Kåre Lilleholt Husleige- og eigarseksjonsrett Våren 2013.

Presentasjon om: "Kåre Lilleholt Husleige- og eigarseksjonsrett Våren 2013."— Utskrift av presentasjonen:

1 Kåre Lilleholt Husleige- og eigarseksjonsrett Våren 2013

2 Samleseksjon I «blanda» eigedommar kan –alle bustader utgjera ein samleseksjon, –alle andre brukseiningar utgjera ein samleseksjon, –eller begge (to samleseksjonar) Samleseksjon bustad kan typisk tilhøyre burettslag

3 Føremålstenleg og fullstendig inndeling Bustad med utleigedel m.m.? –Rt. 2004 s. 1711 Fullstendig seksjonering –Rt. 2011 s. 1709

4 Bruksføremål Lova skil mellom –bustadseksjonar og –næringsseksjonar Bruk i samsvar med arealplan

5 Sameigebrøk Rekvirenten står fritt til å fastsetje sameigebrøk Sensur av urimeleg fastsetjing?

6 Kjøperett Leigarar har kjøperett ved seksjonering Bakgrunnen for kjøperetten Oversyn over reguleringa i §§ 14–18

7 Leigarar med kjøperett Leigar av bustad (ikkje lokale) Ikkje kjøperett for –leigar med avtale for mindre enn to år –framleigar –leigar av spesialbustad, studentbustad eller bestemt type tenestebustad –leigar i samleseksjon –leigar av vaktmeisterbustad

8 Kjøpesummen Eigarseksjonslova § 16 Leigar har rett til å kjøpe for 80 prosent av marknadspris –etter frådrag for leigars påkostingar –deretter frådrag for hefte som må overtakast Leigaren kan krevje prisen fastsett ved takstnemnd

9 Frist Eigarseksjonslova § 17 Tre månader etter tilbod Dersom takstnemnd, ein månad etter endeleg fastsetjing

10 Rettsvern Eigarseksjonslova § 17 Kjøperetten har vern mot kreditorar utan tinglysing Vern mot ervervar i god tru så lenge leigaren er brukar

11 Leigar som ikkje kjøper Eigarseksjonslova § 18 Leigeretten blir ståande Verknad for oppseiingsvernet?

12 Bruksretten Eigarseksjonslova § 19 Seksjonseigaren har –einerett til bruk av brukseininga –rett til å bruke fellesareal Bruk av fellesareal –i samsvar med føremål, tida og tilhøva –ikkje til unødig skade eller ulempe for andre

13 Bruksføremål Endring av bruksføremål krev reseksjonering

14 Vedtekt om einerett til bruk av fellesareal Eigarseksjonslova § 19 femte ledd Einerett kan vedtektsfestast Vilkår for bruken Ikkje permanent bruksrett

15 Vedlikehald Eigarseksjonslova § 20 Sameigaren har plikt til å halde brukseininga forsvarleg ved like Kvar sameigar har krav på at felleareal blir haldne forsvarleg ved like

16 Rett til å råde rettsleg Eigarseksjonslova § 22 Sameigaren rår som ein eigar Avgrensing kan vedtektsfestast med tilslutning Godkjenningsordning for erverv kan vedtektsfestast Godkjenningsordning for utleige kan vedtektsfestast

17 Rt. 2004 s. 1711 Bustad innreidd i tilleggsdel Høgsterett godtok at dette låg innafor bruksrett Rett til å leige ut låg innafor rettsleg råderett

18 Rt. 2003 s. 288 Seksjonane «forbeholdt voksne mennesker uten beboende barn» Godteke som avgrensing av retten til å råde rettsleg over seksjonen

19 Toseksjonsregelen Eigarseksjonslova § 22 tredje ledd Hovudregel om at ingen kan erverve meir enn to seksjonar i sameiga Ei rekkje unntak, mellom anna for arv og for burettslag Vanskeleg å handheve

20 Tiprosentregelen Eigarseksjonslova § 22 fjerde ledd Vedtektene kan ikkje hindre kommunen (mfl.) å erverve seksjonar Gjeld for sameige med fem eller fleire seksjonar

21 Vern for legar med kjøpsrett Avgrensingar i råderetten ikkje bindande for leigar som nyttar kjøperett

22 Fordeling av felleskostnader Eigarseksjonslova § 23 Hovudregel: fordeling etter sameigebrøk Vedtektene kan ha ei anna fordeling Fordeling etter nytte eller bruk dersom særlege grunnar talar for det Endring av fordelingsnøkkelen

23 Hefteform Eigarseksjonslova § 24 Sameigarane heftar etter sameigebrøk for felles ansvar og skyldnader

24 Panterett for krav frå sameigarforholdet Eigarseksjonslova § 25 Panterett i kvar seksjon Krav opp til grunnsummen i folketrygda (79 216)

25 Mishald av plikter Kan gjelde betaling, vedlikehald, bruk Kan føre til –pålegg om sal –pålegg om fråviking av eigar –pålegg om fråviking av brukar –skadebotansvar

26 Pålegg om sal Eigarseksjonslova § 26 Vilkår: –vesentleg mishald –åtvaring –skriftkrav –frist på seks månader –opplysning om konsekvensar

27 Tvunge sal Pålegget blir ikkje etterkome Sal gjennom namsstyresmaktene Søksmål dersom innvendingar som ikkje er klårt grunnlause Ikkje regel om minstepris

28 Fråviking Eigarseksjonslova § 27 Oppførsel som medfører fare eller alvorleg plage eller sjenanse

29 Skadebotansvar Mishald kan føre til skadebotansvar –overfor fellesskapen –overfor ein annan sameigar

30 Vedtekter Eigarseksjonslova § 28 Minsteinnhald: –grunnboksnemning –tal på styremedlemmer Vedtaking og endring på sameigarmøte –minst to tredjedels fleirtal Rettsvern