Verdsettelse i årsregnskapet i et urolig finansmarked.

Presentasjon om: "Verdsettelse i årsregnskapet i et urolig finansmarked."— Utskrift av presentasjonen:

1 Verdsettelse i årsregnskapet i et urolig finansmarked.
Atle Terum statsautorisert revisor 10. mars 2008

2 4. april 2017

3 Agenda Urolig finansmarked og nedgangstider Regnskapsreglene
Nedskrivningsindikatorer Interne Eksterne Nærmere om verdifall og nedskrivning Utleiebygg Utbyggingsprosjekter (bolig) Unoterte aksjer Kundefordringer Varelager Goodwill Presentasjon i årsregnskapet. Styrets årsberetning og noter 4. april 2017

4 Urolig finansmarked og nedgangstider
Uro i finansmarkedet betydelig volatilitet medført fall i en rekke andre markeder aksjemarkedet eiendomsmarkedet råvaremarkedet Resesjon i USA og etter hvert en rekke andre land økt arbeidsledighet økt antall konkurser Norge er også påvirket særlig i eksportnæringen og i bygg- og anleggsbransjen økt antall konkurser fra 4. kvartal 2008 gir ”dominoeffekt” lavere privat forbruk 4. april 2017

5 Regnskapsreglene Krav i regnskapsloven
Omløpsmidler laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi Anleggsmidler nedskrivning til virkelig verdi ved verdifall som forventes ikke å være forbigående Presentasjon og noteopplysninger i årsregnskapet Veldig viktig i dagens marked at det gis tilstrekkelige opplysninger Årsberetningen Opplysninger om finansiell risiko som er av betydning for å bedømme foretakets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat Fremtidsutsikter Regnskapsstandarden NRS (F) Nedskrivninger som gir nærmere retningslinjer Ved utslag på indikatorer, har foretaket plikt til å undersøke om det er verdifall på anleggsmidlene Med verdifall menes at gjenvinnbart beløp er lavere enn balanseført verdi Måling av verdifall og gjennomføring av eventuell nedskrivning skal gjelde vurderingsenheten som er forklart i pkt. 4 i standarden 4. april 2017

6 Nedskrivningsindikatorer
Indikatorer basert på ekstern informasjon En vesentlig negativ endring i teknologiske, markedsmessige, økonomiske eller juridiske rammebetingelser Anleggsmidlets markedsverdi har i perioden falt vesentlig mer enn det som kunne forventes som følge av elde eller slit ved normal bruk Markedsrenter eller andre markedsbaserte avkastningskrav har økt i perioden, og økningen antas å påvirke diskonteringsrenten som anvendes til å beregne anleggsmidlets bruksverdi, og vesentlig redusere anleggsmidlets gjenvinnbare beløp De lange risikofrie rentene har gått noe ned, men bankenes risikopåslag har økt (høyere kredittrisiko). Indikatorer basert på intern informasjon Observert ukurans eller fysisk skade av anleggsmidlet Vesentlige endringer i perioden som har negative konsekvenser for bruk eller forventet bruk av anleggsmidlet. Slike endringer inkluderer planer om avvikling og restrukturering Intern rapportering som tilsier at avkastningen fra anleggsmidlet blir dårligere enn forventet. Dette kan omfatte forhold som vesentlig overskridelse av investeringsutgift i forhold til opprinnelig budsjett, eller en vesentlig nedjustering av forventede fremtidige kontantstrømmer eller resultater 4. april 2017

7 Gjenvinnbart beløp Gjenvinnbart beløp Netto salgsverdi Bruksverdi
Høyeste av netto salgsverdi og bruksverdi Netto salgsverdi Det beløp som vurderingsenheten kan selges for i en transaksjon mellom uavhengige parter, fratrukket eventuelle kostnader ved salget Observerbare priser Estimering, bruk av beste skjønn Bruksverdi Neddiskonterte forventede kontantstrømmer knyttet til fremtidig bruk av vurderingsenheten Må estimere kontantstrømmer og diskonteringsrente Forventet utrangering skal også tas med i kontantstrømmen 4. april 2017

8 Vurderingsenheten Det laveste nivået hvor det er mulig å identifisere kontantstrømmer som er uavhengige av kontantstrømmene fra andre grupperinger av anleggsmidler. Eksempel: Et selskap som eier flere utleiebygg vil normalt vurdere hvert enkelt bygg i forhold til nedskrivning. Disse genererer uavhengige kontantstrømmer. Vurderingsenheten kan således være det enkelte anleggsmiddel eller en gruppe av anleggsmidler som ellers vurderes individuelt. Eksempel: En produksjonsbedrift med flere maskiner som brukes i produksjonen av vaskemaskiner, vil normalt ikke være i stand til å identifisere uavhengige kontantstrømmer for hver enkelt maskin. Disse vurderes derfor samlet. 4. april 2017

9 Nærmere om verdifallstester Utleiebygg
Netto salgsverdi Hva har tilsvarende/sammenlignbare eiendommer blitt omsatt for i det siste? Vurdering foretatt av en eiendomsmegler/takstmann som har kjennskap til det lokale eiendomsmarkedet. Bruksverdi Neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer Fremtidige kontantstrømmer skal være beste estimat. Ekstern informasjon er mer objektiv og skal normalt tillegges mer vekt enn ledelsens skjønn. Diskonteringsrenten skal være risikofri rente før skatt, tillagt en risikopremie. 4. april 2017

10 Nærmere om verdifallstester Utleiebygg
Bygget ble kjøpt for ett år siden. På bakgrunn av fall i eiendomsmarkedet mener ledelsen det foreligger en nedskrivningsindikator. Nedskrivningstest må utføres. Bokført verdi: Kr Årlig leie: Kr Driftskostnader (u/avskr.) Kr Leiekontraktene har i snitt 3 år gjenværende løpetid. Etter år 3 mener ledelsen at realleien vil falle med 10%. Driftskostnadene forventes å være på samme nivå i fremtiden. Forventet kontantstrøm år 1 til 3: Kr Forventet kontantstrøm fra år 4 : Kr 4. april 2017

11 Nærmere om verdifallstester Utleiebygg
En takstmann med god kjennskap til markedet vurderer salgsverdien til å være kr basert på omsetning av lignende bygg for kort tid tilbake. I og med at salgsverdien er lavere enn bokført verdi, må man foreta en vurdering av bruksverdien. 4. april 2017

12 Nærmere om verdifallstester Utleiebygg
For å kunne neddiskontere fremtidige kontantstrømmer må man fastsette diskonteringsrenten. Bygg har lang levetid. Skal derfor benytte lang statsobligasjonsrente som utgangspunkt for risikofri rente. 4. april 2017

13 Nærmere om verdifallstester Utleiebygg
Bruksverdien er her kalkulert til kr 4. april 2017

14 Nærmere om verdifallstester Utleiebygg
Bokført verdi før nedskrivning er kr Høyeste av netto salgsverdi og bruksverdi er kr Bør stille spørsmål ved om dagens eiendomsmarked Nedskrivning blir kr 4. april 2017

15 Nærmere om verdifallstester Eiendomsprosjekter under utvikling
I dagens marked kan det være veldig vanskelig å få et pålitelig estimat på netto salgsverdi da ferdigstillelsen ligger frem i tid. Boligprisene sank i gjennomsnitt med 6,2 prosent fra 3. til 4. kvartal i fjor. Estimering av bruksverdi ofte eneste praktikable alternativ. Ved estimering av kontantstrømmene på fremtidige tidspunkt må man ta hensyn til den forventede utviklingen i markedet. Benytte prognoser som fremstilles av uavhengige profesjonelle aktører i markedet. Statistisk Sentralbyrå 4. april 2017

16 Nærmere om verdifallstester Unoterte aksjer
Ofte har man ikke tilgjengelig materiale for å gjøre detaljert vurderinger av virkelig verdi. Historisk inntjening og bokført egenkapital i selskapet er et viktig utgangspunkt. Historisk inntjening / PE Er forholdsmessig andel av bokført egenkapital lavere enn bokført verdi av aksjene? Er det grunnlag for å påstå at selskapet har merverdier i balansen? Et selskap som har eid en eiendom i eksempelvis 15 år og som har balanseført denne til historisk kostpris, vil normalt ha betydelig merverdi i eiendommen. Har selskapet balanseført vesentlige immaterielle eiendeler? Dersom fortsatt drift er usikkert bør man trekke ut slike verdier ved verdsettelsen. Dersom man har tilgang på styregodkjente budsjetter kan man gjøre vurdering av selskapets fremtidige kontantstrøm og således virkelig verdi på hele selskapet. 4. april 2017

17 Nærmere om verdifallstester Kundefordringer / Fordringer
I mange tilfeller er det pr. balansedagen ingen observerbare indikasjoner på at enkeltfordringer har tapt seg i verdi som følge av den gjeldende økonomiske situasjonen. Må foreta vurdering både for: Individuelle fordringer særskilt, og Gruppevurdering etter risikoklasser Kunder i bygg og anleggsbransjen vil være mer utsatt for tap enn andre kunder som er mindre konjunkturutsatt. Forventing om fremtidige betalingsproblemer må derfor reflekteres i avsetning for tap på krav. 4. april 2017

18 Nærmere om verdifallstester Varelager
Den økonomiske krisen har gitt seg utslag i fallende råvarepriser og fall i prisene på sluttprodukter Tidligere innkjøpt råvarelager til høye priser? Virkelig verdi på råvarelageret er (dersom ferdiggjørelse er forventet) vil være fremtidig salgspris for ferdigvarer redusert med gjenværende tilvirknings- og salgskostnader. Virkelig verdi på ferdigvarene er salgsverdi etter fradrag for salgskostnader. Man må da ta utgangspunkt i et fremtidig salgstidspunkt. Gjenanskaffelseskost er ikke et selvstendig vurderingsalternativ for virkelig verdi. For råvarer og varer under tilvirkning kan det imidlertid i praksis være stor usikkerhet ved estimering av netto salgsverdi. En praktisk tilnærmingsmetode er derfor å vurdere råvarer og eventuelt også varer under tilvirkning til gjenanskaffelseskost på balansedagen. 4. april 2017

19 Nærmere om verdifallstester Goodwill
Har normalt ingen salgsverdi. Må derfor foreta en beregning av bruksverdi Neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer Kan bygge på prognoser/budsjetter for høyst fem år Etter år 5 skal det brukes en konstant eller avtakende vekstrate (som ikke overstiger den langsiktige gjennomsnittlige vekstraten for produktene, bransjen, markedet e.l.) Vurderingsenhet Laveste nivået med uavhengige kontantstrømmer Hele selskapet kan være vurderingsenheten (dersom det ikke er flere uavhengige kontantstrømmer i virksomheten) 4. april 2017

20 Nærmere om verdifallstester
Viktig ved alle verdifallstester og beregning av nedskrivning Dokumentasjon, dokumentasjon, dokumentasjon Hvilke nedskrivningsindikatorer som foreligger Verdifallstestene som er utført Beregning av nedskrivningsbeløp Begrunne alle forutsetninger som er lagt til grunn Protokollføre at styret har godkjent nedskrivningsvurderingene og forutsetningene som er lagt til grunn 4. april 2017

21 Noteopplysningskrav Opplysning om hendelsen som ledet til nedskrivning
Hvorvidt gjenvinnbart beløp er bruksverdi eller netto salgsverdi Beskrivelse av de viktigste forutsetningene som er lagt til grunn og ledelsens tilnærming til fastsettelse av disse, f. eks: Vurderingsenhet Diskonteringsrenten Kontantstrømmer Ved stor usikkerhet knyttet til de vurderingene som er gjort, øker kravene til informasjon i årsregnskapet. 4. april 2017

22 Årsberetningen Opplysninger som er av betydning for at regnskapsbrukerne skal kunne bedømme stilling og resultat Vesentlige endringer i markedsvilkår Fremtidsutsikter Vesentlig usikkerhet Dette kan for eksempel være aktuelt når vesentlig usikkerhet oppstår som følge av samlet virkning av flere regnskapsestimater. Finansiell risiko Mål og strategier som er fastsatt for styring av finansiell risiko Må gjøre rede for foretakets eksponering mot markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko Tilnærmet alle selskaper har en større finansiell risiko i år enn tidligere Forventer grundigere redegjørelser i årsberetningene 4. april 2017

23 Årsberetningen – Eiendomsutvikleren AS Eksempel på finansiell risikoinformasjon
Overordnet om målsetting og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder, men primært rettet mot prisutviklingen for nye boliger, kredittrisiko for inngåtte kontrakter og likviditetsrisiko. Selskapet har hatt som målsetting å redusere den finansielle risiko til et så lavt nivå som mulig. Styret har fulgt utviklingen i selskapets finansielle risiko nøye, og har spesielt fokusert på dette under høstens negative utviking i eiendomsmarkedet. Strategien for styring av markedsrisiko og kredittrisiko har vært å ha en høy andel inngåtte salgskontrakter ved igangsettelsen, og ved å gjøre nøye vurderinger av motpartens oppgjørsevne. Strategien for likviditetsrisikoen har vært å ha langsiktig finansiering av samtlige prosjekter på plass før igangsettelse. Markedsrisiko Selskapet er eksponert for endringer i prisene for nye boliger. Denne risiko søkes redusert ved at prosjekter ikke settes i gang før det er inngått kontrakter for minimum 50% av boenhetene. Som en følge av den siste tids negative utvikling på eiendomsmarkedet har styret besluttet at kravet økes til 70% for kommende prosjekter. Det er en forventing om at andelen kunder som ikke kan oppfylle forpliktelsene ved overtakelse vil øke. Et fremtidig dekningssalg også være eksponert for markedsrisiko. Selskapet er i tillegg eksponert mot endringer i rentenivået, da selskapets gjeld har flytende rente. Videre kan endringer i rentenivået påvirke investeringsmulighetene i fremtidige perioder. Kredittrisiko Selskapet er eksponert for kredittrisiko fordi det er inngått kontrakter med kunder for prosjekter som går over lang tid. Samtlige prosjektene som er i arbeid ved årsskiftet ble igangsatt før finanskrisen i høst. Det har historisk vært få kunder som ikke har vært i stand til å oppfylle forpliktelsene, men det er stor risiko for at denne andelen vil øke i fremtiden. Selskapet har fokusert på denne risikoen tidligere og har påsett at megler har vært nøye med vurdering av kundenes betalingsevne. Brutto kredittrisiko knyttet til prosjekter hvor det er inngått bindende kontrakter utgjør kr 23 millioner. Likviditetsrisiko Selskapet er eksponert for likviditetsrisiko som følge av negativ påvirkning av markedsrisiko og kredittrisiko. Før høstens negative utvikling i markedet hadde selskapet en lav likviditetsrisiko som følge av langsiktige låneavtaler som sikret fleksibilitet i forhold til forventet ferdigstillelse. Dersom betydelig færre kunder klarer å gjøre opp, kombinert med at det vil ta lang tid med dekningssalg, er det risiko for at det må sørges for ytterligere likviditetstilgang. I dagens marked er det generelt sett vanskelig å oppnå tilgang på likviditet. 4. april 2017

24 Takk for oppmerksomheten
Spørsmål? I de endelig malene kommer denne sliden til å legges inn. Skal alltid brukes som siste slide, er et fast element i de nye malene. Vi må sjekke ut hva standardteksten blir, regner med ”Takk for oppmerksomheten” etc. Endres til engelsk ved engelsk presentasjon. Mange bruker ”Spørsmål” som siste slide, dette kan legges som subtitle på denne sliden eller legges som egen slide før denne siste sliden. If using the graphic on the title slide the same should be used on the thank you slide. If using a picture in the Input area of the Beam in the title slide, the same or different but related picture can be used on the thank you slide.