Ski – et attraktivt knutepunkt Forutsetninger for boligbygging

Presentasjon om: "Ski – et attraktivt knutepunkt Forutsetninger for boligbygging"— Utskrift av presentasjonen:

1 Ski – et attraktivt knutepunkt Forutsetninger for boligbygging
Morten Meyer, Kvalitetssjef Ski, 24. februar 2015

2 BNL-prosjektet "Bolig og Infrastruktur
Tiltaksområder Mål 1 Statlig/nasjonale virkemidler Statlige virkemidler må bidra til boligforsyning og kollektivtransport i urbane områder med utbyggingspress.   2 Regionale planlegging – store grep (følge opp nasjonal transportplan) Realisere plansamarbeidet Oslo Akershus som suksesshistorie 3 Planer for gjennomføring av utbygging – kommune og private aktører Reguleringsplaner må i større grad utvikles som redskap for gjennomføring av utbygging. 4 Endring i regelverk Halvert tid i planprosesser 5 Utdanning og opplæringstiltak   Mer ensartet kommunal praksis, og økt rekruttering til arealplanleggingsfaget

3 Politikere frykter byggekostnadene
NIBR 2012:31 "I alle byene der meglerne opererer har boligprisene steget kraftig de siste 5 årene. Til tross for dette forteller de om mange boligprosjekter som er lagt på is, fordi lønnsomheten ikke er stor nok." Byggeindustreien 17. april 2013

4

5 Infrastruktur Nøkkelpersonell Energi og miljø Nasjonal Tomter
Veier Tog T-Bane Oslo Skoler Passivhus Arbeidsvei Arbeid/ hjem Boligpriser / lønnspress Byråkrati / Regler Tid / penger Endringstakt Produkt-ivitet, arbeidskost,planlegging Finansiering Banker Garantier Nok regulert areal Hvor skal vi bo? Syke-/hjelpepleiere Politi, Brann Lærere Nøkkelpersonell Energi og miljø Tomter Nasjonal Konkurransekraft Finansiering Byråkrati Produktivitet

6 Simulering av kostnader for boligutvikling i Ski sentrum

7 Oversikt over tomten

8 Kostnadssimulering av boligutbygging
O-scenarie: 6 blokker på 6 etasjer 1. scenarie: oppjustert standard utomhus 2. scenarie: øker 3 blokker i høyden 3. scenarie: barnehage i 1. et i en av blokkene 4. scenarie: næringslokaler i 1. et i en av blokkene 5. scenarie: justering av miks av leiligheter

9 Noen resultater 0-cenariet Flere etasjer Barne-hage Endret miks
Byggekostnad (MNOK) 523 600 522 517 Samlet gulvareal BRA-S 18.000 17.600 Kost pr. m2 29' 30' Ant. boenheter 270 315 264 248 Ant. beboere 422 493 413 424 % BYA 18 % % TU 108 % 126 %

10 1. scenarie: Høy standard utomhus
Simulering: normal/høy standard for utomhusområdet: Tillegg fra normal til høy standard: 22 mill. Pr. m2: 1.200,- Pr. leilighet: ,- (+mva+salgskost+fortjenste+finanskost)

11 2. scenarie: flere etasjer
O-scenariet: 270 leiligheter (6 blokker a 6 etasjer) 2-scenariet: 315 leiligheter Økning i antall boliger: 16,6 % Tillegg for høy standard for grøntområde pr. bolig kan reduseres: ,- (88.000,-) 7 10 7

12 Regulering av etasjehøyde
1 trappeløp inntil 8 et. 2 trappeløp for 9. et og høyere I praksis sprang fra 8 et. til 12 et. pga. kostnad med ekstra trappeløp Høringsforslaget reduserer etasjehøyden: 4 et. + 5 et. + 2 x 6 et.

13 4. scenarie: endret leilighetsmiks
Andel i % maks. 35 % min. 30 % Størrelse 35 – 50 m2 50 – 80 m2 > 80 Mindre leiligheter enn 35 m2 er ikke tillatt NIBR 2012:31 "Det kan være et sammenfall mellom krav til leilighetsfordeling og lønnsomheten ved å bygge for mange målgrupper i sentrale prosjekter. For utbyggerne kan det tidvis være en tvangstrøye og de spør etter mer fleksibel praktisering." "Det er særlig mellomstore 3-4 roms leiligheter som ikke ligger spesielt gunstig til i bygget som kan være vanskelige å selge på forhåndssalg"

14 Høringsforslaget: Krav til lading av el-bil:
Kommuneplan § 13 om parkering: 2 p-plasser for leiligheter over 55 m2 1,5 p-plass for leiligheter under 55 m2 (innkl. gjesteparkering) Høringsforslaget: Lading av el-bil på 50 % av p-plasser Tilrettelegging for lading for alle p-plasser

15 Større effektbehov til bilen enn boligen!
Utførelse Varmetaps- tall (W/K per m2) Effektbehov oppvarming ved -5 oC (kW) Effektbehov oppvarming ved -20 oC 1,8 6,7 11,1 1,2 4,0 6,8 TEK10 0,8 2,7 4,7 Passivhus (NS 3700) 0,5 1,3 2,5 Tesla: enkeltlader 11 kW dobbeltlader: 22 kW Komfyr med induksjonstopp: 10 kW

16 Fjernvarme Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre.

17 Høringsforslag februar 2015
Høringsforslag – nye energikrav i TEK10 Krav Gjeldene krav Høringsforslag februar 2015 TEK10 (Lavenerginivå) "TEK15" (Passivhusnivå) Energieffektivitet Alt. A: Energitiltak Energitiltak med omfordeling Alt. B: Rammekrav (kWh/m2 oppv. BRA) Netto energibehov, normert klima (≈ Oslo-klima) Netto energibehov, normert klima (≈ Oslo-klima) Minstekrav Utvalgte energitiltak Energiforsyning 40 % og 60 % av varmebehov basert på alternativ til direktevirkende el og fossile brensel Småhus: Skorstein Øvrige bygg: energifleksible varmeanlegg i bygg over m2 oppv. BRA

18 SKI er kommunen som vil vokse!
Kommuneplan for 2011 – 2022: % vekst fra 2009 til 2022 2 nye barnehager i sentrum Barneskolen sprengt i Ungdomsskole sprengt i 2017 Økte behov innen pleie og omsorg Etterslep bygningsmessig vedlikehold

19 § 4 Rekkefølgebestemmelser:
§ 4 Rekkefølgebestemmelser: .. utbygging kan ikke finne sted før … barnehage og skoler er etablert.

20 Oppsummeringsmøte med Ski kommune 6.2.2015
Konklusjon: Ski kommune er svært interessert i "nøytral modell" som simulerer kostnader. Dette vil kunne være et egnet dialogverktøy. La oss se nærmere på dette!

21 Hva med sone 2? 2 2

22 Blir summen av gode intensjoner for mye?
Ja til vekst og urban utvikling, men ikke over 6 etasjer? Variasjon og bredde i boligtyper - vanskelig å regulere! Tilrettelegging for barnefamilier - hva er kjøpekraften? Bil og parkering: ned med parkering opp med bildeling! Energivennlighet – reduser transportbehovet Gitt en bytanke, er det smart å måtte løse uteoppholdsarealene på hver tomt? Gode felleskapsarealer – hva er fellesregningen og modell for kostnadsdeling mellom de ulike utviklingsprosjektene Lag felles sentrumsplan for teknisk infrastruktur og modell for kostnadsdeling Materialbruk i bygninger – unngå detaljering om dette

23 Boliger for folk flest And what they sell is a dream. A dream of happiness and cosiness. Your own home. In this market, environmental concern and energy efficiency is non-important. Nice to have, but not something you want to strive for or pay for. But this is changing I