Presentasjon lastes. Vennligst vent

Presentasjon lastes. Vennligst vent

Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! 15.10.14 Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60

Liknende presentasjoner


Presentasjon om: "Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! 15.10.14 Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60"— Utskrift av presentasjonen:

1 Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M:

2 Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå? 1) Etterspørsel 2) Tilbudssida 3) Hvordan lykkes?

3 Knutepunkt 2013: Norges-festen fortsetter så lenge oljeprisen er over $ 100 Knutepunkt 2014: Nå er oljeprisen under $ 90 – hva skjer….? 3

4 Internasjonalt endrede rammebetingelser gir endrede forutsetninger og boligbehov lokalt 4

5 1) Etterspørselssiden: Boligbehovet tilsvarer befolkningsvekst og bomønster. Svak befolkningsvekst i Trondheim 2013 og per Q Kilde: SSB

6 1) Etterspørselssiden: Nyboligbehovet i Trondheim avhenger av eksterne faktorer: - Økonomisk stagnasjon i regionen: boliger/ år - Fortsatt sterkt urbanisering og innvandring: boliger/ år til 1400 til Ålesund Kristiansund Molde Trondheim Kilde: EM1MN Analyse

7 1)Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år Kilde: SSB

8 1)Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år. Resultatet er mye pendling. Ergo er det behov for mer bolig i byene Kilde: SSB

9 Trondheim 1) Etterspørselssiden: Årlig behov for mellom og nye boliger i de fire største Midtnorske byene. Scenarioene spriker 20 % pga usikkerhet rundt økonomisk utvikling i regionen til 170 til 170 til 190 til 190 til 350 til 350 Ålesund Kristiansund Molde 1400 til 1400 til Kilde: EM1MN ANalyse

10 1) Etterspørselssiden: Markedet etterspør leiligheter og rimelige familieboliger – avhengig av hvor prosjektet ligger 10 Arbeidsinnvandrere Førstegangs- Kjøper/ student Etablerer- segmentet Emphty nesters

11 11 1) Etterspørselssiden: Kortsiktig svingninger i etterspørselen er psykologidrevet og delvis uforutsigbare. Endringstakten vil øke fremover januar 2009 mai 2013 januar 2014 oktober % + 8 % - 6 % Boligprisutvikling, skisse 2009 – Q Høsten Positive drivere -Negativt i media -Negative boligkjøpere = Boligprisfall Høsten Positive drivere -Negativt i media -Negative boligkjøpere = Boligprisfall Høsten Negative drivere -«Pause» i media? -Positive boligkjøpere = Boligprisøkning Høsten Negative drivere -«Pause» i media? -Positive boligkjøpere = Boligprisøkning Kilde: Eiendom Norge

12 1) Etterspørselssiden: Fortsatt boligbehov i og rundt de Midtnorske byene, men krever markedstilpasning for å lykkes Behov for boliger i året –Trondheim: – –Kristiansund: –Molde: –Ålesund:350 – 370 Avhengig av oljepris Prissensitivt? – Selvfølgelig! Randkommuner og pendling Økende svingninger i etterspørselen 12

13 Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå? 1) Etterspørsel 2) Tilbudssida 3) Hvordan lykkes?

14 2) Tilbudssiden: Stor prisdifferanse mellom nye og brukte leiligheter i Møre og Romsdal gir begrenser dybden i nyboligmarkedet 14 Kristiansund Molde Ålesund

15 2) Tilbudssiden: Salgstakten i Ålesund, Molde og Kristiansund siste år viser at det i snitt har tatt 1 ½ år å sluttselge nybygg 15 Kristiansund Molde Ålesund Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

16 16 Kilde: Prognosesenteret/ SSB, Igangsatte boliger per kommune tom 2013, deretter prognose basert på kommunenes andel av fylkets historiske boligbygging 2) Tilbudssiden: Både Ålesund, Molde og Kristiansund kommune ønsker å spille på lag, men trege interne prosesser. Rett IG-nivå i Ålesund siste årene. Antall IG må opp i Molde og Kristiansund Ålesund: Molde: Kristiansund:

17 2) Tilbudssiden Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert. Positivt for boligkjøperne – krevende for utbyggerne 17 Kristiansund Molde Ålesund Trondheim

18 Snittpris brukt rekkehus siste 12mnd Prisgap til nybygg Snittpris brukt leiligheter siste 12mnd Prisgap til nybygg / m2 55% (35 000) / m2 60% (50 000) Heimdal / m2 30% (35 000) Fossegrenda / m2 20% (35 000) Charlottenlund Lade / m2 15% (50 000) Prisforskjeller Trondheim Brukt vs brukt Brukt vs nytt Prisforskjeller Trondheim Brukt vs brukt Brukt vs nytt

19 Usolgt 146 Totalt Usolgt 2 Totalt Usolgt 216 Totalt Usolgt 157 Totalt Usolgt 115 Totalt % 15% 21% 78% 17 % 73% 76% 81% 52% 96% 52,8 /BRA 50,3 /BRA 46,4 /BRA 41,8 /BRA 51,1 /BRA Usolgt Antall Totalt Antall 20% 74% 50,0 /BRA Salgstakt 2 siste to måneder (antall solgte ift antall usolgte) Andel solgt i prosjektet/ området Gjennomsnittlig Pris / BRA Antall boliger i totalt Antall boliger ledig for salg Tegnforklaring: UsolgtTotalt % 74% 41,8– 52,8 /BRA Trondheim Totalt: Salgstakt 2: Sluttsalg: Snitt Pris/ BRA: Status nybyggsalg Trondheim: (per Siste salgsperiode: august/ september) Usolgt 13 Totalt % 91% 51,1 /BRA Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

20 2) Tilbudssiden Salgstakten på nybolig er doblet i Trondheim siste år. Det tar nå i snitt 10 mnd å sluttselge salgstrinn 20 Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

21 2) Tilbudssiden Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen. Rekordmange boliger levert markedet i 2013 – 2014 blir også bra 21 Kilde: Trondheim Kommune, Matrikkelen

22 2) Tilbudssiden Trondheim Kommune gått fra tomtemangel til boligoverskudd. Arealplanen inneholder 3 ganger boligbehovet neste 10 år. Noen vil lykkes – mange må mislykkes 22 Før Ny Arealplan NåNeste 10 år

23 Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim: Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet) Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim: Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet) Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon Kilde: Trondheim Kommune, Boligbehov og boligpotensial ) Tilbudssiden Markedet etterspør kun 25 % av boligene som det er mulig å ferdigstille neste 5 år. Mange som i dag eier tomter for boligformål vil ikke får realisert disse på lang tid Intervall årlig boligbehov

24 2) Tilbudssiden Tomtetilgangen i Trondheim gjør at nåløyet bli trangere. I tillegg er det fare for at etterspørselen reduseres. Kun godt markedstilpassede prosjekter vil lykkes fremover 24 Ulike segmenter og kjøpergrupper med ulik betalingsvilje for ulike kvaliteter Pris Høy Lav Segment n

25 25 Betalingsvilje for høy kvalitet Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte boligområder Pris tilpasset kjøpeevne og bruktboligkonkurranse i bydelen Familieboliger «på landet» (LNF) Høyere kjøpeevne Ulike kjøpergrupper

26 2) Tilbudssiden Gode forretnings-prosjekter kan sluttselges raskere enn store feltutbygging. EM1 vil systematisere totmtesøk og fortetningsstrategien for utbyggere som ser potensiale her 26 Eplehageutbygging 0,5 – 1,5 mål Rekkehus/ flermannsboliger 2 – 10 enheter EM1 Bruktbolig tomtesøk Større fortetningstomter 1,5 – 10 mål Småhus og leilighetsbygg 5 –50 enheter EM1 Nybygg tomtesøk Konvertering av næringsareal Tidligere strategisk plassert næring – nå sentralt for bolig EM1 Næring tomtesøk Eplehageutbygging 0,5 – 1,5 mål Rekkehus/ flermannsboliger 2 – 10 enheter EM1 Bruktbolig tomtesøk Større fortetningstomter 1,5 – 10 mål Småhus og leilighetsbygg 5 –50 enheter EM1 Nybygg tomtesøk Konvertering av næringsareal Tidligere strategisk plassert næring – nå sentralt for bolig EM1 Næring tomtesøk

27 Hva skal til for å lykkes fremover? 27 Boligene må tilpasses Markedssituasjonen - I Trondheim vil ikke alle lykkes Riktig bolig på riktig tomt. Konkurrerer mot brukt og pris Volum og salgstakt er avhengig av oljepris og norsk økonomi

28 Jan Håvard Valstad Analysesjef M:


Laste ned ppt "Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! 15.10.14 Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60"

Liknende presentasjoner


Annonser fra Google