UTBYGGINGSAVTALER I PRAKSIS Hvordan fungerer det?

Presentasjon om: "UTBYGGINGSAVTALER I PRAKSIS Hvordan fungerer det?"— Utskrift av presentasjonen:

1 UTBYGGINGSAVTALER I PRAKSIS Hvordan fungerer det?
plansak as UTBYGGINGSAVTALER I PRAKSIS Hvordan fungerer det? FRITIDSBEBYGGELSE Ved Magne Kjelstad

2 Hva er en utbyggingsavtale?
plansak as Hva er en utbyggingsavtale? Det er en avtale mellom utbygger, også kalt tiltakshaver, og kommunen om en privat utbygging og gjennomføring av vedtatt reguleringsplan (detalj- eller områderegulering). Utbyggingsavtalen pålegger oftest partene forholdsvis like store forpliktelser. Dette dreier seg ofte om veg, vann og avløp, kulverter, vanntårn, grønn infrastruktur osv.

3 plansak as PBL § 17-1: Definisjon Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Arealplanen kan være områderegulering, for å oppnå gode felles løsninger, herunder infrastruktur, eller detaljregulering

4 Døme på reguleringsplan som har tilknytt utbyggingsavtaler, Flå kommune

5 Eksempel på krav i utbyggingsavtale om grunnerverv
Grunnerverv «Utbygger er ansvarlig for å sikre seg grunnerverv til hele planområdet eller på annen måte sikre seg rettigheter til å gjennomføre de tiltak som kreves i henhold til reguleringsplanen og denne utbyggingsavtalen». Utbygger kjøper opp de arealer han/hun trenger for å realisere de private forslag til reguleringsplan eller del av denne, som er sendt kommunen. «

6 Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler
plansak as Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler Rekkefølgebestemmelser av ønskede tiltak, er fastsatt i juridisk bindende reguleringsplan Utbyggingsavtalen bygger på denne Det kan gjelde en planlagt veg til en nylig utbygd alpindestinasjon Da kan de planlagte bygningene i destinasjonen bare oppføres etter at vegen er bygd, dersom det er en rekkefølgebestemmelse om dette i reguleringsplanen.

7 Døme på rekkefølgebestemmelse tatt inn i avtalen
Døme på rekkefølgebestemmelse tatt inn i avtalen. Merk at her er ytingane forholdsvise (pbl § 17-3) Kommunen gjer gjeldande Plan- og bygningslova (pbl 85 § 67) med krav om at utbyggar opparbeider veg og leidningsnett for vatn og avløp fram til den einskilde tomt før ein kan gje byggjeløyve eller dele eigedom (NB: sjå og jamfør pbl 2008 § 18-1). Kommunen bygger sjølv ut overordna infrastruktur i området. Alt definert i plan for Vatn og Avlaup.

8 Prinsippvedtak PBL § 17-1 utbyggingsavtale:
plansak as Prinsippvedtak PBL § 17-1 utbyggingsavtale: Uten et prinsippvedtak i kommunestyret om å bruke utbyggingsavtaler i kommunen (destinasjoner), kan man ikke bruke utbyggingsavtaler. Merk at utbyggingsavtaler gjelder gjennomføringen av AREALPLANER som vedtas i kommunen. Utbyggingsavtalen sikter på gjennomføring og ferdigstilling av et konkret prosjekt med tilhørende infrastruktur. Et eksempel er et hyttefelt, et annet er leilighetsbygg.

9 PBL § 17-2: PRINSIPPVEDTAKET
plansak as PBL § 17-2: PRINSIPPVEDTAKET PBL (2008) §17-2) sier at: ”Utbyggingsavtalen må ha grunnlag i et kommunalt vedtak som synliggjør når en utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og hvilke forventninger kommunen har til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser”.

10 Innhold i Prinsippvedtak Utbyggingsavtale
Skal kravet om utbyggingsavtale gjelde hele eller bare deler av kommunen? Arealplanen legger føringer for innholdet i de konkrete utbyggingsavtalene. Hovedprinsipper for kostnadsfordeling ved utbygging av intern og ekstern infrastruktur Vei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, gang- og turløyper, skiløyper Eventuelle krav til bygningers utforming.

11 INNHOLD I UTBYGGINGSAVTALENE
Utbyggingstakten bør defineres. Utbyggingsrekkefølgen må være i hht. reguleringsplanens bestemmelser Infrastruktur (VVA) må være på plass før utbyggingen starter, (pbl § 18-1).

12 PBL § 17-3: Utbyggingsavtalens innhold
plansak as PBL § 17-3: Utbyggingsavtalens innhold Skal gjelde forhold som er gitt bestemmelser om i arealplan Antall boliger/tomter, deres størrelser og utforming Utbygger kan/skal helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i RIMELIG FORHOLD TIL DEN BELASTNING DEN AKTUELLE UTBYGGING PÅFØRER KOMMUNEN.

13 PBL § 17-3: Hva kan utbyggingsavtalene omhandle? Teknisk infrastruktur
plansak as PBL § 17-3: Hva kan utbyggingsavtalene omhandle? Teknisk infrastruktur Opparbeidelse av veier og parkeringsplasser. Tekniske krav. Fremføring av vann, bortføring avløp (VA). Krever omfattende rør- og ledningssystemer Alpindestinasjoner: Planfrie kryssinger som sikrer ski inn/ski ut. Nødvendige tilbringerheiser. Skiheiser for øvrig

14 plansak as Grønn infrastruktur: Uteområder, opparbeidelse og utforming Turstier, skiløype, sykkelsti, stier, bruer Volleyball, andre typer ball-baner Fiskeplass for funksjonshemmede Døme her er middels destinasjon der dette koster ca 1mill. NB: Husk universell utforming!

15 Tiltak som kan avtales i utbyggingsavtaler
Annet : Velforeninger, organisering Driftsfond grøntområder/grønn infrastruktur Gjerdehold Fjernvarme NB: Forpliktelser av tredjepart: Hytteeiernes deltakelse i velforening. Avtalen skal være mellom to parter.

16 Kostnader for utbyggingen av infrastruktur
plansak as Kostnader for utbyggingen av infrastruktur Bidrag pr hyttetomt kr – og mer kr 400 kr og oppover pr kvm BRA pr leilighet Betydelige beløp til løypetraseer (fond) Millionbeløp til stolheiser Millionbeløp til veger, kulverter, vanntårn o.a. Hvor mye kundene senere bærer av kostnadene fastsatt i utbyggingsavtaler, er noe uvisst. Hva skattebetalerne betaler for ny infrastruktur, er kanskje lettere å beregne.

17 Anleggsbidragsmodellen
Opparbeiding og bekostning av offentlig infrastruktur er vilkår for byggetillatelse. Veier, parkeringsplasser, vann- og kloakk, strømkabler, bredbånd, parker, idrettsanlegg MVA utgjør 25 % av kostnad til offentlig infrastruktur. Dette er kostnader som det offentlige pålegger den private utbygger å bære for i det hele tatt å få kunne bygge.

18 Anleggsbidrag Anleggsbidraget anses ikke som omsetning – og det er omsetning som utløser mva. Kommunen står som byggherre. Det er modellens første utfordring siden kommuner vegrer seg mota å påta seg byggherreansvaret. Likviditetsbelastning ved fradragsføringen av mva for kommunen.

19 Anleggsbidrag, modell Kommunen Entreprenør Staten Eier av VA Utbygger
kr Kommunen Eier av VA kr Entreprenør Staten Utbygger Anleggsbidrag kr Utbygger sparer mva 25 % av 1 mill NOK. Kommunen bruker «kun» adm. kapasitet og tar likviditetsbelastningen. For dette kan kommunen kreve en kompensasjon, ofte bare 3 % av investeringen, om i det hele.

20 Vederlagsfri overføring privat VA-anlegg til kommunen
Kommunen Koster utbygger kr mer pga mva betales (25 %)

21 Vederlagsfri overføring av VA-anlegg til kommunen, planbestemmelse
«Kommunen skal overta VA-anlegget så snart minst halvparten av feltet er ferdig utbygd. De deler av anlegget som ennå ikke er ferdig utbygd, overdras til kommunen etter hvert som de er ferdigstilt.

22 Planbestemmelse om anleggsbidrag
«Kommunen forestår bygging av veg i samsvar med kommunedelplan fra vest og fram til der hovedveg opp i feltet tar av. Øvrige veier kan omfattes av anleggsbidragsmodellen gjennom egne avtaler. Utbygger stiller gratis grunn til disposisjon for videreføring av denne vegen østover fram til hyttefeltet.»

23 Hva innebærer denne planbestemmelsen?
Forholdsvise ytelser: Kommunen bygger veg (eier av vegen). Utbygger stiller gratis grunn til disposisjon for videreføring av vegen. Øvrige veger kan omfattes av anleggsbidragsavtalen gjennom egne avtaler. Anleggsbidrag kan brukes, dette er nok ment overfor hytteeierne. Her forplikter kommunen tredjepart, om jeg ikke leser dette helt feil. Det er ikke helt i tråd med det som forutsettes.

24 PBL § 17-4: Saksbehandling og Offentlighet
plansak as PBL § 17-4: Saksbehandling og Offentlighet Forhandlinger av utbyggingsavtale kunngjøres på vanlig måte. Avtalen legges ut til offentlig ettersyn i 30 dager Inngått utbyggingsavtale kunngjøres. Lokalavis og web brukes. Ved endringer i utbyggingsavtalen følges den samme prosedyren som ovenfor. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplan for området er vedtatt. Dette kan skje i samme kommunestyremøte, i rett rekkefølge.

25 Saksgang Utbyggingsavtaler
REGULERINGSPLAN UTBYGGINGSAVTALE Forhandling høring høring Vedtak 1 Vedtak 2 TILTAK: VVA, Skiheis, osv. GJENSIDIG TILLITT? Sikringsmekanismer?

26 Forhold ved utbyggingsavtaler
plansak as Forhold ved utbyggingsavtaler Vedtatt utbyggingsavtale av kommunestyret kan ikke påklages. Det er neppe et enkeltvedtak. Det kan ikke gis dispensasjon fra en utbyggingsavtale etter PBL § 19 jf. PBL § 17-7 Utbyggingsavtalene erstatter i praksis refusjon (refusjon etter pbl § 18-3 flg. Blir sjelden brukt) Ved motstrid går reguleringsplanen foran utbyggingsavtalen (Kommunalt forhandlingsutvalg for utbyggingsavtaler.)

27 Begrensninger på utbyggingsavtaler
plansak as Begrensninger på utbyggingsavtaler Sosial infrastruktur som barnehager og skoler, er utelukket fra utbyggingsavtaler, dvs på utbyggers regning. Det er dømer på kommuner som selv vil yte helsetjenester gjennom utbyggingsavtalene, noe som tidligere ble fryktet av kommunene.

28 Noen begreper i forhandlingene
plansak as Noen begreper i forhandlingene Hva betyr forholdsvise ytelser, gjennom utbyggingsavtalen? Hva betyr det at utbygger bare kan ilegges en kompensasjon overfor kommunen, for infrastruktur m.v., som står i rimelig forhold til kommunens ytelse? Disse begrepene sitt subjektive innhold i den enkelte sak, fastsettes i praksis i forhandlingene.

29 Forholdsvis like store plikter og retter
plansak as Forholdsvis like store plikter og retter Når kommunen og utbyggeren går til forhandlingsbordet, vil de profesjonelle utbyggerne med et langsiktig perspektiv være rede til å ta nokså store kostnader for fellesskapet, for å bidra til sin egen langsiktighet og forhold i kommunen. De ønsker å få infrastrukturen på plass raskt. I utgangspunktet forteller kanskje partene hverandre at hver tar sin del.

30 Utbyggingsavtalenes innhold og mulige følger
Husker kommunen på å inngå utbyggingsavtaler? for å finansiere VVA? Er avtaleteksten juridisk kvalitetssikret, slik at tilbakeslag i etterkant unngås? F.eks rettsaker. Har kommunen fått med alle plikter og retter for begge parter i avtaleteksten?

31 OBS-punkter til forhandlinger
Tinglysing av avtalen, er det viktig? Hvordan sikre at alle utbyggere setter seg til forhandlingsbordet? Aksepterer utbyggerne bankgaranti? Hvordan sikre at kommunen får bidragene uansett konkurs eller ikke?

32 Døme på krav om bankgaranti
Arbeida blir sett i gang når utbyggar stiller til rådvelde 15% bankgaranti for fullføring. Garantien stilles med bakgrunn i forpliktingar med omsyn til kontraktsummen etter anbodsforhandlingar. Utbyggar forbeheld seg retten til å godkjenne anbodsdokumenta før dei blir lagt ut. Utbyggar må ha eit sakleg begrunna argument for å avslå dokumenta.

33 Forutsigbarhet og samarbeid
plansak as Forutsigbarhet og samarbeid Utbyggingsavtalen skaper forutsigbarhet vis a vis kommunen. Kommunens motytelse, f.eks å bygge avløpsledning og føre opp vannledningen til destinasjonen, gagner utbyggerne. Dermed muliggjør kommunen investeringer og drift for utbyggerne, som ellers ikke ville vært mulig. Mellom firmaene: Firma Y sin finansiering av VA-anlegget gagner selskap X. På sin side vil selskap X sin finansiering av veger gagne selskap Y. Et samarbeid oppstår også her.

34 plansak as Gratispassasjerer Kommunen må ha oppmerksomhet på at utbyggerne innenfor reguleringsplanens område, ikke kommer unna med forholdsvis mindre bidrag enn de andre utbyggerne. Utbyggeren med nøkkelposisjonen, må passe på at han får privatrettslige avtaler med de som kan bli gratispassasjerer på bl.a. veg og VA, slik at disse betaler inn en kostnadsdekning, f.eks til et privat VA-selskap som den store utbyggeren eier. Det private VA-anlegget overføres, når det er ferdig nedbetalt, vederlagsfritt til kommunen.

35 plansak as Konkurs Ved konkurs, der bedriften har forpliktet seg i utbyggingsavtale om å bidra til veg, vann og avløp; vil ikke kommunen normalt få midler ut av konkursboet for å bidra til f.eks. tilførselsveg til et hyttefelt. Dermed øker kommunens bidrag. Kommuner tar kanskje ikke høyde for dette. Har rådmannen da det som er ekstra klart på budsjettet? Tinglysing er i praksis til liten nytte ang. det økonomiske, det er mer nyttig for gjennomføring av tekniske tiltak.

36 Fylkeskommunen har en viktig rolle
plansak as Fylkeskommunen har en viktig rolle Fylkeskommunen er veimyndighet Veimidler til fylkesveger fra utbyggingsavtalene, medfører muligens spleiselag med bakgrunn i utbyggingsavtalene Fylkeskommunen er ikke part i utbyggingsavtalen, det er kommunen Fylkeskommunen er planmyndighet, arealplanene er jo det som utløser utbyggingsavtaler Fylkeskommunen som styredeltaker i styrer som forvalter fellesgodene i destinasjonene for fritidsboliger Fylkeskommunen som forvalter av midler til fellesgoder i reiselivet

37 Til Ettertanke: Teller bare utbygging?
plansak as Til Ettertanke: Teller bare utbygging? Kommunen har ansvar for bærekraftig utvikling for fremtiden, jf PBL § 1-1: fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Naturmangfoldloven § 1: Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden. Lages det «for store» og urealistiske planer, som bidrar til lavere priser på sikt? Skader markedsaktørene seg selv gjennom sitt eget virke? Jf. Loven om tilbud og etterspørsel (Adam Smith).