Presentasjon lastes. Vennligst vent

Presentasjon lastes. Vennligst vent

Områderegulering av Øvre Sem Presentasjon for Bygningsrådet

Liknende presentasjoner


Presentasjon om: "Områderegulering av Øvre Sem Presentasjon for Bygningsrådet"— Utskrift av presentasjonen:

1 Områderegulering av Øvre Sem Presentasjon for Bygningsrådet
13. september 2017

2 Bakgrunn Sem gjestegård har vært hotell siden 1993.
Eiendommen ble kjøpt av kommunen i 2013 som et ledd i å sikre kommunalt eierskap av arealene rundt Semsvannet Hotellvirksomheten drives av Sem Gjestegård AS Driften går med underskudd Forfall og ufunksjonelle løsninger Kommunen ønsker å selge Sem Gjestegård, og har vurdert ulike alternativer for bruk av bygningsmassen. Kommunen har konkludert med at hotelldrift er den mest aktuelle bruken også i fremtiden.

3 Samarbeidsavtale Asker kommune og Olavsgaard Eiendom AS
Olavsgaard Eiendom AS kjøper eiendommen Forutsetter vedtak av ny reguleringsplan Planen må tillate en utvikling av eiendommen som gir lønnsomhet til driften Dette innebærer en utvidelse fra dagens 48 rom til 125 rom. Større konferansedel Bedre logistikk i anlegget

4 Planarbeidet Områdereguleringsplan med konsevensutredning
To delområder innenfor planen Olavsgaard Eiendom AS og Asker kommune er forslagsstillere med ansvar for hvert sitt delområde Civitas er plankonsulent for Olavsgaard Eiendom Dark er arkitekt for Olavsgaard Eiendom Planen skal legge rammer for utvikling av gjestegården Sikre vern av bebyggelse, naturmangfold, landskap Tilrettelegge for allmennhetens tilgang og bruk

5

6 Program for planarbeidet
Første milepæl ved krav om KU Planprogrammet beskriver følgende: Overordnede planer og føringer Beskrivelse av området med fokus på relevante plantema Beskrivelse av ønskede tiltak Planalternativer Utredningstema Planprogram på høring fra 30. juni til 15. sept. Det ble samtidig varslet oppstart av planarbeid

7 Planområdet 173 dekar All bebyggelse innenfor området er enten fredet eller bevaringsverdig Gjestegården med hovedbygning, mellombygning, Slottet og Sæheimr Direktørbolig m.m Låve, korntørke, fjøs, verksted osv. vest i anlegget Nakuhel med Smia, Biavlsgården og Vevstua Øvrig boligbebyggelse øst i området (tidligere lærerboliger)

8 Sem Gjestegård er avsatt til næringsformål i kommuneplanen
Planer og føringer Området er regulert til LNF-området og båndlagt etter naturmangfoldloven Sem Gjestegård er avsatt til næringsformål i kommuneplanen Flere bygg fredet etter kulturminneloven gjennom forskrift om fredning av statens kulturhistoriske eiendommer. Fredningen skal sikre Øvre Sem som et unikt anlegg innen statlig landbruksutdanning, sikre bygningenes kulturhistoriske og arkitekturhistoriske verdier både knyttet til enkeltbygg og i anlegget som helhet. Formålet med fredningen er å Fosikre Sem Øvre som et unikt anlegg innen statlig landbruksutdanning. Formålet er videre å sikre bygningenes kulturhistoriske og arkitekturhistoriske verdier. Fredningen skal sikre enkeltbygningene og kulturhistoriske verdier knyttet til anlegget som helhet

9

10 Fylkesmannen er forvaltningsmyndighet
Forskrift for vern av Semsvannet landskapsvernområde (1992) tillater ikke inngrep som: «vesentlig kan endre naturmiljøet eller landskapets egenart, herunder oppføring av bygninger, fremføring av ledninger, bygging av veier, parkeringsplasser, forbud mot hogst av trær som preger landskapet». Fylkesmannen er forvaltningsmyndighet Det må søkes Fylkesmannen om dispensasjon fra forskriften Forskriften (naturmangfoldloven) går foran plan- og bygningsloven Tiltakene i planen må godkjennes av Fylkesmannen selv om det foreligger et reguleringsvedtak

11 Fylkesmannen har varslet en streng praktisering av forskriften
Nakuhel har nylig fått avslag på søknad om å gjenreise et nybygg for friluftsaktiviter på tuftene av et veksthus. Fylkesmannen utarbeider en forvaltningsplan for landskapsvernområdet som skal på høring i høst Det planlegges å søke om disp før planforslaget sendes inn til 1.gangsbehandlig/før vedtak om offentlig ettersyn Planarbeidet må baseres på gode analyser av området De viktigste konsekvensene må utredes før det søkes om disp.

12

13 Planprogrammets alternativer:
0-alternativet (sammenlikningsalternativet) I konsekvensutredningen skal planens virkninger utredes med utgangspunkt i 0-alternativet Utvikling av eiendommen i tråd med formålet I kommuneplanens arealdel Ingen utvidelse av Sem Gjestegård Dagens drift fortsetter uendret med dagens driftselskap Friluftsområdet og NAKUHEL som i dag

14 Hovedalternativet Hotellutvidelse: 125 rom + større konferansedel
Ny hovedadkomst? Hotellets parkering under terreng Tilrettelegge for bedre allmenn ferdsel med tursti langs vannet Natursti? Gang- og sykkelvei langs Semsveien? Bedre organisering av internveier med tanke på trafikksikkerhet? Effektivisering av dagens utfartsparkering? Snumulighet for buss?

15 Eventuelle andre alternativer:
Utgangspunktet er å utarbeide ett planforslag som både forslagsstillerne og kommunens planavdeling kan anbefale. Utforming og arrondering av ny bebyggelse Adkomst og parkering Turveitraséer/forbindelser Gjennomføringskrav

16 De viktigste utredningstema:
Landskap og estetikk (igangsatt) Kulturminner og kulturmiljø (igangsatt) - Arkeologi (gjennomføres i høst) Naturmiljø (igangsatt) Friluftsliv og turveier Vannmiljø og strandsone Landbruk

17 Grunnforhold og faren for naturskade Flom
Parkering, trafikk og trafikksikkerhet Konsekvenser i anleggsperioden I tillegg kommer ordinære plantema og ROS-analyse, som skal vurderes i planbeskrivelsen, men ikke konsekvensutredes.

18 Planarbeidet skal Utforske løsninger som sikrer både vern og utvikling
Nødvendig å prioritere mellom ulike hensyn Hva er de viktigste elementene i landskapsvernet? Er det et forbedringspotensial innenfor området? Dårlig skjøtsel og gjengroing på deler av området Uoversiktelige trafikkforhold “Ikke å handle er også å handle”

19 Kjernen i saken Forskrift om landskapsvern og forskrift om fredning legger strenge begrensninger på utviklingen av området Historisk sett har området vært aktivt i bruk Et premiss at området videreutvikles gjennom fortsatt bruk Planleggingen gjennomføres med respekt for stedets naturgitte og kulturhistoriske kvaliteter Vi må finne mulighetsrommet gjennom en grundig analyse av området og drøfting av ulike krav og hensyn Vern gjennom bruk

20 Fremdriftsplan

21 Tone Færøvik 13.09.2017 © AS Civitas 2017


Laste ned ppt "Områderegulering av Øvre Sem Presentasjon for Bygningsrådet"

Liknende presentasjoner


Annonser fra Google