KMBY sak 87/16 Fana, gnr. 2 bnr. 2, Brattlandsveien 100. Klage over avslag på søknad om fradeling av parsell til uendret bruk Deputasjon 5. april 2016.

Presentasjon om: "KMBY sak 87/16 Fana, gnr. 2 bnr. 2, Brattlandsveien 100. Klage over avslag på søknad om fradeling av parsell til uendret bruk Deputasjon 5. april 2016."— Utskrift av presentasjonen:

1 KMBY sak 87/16 Fana, gnr. 2 bnr. 2, Brattlandsveien 100. Klage over avslag på søknad om fradeling av parsell til uendret bruk Deputasjon 5. april 2016 ved Svein Haavik på vegne av søker Asta Haavik

2 Bakgrunn 1.Det er 6 mindre gårdsbruk på Nedre Brattland (Gnr. 2, Bnr. 1-6). Ingen av disse drives nå som fulltidsbruk. 2.Gnr. 2 bnr. 2 (Brattlandsbotn) ble utskilt i 1846, overtatt av familien i 1928 og har fra 1998 vært drevet som deltidsbruk av Svein Haavik, barnebarn av første eier. 3.Svein har i de siste 20 årene bygget ny driftbygning, ny vei, nytt våningshus, ny garasje og carport og utvidet driften til å bli blant de største sauebrukene i Bergen, med totalt omlag 200 dyr på beite. 4.Samtidig har han holdt i hevd det meste av fire nedlagte nabobruk og hindret gjengroing av bygden og store deler av Ulriken. 5.Sveins foreldre Asta og Peder Haavik ønsker å overdra eiendommen til Svein, samtidig som de ønsker å bo i sitt opprinnelige hus, som de bygget i 1955. 6.Svein har ikke interesse av eller anledning til å kjøpe det gamle våningshuset med tilhørende anneks, garasje og hage. 7.Allerede i 1895 ble gbnr. 2/7 fradelt fra gbnr. 2/2. Fradelingen av eiendommen skjedde for 121 år siden, kommunen kan ikke reversere den. Det søkes nå om å justere tomtegrensen for det gamle våningshuset med tilhørende anneks og garasje. 8.Hensynet til landbruksinteressene og ivaretakelse av eiendommene både på kort og lang sikt er hovedbegrunnelsen for fradelingen. 9.Alle involverte parter (familie og naboer) mener at denne løsningen best sikrer framtidig drift av bruket, uansett hvem som skulle eie eller drive eiendommen i de neste 100 år. 10.Fradeling av eiendommen er med på å opprettholde tilgangen til boliger i bygda, noe som er veldig positivt for grendamiljøet på Brattland. Tomme hus vil også kreve vedlikehold. Etablering av en utleievirksomhet i de tomme lokalene, som foreslått av Landbruksetaten, er urealistisk. 11.Det gamle våningshuset krever mye vedlikehold enten det står tomt eller er bebodd. Alternativet er at våningshuset med uthus og garasje blir revet, noe som er kostbart og unødvendig.

3 Søkes fradelt: Gammelt våningshus med uthus og garasje Nytt gårdstun Fra 2000 Gbnr. 2/2: Opprettet 1846 (Foto: juni 2014) Bgnr. 2/7 Fradelt 1895

4 Saksframlegg, byrådssak 36/16 KMBY sak 87/16 fra 26.1.16, med våre kommentarer (1) 1.«Fradeling forutsetter dispensasjon fra LNF-formål i kommuneplanens arealdel (pkt. 25)» Korrekt 2.«Tiltaket medfører ingen endringer i atkomst/ avkjørsel/ vannforsyning /avløp/.» Alle naboer og involverte personer er enige med tiltaket Korrekt 3.Etat for landbruk uttaler 20.4.205 og 11.6. 2015 : «Fradeling fører ikke til tap av dyrket jord eller kulturlandskap og vil ikke bidra til driftsulempe på gården. Det er ikke nødvendig å omdisponere matjord eller beitemark for å gjennomføre en deling.» Korrekt 4.Kommunens fagavdeling uttaler «Fradeling hindrer eller vanskeliggjør landbruksdriften eller undergraver eiendommens hovedfunksjon som et bruk» Dette er feil. En konkret vurdering fra de involverte, med lokal kunnskap, viser at fradeling gjør det lettere for fremtidige generasjoner å fortsette gårdsdriften, med alle nødvendige bygninger og veier, uten å måtte vedlikeholde tre unødvendige hus. Ingen har livnært seg av gårdsdriften i de siste 60 år. Personer som ønsker å drive landbruk, ønsker ikke å drive utleie og vedlikehold av tre hus og hage på naboeiendommen.

5 Saksframlegg, byrådssak 36/16 KMBY sak 87/16 fra 26.1.16, med våre kommentarer (2) 5.«Omsøkte tiltak anses å bidra til en ytterligere fragmentering av landbruksarealet ettersom den omsøkte parsellen blir en «øy» i landbruksområdet» Dette er feil. Allerede i 1895 ble det fradelt en tomt på eksakt samme sted (gbnr. 2/7). Huset med hagen (totalt 1.1 Da) har aldri inngått i gårdsdriften og egner seg ikke for gårdsdrift. Tiltaket berører ikke dyrket mark. Se pkt. 3. 6.«Omsøkte parsell ligger i umiddelbar nærhet til gårdens driftsbygning» Fagetatens antagelser av avstander er feil: Det er målt god avstand mellom det gamle huset og det nye gårdstunet (81,39 m) og god avstand til driftsbygningen (31,75 m). Naboens bolighus er nærmere gårdstunet (28,90 m). 7.Fagetaten argumenterer med «ulemper og misnøye knyttet til dyrehold, helge- og kveldsarbeid, støy, luktplager og bruk av driftsveger». Dette er ikke relevante argumenter. Våningshuset har stått der i ca. 170 år. Fra 1895-1962 var det to bolighus der det nå er et hus. Fagetaten forutsetter at det fortsatt skal bo mennesker i det gamle våningshuset i framtiden, ikke at huset skal rives. Hvor er logikken? 8.«Hensynet til bosetning tillegges ikke vesentlig vekt så lenge Bergen kommune er en by i vekst» Nedre Brattland er ikke en «storby». Bosetningen er fallende, mange hus står tomme. Det mangler innflytting og barnefamilier. Befolkningen i hele Norge er også i sterk vekst. Skal en derfor slutte med å ta lokale hensyn? 9.Det er tidligere fradelt mange sammenlignbare tomter og bolighus fra samtlige nabobruk. Fagetatens anmerkning om at tidligere vedtak (2003) i umiddelbar nærhet er etter tidligere lov er ugyldig, fordi det var samme vurderingstema og terskel etter forrige lov og området var også tidligere avsatt til LNF.

6 Utdypende forklaring 1.Fagetatens argumenter mot fradeling er urimelige og i strid med lovens formål 2.Søkeren har dokumentert «en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon» Ot. Prp. 32 (2007-2008) 3.Hensynene bak bestemmelsen er ikke vesentlig tilsidesatt 4.Fordelen med dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering pbl. §19-2. 5.Bare ulemper som er «konkret påregnelige og som har en viss styrke og et visst omfang kan regnes med». 6.Det spekuleres i at det blir nabokonflikter dersom det bor mennesker i det gamle huset. Samtidig argumenteres for at boligen egner for utleie (hvorfor gir det ingen konflikter dersom det bor leietakere i huset ?). 7.Fagetatens framstilling er ubalansert, innholder mange faktiske feil og vurderer ikke konsekvensene av et avslag: – Det blir mindre attraktivt og altfor dyrt for fremtidige eiere å kjøpe og drive eiendommen. De må kjøpe og vedlikeholde to komplette eiendommer med hus, uthus, garasjer og hage (totalt 8 bygninger). – Allerede nå er det ulønnsomt å drive gården. Gårdsdriften på det siste bruket på Brattland blir nedlagt. – Kulturlandskapet på Brattland vil raskt gro igjen. – Sauebeiting på Ulriken opphører, snaufjellet vil gradvis forsvinne.

7 Fagetatens konklusjon baserer seg på feil faktagrunnlag: Det er feil at «omsøkte parsell ligger i umiddelbar nærhet til gårdens driftsbygning». Avstandene mellom bygninger og gårdstun som fagetaten har anslått på bakgrunn av tolkning av kart stemmer ikke med terrenget (s.4)) Minste avstand (meter) I følge Fagetatens tolking av kart Minste avstand målt med laser (nøyaktig- het ±1.5 mm) Avvik (%) Fra hus til driftsbygning 30 m31,75 m+5.8 % Fra gammelt hus til nytt gårdstun 20 m81,39 m+ 307% Fra våningshus til naboens bolighus 50 m28.91 m-42,2% Fra våningshus til naboens anneks ?23,98 m

8 Søkes fradelt: gammelt våningshus med uthus og garasje Nytt gårdstun Korteste avstander målt med laser i 2016 (nøyaktighet ± 1.5 mm) Fra gammelt hus til driftsbygning: 31,75 m Mellom nytt og gammlet tun: 81,39 m Fra nytt tun til naboens bolighus: 28,90 m

9 Gammelt tun Hvite sirkler: Fradelte bolighus på nabobruk Opprinnelig Våningshus hos nabo Nytt gårdstun Opprinnelig Våningshus hos nabo Opprinnelig Våningshus hos nabo Alle nabobruk har hver fradelt fra 1- 8 eneboliger/ tomter på innmark (inkludert 2/37, 2/38, 2/32, 2/56, 2/31, 2/19)

10 Forslag til vedtak «Klagen bli tatt til følge. Det innvilges dispensasjon fra LNF-formål i kommuneplanens arealdel punkt 25. Brattlandsveien 100 med hus, garasje, anneks og hage fradeles fra gbnr. 2/2 og tillegges gbnr. 2/7 (som ble fradelt fra gbnr. 2/2 i 1895) til et totalt areal av den utskilte parsell på 1,19 dekar, innenfor enhetens nåværende hagegjerde og den nåværende naturlige eiendomsgrense mot gbnr. 2/2, til uendret bruk. Komiteen legger til grunn at saken er godt belyst. Det foreligger uttalelser fra Etat for byggesak og private planer, Landbruksetaten og Fylkesmannen i Hordaland. Det er enighet om tiltaket ikke medfører endringer i atkomst, avkjørsel, vannforsyning eller avløp. Det er ikke registrert nabomerknader. Fradeling fører ikke til tap av dyrket jord eller kulturlandskap og vil ikke bidra til driftsulempe på gården. Det er ikke nødvendig å omdisponere matjord eller beitemark for å gjennomføre en deling. Søkeren har godtgjort at fradelingen er viktig for videre drift og best ivaretar landbruksinteressene og ivaretakelse av eiendommene både på kort og lang sikt. Fordelen med dispensasjonen fremstår klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jmf. pbl. §19-2. Landbruksetatens alternative forslag om å benytte bygningene på det gamle gårdstunet til utleievirksomhet er mindre hensiktsmessig.»