FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD

Presentasjon om: "FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD"— Utskrift av presentasjonen:

1 FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD
Forelesninger i Fast eiendoms rettsforhold Lysbildeserie servitutter UiO våren 2017 Ved professor dr. juris Geir Stenseth

2 Servitutter Lov um særlege råderettar over framand eigedom 29. november 1968. Loven er inndelt i 8 kapitler: Hva loven gjelder; allmenne bruksregler; omskiping og avskiping; avhending og forkjøp; særskilt om bruksrettigheter i skog; rådighetsmisbruk; skjønn og ikraftsettelse.

3 Servitutter Paragraf 1 første ledd første punktum definerer hva servitutter er: ”Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett.” Det første alternativ: Særlige rettigheter til bruk og utnyttelse av fremmed eiendom, er de såkalte positive servitutter. En rett til positivt å foreta seg noe på den fremmede eiendom.

4 Servitutter Det andre alternativ: Særlige rettigheter til å forby spesielle utnyttingsmåter av fremmed eiendom, er de såkalte negative servitutter. En rett til å nekte eieren av eiendommen en spesiell utnyttelse av eiendommen. Eksempler på positive servitutter: Veirett; jaktrett; beiterett; skjærgårdsparksavtaler Eksempler på negative servitutter: Bestemmelse om maksimalhøyde på bebyggelse; forbud mot motorisert ferdsel over eiendommen; skjærgårdsparksavtaler

5 Servitutter Hva loven ikke gjelder, jf. § 1 første ledd annet punktum:
”Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett”. Allmenn bruksrett til eiendommen, altså rett til faktiske utnyttelse av eiendommen der ingen faktisk utnyttelsesmåte er igjen for eieren. Loven nevner forpaktning og tomteleie som eksempler.

6 Servitutter Loven er deklaratorisk – § 1 annet ledd: ”Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve.” Alternativet ”avtale” er spesielt praktisk viktig for servitutter, fordi disse som oftest nettopp bygger på avtale. Servituttavtalen må derfor først gjennomgås og fortolkes, før vi går til loven for å finne svar på tvistespørsmål. Eksempel på særlige rettsforhold: Hevd – se Rt s. 120, avsnitt 37.

7 Servitutter Lovens annet kapittel: Om allmenne utnyttelsesregler. § 2 fastslår hovedregelen om forholdet mellom servitutthaveren og den eiendommen som servitutten hviler på (kalles den tjenende eiendom). «Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre» (kursiv her).

8 Servitutter Nøyaktig samme begrepsbruk som i naboloven, og i praksis analog med sameieloven. Begge parter skal altså ta tilbørlig hensyn til den annen parts interesser. § 2 annet ledd definerer forholdet nærmere: «I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden» (kursiv her).

9 Servitutter Likt med sameieloven. Sml. også naboretten: I naboretten er prinsippet om at tiden og forholdene skal vektlegges ved rimelighetsvurderingen, uttrykt gjennom at rettspraksis har lagt vekt på ”den generelle samfunnsutvikling”. Prinsippet i § 2 annet ledd viser altså at servituttene har en dynamisk karakter. Hvor langt denne dynamikken skal gå, er et utpreget skjønnsspørsmål. Viktigheten av servitutthaverens endrede behov må veies mot de ulemper eieren vil få av en endret bruk.

10 Servitutter Det klassiske eksempel: En veirett ble påheftet på en tid da det ikke fantes motorisert ferdsel. Gir dette rett til bilkjøring? På bakgrunn av rettspraksis er hovedregelen at for de tilfeller der det opprinnelig var ment kjørevei (da med hest), må dette gi rett til den type kjøring som er vanlig og påregnelig til enhver tid: Rt s. 583. Se også et sammenlignbart tilfelle i Rt s. 355, som viser servituttens dynamiske karakter, og den avveiing som må gjøres mellom servitutthaver og eier.

11 Servitutter Praktisk: Veirett for utskilte eiendommer?
Utgangspunkt – utskilte parseller kan gis andel i vegrett som tilligger utgangseiendommen. Se Rt s. 120, som viser til Rt s. 20, Rt s. 750 og Rt s. 229. Motsatt resultat: Rt s. 695 – spørsmål om 36 hytter (mot Rt s. 229 – spørsmål om 8 hytter). Vinterbrøyting v. skiløping: RG 2012 s

12 Servitutter Paragraf § 3:
«Gjeld det ei utnytting som tilkjem både eigaren og rettshavaren, har ingen av dei nokon førerett framfor den andre. Kan ikkje båe stettast fullt ut, lyt dei minka på bruken etter måten like mykje.» I slike tilfeller skal ingen har større utnyttingsrett enn den andre, og begge må i tilfelle redusere sin bruk like mye. Har et rypeterreng før tålt ubegrenset beskatning, men nå ikke tåler mer enn uttak av 30 ryper, blir det 15 på hver.

13 Servitutter § 4 gjelder de såkalte strøkservitutter:
«Rett som skal tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen» (kursiv her).

14 Servitutter Særlig om forholdet til plan- og bygningsloven.
Rt s. 904 (Gjensidige Lysaker) på s. 907: ”Bygget er videre oppført i henhold til reguleringsplan. Negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med slik plan, faller bort, uten at det gir grunnlag for noe erstatningskrav fra rettighetshavere i en tilsvarende stilling som ankemotpartene i denne saken.”

15 Servitutter Rt. 2002 s. 145 (Bortelid):
”Gjensidigedommen har i ettertid vært kritisert … Jeg er kommet til at uttalelsene om bortfall av negative byggeservitutter har fått en for generell utforming og bør modereres. De passer kanskje best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre villastrøk og bestemmelser om byggegrenser mv. … Opprettholdelse av servitutten innebærer ikke en meningsløs 'ikke-bebyggelse' av området, eller et utilsiktet hinder, slik det var tale om i de eldre dommene jeg har nevnt.”

16 Servitutter Rt. 2008 s. 362: (Naturbetong)
”Jeg finner … at den helt generelle setningen i Gjensidigedommen om at negative servitutter faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i reguleringsplaner, ikke kan opprettholdes. På den annen side kan det ikke være tvilsomt at reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort. De klareste tilfeller er det gitt eksempler på i Borteliddommen, nemlig hvor det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Utover dette er det vanskelig å stille opp noen mer presise retningslinjer.” Fulgt opp av: Rt s. 228 om erstatning.

17 Servitutter Tredje kapittel gjelder omskipning og avskipning.
§ 5 er hovedregelen om omskiping. Første ledd: Eieren av den tjenende eiendom, eller servitutthaveren, kan begge ensidig kreve servitutten endret (for eksempel en veirett flyttes til et annet sted på eiendommen), dersom det endrede, nye, forhold er like godt for motparten som det gamle, og det ellers ikke er noen avgjørende grunn som taler mot omskiping. Den som krever omskiping må dog ta alle kostnadene ved å gjennomføre omskipingen.

18 Servitutter Unntak i annet ledd: Dersom det er klart at omskipingen er til vinning for begge, kan kostnadene deles. Tredje ledd: «Utan at partane er samde, kan omskiping etter denne paragrafen ikkje gå så langt at retten vert av eit anna slag enn før». Rådsegn 5 s. 19: «I grensetilfelle lyt ein leggja vekt på kor stor omlegging som trengst og kor nærskyldt det nye føremålet er med det tidlegare.»

19 Servitutter Men etter § 6 kan en omskiping gå lenger:
«Er det mykje om å gjera for ein part, og vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi, kan han få omskiping, jamvel om den nye skipnaden ikkje vert likså god for motparten som den tidlegare. I slike høve skal den som krev omskipinga, svara mellomlag i jord, rettar eller pengar etter avgjerd i skjøn. Mellomlaget må ikkje setjast så lågt at omskipinga vert til skade for motparten.»

20 Servitutter Etter § 6 kan omskipingen forutsetningsvis også skje til et annet ”slag” enn før. Dette følger av lovforarbeidene, som nevnt. Denne fortolkningen følger også av vanlig metode for lovfortolkning: ordlyden i § 5 tredje ledd ”etter denne paragrafen” (antitetisk tolkning). Men det skal etter forarbeidene ligge en ytterbegrensning i ordet ”omskiping” i § 6:

21 Servitutter «Ei omlegging til heilt andre slag utnytting eller føremål er ikkje lovleg. Ei gammal brunntuft kunne såleis ikkje brukast til å setja eit kommunalt bedehus på (Rt , jfr. og RG og RG )», Rådsegn 5 s. 19. Om uttrykket «[m]ellomlaget må ikkje setjast så lågt at omskipinga vert til skade for motparten», jfr. nedenfor.

22 Servitutter Dersom servitutten er klart mer til skade for eieren enn til gagn for servitutthaveren, og misforholdet ikke kan rettes ved omskiping, gir § 7 eieren hjemmel for å avløse servitutten. Se eksempel Rt s. 95 (avløsning opphevet). Ved avskipning skal eieren yte vederlag til servitutthaveren, slik at denne ikke bare skal unngå tap ved avløsningen: kompensasjon for økonomisk tap utgjør bare nedre grense for vederlaget.

23 Servitutter Utmåling etter §§ 6 og 7 tilsvarende naboforhold, jfr. forarbeidene. Rettesnor: ikke først og fremst tapet, men hva som ville ha blitt avtalt. Rådsegn 5 s. 49: «I tilfelle då nyskipnaden løyser ut etter måten store verde, som partane kan vera nokolunde like nære til å nyta godt av, bør skjønet ha høve til å setja mellomlaget større enn skaden … « (forts.)

24 Servitutter (forts.) «… Rettesnora for skjønet er difor ikkje fyrst og fremst kor stort tap motparten får av ombytet, men kva ein må gå ut ifrå at partane som kloke og rimelege folk ville koma fram til i fri avtale. I samsvar med dette er det i særskilt stykke sett under-grense for mellomlaget, men ikkje noka over-grense.» At delvis gevinstavleggelse er relevant, kan nå også utledes av Rt s. 228 (kommer tilbake til denne).

25 Servitutter Kapittel 4 har regler om avhending av servitutt, og forkjøpsrett for eieren av den tjenende eiendom. Paragraf 9 fastsetter hovedregelen om at en servitutt fritt kan omsettes, helt eller delvis. Det er dog den begrensning at avhendelsen ikke må føre til større byrde for den tjenende eiendom enn det rettsgrunnlaget for servitutten gir grunnlag for. (Utslag av den generelle avtalerettslige regel om at ingen kan selge større rett enn han selv har.)

26 Servitutter Paragraf 9 annet ledd:
«Rett som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein høveleg del av han. Rett som ikkje har tilknyting til næringsdrift på eigedomen eller ikkje er bunden til bruken av denne på andre måtar, kan likevel avhendast særskilt dersom retten er uturvande eller ulagleg til utnytting saman med eigedomen.» Bestemmelsen gir grunnlag for å skille mellom to former for servitutter: Den ene kalt reell servitutt, den annen kalt personlig servitutt.

27 Servitutter En reell servitutt kjennetegnes ved at den er knyttet til en egen fast eiendom, som servitutthaveren eier. Den eiendom som servitutten er knyttet til, kalles den herskende eiendom, i motsetning til den eiendommen som servitutten hviler som en heftelse på, den tjenende eiendom. I motsetning til den reelle servitutt, har vi den personlige servitutt, som ikke har noen tilknytning til fast eiendom hos innehaveren.

28 Servitutter Eksempler:
Jaktrett kan ofte være en personlig servitutt: Det er ikke nødvendig å eie noen eiendom for å skaffe seg en jaktrett. Veirett vil ofte være en reell servitutt. Den vil som oftest være uløselig knyttet til den eiendom veien fører frem til. For å finne frem til om vi har å gjøre med reell eller personlig servitutt, må rettsgrunnlaget for servitutten – avtale, hevd osv. - undersøkes og fortolkes. Rt s

29 Servitutter Hovedregelen for reelle servitutter er etter § 9 annet ledd at den ikke kan avhendes særskilt, men bare sammen med den herskende eiendom, eller en del av denne. Eksempel: Dersom en beiterett ligger som reell servitutt til en landbrukseiendom, kan beiteretten normalt ikke overdras særskilt. Men dersom det blir solgt en parsell av eiendommen til landbruksformål, kan en forholdsmessig andel av beiteretten følge med. - Unntak gjelder for tilfeller der det er liten tilknytning mellom den herskende eiendom og servitutten, for eksempel vannfall.

30 Servitutter Hovedregelen for personlige servitutter er derimot at de fritt kan omsettes, jfr. § 9 første ledd: ”Ein rettshavar kan avhenda heile eller noko av retten sin til kven han vil, når det ikkje fører til annan auke i tyngsla enn det elles var høve til.” Etter § 9 tredje ledd er det dog slik at en servitutt hvis formål er å oppfylle et rent personlig behov («stetta ein reint personleg tiltrong» hos innehaveren, ikke kan avhendes (typisk dersom en med et fysisk handikap har fått rett til å kjøre bil på en vei som ellers er forbeholdt gående).

31 Servitutter Etter § 10 har eieren forkjøpsrett ved avhendelse av servitutt. Forkjøpsretten utøves på de vilkår som følger av lov om løsningsrettigheter, lov av 1994 nr. 64. Forkjøpsretten gjelder ikke for reelle servitutter som selges sammen med den herskende eiendom, eller for servitutter som tilligger et foretak (sistnevnte kalles også ”bedriftsservitutter”).

32 Servitutter Kapittel 6 har regler om sanksjoner mot servitutthaverens rådighetsmisbruk. Etter § 17 kan han fratas retten til å bruke servitutten, enten for et begrenset tidsrom eller for alltid, dersom han gjentatte ganger – og etter advarsler – misbruker sin råderett etter servitutten. Servitutthaveren skal dog ha vederlag for den retten han blir fratatt.

33 Servitutter Paragraf 17 annet ledd: ”For misbruken kan den skyldige dømast til å svara ei høveleg skadebot, endå om pengeskade ikkje er valda.” En spesialregel om erstatning. Eieren av den tjenende eiendom har krav på erstatning fra misbrukeren, også for ikke økonomisk tap. – Dette er en ganske spesiell regel i norsk rett. Det er ellers et grunnleggende prinsipp i erstatningsretten at bare det økonomiske tap er erstatningsberettiget. Sml. den tilsvarende vederlagsregel i naboloven.

34 Servitutter Første og annet ledd i § 17 korresponderer altså slik at en misbruker av servitutten som blir fradømt den, i utgangspunktet har krav på vederlag for dette. Men samtidig skal han betale erstatning, evt. også for ikke økonomisk tap. Erstatningen kan da i prinsippet tenkes å gå opp i opp med vederlaget. Rt s. 228: Ved berikelse som følge av misbruk av servitutt, kan det tas hensyn til berikelsen ved utmålingen, slik at deler av gevinsten må avstås.

35 Servitutter Rt. 2011 s. 228: Tilsvarer 7,5 % av totalgevinsten.
”(59) Det aktuelle prosjektet er relativt stort, og Naturbetong har hatt en gevinst på prosjektet på 20 millioner kroner ... For at erstatningen skal ha den ønskede preventive effekt, er det etter mitt syn naturlig at Naturbetong gir fra seg noe av gevinsten ved prosjektet. (60) Ved fastsettelsen av beløpet er det sentralt at Carling klart er den av naboene som i størst grad er berørt av inngrepet. Jeg finner at erstatningen passende kan settes til 1,5 million kroner.” Tilsvarer 7,5 % av totalgevinsten.