgang av denne finansieringsformen ettersom de tradisjonelle kanalene med bankene i spissen har økt sin villighet til å yte finansiering. Dette har også en sammenheng med at obligasjonsinvestorene er selektive i forhold til hvilke prosjekter de ønsker å gå i gang med. En annen side vet dette er at selv om bankene sin utlånsvilje har økt i 2013, er de jevnt over fremdeles relativt rigide i sine krav angående LTV-forhold. Det er kun en veldig fåtall av aktører som for tiden kan oppnå finansiering på 70 % av et prosjekt. Hovedtyngden av prosjekter blir for øyeblikket finansiert ved en 40 / 60 splitt mellom egenkapital og ekstern finansiering. Dette favoriserer åpenbart de markedsaktørene som sitter på store kontantbeholdninger og gjør finansieringsbildet vanskelig for mange på tross av lavere marginer. Vi tror at dette bidrar til at vi i år vil se et lavere transaksjonsvolum enn vi så i fjor. Ikke fordi finansieringsforholdene var annerledes i fjor, om noe var de enda vanskeligere. Likevel så vi i fjor så vi flere spesielle transaksjoner man ikke vil se i et «normal» år. Det er i særdeleshet et tema som har vært heftig diskutert i året som gikk. Flere store banker der DNB har markert seg sterkest, har uttalt ambisjoner om å vekte seg ned i næringslån som andel av totale utlån. Som et ledd for å møte økte kapitaldekningskrav og risikovekting som bankene blir møtt med i Basel III, er det flere aktører som har signalisert en strategi om å øke andelen i boliglån. Marginene bankene krever i forhold til å yte kapital, ligger for øyeblikket på i overkant av 250 punkter. Utlånsundersøkelsen til Norges Bank publisert i januar 2013 viser at flere bedrifter ønsker banklån enn tidligere, men at det er færre som faktisk får dette innvilget. Dette gjelder i særdeleshet for næringseiendom. Konklusjonen av undersøkelsen viste at bankene forventet ytterligere innstramminger innenfor næringseiendom i tiden fremover. Kilde: Colliers International Kilde: Kommunalbanken/ DNB Markets Kilde: Norges Bank

12 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene
Utleiemarkedet innenfor kontorsektoren har i løpet av 2013 gått i den retningen vi forutså på starten av året og har så langt avtatt svakt. Ved vår seneste ledighetstelling fra september i år kom vi frem til en ledighetsrate for Oslo på 6.7 %, noe som er ned 0.25 % fra vår siste rapport og 0,1 % lavere enn vi da forutså. Markedet er nå mer eller mindre ferdige med å absorbere de store nyutviklingene fra 2011 og De nye byggene er for lengst leid ut, og nå er også i stor grad de fraflyttede lokalene i ferd med å bli fylt opp, godt illustrert av nylige kontraktsinngåelser på Lysaker i blant annet «Lundin-bygget» i Strandveien 4-8. I 2013 har det blitt levert færre nye kvadratmetere på markedet, en utvikling som vil fortsette inn i 2014 og Da sysselsettingen i lang tid har vært god, samt at flere ukurante bygg har blitt tatt ut av markedet til fordel for renovering eller nyutvikling, har dette resultert i en nedadgående utvikling i ledighetsraten i kontormarkedet i Oslo. De siste månedene har vi likevel sett en dårligere utvikling i sysselsettingsraten og en arbeidsledighet som er på vei opp. Samtidig har også nettoinnvandringsraten til Norge sunket noe. Videre er det flere andre makroøkonomiske aspekter der den videre utviklingen er mer usikker enn den har vært på lang tid. Vi tror muligheten for tapte arbeidsplasser i Stor-Oslo er lav på kort sikt og at selv den stadig økende effektiviteten i kontorbygg ikke vil påvirke ledighetsraten i stor grad da ferdigstillelsestakten på nye utvikler vil være så lav som den er i de neste par årene. Dette skjer samtidig som vi ser en jevn økning i leieprisene gårdeierne oppnår for sine lokaler, spesielt sentralt i Oslo og noe mindre i randsonene øst for sentrum. CBD områdene i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen går godt med flere høyprofilerte leiekontrakter inngått spesielt på Aker Brygge i renoverte bygg og også sentrum opplever god vekst. I tiden fremover vil det være flere kontrakter som skal reforhandles der de originale kontraktene ble inngått på høyden av finanskrisen. På bakgrunn av den leieprisveksten vi har hatt de siste årene, der flere soner nå oppnår historisk høye leienivåer, kan gårdeiere i flere tilfeller, sannsynligvis fremover oppleve en til dels betydelig leieprisvekst. Det må i denne sammenhengen også sies at leieprisoppgangen nok også delvis kan forklares av økte byggekostnader for gårdeiere og utbyggere i tillegg til generelt høyere krav til utforming og tilpasning fra leietakere. Kilde: Colliers International Totalt Ledighet 6 mnd (%) 6,70 Ledighet 6 mnd (m²) 531899 Ledig annonsert m² 837869 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,2 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring Kilde: Colliers International

13 Pirsenteret, Havnegata 9, Trondheim E.C Dahls Eiendom Niam
MARKEDSRAPPORT | H | NORGE Eiendomsverdi Næring rapporterer om en økning av store inngåtte kontrakter sammenlignet med fjoråret og flere av disse kontraktene har hatt en høy profil. Blant annet signerte Lundin en avtale i det gamle PGS-bygget til Ferd i Strandveien 4-8 om leie av m² på en tolv års leiekontrakt. Ikke langt unna har Technip signert en kontrakt i Philip Pedersens vei 3-7 i NCC sitt prosjekt, «Lysaker Polaris». Technip vil også leie m² med en opsjon på enda 5000 m². Av andre store kontrakter nevner vi Wiersholm sin avtale på m² i Stranden 1 hos NPRO, Kluge til Stranden 5 på 3600 m², KLIF til Grensesvingen 7 på en 15årig leiekontrakt for m² og Schibsted som tilslutt valgte å leie 4000 m² i Posthuset som har adresse Biskop Gunnerus gate 14. Colliers International definerer ledighet som faktisk tomme lokaler, samt lokaler som er klar for innflytting innen 6 måneder. Tidligere i år så vi 5 % yield-grensen ble brutt i forbindelse med Braathen Eiendom sitt kjøp av Deloitte-bygget i Bjørvika der yielden endte på 4.7 % tallet, noe som er det laveste nivået vi har sett i Oslo på denne siden av finanskrisen. Selv om det tidlig ble klart at det var vesentlig underleie i dette bygget var det flere som ble overrasket over det lave yield-nivået vi så i denne transaksjonen. Det har også blitt gjort et par andre transaksjoner i området rundt 5.0 % som bidrar til bildet av et synkende yield-nivå så langt i En konsekvens av dette er at yield-spreaden nå er på sitt laveste på et par år. Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Adresse Kjøper Selger Pris Statoil, Fornebu Flere Fornebu Utvikling kr ,00 Pirsenteret, Havnegata 9, Trondheim E.C Dahls Eiendom Niam kr ,00 Stortorvet 7, Oslo Schage eiendom DNB Liv kr ,00 Sørkedalsveien 8, Oslo Stor-Oslo Eiendom Statoils Pensjonskasse kr ,00 Widerøeveien 5, Fornebu Aker Solutions Inceptum kr ,00 Lørenveien 45-55, Oslo DNB kr ,00 Markeveien 4c, Bergen Realforum AS Vesta Eiendom AS kr ,00 Forus Næringspark, Stavanger Base Property kr ,00

14 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene
Vi opplever fremdeles meget lav ledighet i CBD på tross av at den har gått noe opp siden vår forrige ledighetstelling. Dette skjer på tross av at totalt annonsert kontorareal i dette området har sunket med over 30 % siden vår forrige rapport. Dette skyldes nesten utelukkende at byggene til Norwegian Property som for tiden blir renovert er godt i gang med å bli fylt opp. Spesielt Stranden 1 med leieavtaler med blant annet Kistefos og Wiersholm er langt på vei fullt utleid. Norwegian Property har i disse byggene oppnådd svært solide leiekontrakter tatt i betraktning dagens marked, noe som også var en forutsetning da de satte i gang sitt prosjekt med fornyelse på Aker Brygge. Den høyeste offentliggjorte leiekontrakten var med Kistefos på 5000,- pr m². Det må likevel påpekes at denne avtalen inneholder flere andre aspekter som gjorde at leienivået ble så høyt som det ble, og derfor ikke er reell som referanse-nivå. Utover dette er det lite nye bygg på markedet siden vår siste rapport. Med tanke på at Tjuvholmen nye er fullført og utleid og storstilt renovering på Aker Brygge er det foruten de nevnte Stranden eiendommene, lite av større utviklinger som er på trappene. Det kan derfor bli vanskelig å finne referansepunkter til «prime leie» i tiden fremover i dette området. Ved fullført telling i slutten av september fant vi at det var m² med annonserte kontorlokaler i CBD-området. Av dette står snaue 60 % ledig nå eller innen 6 måneder og vi får dermed en ledighet i CBD på 3.3 % Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International CBD Ledighet 6 mnd (%) 2,89 Ledighet 6 mnd (m²) 28924 Ledig annonsert m² 70778 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,3 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

15 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene
Utviklingen av Barcode nærmer seg slutten og selv om Bjørvika fremdeles kan defineres som en byggeplass, kan man nå begynne å skimte konturene av hvordan området vil komme til å bli og i løpet av 2015 forventes det også at bindeleddet i hele prosjektet, Dronning Eufemias Gate vil være klar. Over jernbanesporene begynner også tvilling-byggene til NSB og Gjensidige også å komme på plass og etter norsk målestokk kan man trygt si at området er i meget rask utvikling. I vestgående retning ligger Kvadraturen, et område vi har god tro på i årene som kommer. Området sliter fremdeles med enkelte problemer som for eksempel mangelfull aktivitet på kveldstid og lite «liv» i gatene. Det foreligger planer om bolig-fortetning i området samt andre tiltak som vil adressere akkurat disse problemene. Dette skjer samtidig som flere enten har blitt, eller er for øyeblikket under renovering. Dette skjer samtidig med den stadige utviklingen i Bjørvika og vil på sikt kunne føre til et økt press på områdene i kvadraturen som bindeleddet mellom øst og vest. Vi opplever allerede at potensielle leietagere til dette området ofte er bevisst på dette og blir ofte oppgitt som grunn til at de ønsker seg til Kvadraturen. Av større ledige arealer i Oslo sentrum finner vi blant annet fremdeles Sjøfartsbyggningen i Kongens Gate 6 som selv etter leieavtalen med blant annet Kreftforeningen på i underkant av 3000 m², fremdeles har over ledige m² tilgjengelig. Ser vi fremover er det også mye areal som skal fylles i Biskop Gunnerus Gate 14, bedre kjent som Postgirobygget, og i det prosjekterte Diagonale-bygget i Bjørvika. Her skal det fylles over m² frem mot 2015. De totale annonserte kontorarealene er for sentrum denne gangen på omtrent m² som er en oppgang av annonserte arealer på drøye 7 % siden vår forrige måling. Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Sentrum Ledighet 6 mnd (%) 4,11 Ledighet 6 mnd (m²) 86339 Ledig annonsert m² 155836 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,1 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

16 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene
Det skjer mye på Skøyen om dagen og det er også et område som har prestert godt i lang tid med tanke på høye leiekontrakter og relativt lav ledighet. Skøyen har kvaliteter mange leietagere etterspør med nærhet til flytoget og generelt god dekning av kollektiv trafikk og et service tilbud som nå kan konkurrere med de fleste. Likevel begynner vi nå å se at ledigheten i området har blitt større, og det er flere arealer av størrelse som har betydelig ledighet innen 6 måneder, og også mer som skal fylles opp på lengere sikt. Det begynner også å bli en stund siden vi så noen betydelig økning i leienivåene. Dette kan også til en viss grad skyldes at flere av de beste byggene allerede er «tatt», ta mye av blant annet de nye FRAM-byggene nå er utleid. En av de store nyhetene på Skøyen i 2013 har vært Orkla sin annonserte samlokalisering av merkevarer og selskaper i Drammensveien For Skøyen isolert sett, betyr dette at de forlater sine nåværende lokaler i Karenslyst Allè 6 og vil frem til innflytting i sine nye lokaler leie Evry sine gamle lokaler i Nedre Skøyen vei 26. Av andre viktige ting som skjer fremover på Skøyen er utviklingen av Yara sitt nybygg i Drammensveien 131 som forventes å ferdigstilles medio 2014, samt Deloitte sin fraflytting av Karenslyst Allè 20 til fordel for sitt eget bygg i Bjørvika mot slutten av 2013. De ledige annonserte lokalene har steget kraftig siden vår siste telling og har faktisk økt med nærmere 64 % til over m². Selv om dette i stor grad påvirkes av bygg som er ledige først om over 6 mnd, ser vi at ledigheten på Skøyen har gått vesentlig opp siden vår forrige rapport. Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Skøyen Ledighet 6 mnd (%) 6,67 Ledighet 6 mnd (m²) 33330 Ledig annonsert m² 55632 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,2 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

17 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene
Lysaker og Fornebu har i en god stund slitt med relativt høyt ledighetsnivå og lav eller ingen leieprisvekst. Man har nok lidd under en del intern flytting, og man har blitt satt i skyggen av Skøyen litt lenger øst. Det vi nå ser er at ledigheten er godt på vei ned i dette området og også at leieprisnivået endelig begynner å røre på seg med og er for øyeblikket i en stigende trend. Omsider ble Lysaker Polaris leid ut til Technip etter lang tids annonsering. Aberdeen klarte også å fylle Strandveien 4-8 med Lundin som leietaker før det solgte bygget til Ferd. Microsoft har også inngått en avtale om leie av lokaler i Lysaker Torg 45. Det ledige annonserte volumet har økt fra over annonserte kvm m² til over , en økning på over 17 %. Dette kan i stor grad tilskrives Fornebuporten som for øyeblikket ligger annonsert med ledige m². Dette er fordelt på 37 lokaler, noe som er identisk ved vår forrige telling. Ser vi bort ifra Fornebuporten, viser det at de ledige arealene i snitt også er mindre enn det de var i februar, da flere større oppdrag i området har blitt løst.. Dette bygget var ikke med i vår tidligere telling. Hvis vi ser på den faktiske ledigheten, ser vi at denne har falt fra 9,82 % til rekordlave 6,47 %, og gir dermed en nedgang på nærmere 3,5 %. Det er lenge siden man har sett en så lav ledighetsgrad på Lysaker og Fornebu. Det er likevel viktig å påpeke at det er noen store prosjekt som ligger på tapetet i dette området, og det er derfor mulighet for at vi vil se stigende ledighet på Lysaker / Fornebu fremover. For øyeblikket anslår vi toppleie på Lysaker og Fornebu til å ligge på 2400,- NOK pr m², noe som gir en økning på litt over 4 % siden februar Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Lysaker/Fornebu Ledighet 6 mnd (%) 9,82 Ledighet 6 mnd (m²) 73632 Ledig annonsert m² 122000 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 2,8 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

18 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene YTRE VEST
I Indre vest er det fremdeles et stort flertall av små kontorarealer og snitt arealet ligger på under 1000 m² fordelt på 51 lokaler som var annonsert. Det totale annonserte arealet har gått ned fra drøye m² til omtrent m². 6 måneders ledigheten har dog gått minimalt opp fra 7,57 % til 7,91 %. En faktor som vil være viktig for Indre vest og i særdeleshet Majorstuen området fremover vil være Stor-Oslo sitt prosjekt i Sørkedalsveien 8. Statoil Fuel & Retail flytter fra disse lokalene i 2015 og det er prosjektert primært enten hotell eller kontorer i dette bygget. Hvis dette prosjektet blir utviklet som et hotell, vil dette bety i underkant av m² kontorarealer som forsvinner på Majorstuen og Indre vest. Av større ledige prosjekter i dette området kan vi trekke frem Essendropsgate 3 på nærmere 6000 m², og på litt lengere sikt er det fremdeles en del ledighet i Fridthjof Nansens gate 14/16 på 9300 m² samt omgående i Fridthjof Nansens gate 17/19. Videre er det fremdeles betydelig ledighet i Pilestredet 75. Vi merker oss også at det er en økning i ledige kontorvillaer i området, og det finnes grunn til å tro at denne kontorformen for tiden opplever svak interesse, I likhet med ledighetsraten er leieprisnivåene i Indre vest stabile. Siden vår forrige rapport, har vi økt vårt anslag i leieprisene litt over 2% fra 2250,- NOK pr m² til 2300,- NOK pr m² for de beste lokalene på Majorstuen. For god standard i området beholder vi anslaget på 1800,- NOK pr m². For øvrige YTRE VEST Fremdeles er det Silurveien 2 som er det dominerende ledige bygget i dette området med m² annonserte arealer. Dette er et område som ikke har en utpreget «kontorkultur» og spesielt offentlig kommunikasjon kan sies å være mangelfull i dette området. Foruten dette finner vi bare mindre lokaler, og totalt annonsert volum er kun 9 lokaler. Ettersom Silurveien 2 ikke er ferdigstilt innen 6 måneder og derfor faller utenfor vår definisjon til ferdigstillelse, får vi en ledighetsrate i dette området på kun 3,95 %. Den totale annonsemassen har også gått ned fra omtrent m² i vår forrige rapport til nå knapt m². Vi har ikke endret vårt anslag for leieprisnivå i dette området siden vår forrige rapport og holder på et toppleienivå på 1850,- NOK pr m². Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Indre vest Ledighet 6 mnd (%) 7,57 Ledighet 6 mnd (m²) 37845 Ledig annonsert m² 65495 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3,1* Ytre vest Ledighet 6 mnd (%) 6,04 Ledighet 6 mnd (m²) 18542 Ledig annonsert m² 6042 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

19 Kontor MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Hvem er aktørene YTRE ØST
Det skjer mye på Oslo-Øst, spesielt over togsporene fra Bjørvika og over til Schweeigaardgate der tvilling-byggene til NSB og Gjensidige der begge selskapene er i ferd med å innta de nye byggene til ROM Eiendom. Litt lenger opp på Grønland i Nordbygata 1 er flyttebilene klar for Tine og Yrkesorganisasjonens Sentralforbund sin flytting som er planlagt mot slutten av året. Av større lokaler i området er det hovedsakelig Økernveien 11/13 som har mye ledig areal med over m² annonsert. Disse byggene går under Tøyen Business District , og på tross av en sentral plassering og nær tilknytning til Grønland og Bjørvika er dette tilsynelatende et vanskelig område å leie ut lokaler. Videre har også Entra 7500 m² med ledige lokaler i nærliggende Hagegata 22. Siden vår forrige rapport har den totale annonserte massen gått ganske betydelig ned fra over m² til nå rett i overkant av m². Den totale arealledigheten har også hatt en ned gang på litt over 7 % til 14,4 %. I forhold til leienivå mener vi at det ikke har skjedd mye i dette området det siste året, og ringvirkningene fra byggingen i området rundt Bjørvika lar vente på seg. Vi fastholder derfor våre prognoser 1950NOK pr m² for prime kontorarealer i området. YTRE ØST Oslo ytre øst er et område som preges av mange kombinasjonsbygg, og som derfor ender opp med Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Indre øst Ledighet 6 mnd (%) 14,4 Ledighet 6 mnd (m²) 50490 Ledig annonsert m² Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3,1* Ytre øst Ledighet 6 mnd (%) 12,3 Ledighet 6 mnd (m²) 61477 Ledig annonsert m² Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 2,9 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

20 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
Bryn/Helsfyr Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Bryn/Helsfyr Ledighet 6 mnd (%) 9,09 Ledighet 6 mnd (m²) 54520 Ledig annonsert m² 72290 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3 Nydalen Ledighet 6 mnd (%) 5,91 Ledighet 6 mnd (m²) 41382 Ledig annonsert m² 44625 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3,6 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

21 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
Økern, Hasle og Løren Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Økern,Hasle og Løren Ledighet 6 mnd (%) 14,52 Ledighet 6 mnd (m²) 43561 Ledig annonsert m² 65611 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 2,9** Ytre Syd/Ryen Ledighet 6 mnd (%) 6,97 Ledighet 6 mnd (m²) 13934 Ledig annonsert m² 27468 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 2,9 Kilde: Colliers International / Eiendomsverdi Næring

22 Retail MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Adresse Kjøper Selger Pris
Kilde: Colliers International Adresse Kjøper Selger Pris Kjøpesenter - Porteføje Sektor Holding DNB kr ,00 ICA Maxi Norge Lagopus Eiendom m.fl Ica Eiendom N/A Linderud Senter, Oslo Niam kr ,00 Herkules, Skien kr ,00 Lade Arena, Trondheim KLP kr ,00 Trekanten Senter, Asker kr ,00 Kilde: Colliers International Kilde: Statistisk Sentralbyrå

23 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE UTLEIE Kilde: Colliers International
Kilde: Colliers International Kilde: SSB (4.kvartals glidende gjennomsnitt) Kilde: SSB (4. kvartals glidende gjennomsnitt)

24 Industrial MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE Transaction market
In 2013, as was the case in 2012, has thus far been a very quiet year for the transaction market in the industrial sector. Furthermore, we are experiencing that the large development projects that were purchased last year with the aim of residential convertion, has been few and far between in 2013. The accumulated total in the industrial sector in 2013 is in excess of 1,- Billion NOK which is a third of the total figure of last lear. Included in this total is a large portfolio purchase in the Trondheim area by Oslo Pensjonsforsikring from Reitan Eiendom earlier in the year. This deal is responsible for more than half of the turnover thus far in 2013, with the deal costing Oslo Pensjonsforsikring 742,5,- Million NOK. In total we have counted six deals over 50,- Million NOK in 2013. We at Colliers International have in 2013 amongst others worked on selling industrial property for DSV. We have sold a DSV property in Arendal, and are currently working on selling the DSV property in Kolbotn outside of Oslo. The reasons for the low turnover in industrial transactions has many plausible explanations. Financing for several projects has been difficult to obtain as well as a consensus that there has been a lack of attractive developments in the market. Letting market We see the same story in the letting market with relatively low activity and a scracity of large deals taking place. We have seen some activity at Fugleåsen (Q4) in the municipality of Ski outside of Oslo with Bulk Eiendom’s letting contract with Tollpost Globe for m² on a 15 year lease. Colliers is aware of concrete interest from other parties for this area, and we find it likely that we might see more contracts in this area durng the remainder of 2013. We still find the highest rents in Groruddalen in the eastern parts of Oslo with rent levels up to 1200,- NOK per m². Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International

25 Boligeiendomsmarkedet
MARKEDSRAPPORT | H | NORGE Boligeiendomsmarkedet Kilde: SSB og NEF Enebolig Leilighet Rekkehus 1,30 % 10,50 % 4,10 % Kilde: Colliers International Kilde: Statistisk Sentralbyrå

26 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
Kilde: NEF Kilde: NEF Kilde: Boligbygg

27 MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
Generelt: Markedet for Næringseiendom i Østfold har fortsatt ikke «løsnet» helt, med det så mener vi at de aller fleste salg i mange tilfeller tar lenger tid enn man kanskje skulle ha grunn til å tro – i hvert fall om man skal tillate seg å sammenligne med tiden før finanskrisen. Riktignok eksisterer det ett og annet unntak men investeringsviljen (både fra bankens side og øvrige kjøpere) og risikovurderingen har ett sterkt fokus, noe som for så vidt er ett sunnhetstegn selv om vi gjerne skulle ha sett at bankene var litt «enklere» i visse tilfeller. Det er allikevel langt i fra noen «stillstand» i Østfold-markedet, og således god aktivitet på byggefronten enten det da gjelder diverse kombinert-prosjekter med bolig, eller næringsbygg med rene kommersielle interesser. Frigaard Eiendom sitt kjøpesenter på kvm. i Sarpsborg ble på forsommeren ferdigstilt og melder om gode omsetningstall for de fleste butikker. På Værste i Fredrikstad så nærmer det nye «minisykehuset» på ca kvm. seg ferdigstillelse i disse dager, dette skal inneholde såvel offentlige som private helsetjenester. På det samme området påbegynnes også ett nytt forretningsbygg om kort tid, som da skal huse bl.a. Rambøll som skal samlokalisere sine to avdelinger i Fredrikstad og Sarpsborg. På Wilbergjordet i Fredrikstad kommer også ett spennende nybygg på ca kvm. med høyt miljøfokus og utforming – energiklasse A, hit flytter bl.a. Nordea og BDO og det er Fredriksborg Eiendom som eier bygget. Fylkessykehuset på Kalnes i Sarpsborg har også «reist seg» og fremstår som ganske så gigantisk med sine ca kvm. som skal tas i bruk i På Høyden i Moss som har bl.a. Enata planer om utbygging for nærmere en milliard (helse, kontor og bolig), og også velkjente Ragde har i det samme området nylig handlet en portefølje av eiendommen fra Aberdeen. Leiemarked: Kontormarkedet er fortsatt det mest utfordrende for gårdeiere, og kontorledigheten er i visse områder og bygg relativt høy. Trenden er fortsatt at det er de nye prosjektene som tilsynelatende vinner kampen om leietakerne på tross av høyere priser, og leietakerne har større fokus på standard og kvalitet. Forannevnte gjør også at de eldste kontorbygningene/lokalene må forskjønnes for å bli konkurransedyktige, hvilket selvsagt er positivt for hele byens utforming og utseende. Kontorleieprisene i regionen bærer preg av å være veldig segmenterte og ligger generelt og som oftest i ett intervall fra 800 til 1600 pr. kvm./år eks. mva. Lagerleiene ligger i intervallet fra 400 til 800 pr. kvm./år eks. mva. Noen av fellesnevnerne som er med på å avgjøre prisen - enten det gjelder kontor eller lager - er selvsagt kvalitet, beliggenhet, osv. Kjøp/Salg: Som nevnt innledningsvis så er transaksjonsmarkedet for næringseiendom preget av relativt lange prosesser om dagen. Det er allikevel ett ganske stort utbud av objekter og omsetninger, selv om det ikke alltid nødvendigvis ser slik ut – en god del transaksjoner skjer også i Østfold direkte uten noen større form for annonsering. Yielden på «gode» eiendommer i regionen ligger jevnt i størrelsesorden 8 % +/- 0,5 % avhengig av beliggenhet, lengde på leiekontrakter, leietakere, etc. ”Prime-location” og statlige/kommunale leiekontrakter, etc. prises fremdeles med en lavere yield som «null-risiko” prosjekter. I Østfold-regionen er det for øvrig fortsatt en del litt «usikre» eiendommer som selges med en yield på 10 % +/- 1%, dette fordi markedet er segmentert og man har en større usikkerhet knyttet til vekstpotensialet og tiden enn for eksempel Oslo. Dette er da også på den annen side med på å skape gode muligheter for de som tar på de litt «lange brillene» i takt med at regionen har en gode og sterk utvikling. Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International Kilde: Colliers International

28 Eiendomsforvaltning MARKEDSRAPPORT | H2 2013 | NORGE
‘I Colliers Property Management (CPM) forvalter vi eiendom på rundt kvm og ca 250 millioner i årlige leieinntekter. Våre internasjonale og nasjonale kunder nyter godt av vår lange erfaring og kompetanse innen økonomisk, teknisk og administrativ forvaltning, så vel som prosjektledelse i byggeprosjekter. Slå gjerne på tråden for en uformell samtale om hvordan vi kan hjelpe deg til å få ut makspotensialet av din eiendom. La oss diskutere strategisk forvaltning.` Jørn Larsen, daglig leder Colliers Property Management ARS AS Mobil

29 Colliers i Norge Colliers globalt:
RETAILRAPPORT | H | NORGE Colliers i Norge Etablert i 1993 og har 31 ansatte. Fullsortiments rådgiverhus innen næringseiendom. Bred kompetanse og strenge kvalitetskrav er kjernen i Colliers forretningsdrift. Kompetansen er rendyrket i tre separate datterselskaper: Colliers globalt: 523 kontorer i 62 land på 6 kontinent USA: 147 Canada: 37 Latin Amerika: 19 Asia Pacific: 201 EMEA: 118 $1.8 mrd i årlige inntekter 116 millioner kvm under forvaltning Over 12,500 ansatte Colliers International Holding - NORGE Colliers Asset Management Colliers International Colliers Property Management NORGE: Colliers International Hegdehaugsveien 31 0461 Oslo Norge Tel FAX Investeringsforvaltning Næringsmegling Eiendomsforvaltning Aleksander Gukild Analytiker Colliers International Mobil All informasjon innhentet i forbindelse med denne rapporten er fra kilder som er oppfattet som troverdige. Vi har brukt alle rimelige fremgangsmåter for å kvalitetssikre validiteten i kildene, men kan ikke garantere for den. Intet ansvar tas for eventuelle unøyaktigheter. Lesere er oppmuntret til å kontakte profesjonelle rådgivere før man handler på bakgrunn av informasjon i denne rapporten.

30