Merverdiavgift og utbyggingsavtaler

Presentasjon om: "Merverdiavgift og utbyggingsavtaler"— Utskrift av presentasjonen:

1 Merverdiavgift og utbyggingsavtaler
Merverdiavgift og utbyggingsavtaler Advokat/partner i Deloitte, Alexander With E-post: Mobil: januar 2015

2 Agenda Merverdiavgift ved utbygging av (fylkes-)kommunal infrastruktur
Anleggsbidragsmodellen eller justeringsreglene?

3 "Kommunal infrastruktur" = infrastruktur som etter ferdigstillelse skal eies/driftes/vedlikeholdes av kommunen, men som (i større eller mindre grad) bekostes av privat utbygger Et eksempel: En privat utbygger bekoster kommunal infrastruktur (f eks vei, vann, kloakk) for kr 4 millioner, med tillegg av 25% mva på kr 1 million Skal utbyggers kostnad bli kr 4 millioner eller kr 5 millioner?

4 Helt kort om avgiftssystemet, samt om særlig relevante avgiftsregler

5 To ulike regelsett Merverdiavgiftsloven (“momsloven”, “mval”)
Lov om kompensasjon av merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv (“kompensasjonsloven”)

6 Merverdiavgifts-systemet/merverdiavgiftsloven
Hva er merverdiavgift («mva»/«moms»)? MVA skal sikre staten inntekter – har blitt noe av en «melkeku» for staten (FINs anslag for 2015 er kr 256,2 milliarder) Mval § 1-1 (1), annet punktum:   «Merverdiavgift er en avgift til staten som skal beregnes ved omsetning … og innførsel av varer og tjenester …» En avgift (på normalt 25%) som skal beregnes «på toppen» av selgers vederlag Eks: Kr %, dvs at mva = kr 25

7 Merverdiavgifts-systemet/merverdiavgiftsloven
Hva er merverdiavgift, forts. MVA er en skatt på privat forbruk- ikke en bedriftsbeskatning Beskatning unngås ved at avgiftspliktige virksomheter (dvs de som selv omsetter varer og tjenester med mva) har "fradragsrett for inngående avgift", dvs får tilbakebetalt fra statskassen, mva de har betalt til sine leverandører ved kjøp av varer og tjenester gjennom innlevering av omsetningsoppgaver, hvor inngående avgift motregnes i den utgående avgiften, jf nedenfor

8 Fradragsrett - en avgift på "merverdien"….
Skogeier Tømmer 500 25 % avgift 125 B betaler 625 Møbelfabrikk B Møbelhandler C Forbruker D Bokhylle 25% avgift D betaler Bokhylle 25 % avgift C betaler Utgående avg. 125 Inngående avg. 0 125 Utgående avg. 350 Inngående avg. 125 225 Utgående avg. 500 Inngående avg Til staten 125 Skogeiers avgiftsoppgave Møbelfabrikkens avgiftsoppgave (merverdi= 900) Møbelhandlerens avgiftsoppgave (merverdi= 600) Til staten 225 Til staten 150 Sum 500 Salg

9 Merverdiavgifts-systemet/merverdiavgiftsloven
Hvem er avgiftspliktig/har plikt til å beregne merverdiavgift ved omsetning av varer og tjenester? «Næringsdrivende» «Offentlig virksomhet», herunder kommuner, jf nedenfor

10 Merverdiavgifts-systemet/merverdiavgiftsloven
Kort om «unntak» fra avgiftsplikt Ved salg av nærmere angitte varer og tjenester skal det likevel ikke beregnes mva (de aktuelle varer og tjenester «er unntatt» fra avgiftsplikt) Motstykket er at det ikke er fradragsrett for inngående avgift som påløper ved anskaffelse av varer og tjenester til bruk for omsetning av avgiftsunntatte varer og tjenester

11 Merverdiavgifts-systemet/merverdiavgiftsloven
Særlig aktuelt unntak – omsetning og utleie av fast eiendom Unntaket for fast eiendom innebærer at en utbygger av tomter/boliger for salg ikke skal beregne mva ved salg. Unntaket innebærer derved at utbyggeren ikke har fradradragsrett for inngående avgift på sine avgiftsbelagte anskaffelser, herunder anskaffelser til bruk for oppføring av kommunal infrastruktur Unntaket for fast eiendom innebærer som utgangspunkt at en utbygger av fast eiendom for utleie (kontorlokaler og andre næringsbygg, kjøpesentre mv) tomter/boliger for salg ikke skal beregne mva på sine leieinntekter- og derved at utbyggeren ikke har fradradragsrett for avgiftsbelagte anskaffelser, herunder anskaffelser til bruk for oppføring av kommunal infrastruktur Ved utleie til avgiftspliktige leietakere/kommuner kan en utbygger likevel velge å beregne mva, for derigjennom å oppnå fradragsrett for avgiftsbelagte anskaffelser, herunder anskaffelser til bruk for oppføring av kommunal infrastruktur. De såkalte «justeringsreglene» for fast eiendom innebærer imidlertid at fradragsretten bare blir midlertidig- dette fordi utbyggerens vederlagsfrie overføring av infrastrukturen til kommunen, som utgangspunkt, medfører plikt for utbyggeren til å tilbakebetale den fradragsførte avgiften til staten

12 Særlig om mva for kommuner
Kommuner er som utgangspunkt «avgiftssubjekter»- med plikt til å beregne og innbetale 25% mva til staten på alle inntekter fra salg av varer og tjenester, med mindre det er gitt særskilte regler om annet Motstykket er at kommunen har fradragsrett for avgiftsbelagte anskaffelser til bruk i avgiftspliktig virksomhet, jf mval § 8-1 Ikke ”omsetning”, og derfor ikke avgiftplikt og heller ikke fradragsrett, når kommuner utfører tjenester uten krav på vederlag Kommunen kan likevel få tilbake avgift fra staten i medhold av kompensasjonsloven ”Omsetning”, og derfor i utgangspunktet avgiftplikt, når kommuner utfører tjenester mot krav på vederlag Omsetning av tjenester ”som ledd i offentlig myndighetsutøvelse” er likevel unntatt fra avgiftsplikt, jf mval § 3-9(1) Praktisk viktig her er at kommuner er avgiftspliktige for salg av V/A-tjenester. Dette innebærer at en kommune vil ha fradragsrett for inngående mva dersom kommunen selv er byggherre for et V/A-anlegg

13 Kort om kompensasjonordningen

14 Bakgrunn, historikk, kilder
Lov av 12. desember 2003 nr 108 om kompensasjon av merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv. – i kraft 1. januar 2004 Utfyllende bestemmelser i forskrift av 12. desember 2003 om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. Komploven § 1 – formål: ”Formålet med denne loven er å motvirke konkurransevridninger som følge av merverdiavgiftssystemet gjennom at det ytes kompensasjon for merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner og visse private og ideelle virksomheter …” Gir kommunen rett til tilbakebetaling av avgift den pådrar seg fordi den er en kommune Erstattet en tidligere mer begrenset ordning Ordningen er finansiert gjennom trekk i rammetilskudd, jf kompl § 5 NB: Ikke lenger noen sammenheng mellom bruk av ordningen og størrelsen på trekk!

15 Omfang - begrensninger
Komploven § 3: «Det ytes kompensasjon for merverdiavgift ved kjøp av varer og tjenester fra registrerte næringsdrivende …» Komploven § 4 «Kompensasjon ytes bare i den utstrekning anskaffelsen skjer til bruk i den kompensasjonsberettigede virksomheten. Det ytes ikke kompensasjon: Når det foreligger rett til fradrag for inngående merverdiavgift etter bestemmelsene i merverdiavgiftsloven kapittel 8 …» Praktisk viktig her er at kommuner vil ha rett til kompensasjon av merverdiavgift på kostnader til oppføring av kommunale veier, inkl gang- og sykkelstier, kostnader til oppføring av grønt- og friarealer mv dersom kommunen selv er byggherre for disse tiltakene

16 Foreløpig oppsummering …

17 Foreløpig oppsummering … fradragsrett/rett til kompensasjon for mva på kostnader til kommunal infrastuktur? Byggherre Tiltak Fradragsrett Rett til kompensasjon Kommunen V/A-anlegg Ja I/A Veier, grøntarelaer mv Nei Utbygger av tomter/bolig for salg Begge Utbygger av tomter/bolig for utleie Utbygger av tomter/bolig for utleie til avgiftspliktige leietakere/kommuner I utgansgpunktet ja, men plikt til tilbakebetaling ved overføring til kommunen

18 2. Anleggsbidragsmodellen eller justeringsreglene?

19 Noen avgiftsrettslige, og derved økonomiske, utgangspunkt
Grovt sett har en kommune tre handlingsalternativer når en privat utbygger bekoster kommunal infrastruktur: Kommunen "gjør ingen ting", dvs inngår ingen av avtaler med utbygger om moms Det inngås avtale med utbygger om bruk av "anleggsbidragsmodellen" Det inngås avtale med utbygger om bruk av justeringsreglene for fast eiendom Handlingsalternativ nr 1 innebærer at statskassen får momspengene! Et slikt resultat bør kreve særskilt begrunnelse …

20 Kjennetegn ved henholdsvis anleggsbidragsmodellen og justeringsreglene

21 Sentrale kjennetegn - anleggsbidragsmodellen
Kommunen må være byggherre, dvs at kommunen må være avtalepart overfor entreprenører mv Innebærer dette at anskaffelsesreglene må benyttes? Vanlig at de benyttes, men ikke sikkert at det er nødvendig … MVA avløftes etter hvert som den pådras i byggefasen, hvilket blant annet, innebærer: Redusert kapitalbinding/forbedret likviditet i prosjektet At fradragsføringen er foretatt "en gang for alle" så snart infrastrukturen er ferdigstilt, dvs at anleggsbidragsmodellen ikke foranlediger et løpende avtaleforhold mellom kommune og utbygger etter fullføring (med unntak for kommunens sikkerhetsretter mv) Krever aktiv handling fra kommunen i oppføringsfasen Men:- omfanget av kommunens medvirkning kan avtalereguleres- fra mye involvering til nærmest ingenting (ihht den såkalte «Valdres-modellen»)

22 Anleggsbidragsmodellen- kommunen er byggherre
Kommunen får refundert MVA på MNOK 1 fra staten Kostnad for utbygger: MNOK 4 Avgiftsfritt anleggsbidrag Kommunen Utbygger Entreprise eks mva: MNOK 4 MVA (25%): MNOK 1 Entreprenør

23 Anleggsbidragsmodellen - anvendelsesområder
Anleggsbidragsmodellen kan benyttes ved oppføring av: V/A Vei Grøntarealer Gass ”Fremføringsveier for strøm” Men – iflg SkD – ikke: Fjernvarmeanlegg Anlegg for telekommunikasjon mv

24 “Anleggsbidragsmodellen” og “Valdres-modellen”
Kommunen kan overlate mye/det meste av den praktiske håndteringen til den private utbyggeren, jf Valdres kommunerevisjons brev til Oppland fylkesskattekontor av 25. september 1997, hvor følgende oppgavefordeling mellom kommunen og utbygger ble akseptert (også av SkD og FIN): "Kommunen inngår skriftlig kontrakt med grunneier B om at grunneier skal være kommunens representant for prosjektet fra prosjekteringsstadiet til ferdig utbygget anlegg, kommunen stiller de tekniske kravene til anlegget Grunneier B stiller bankgaranti for et tilstrekkelig beløp som skal finansiere hele utbyggingen inkludert alle kostnader grunneier B har med utbyggingen Grunneier B skal løpende overføre midler på en særskilt bankkonto tilhørende kommunen, som er øremerket tilskudd for utbygging av det eksakte vann- og avløpsanlegget Grunneier B inngår avtaler med entreprenører mv om utbygging av vann og avløpsanlegget i kommunens navn v/det eksakte prosjektets navn. Dvs. alle fakturaer er stilet til kommunen, bokføres i kommunens regnskap og utbetales av kommunens økonomiavdeling ved belastning av bankkontoen som grunneier B har satt midlene inn på. Når kommunen bokfører fakturaen i sitt regnskap trekker man fra inngående merverdiavgift og beregner investeringsavgift på kostnadene i samsvar med merverdiavgiftsloven og aktiverer anlegget som kommunalt vann- og avløpsanlegg …"

25 Anleggsbidragsmodellen - «nedre grense»
Gulating (LG ) Retten slo fast at anleggsbidragsmodellen fortsatt gjelder Retten slo fast at Valdres-modellen fortsatt gjelder Men kommunen må rent faktisk være byggherre (hvilket ikke var tilfellet i den konkrete saken) Utbygger må være en underordnet «ekstern konsulent til å prosjektere og administrere anlegget» Utbygging må skje for kommunens regning og risiko Utbygger kan ikke bli eier av anlegget før det overdras til kommunen

26 Justeringsreglene - sentrale kjennetegn – innledning
Utbygger er byggherre Ikke nødvendig å benytte anskaffelsesreglene For øvrig vil det være vesentlige forskjeller beroende på om kommunen overtar henholdsvis: "Justeringsrett (tomt-/boligprosjekter og ikke-avgiftspliktig utleie) eller "Justeringsplikt« (avgiftspliktig utleie)

27 Justeringsreglene – privat utbygger er byggherre
Utbyggers kostnad er i utg pkt MNOK 4 eller MNOK 5, men blir MNOK 5 uten avtale med kommunen Vederlagsfri overføring til kommunen etter ferdigstillelse Utbygger Kommunen Entreprise eks mva: MNOK 4 MVA: MNOK 1 Entreprenør

28 Sentrale kjennetegn – bakgrunn - hva er justeringsreglene?
Hvorvidt privat utbygger har fradragsrett for kr 1 million i mva som påløper ved oppføring av kommunal infrastruktur, bestemmes i utgangspunktet av hva som er "den første bruken" av anskaffelsene: Dersom den første bruken er "momspliktig", f eks hvor et kjøpesenter bekoster en utvidelse av en rundkjøring, kan kjøpesenteret føre avgiften på rundkjøringen til fradrag etter hvert som avgiften påløper i byggefasen Dersom den første bruken er "ikke-momspliktig", f eks hvor en boligutbygger bekoster en utvidelse av en rundkjøring, har boligutbyggeren ikke fradragsrett for avgiften påløper i byggefasen

29 Sentrale kjennetegn – hva er justeringsreglene?
"Justeringsreglene" er regler om korreksjon (”justering”) av opprinnelig avgiftsbehandling som følge av begivenheter ("justeringshendelser") som inntreffer før 10 år er gått fra fullføring av et byggetiltak Formålet er at avgiftsbelastningen skal samsvare med anskaffelsens "avgiftsmessige bruk" i 10 år fra fullføring- og da slik at avgiften skal bli en kostnad i prosjektet dersom/i den utstrekning infrastrukturen verken blir benyttet til avgiftspliktige- eller kompensasjonsberettigede formål på kommunenes hånd På den annen side;- dersom/i den utstrekning infrastrukturen blir benyttet til avgiftspliktige- eller kompensasjonsberettigede formål på kommunenes hånd, skal avgiften ikke bli en kostnad i prosjektet

30 Og så kommer poenget … særlig om justeringsreglene og kommunal infrastruktur
En boligutbygger har på fullføringstidspunktet ikke fradragsrett for mva som påløper ved oppføring av kommunal infrastruktur En utbygger av næringsarealer vil som utgangspunkt på fullføringstidspunktet ha fradragsrett for mva som har påløpt ved oppføring av kommunal infrastruktur. Men- ifølge avgiftsmyndighetene utgjør utbyggerens vederlagsfrie overføring av infrastrukturen til kommunen en "justeringshendelse", dvs at utbyggeren må tilbakebetale avgiften til staten umiddelbart etter at han mottok fradraget fra staten …

31 Og så kommer poenget … særlig om justeringsreglene og kommunal infrastruktur
I lys av formålet om at avgiftsbelastningen skal samsvare med anskaffelsens "avgiftsmessige bruk" i 10 år fra fullføring, kan kommunen kreve tilbake fra staten ("oppjustere") merverdiavgiften som en boligbygger har betalt til entreprenører mv ved oppføring av infrastrukturen, men som han ikke har hatt fradragsrett for Kommunen kan "bare" kreve tilbake kr 1/10 pr år i 10 år Det er krav om at utbygger utarbeider en "justeringsoppstilling" I lys av formålet om at avgiftsbelastningen skal samsvare med anskaffelsens "avgiftsmessige bruk" i 10 år fra fullføring, og siden kommunen etter overtakelsen skal benytte veier mv i "kompensasjonsberettiget kommunal virksomhet" og V/A-anlegg i "avgiftspliktig V/A-virksomhet", kan plikten for utbygger av næringsprosjekter til å tilbakebetale fradragsført avgift unngås dersom det inngås avtale ("justeringsavtale ") mellom utbyggeren og kommunen (kommunen påtar seg utbyggers "justeringsforpliktelser") Det er oppstilt formkrav til justeringsavtaler Justeringsavtalen må inngås innen gitte frister. Hvis fristen oversittes må utbygger likevel tilbakebetale avgiften til staten. Kommunen kan da hente tilbake avgiften etter de samme reglene som gjelder i boligprosjekter, jf over

32 Justeringsreglene og kommunal infrastruktur - sentrale kjennetegn - oppsummering
Boligprosjekter ("justeringsrett") Utbygger er byggherre Utbygger har ikke fradragsrett i byggefasen Kommunen kan hvert år i 10 år hente tilbake fra staten 1/10 av avgiften utbygger pådro seg Krever aktiv handling fra kommunens side hvert år- kan være en ikke-ubetydelig oppgave med mange prosjekter Foranlediger et løpende avtaleforhold mellom kommunen og utbygger i 10 år etter fullføring Næringsprosjekter ("justeringsplikt") Utbygger er byggherre Utbygger har fradragsrett i byggefasen Utbyggers plikt til å tilbakebetale avgiften til staten kan unngås gjennom inngåelse av justeringsavtale Krever ikke aktiv handling fra kommunen utover å signere justeringsavtalen Inngåelse av justeringsavtale vil ikke medføre behov for løpende avtaleforhold mellom kommunen og utbygger etter fullføring (med unntak for kommunens sikkerhetsretter mv)

33 Anleggsbidragsmodellen eller justeringsreglene?

34 I hvilke situasjoner er de ulike modellene best egnet?
Næringsprosjekter Det (klart) beste alternativet er kommunen overtar utbyggers justeringsplikt! Dette fordi: Utbygger har løpende fradradragsrett i byggefasen Små krav til medvirkning fra kommunen I det hele tatt ukomplisert Boligprosjekter (inkl ikke- pliktige næringsprosjekter) Alt i alt fremstår anleggsbidragsmodellen som det beste alternativet. Dette fordi: Anleggsbidragsmodellen gir klart best likviditet i prosjektet Anleggsbidragsmodellen fremstår som enklest- særlig dersom man benytter Valdres-modellen (utbygger gjør "nesten alt" selv) Det er negativt med oppjustering at dette krever langvarig medvirkning fra kommunens side, noe som kan være krevende med et antall prosjekter gående Det er negativt med oppjustering at dette foranlediger langvarige avtaleforhold mellom kommunen og utbygger

35 Avtaleregulering

36 Avtaleregulering - innledning
To hovedalternativer (valg av alternativ er i seg selv uten avgiftsrettslig betydning): Skal den valgte modell i sin fulle bredde reguleres i utbyggingsavtalen som sådan, eller Skal det i utbyggingsavtalen f eks: Bare avtales at det skal inngås avtale for å redusere avgiftskostnadene Bare avtales hvilken modell som skal benyttes Vi opplever ofte at man velger alternativ 2) a) eller b) Fullstendighet vs kompleksitet Hvordan skal partene i slike tilfeller i forhandlingene kunne ha et nogenlunde korrekt bilde av de endelige kostnadene i prosjektet?

37 Helt kort om avtalereguleringen – eksempler på forhold som naturlig kan/bør reguleres
Skal kommunen ha en andel av besparelsen, og hvis ja, hvor mye- evt bare kostnadsdekning? Skal en evt andel til kommunen variere beroende på om det benyttes anleggsbidragsmodell, justeringsrett og/eller justeringsplikt? Bør det avtales et neddiskontert éngangsbeløp ved bruk av justeringsrett? Skal anskaffelsesreglene benyttes ved bruk av anleggsbidragsmodellen? Grad av involvering fra kommunen ved bruk av anleggsbidragsmodellen- Valdresmodellen eller ikke? Forholdet til byggherreforskriften ved bruk av anleggsbidragsmodellen Skal kommunen kreve sikkerhet fra utbygger, og hvis ja, for hvilke forhold og med hvilke beløp? Bør det stilles krav til revisorgodkjenning av avgiftsbeløp mv? Tingsrettslige forhold Bør det stilles krav om at utbygger innhenter en "BFU" (bindende forhåndsuttalelse) fra staten? Håndtering av tvister med entreprenører mv

38 Takk for oppmerksomheten!
Deloitte Advokatfirma AS Dronning Eufemias gate 14 0191 Oslo Norge Alexander With Partner/ Advokat Tel: Head of Indirect Tax Mobile Member of Deloitte Touche Tohmatsu