Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for.

Presentasjon om: "Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for."— Utskrift av presentasjonen:

1 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra FINN.no Oslo, 02.05.2008

2 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 2: Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes utfra de de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i vår første rapport datert 15. Desember 2005. Slik vi beregner forskjellene i leiepriser mellom områder og type boliger, klarer vi å forklare om lag 75% av variasjonen i leiepriser. Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til FINN.no som har levert data til analysen. Oslo 2. mai 2008, Hans Petter Skogstad (Makrosikt)

3 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 3: Innhold Forordside 2 Markedskommentar fra Makrosiktside4-5 Pris- og tilbudsutviklingenside 6-10 Metode og dataunderlagside 11-18 Vedleggside19-20 Tabeller

4 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 4: Markedskommentar fra Makrosikt: Leie er blitt mer attraktivt for mange Boligbygg har bedt Makrosikt om å gi sin vurdering av leiemarkedet i en markedskommentar. Vurderingen står for Makrosikts regning Leieprisene på leieligheter i Oslo har økt med 15 prosent det siste året, mens prisene på selveierleiligheter har gått ned med 3 prosent. De viktigste årsakene til veksten i leiepriser er: Leieprisene falt fra 2002 – 2005 og leienivået var lavt når boligmarkedet snudde våren 2007 Innflytingen til Oslo var rekordhøy i fjor. Hele nettoinnflyttingen kommer fra utlandet, og det er grunn til å anta at relativt høy andel av innflytterne leier bolig Økte renter fører til høyere kostnader ved å binde kapitalen i eiebolig Lavere priser på leiligheter samt svake og usikre forventninger til prisene fremover bidrar til at eie har fremstått som langt mindre attraktivt enn eie det siste året Alt går ikke leieprisenes vei: Lønnsveksten er rekordhøy. Økte inntekter bidrar trolig til at flere vil eie. De fleste vil foretrekke å eie hvis de har råd til det og planlegger å bli boende noen år. Flere vil leie ut og tilbudet av leiligheter til leie øker. Det bidrar til å dempe veksten i leieprisene

5 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 5: …Markedskommentaren fortsetter: Leieprisveksten dempes i år Hvordan vil leieprisene utvikle seg videre i 2008? De samme kreftene som har drevet leieprisene opp i 2007, vil bidra i samme retning men svakere i 2008: Det blir nettoinnflytting også i 2008, men svakere når det brennhete arbeidsmarkedet avkjøles noe Rentene vil stige litt, men langt mindre enn i fjor Prisene på selveierleiligheter vil neppe stige og usikkerheten er fortsatt til stede om videre utvikling. Eiemarkedet fremstår ikke som sikrere nå enn i fjor Samlet er det grunn til å regne med at leieprisene vil øke også i 2008, men neppe like sterkt som i 2007. Det skyldes både at drivkreftene i retning leie blir svakere i år og at leienivået allerede har løftet seg mye. Det er grenser for hvor høye leieprisene kan gå før flere igjen vil foretrekke å kjøpe Oslo 2. mai, Hans Petter Skogstad, Makrosikt as

6 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 6: Veksten avtok i 1. kvartal Årsveksten i 1. kvartal ble lavere enn i 4. kvartal 2007. Leieprisene øker fortsatt etter svært sterk prisvekst i andre halvår 2007. De månedlige leieprisene økte med 1,0% fra 4. kvartal 2007 til 1. kvartal i år, og ligger 15,2% høyere enn i 1. kvartal 2007 I gjennomsnitt koster det 9.700 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på 1.275 kroner fra 1. kvartal 2007 Tilbudet av leiligheter var det høyeste i første kvartal siden 2004 Andelen leiligheter tilbudt i Sentrum Øst økte til ny topp med 35% av alle tilbudte leiligheter, mens tilbudet nådde ny bunn (37%) i Sentrum Vest Prisberegningene baserer seg på 4.285 leiligheter annonsert på Finn.no i 1. kvartal 2008 og 15.859 leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

7 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 7: Tilbudet vokser fortsatt Samlet tilbud av leiligheter økte fra vel 3.700 leiligheter i 4. kvartal 2007 til nær 4.300 i 1. kvartal i år. Det er en økning på 200 leiligheter siden 1. kvartal 2007 Ingen større endringer i fordelingen på romstørrelser. Trenden ser ut til å fortsette med færre hybler og flere mindre leiligheter To-roms leiligheter (ett soverom) dominerer markedet og utgjør over halvparten (54 prosent) av de tilbudte leielighetene Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

8 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 8: Uendret for hybler og ett-roms Leieprisene var uendret for hybler og ett-roms leiligheter i første kvartal. Leieprisen på 2- 4 roms leiligheter økte med en prosent Det siste året har månedsleien for ulike typer leiligheter økt med mellom 10 og 19 prosent Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 16 prosent nominelt og med 4 prosent reelt (korrigert for konsumprisveksten). Veksten har vært sterkest for hybler (22 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

9 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 9: Kraftig økning i sentrum øst Veksten i tilbudet av leiligheter til leie i sentrum Øst fortsetter. Det siste kvartalet økte andelen i sentrum øst fra 33 til 35 prosent. Nedgangen i utleie av leiligheter fortsetter i Sentrum Vest med nytt bunnivå (37% av alle tilbudt leiligheter) Det er mindre endringer i andre deler av byen Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

10 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 10: Sterkest vekst i vest Leieprisene var uendret i Oslo Nord og Sør. I Sentrum øst og i Vest steg prisene med 1 prosent siste kvartal Det siste året har leieprisene økt med mellom 14 og 17 prosent. Veksten har vært sterkest i Oslo Vest Sentrum Vest nådde 10.500 kroner i måneden i gjennomsnitt Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økte mest i sentrum øst (20 prosent) og minst i sentrum vest (14 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

11 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 11: Statistikk for markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i 2001. Til sammen var det 53.000 boliger En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner o.l En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Student-samskipnaden størst med sine 6.000 enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo ble leid ut på kommersielle vilkår og at det utgjorde ca 40.000 boliger i 2001 Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på FINN.no, men er ikke brukt i våre beregninger Vår statistikk omhandler kun leiligheter og ikke bofellesskap, eneboliger, rekkehus eller andre boligtyper Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”FINN.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

12 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 12: Markedsleie Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom) Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Hvert kvartal gjennomfører vi en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie

13 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 13: De fleste leies ut til annonsert pris Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no

14 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 14: Fortsatt høy vekst i nye kontrakter Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no

15 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 15: Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no Faktiske leiepriser endte i snitt på det samme som annonsert

16 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 16: Gjennomsnittlig standard og leiebolig I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 67% av leilighetene leies ut via privatpersoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

17 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 17: Finn.no er kilden til annonserte priser Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 1. kvartal 2008 var det 32% profesjonelle og 68% privatpersoner) Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen og redusere leiepriser for å tiltrekke seg interessenter. Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, FINN.no eller annen kilde

18 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 18: Filtrering av data Datamaterialet inneholder: 81.069 annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-mars 2008. 15.859 annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler 4.285 annonserte leiligheter i januar - mars 2008 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til 2.000 kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under 30.000 kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under 6.000 kr pr kvm pr år

19 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 19: Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

20 Leieprisstatistikk for Oslo02.05.08 20: Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no