Områdemodeller for finansiering av felles infrastruktur Kurs om Utbyggingsavtaler Vest Agder. Hotell Norge, Kristiansand 20-21 januar 2015.

Presentasjon om: "Områdemodeller for finansiering av felles infrastruktur Kurs om Utbyggingsavtaler Vest Agder. Hotell Norge, Kristiansand 20-21 januar 2015."— Utskrift av presentasjonen:

1 Områdemodeller for finansiering av felles infrastruktur Kurs om Utbyggingsavtaler Vest Agder. Hotell Norge, Kristiansand januar 2015.

2 Område under omforming
Gjennomføring av by- og tettstedsomforming med kvalitet krever områdeløsninger ut over enkelteiendommer og prosjekter (T-1462) Nytt veisystem og gang/sykkelveier Fysiske tiltak som tilrettelegger for kollektivløsninger Nye torg og parker Ny grønnstruktur Nye hovedanlegg for vann og avløp Tiltak for å sikre samfunnssikkerhet Område under omforming Intern kursdag Skien kommune

3 Områdeløsninger for å sikre gjennomføring kan være like viktig i mindre tettsteder og for eksempel reiselivsområder

4 Viktige forutsetninger for bruk av områdemodeller
Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. Kommunen er villig til å ta en aktiv tilretteleggerrolle Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.

5

6 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 2
Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur initiert av kommunen Overordnet utbyggingsavtale (dersom få større private parter) UTBYGGINGSAVTALE 1 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 2 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 3 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 4 Detaljregulering eller rammesøknad 6 EP/SR

7 Erfaringer – evaluering 2009
I undersøkelsen svarer 9 av 18 kommuner at de har erfaring med bruk av en form for områdemodell eller er i gang med dette nå. Fra utbyggernes ståsted er erfaringene med områdemodellene i all hovedsak som positive; forutsigbarhet er nøkkelen, få kronene opp i dagen sammen med planen, noen områder ”umulige” uten modelltankegang, svært gode erfaringer, jo flere utbyggere som er med jo bedre er det, sikrer fremdrift,

8 Områdemodeller – Hva sier departementet?

9 Hovedtrinn - etablering av områdemodell
Trinn 1. PLANGRUNNLAG

10 Plangrunnlaget er normalt reguleringsplan for hele området som omfattes av områdemodellen
Reguleringsplan er nødvendig for å få oversikt over nødvendige felles infrastrukturtiltak Reguleringsplan vedtatt etter gammel PBL Normalt områderegulering vedtatt etter ny PBL Detaljregulering kan også være grunnlag for en områdemodell Planeksempel, PBL 1985

11 Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell

12

13 Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur

14 Hva koster nødvendige felles infrastrukturtiltak som følger av planen?
Hvilket behov for felles infrastruktur medfører arealbruken i reguleringsplanen? Hvilken kvalitet skal det være ved opparbeiding? Kostnadsberegning av tiltakene. Kvalitetssikring av kostnadene Planeksempel, PBL 1985

15 Tiltak Kvalitetsnivå: høg, middels, lav Pris i henhold til kostnadsberegning Torg Høg ……….kr Veg V3 Middel Grøntareal G3 Lav

16 Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR

17 Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak
Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak? – Lovens krav om forholdsmessighet Planeksempel, PBL 1985

18 Hvilke tiltak gjelder alle? Hvilke tiltak gjelder enkelt-områder?
Hvordan skal ansvar for gjennomføring fordeles i praksis. For eksempel; Kommunen (veger) Utbyggere (torg) Torg Rund-kjøring Adkomst-veg Utbygger A 25% 50% Utbygger B Kommunen Statens vegvesen

19 Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader

20 Fordelingsverktøy følger av valgt områdemodell
Utbyggingssitasjon Fordeling mellom private ut fra områdemodellen Fordelingsverktøy 1 En eller få utbyggere. Koordinerte Nei Interne avtaler mellom utbyggere og grunneiere innenfor området. 2 Flere utbyggere. Ukoordinerte Ja Fordelingsnøkkel basert på m2 tomteareal eller utnyttelsesgrad (BRA, BYA, antall enheter) forankret i kommunens områdemodell

21 Realisering – praktisk bruk av modellen
Avtaletidspunkt: Knyttet til detaljregulering eller rammesøknad for hvert enkelt delområde Det avklares om utbyggingen av infrastrukturen skal foregå i offentlig eller privat regi Bruk av infrastrukturfond Oppfølging og forholdet til rekkefølgekrav (presiser)

22 Eksempel på områdemodell/ finansieringsmodell

23 Hoved-trinn områdemodell
Trinn 1. PLANGRUNNLAG

24 PLANGRUNNLAG Nylig vedtatt reguleringsplan for Gol sentrum Rekkefølgekrav med krav om bygging av infrastruktur

25 Nødvendige felles infrastrukturtiltak som følge av planen
Torg Grøntareal G-P3 Ny veg V9

26 Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell

27 VALG AV HOVEDTYPE OMRÅDEMODELL
Utgangssituasjon: Mange private aktører, ukoordinerte, konkurrenter Behov for felles infrastruktur Grunnlag for kommunens forhandlingsposisjon: Eier av eiendom Krav om detaljregulering Rekkefølgekrav I Gol dannet nr. 1 og 3 grunnlag for områdemodellen/finansieringsmodellen.

28 Type områdemodell i eksempelet

29 Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur

30 Eksempel på detaljert kostnadsberegning

31 Vurdering av kvalitetsnivå

32

33 Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR

34 Forholdsmessighetskriteriet i loven
På vegne av allmennheten har kommunen et ansvar for at sentrum blir attraktivt og må delta i fordelingen for å kunne forvente/kreve private bidrag (forholdsmessighet) Torget og det sentrale grøntareal vurderes til å være av størst kommunal interesse. Kommunalt bidrag ble: - kommunal grunn - sørge for nødvendig grunnkjøp/makebytte - tilretteleggerrolle - bidra til mva-kompensasjon Den private andel ble kostnadene til tiltakene.

35 Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader
Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader

36 Valg av verktøy for fordeling av kostnader
Byggearealenes størrelse ble brukt som fordelingsnøkkel fordi planen hadde tilnærmet lik utnyttelsesgrad på alle arealer. Noen områder ligger perifert og ble ikke med i fordelingen av felles infrastrukturtiltak, men bare enkelttiltak.

37

38 Realisering - praktisk bruk av modellen
Utbyggingsavtale inngås før tidspunkt for rammeavtale med hvert enkelt område. Økonomiske bidrag går til infrastrukturfond som løpende blir brukt til innfrielse av rekkefølgekravene. Det blir dispensert for resterende rekkefølgekrav med bakgrunn i at det enkelte område har bidratt med sin del. Kommunen er tilrettelegger og tar en aktiv rolle med å søke tippemidler, sørge for mva. fritak og gjennomføre utbyggingen. Tilpasninger i hvert enkelt tilfelle. Avvik fra modellen begrunnes i forbindelse med sluttbehandling av avtalene.

39 Hvordan lykkes?

40 Før Under Etter Geilo sentrum

41 Hvordan lykkes? Det å se større arealer og tilhørende behov for infrastruktur i sammenheng er ofte en forutsetning for å få til ønsket arealutvikling. Hva kjennetegner modeller som fungerer? Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. Kommunen er villig og har kompetanse til å ta en aktiv tilretteleggerrolle og er villig til å satse. Gjerne villighet til forskuttering. Kommunen og utbygger tenker gjennomføringsaspektet fra tidlig fase (utforming av plan). Være villig til å gå tilbake og endre planen om nødvendig Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.