Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 2. kvartal 2009 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for.

Presentasjon om: "Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 2. kvartal 2009 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for."— Utskrift av presentasjonen:

1 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 2. kvartal 2009 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 9.07.2009

2 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 2: Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie, selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i en egen rapport Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Oslo 9. juli 2009, Hans Petter Skogstad (Makrosikt)

3 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 3: Innhold Forordside 2 Markedskommentar fra Makrosiktside 4-5 Pris- og tilbudsutviklingenside 6-15 Vedleggside16-17 Tabeller

4 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 Markedskommentar fra Makrosikt: Leietoppen passert? Markedsleien for inngåtte kontrakter økte med 2,0% i 2. kvartal etter et meget kraftig fall (-5,8%) i 1. kvartal 2009. Vi tolker økningen som en korreksjon etter det kraftige fallet før i år Økningen i leiepriser ble fulgt av et fall i antall leiligheter til leie. Den kraftige økningen i tilbudet gjennom 2008 og inn i 2009 ser nå ut til å dempes. Lavere tilbud bidrar isolert sett til å øke leieprisene. I 2. kvartal ble det annonsert 4.969 leiligheter, mot 6.304 i forrige kvartal. Vi har til sammen 108.449 leiligheter i databasen over leiepriser i Oslo fra 2002 til i dag. Innflyttingen til Oslo ble høy i 1. kvartal i år selv om den var lavere enn flere av kvartalene det siste året. Høy innflytting bidrar til høyere boligetterspørsel og dermed til å øke leieprisene. Det synes likevel som at innflyttingen ikke vokser like sterkt som i 2007-08. Innflyttingen vil derfor neppe bidra like sterkt fremover Eiemarkedet har fortsatt med stigende kjøpspriser som følge av stadig synkende renter og økte forventninger om stigning i prisene. Arbeidsledigheten har fortsatt å stige, men ikke i samme takt som mange hadde fryktet. Lave renter og stigende boligpriser gjør det mer attraktivt å eie fremfor å leie. Det koster nå mindre å eie enn å leie bolig i Oslo. Jo sterkere tro nye kjøpere/leiere har på boligprisene fremover, jo mer attraktivt vil eie alternativet fremstå. 4:

5 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 …Markedskommentaren fortsetter: Vår spørreundersøkelse rettet mot utleierne viser stigende forventninger om økning i leieprisene det kommende året. Utleierne tror litt sterkere på økning nå enn de gjorde i forrige måling. De to siste kvartalene har vi trodd på lavere leiepris i første halvår og deretter mer stabil leieprisutvikling i andre halvår. Høyere leiepriser i 2. kvartal dempet nedgangen i første halvår. Lave renter vil presse leieprisene ned: Rentene på boliglån vil ligge på lave 2½-3% i høst og første halvår 2010. Lave renter gjør eie mer attraktivt og utleier får lave kapitalkostnader Fortsatt høy innflytting og lav nybygging, mange studenter, stigende usikkerhet etter hvert som arbeidsledigheten stiger, bidrar til at leie fortsatt vil være attraktivt for mange. Vi venter derfor at leieprisene vil gå moderat ned inn i 2010. Oslo 11. august, Hans Petter Skogstad, Makrosikt as 5:

6 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 6: Markedsleien korrigert opp Leieprisene korrigerte opp med 2% fra 1. til 2. kvartal 2009, etter meget kraftig fall på 5,8% i forrige kvartal. De månedlige leieprisene ligger 1,5% lavere enn på samme tid i fjor Makrosikts spørreundersøkelse rettet mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 2. kvartal hadde 4,3 prosent høyere leie enn samme leilighet i forrige leieforhold I gjennomsnitt koster det 9.915 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En nedgang på 150 kroner fra 2. kvartal 2008 Tilbudet av leiligheter i Oslo falt fra rekordhøye 6.300 til i underkant av 5.000 leiligheter fra 1. til 2. kvartal. Tilbudet ser ut til å normalisere seg etter tre kvartaler med kraftig økning Prisberegningene baserer seg på 4.969 leiligheter annonsert på Finn.no i 2. kvartal 2009 og 22.493 leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

7 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 7: Tilbudet falt i 2. kvartal Samlet tilbud av leiligheter falt etter fem kvartaler med sammenhengende sterk vekst. Det ble annonsert 4.969 leiligheter i 2. kvartal mot rekordhøye 6.304 i 1. kvartal. Tilbudet er likevel høyere (16%) enn i 2. kvartal 2008 Tilbudet av ett-roms leiligheter (ingen soverom) fortsetter nedgangen og utgjør nå 8,0 prosent av annonserte leiligheter mot 15,5 prosent på topp i 3. kvartal 2005 Andelen tre roms (to soverom) holder seg på rekordhøyt nivå (30 prosent). Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

8 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 8: Hybler korrigert mest opp Leieprisene økte med 1-4 prosent avhengig av størrelse i 2. kvartal 2009. Økningen var sterkest for hybler etter størst nedgang forrige kvartal Det siste året har månedsleien for hybler gått ned med 5 prosent og med inntil 2 prosent for ulike leilighetsstørrelser Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 19 prosent nominelt og med 4 prosent mer enn den alminnelige prisstigningen (konsumprisveksten). Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

9 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 9: Tilbudet går ned over alt Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 1. til 2. kvartal 2009. Oppgangen i Sentrum Øst har stoppet opp på 35 prosent av markedet, og Sentrum Vest befester posisjonen som størst med 37 prosent. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

10 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 10: Oslo Sør og Groruddalen mest opp Leieprisene økte med 1 ½ -3% over hele byen siste kvartal. Økningen var sterkest i Oslo Sør og Groruddalen etter størst nedgang i forrige kvartal Det siste året har leieprisene vært uendret i Oslo Vest, og gått ned med 2-3% ellers i byen Leieprisene i Sentrum Vest er på 10.800 kroner i måneden i gjennomsnitt, Groruddalen og Oslo Sør ligger på 8.600 kroner Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økt mest i Sentrum Øst (22%) og minst i Groruddalen (16%) Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

11 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 Hvert kvartal gjennomfører MakroSikt en undersøkelse blant de som har annonsert en eller flere leiligheter til leie på Finn.no siste tre måneder. Hensikten med undersøkelsen er: Å måle eventuelle avvik mellom annonserte og faktiske leiepriser. Avviket brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo Å måle hvor stor andel av leieprisene som har strøm, oppvarming eller varmtvann inkludert i husleien. Andelen brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo Å måle lengden på botiden i leide leiligheter. Fordelingen av leietiden brukes til å beregne gjengs leie Å måle andre indikatorer som kan si noe om temperaturen i leiemarkedet i Oslo Undersøkelsen er gjennomført kvartalsvis siden 4. kvartal 2005. Om utleierundersøkelsen

12 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 12: Resultater fra spørreundersøkelsen: Flere ble leid ut til annonsert pris Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

13 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 13: Resultater fra spørreundersøkelsen: 4,3 prosent vekst i nye kontrakter Utleieundersøkelsen til Finn.no og MakroSikt viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 4,3 prosent i 2. kvartal 2009. Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere De siste to kvartalene er veksten nede på samme nivå som i overgangen 2005-06. Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

14 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 14: Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no Resultater fra spørreundersøkelsen: Faktiske leiepriser 0,4% lavere enn annonsert

15 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 Resultater fra spørreundersøkelsen: Flere utleiere venter økte leiepriser Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no 15:

16 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 16: Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

17 Leieprisstatistikk for Oslo9.07.09 17: Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no