Presentasjon lastes. Vennligst vent

Presentasjon lastes. Vennligst vent

Noen problemstillinger knyttet til registrering av servitutter Oslo, 29. mars 2011.

Liknende presentasjoner


Presentasjon om: "Noen problemstillinger knyttet til registrering av servitutter Oslo, 29. mars 2011."— Utskrift av presentasjonen:

1 Noen problemstillinger knyttet til registrering av servitutter Oslo, 29. mars 2011

2 Hva er en servitutt? Servituttloven § 1. – ”særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk, eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand” – Einskilde står i motsetning til allmenn (total bruksrett, for eksempel feste) – Positive og negative servitutter – Personlige og reelle servitutter

3 Litt historie Servitutt, fra latin servus (slave eller trelldom) Romerretten – Til å begynne med bare adgang til å etablere reelle servitutter Vilkår at servitutten avhjelper en mangel ved eiendommen (Utilitas fundo) Varte så lenge behovet var der – Senere rett til å stifte personlige servitutter Tidsavgrensede – Ikke rett til overføring – Falt bort ved første rettshaver

4 Litt historie Norge – Full frihet fra gammelt av (tid, avhendelse osv) – Registrert i tingbøker Notoritet Senere rettsvern (slutten av 1800-tallet – Matrikkel Skylddelingsforordningen 1764 Særskilt matrikulering av visse servitutter – skattehensyn

5 Innholdet i servitutten Fastlegges ved tolkning av stiftelsesgrunnlaget Servituttloven § 2 som bakgrunnslov

6 Hvorfor tinglyse servitutter? Tinglysing har ingen betydning for gyldigheten av servitutten mellom partene Sikre rettsvern, jf Tinglysingsloven §§20-23 Notoritet

7 Vilkår for tinglysing Siden grunnboken blant annet er gitt rettslig troverdighet er det viktig at det som tinglyses er korrekt og så oversiktlig som mulig Eksempler på materielle og formelle krav: Tydlighetskravet, tinglysingsloven § 8 med forskrifter Hjemmelskrav, tinglysingsloven § 13 Tinglysingsloven § 12a Konsesjonsloven § 15

8 Krav til oppmåling? Servitutter kan tinglyses uten oppmåling Skal i utgangspunktet beskrives – Se skjema fra Statens kartverk Tinglysing av feste krever derimot oppmåling – Tinglysingsloven § 12a – Matrikkeloven § 12, jf § 6

9 Festegrunn og servitutter Av og til vanskelig å skille mellom festegrunn og servitutter Matrikkelovens definisjon av feste er mer omfattende enn tomtefesteloven

10 Registrering og oppmåling av festegrunn etter delingsloven 1 Da delingsloven ble vedtatt ble det innført en alminnelig landsomfattende måleplikt ved etablering av ny grunneiendom og festerett for mer enn 10 års varighet, jf. delingsloven § 2-1. Departementet (Ot.prp. nr 50 ( ) s. 15: Alle former for feste, ikke bare tomtefeste Forskrift til delingsloven pkt. 1.4

11 Registrering av festegrunn etter delingsloven 2 Forskrift til delingsloven pkt 1.4 fastsatte: Måleplikt: Grunnen er bebygget eller skal bebygges For areal til opplagsplass og areal for drift av massetak i næringsvirksomhet Ikke måleplikt: Forpaktingsavtale, leie av grunn til transformatorer eller lignende tekniske innrettninger leie av grunn for oppføring av enkle bygninger for oppbevaring av for eller redskap, eller for midlertidig opphold i forbindelse med ervervsmessig fiske, fangst, reindrift, jord- eller skogbruk

12 Registrering av festegrunn etter delingsloven 3 Retningslinjer i håndbok til delingsloven – Festeren må ha en eksklusiv rett – Må vurderes på grunnlag av den enkelte avtale – Formålet med kartforretningsplikten – En viss varighet og om festeren har bygning på tomten – Ikke vilkår om bebyggelse

13 Registrering og oppmåling etter matrikkelloven 1 Utvalget oppfattet delingslovens regler om rett og plikt til å holde kartforretning som uoversiktlige og vanskelige å praktisere Ønsket klarere regler (NOU 1999:1 s ) Spørsmål om generell plikt til å opprette grunneiendom for arealer som skal festes bort? Innarbeidet praksis med festenummer samt at punktfeste vanskelig kan opprettes som grunneiendom. – Kommunen kan for øvrig sette som vilkår for tillatelse til å opprette festegrunn at enheten opprettes som grunneiendom, også etter ny plan- og bygningslov § 21-4 b)

14 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkeloven 2 Utvalget ønsket å avgrense plikten til oppmålingsforretning og matrikulering til kun å gjelde feste av tomt til bolig, fritidshus, og næringsbygg. Siktemål var å innføre en avgrensning av ”feste” som var sammenfallende med tomtefesteloven. Et tungtveiende hensyn å fange opp de festeforhold som er av betydning, og som sikrer festeren en varig og eksklusiv disposisjonsrett, og som det offentlige har behov for å registrere med tanke på innkreving av kommunale avgifter, eiendomsskatt, varling om tiltak osv.

15 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 3 Færre festeforhold blir matrikulert Fange opp de forhold det offentlige har behov for å matrikulere Om retten til å få et leieforhold matrikulert uttalte utvalget: Ikke behov for å begrense retten, under forutsetning at det foreligger tillatelse etter plan- og bygningslov, og at det er holdt oppmålingsforretning Festeren kan imidlertid uten fullmakt fra grunneier kun kreve oppmåling av de eksisterende grenser. Ikke opprette festegrunn i matrikkelen med tanke på for eksempel fremfeste.

16 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 4 Utvalget ville også innføre plikt til matrikulering ved innløsning og fornyelse av festekontrakt Også for innløsning av punktfeste Rett til forlengelse ble først innført i tomtefesteloven i Utvalget mente også at det burde være differensierte krav til merking og oppmåling av ulike festeforhold i forskrift

17 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 5 Departementet var ikke enig i at festebegrepet i matrikkelloven skulle tilpasses tomtefestelovens definisjon Begrunnelsen var at det er uhensiktsmessig å definere oppmålingsplikten ut fra hvilket formål kontrakten mellom partene har, og viste til at for eksempel bygning til offentlige formål ikke falle inn under begrepet næring

18 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 6 Departementet uttalte videre: – ”Det er vanskeleg å finne andre metodar for å regulere unnatak enn å liste desse opp” Anbefalte å regulere dette gjennom forskrift Bør vurderes om det kan gjøres unntak for avtaler om bruksrett i forbindelse med fritidsformål Behov for å få registrert og kartfestet annlegg og tiltak av varig karakter Ellers stort sett enig med utvalget

19 Matrikkelforskriften § 30 § 30 lyder: ”(1) Dokument om forpaktning eller annen leie som ikke er bebygd eller skal bebygges, kan tinglyses uten at grunnen blir matrikulert som egen matrikkelenhet, når forholdet ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal og ikke er i strid med jordlova § 12 om deling av eiendom som benyttes eller kan benyttes til jord eller skogbruk. – (2) Det samme gjelder tilsvarende avtale for grunn som skal bebygges, når – a) Arealet er mindre enn 8 m2, eller – b) Avtalegrunnlaget ikke er til hinder for at anlegget eller tiltaket kan flyttes til et annet sted på matrikkelenheten, og slik flytting kan skje uten ulemper for festere, bortfester, eller panthaver. – (3) Første ledd gjelder tilsvarende for avtale om anlegg av ledninger over eller under bakken. – (4) Tinglysingsmyndigheten kan likevel bestemme at festeforhold etter første til tredje ledd ikke kan tinglyses før grunnen er matrikulert som egen matrikkelenhet.

20 Noen utgangspunkter for tolkningen av forskriften 1 – Departementet ønsket en videre oppmålingsplikt enn utvalget – Ønsket en opplisting – Vurdere unntak for fritidsformål – Behov for å kartfeste anlegg og tiltak av varig karakter

21 Noen utgangspunkter for tolkningen av forskriften 2 Merknader til matrikkelforskriften: – Unntaksbestemmelsene i første til fjerde ledd er ment å gjelde anlegg og tiltak hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier behov for registrering – Fjerde ledd presiserer at tinglysningsmyndigheten på selvstendig grunnlag kan kreve matrikulering Ordne prioritet mellom kreditorer eller for å bringe klarhet i en heftelse før et leieforhold blir tinglyst Klageregler i tinglysingsloven

22 Noen tanker om forskriften 1 Ønsket departementet en utvidelse av oppmålingsplikten i forhold til hva som gjaldt etter delingsloven med forskrifter? – Hvis ønsket var utvidelse hadde det kanskje vært mer klargjørende å skrive leie av grunn i matrikkeloven § 12?

23 Noen tanker om forskriften 2 Hva med leieforhold som ligner på de som er nevnt i forskriften? – Følge hovedregel om oppmålingsplikt etter § 12, eller skjønnsmessig unntak? – Kan skiarena, golf, og alpinanlegg være fritidsformål? – Kan bli dyrt for et idrettslag – Hvorfor er eksklusivitet gjort til et kriterium for unntak? Har dette noe med det offentliges behov for gode registre å gjøre? – Oppmåling av eksklusiv båtplass og parkeringsplass? Neppe plikt til oppmåling Hålogaland lagmannsrett: LH

24 Noen tanker om forskriften 3 Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett feilaktig blir tinglyst som festegrunn uten oppmåling? – For eksempel en rett til å leie areal til skiarena, slalombakke, eller golf – Grunnbokas rettslige troverdighet – Kan en godtroende erverver regne med innløsning/forlengelse? – Tinglysingsfeil – Tinglysingsloven § 35

25 Noen tanker om forskriften 4 Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett feilaktig blir nektet tinglyst under henvisning til at den skulle vært oppmålt? – Ikke rettsvern – Retten regnes som tinglyst inntil lagmannsretten endelig tar stilling til spørsmålet om tinglysing?

26 Noen tanker om forskriften 5 Er dette en nytte/kostnad vurdering? Forholdet til matrikkeloven § 7 Er spørsmålet kanskje av liten betydning i forhold til det som er matrikkelens hovedproblem; alle de ikke oppmålte eller mangelfullt oppmålte grenser fra før delingsloven trådte i kraft.

27 Oppsummering Servitutter kan tinglyses uten oppmåling, se skjema om erklæring om tinglysing av servitutt. Feste krever oppmåling, jf § 12 Fortsatt noe uklart hvordan feste skal forstås. Hadde det vært klarere om feste ble byttet ut med leie? Tinglysingen må av hensyn til prioriteten til panthaverne kunne kreve oppmåling og matrikulering på selvstendig grunnlag


Laste ned ppt "Noen problemstillinger knyttet til registrering av servitutter Oslo, 29. mars 2011."

Liknende presentasjoner


Annonser fra Google