21 – Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05

Presentasjon om: "21 – Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05"— Utskrift av presentasjonen:

1 21 – Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05
21 – Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05. mai 2015 Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse

2 BEBOERMØTE 05. MAI 2015 Bakgrunn for prosjektering Beboerundersøkelse
Tilstandsvurdering Hvorfor gjennomføre rehabilitering? Veien videre

3 Bakgrunn for oppstart prosjektering
Borettslaget har over lengre tid hatt tanker om å gjennomføre en rehabilitering av både bygningsmassen og garasjeanlegget. Med bakgrunn i dette har styret engasjert TOBB for gjennomføring av en tilstandsvurdering av borettslaget og muligheten for videre prosjektering.

4 Bakgrunn for oppstart prosjektering
Vedtekter for Borettslaget Nardo Søndre: 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) «Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.» (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

5 Bakgrunn for oppstart prosjektering Mål og kritiske suksessfaktorer
Styrets mål Styrets kritiske suksessfaktorer: Involvere og engasjere beboerne tidlig i prosessen, identifisere ønsker og behov. Informere godt under veis. Kostnadsrammen må være av en slik størrelse at husleieøkningen blir akseptabel. God forundersøkelse- og prosjekteringsfase, for å belyse alle sider ved bygningsmassen, slik at man ikke snevrer inn de muligheter som bør vurderes for å få et skikkelig gjennomarbeidet og vellykket prosjekt. Tidsperspektivet bør være 30 – 40 år.

6 Beboerundersøkelse Oppsummering
Beboerundersøkelse ble gjennomført i februar 2015. 84 av 224 leiligheter har svart på undersøkelsen (38 %). Kort oppsummert: De aller fleste trives veldig godt i borettslaget. Avtrekk fra kjøkkenvifte og bad er for dårlig. Mange må lufte med vindu for å få god nok inneluft. Det trekker fra vindu og balkongdører. Mange føler temperaturen er for lav om vinteren og for høy om sommeren. Dette kan være tegn på at leilighetene er for dårlig isolert. Stort sett alle er enige om at standarden på garasjeanlegget er for dårlig. Det er også noe manglende plass for sykler. Balkonger har tilfredsstillende størrelse og utforming, men er støyende og i noe dårlig stand.

7 Tilstand Oppsummering
Fasader Yttervegger Vinduer og dører Balkonger Tak Ventilasjon Drenering/kjeller Avløpssystem Elektrisk anlegg Brannsikkerhet Utomhus

8 Tilstand Oppsummering Fasader
Oppbygging yttervegger Frem- og bakside i bindingsverk, gavlvegg i armert betong. Fasader er etterisolert og kledd med profilerte stålplater i Kjellermur i plasstøpt betong.

9 Tilstand Oppsummering Fasader
Tilstand yttervegger Platekledning, 25 år. Lite synlige skader. Kuldebroer i etasjeskiller og overganger balkonger. Stedvis avflassing av maling/saltutslag på kjellermur.

10 Tilstand Oppsummering Fasader

11 Tilstand Oppsummering Fasader
Vinduer og balkongdører til leiligheter Vindu og balkongdører skiftet i Termografering viser luftlekasjer rundt vindu og fra balkongdører. Kjellervindu er sannsynligvis fra byggeår. Loftsvindu skiftet i 2000.

12 Tilstand Oppsummering Fasader

13 Tilstand Oppsummering Fasader
Dører Ytterdører, fra 1981, bør skiftes eller males. Entredører fra holder ikke dagens krav mtp. brann. Neste gang disse skal skiftes bør de oppgraderes til dagens forskriftskrav.

14 Tilstand Oppsummering Fasader
Balkonger Balkongene ble i utvidet. Det er synlige betongskader på undersiden av enkelte balkonger og beboere klager på støy fra utvidet del. Balkongene bør vurderes skiftet.

15 Tilstand Oppsummering Tak
Uisolerte sperretak med taktro av pløyde bord, papp og stålplater i god stand. Skiftet i

16 Tilstand Oppsummering Ventilasjon
Naturlig ventilasjon med spalteventiler over vindu og avtrekk på bad og kjøkken Bruken av leilighetene avgjør hvordan inneklimaet er. Flere av beboerne klager på for dårlig avtrekk fra kjøkkenvifte og på bad.

17 Tilstand Oppsummering Drenering/kjeller
Det er ved Njords veg nr. 24, 28 og 30 skiftet drenering på gavlvegger i nyere tid. Ingen tegn til vesentlig fuktinntrengning i kjeller.

18 Tilstand Oppsummering Avløpssystem
Ikke foretatt tilstandskontroll Det anbefales å gjennomføre tilleggsundersøkelser av avløpssystem for å kartlegge tilstand. Spillvannsledninger er skiftet til PVC i 6 av 8 blokker. Eksempel igjengrodd rør Før og etter rørfornying Ny innvendig strømpe i gammelt rør

19 Tilstand Oppsummering Elektrisk anlegg
El-anlegget har i dag for dårlig kapasitet inn til hver enkelt leilighet. Hovedledning er på kun 25 ampere og bør vurderes oppgradert. Porttelefoner ble montert i og ser ut til å være i god stand. Det ble ikke registrert merknader på porttelefoner i beboerundersøkelsen.

20 Tilstand Oppsummering Oppganger
Trapperom ser stort sett greit ut. Støyabsorbenter i himling er stedvis skadet.

21 Tilstand Oppsummering Utomhus
Store og godt vedlikeholdte grøntarealer med variert beplanting av busker og trær. Lekeplass er oppgradert iht. dagens forskrifter. Garasjer er i meget dårlig forfatning og moden for utskiftning. Dagens parkeringskapasitet er også lav med sine 64 garasjeplasser og utendørs parkering. Det ble under beboerundersøkelse bemerket at også sykkelparkering bør oppgraderes.

22 Tilstand Oppsummering Utomhus

23 Tilstand Oppsummering Brannsikkerhet
Leilighetsdører er utført som B30 dører. Her anbefales det å skifte disse til EI60 neste gang dører skal skiftes. Kjeller og loft er skilt ut som egen branncelle. Ståldører med brannmotstand på 30 minutter anbefales skiftet til godkjente EI 60 dører med selvlukker/dørpumpe. Kjeller bør her prioriteres pga. brannfaren i vaskerommet. Utette kabelgjennomføringer mellom leiligheter og trapperom må tettes/fuges med godkjent materiale. Ved brann i leilighet vil røyk raskt spre seg ut i trapperom og være kritisk for rømningssikkerheten. Det anbefales å montere etterlysende skilt ved håndslukkere utenfor vaskerom og utgang fra kjeller.

24 Tilstand Oppsummering Må-tiltak: Betongreparasjoner
Utskifting av vindu og balkongdører Tiltak garasjer Brannsikkerhetstiltak Bør/anbefalte tiltak Fasader Etterisolering, ny kledning Balansert ventilasjon Oppgradering av el.anlegg Nye balkonger Avfallsstasjoner Avløpssystem – bør kontrolleres nærmere

25 Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering
Styrets plikt: Styret har ansvar og plikt til å vedlikeholde bygningsmasse på en forsvarlig måte etter borettslagsloven §5-17. PBL Hvorfor iverksette prosjekt? Tilstandsvurdering viser at flere av bygningsdelene krever større utbedringer. Økende antall skader på og i bygningen, økende vedlikeholdskostnader. Ønske om å opprettholde bygningsmassens verdi. Andelseiers krav/ønsker til standard i dag. Ønske om fornyelse og bedre inneklima og bokomfort. (lyd, luft, lys..) Redusere energikostnader. Sørge for forutsigbart og lavere vedlikeholdsbehov

26 Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering
Fokus: Langsiktig perspektiv Økt komfort/tekn. Standard Bedre funksjonalitet Livssykluskostnader Gode helhetlige løsninger -Gjør ting skikkelig når det først gjøres. tg: tilstandsgrad

27 Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering
Nytt klimaskall Etterisolering Nye vinduer (3-lags) Vindtetting Eliminering av kuldebroer Ny kledning Balansert ventilasjon Bedre inneklima og økt komfort Reduserte energikostnader Teknisk VVS

28 Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering
Helhetlig oppgradering Verdiøkning Reduserte energikostnader Vedlikehold Estetisk løft Økt komfort og trivsel! Støtte / finansiering Tidlig dialog viktig (forhåndsgodkjenning)

29 Veien videre Foreløpig fremdriftsplan

30 Gruppearbeid og diskusjon Beboermøte 05.05.2015
Diskusjonstema: Hvilke tiltak mener dere må gjennomføres av punkt 1-9? (behov/krav). Gå sammen i grupper og skriv hva som kan og bør bli bedre ved hvert punkt. Fasader Balkonger Vindu og balkongdører Ventilasjon Brannsikkerhetstiltak El.anlegg Garasjer/utomhus Avfallsstasjoner VVS Annet