Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!

Presentasjon om: "Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!"— Utskrift av presentasjonen:

1 Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!
Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M:

2 Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?
2) Tilbudssida 1) Etterspørsel Figur som agenda 20% Etterspørsel 80% Tilbuddsida Endret pga nåsituasjonen som vil påvirke etterspørselssiden

3 Knutepunkt 2013: Norges-festen fortsetter så lenge oljeprisen er over $ 100 Knutepunkt 2014: Nå er oljeprisen under $ 90 – hva skjer….? I fjor på knutepunkt: Brukte mye tid på å forklare dynamikken med eksport av Olje og gass fra Norge til gode priser Ga høye investeringer på norsk sokkel, høy sysselsetting, høy lønnsvekst i et stramt arbeidsmarked Hvordan vi profiterte på en elendig økonomisk situasjon i EU /resten av verden Importerte lav rente og høy arbeidsinnvandring -> høyt boligbehov Og at dette ville vedvare så lenge vi har en oljepris som fortsetter å dope norsk økonomi Vel – NÅ ER DET MULIG VI HAR KOMMET DIT AT DETTE SNUR. INGEN KRISE. MEN DET SNUR, OG VI MÅ TILPASSE OSS. Oljeinvesteringer vil avta og dette forplanter seg Arbeidsledigheten vil stige – verst i de områdene med størst andrel sysselsetting mot olje/gass/ underleverandørindustri Lønnsvekst må være under produktivitetsvekst (har vært motsatt lenge nå) Lav rente – hvis vi trenger dette – husholdningene med mest gjeld er solid økonomi Husholdningene har spart noe, ingen dramatisk spareøkning – ingen systemrisiko

4 Internasjonalt endrede rammebetingelser gir endrede forutsetninger og boligbehov lokalt
$$$ ??

5 1) Etterspørselssiden: Boligbehovet tilsvarer befolkningsvekst og bomønster. Svak befolkningsvekst i Trondheim 2013 og per Q2 2014 Trondheim: Ikke hatt så lav årlig vekst som i 2013 siden 2005 (da vekstboomen startet) Går nå fra 2% årlig vekst til 1 % årlig vekst Netto befolkningsutvikling: Fødselsoverskudd Urbanisering, innenlands Netto innvandring + Demografisk sammensetning Ønsket og evnet bomønster = Netto Boligbehov Kilde: SSB

6 1) Etterspørselssiden: Nyboligbehovet i Trondheim avhenger av eksterne faktorer: - Økonomisk stagnasjon i regionen: boliger/ år - Fortsatt sterkt urbanisering og innvandring: boliger/ år 1400 til 1.100 Trondheim Kristiansund SSB: Modellerer veldig lav innflytting til Trondheim og trondheimsregionen, lavere enn det har vært de siste årene. Trondheim Kommune mener SSB-modellen forutsetter stor innenlandsk utflytting fra Trondheim Nedjustert fruktbarhetstall (1,9 -> 1,8 per kvinne). Videreført historiske modeller 5 års estimeringsperiode innenlandsk flytting Samme for Bergen, Stavanger, Trolig også Molde, Ålesund og Kristiansund Trheim kommune: Fremskrevet inn- og utflytting Trondheim selv (flyttetall siste 10 år etter alder, inn etter fylkesvis) Ikke så mye nedjustert (1,9 -> 1,85 per kvinne). Vurdert dette til bedre for Trondheim Urbanisering neste to år, deretter negativ Innvandring: følger andelen i % i trondheim siste 1,91 i år (siste observerte verdi). Antall per bolig ned fra 1980, deretter stabil (litt opp siste årene) 1,76 i fjor Molde Ålesund Kilde: EM1MN Analyse

7 Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år Molde: Det har vært snakket mye om vekst i innbyggertall i nabokommunene. At det er økt antall pendlere. Har du tilgjengelig tall fra Fræna kommune? Kanskje det kan understøtte dette.  Det er riktig at folketallsutvklingen i Molde kommune siste året viser en mindre økning enn det tidligere års resultater skulle tilsi. Arbeidsplassdekningen er imidlertid 124 % i Molde; og den er stigende. En uoffisiell rundspørring i Molde Næringsforum sin industrigruppe tydet på at de fleste bedriftene ser for seg en økning av arbeidskraften, et par hadde frys og ingen snakket om nedgang i Fra 2016 er det antatt ytterligere vekst. Det innebærer at arbeidsplassdekningen vil øke og trekke til seg enda flere fra nabokommunene (særlig Fræna som har sterk befolkningsvekst, men også øvrige). Innpendlingen er nesten 5000 personer pr. dag. Alternativt må det finnes boligtilbud i Molde for den økende sysselsettingen her.(Kommunen og Molde Næringsforum trykker på for å påskynde en utbygging i egen kommune. Næringslivet i Molde er sterkt internasjonalt rettet - og er ikke som andre områder avhengig av utviklingen i Nordsjøen. De fleste bedriftene arbeider global og er mindre sårbare. Disse har nå muligheter for å skaffe seg ledige ingeniører på markedet. Usikkerhet på lengre sikt knyttes til offentlig sektor - sjukehus og fylkeskommune, men da snakker vi om lang horisont. Et positivt vedtak om sjukehus på Hjelset vil medføre en "boost" og styrket fremtidstro. Jeg tror at dine tanker går i riktig retning ut fra det vi ser akkurat nå, men med horisont helt til 2020 tror jeg Molde er i en gunstig posisjon for vekst og at vi er tilbake på sporet senest om et par år. MYE POSITIVT PUSH på gang i næringslivet - med stor grad av klyngeutvikling basert på eksisterende solide foretak og etablering av nye som ønsker seg inn. (iKuben, Lift More etc.). Sistnevnte referer til kran og løftmiljøet som er verdensledende og sysselsetter flere tusen. Kilde: SSB

8 Ergo er det behov for mer bolig i byene
Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år. Resultatet er mye pendling. Ergo er det behov for mer bolig i byene Molde: Det har vært snakket mye om vekst i innbyggertall i nabokommunene. At det er økt antall pendlere. Har du tilgjengelig tall fra Fræna kommune? Kanskje det kan understøtte dette.  Det er riktig at folketallsutvklingen i Molde kommune siste året viser en mindre økning enn det tidligere års resultater skulle tilsi. Arbeidsplassdekningen er imidlertid 124 % i Molde; og den er stigende. En uoffisiell rundspørring i Molde Næringsforum sin industrigruppe tydet på at de fleste bedriftene ser for seg en økning av arbeidskraften, et par hadde frys og ingen snakket om nedgang i Fra 2016 er det antatt ytterligere vekst. Det innebærer at arbeidsplassdekningen vil øke og trekke til seg enda flere fra nabokommunene (særlig Fræna som har sterk befolkningsvekst, men også øvrige). Innpendlingen er nesten 5000 personer pr. dag. Alternativt må det finnes boligtilbud i Molde for den økende sysselsettingen her.(Kommunen og Molde Næringsforum trykker på for å påskynde en utbygging i egen kommune. Næringslivet i Molde er sterkt internasjonalt rettet - og er ikke som andre områder avhengig av utviklingen i Nordsjøen. De fleste bedriftene arbeider global og er mindre sårbare. Disse har nå muligheter for å skaffe seg ledige ingeniører på markedet. Usikkerhet på lengre sikt knyttes til offentlig sektor - sjukehus og fylkeskommune, men da snakker vi om lang horisont. Et positivt vedtak om sjukehus på Hjelset vil medføre en "boost" og styrket fremtidstro. Jeg tror at dine tanker går i riktig retning ut fra det vi ser akkurat nå, men med horisont helt til 2020 tror jeg Molde er i en gunstig posisjon for vekst og at vi er tilbake på sporet senest om et par år. MYE POSITIVT PUSH på gang i næringslivet - med stor grad av klyngeutvikling basert på eksisterende solide foretak og etablering av nye som ønsker seg inn. (iKuben, Lift More etc.). Sistnevnte referer til kran og løftmiljøet som er verdensledende og sysselsetter flere tusen. Kilde: SSB

9 1) Etterspørselssiden: Årlig behov for mellom 1. 800 og 2
1) Etterspørselssiden: Årlig behov for mellom og nye boliger i de fire største Midtnorske byene. Scenarioene spriker 20 % pga usikkerhet rundt økonomisk utvikling i regionen 1400 til 1.100 240 til 170 370 210 Trondheim til 190 til 350 Kristiansund Molde: fra til , hovedsakelig redusert innvandring Ålesund: fra 350 – 380 til 360 til 310 Kristiansund: fra 215 – 250 til 160 – 170, redusert urbanisering og innvandring pga vekst og arbeidsmarked Molde Ålesund Kilde: EM1MN ANalyse

10 Emphty nesters Etablerer- segmentet Førstegangs- Kjøper/ student
1) Etterspørselssiden: Markedet etterspør leiligheter og rimelige familieboliger – avhengig av hvor prosjektet ligger Emphty nesters Etablerer- segmentet Førstegangs- Kjøper/ student Arbeidsinnvandrere Demografisk sammensetning: Alder, Familiestruktur, husholdningsstørrelse Hver flytter de fra? Hvem er innvandrerne, og hva ønsker de? = Boligtype som etterspørres Unge I media – fremstår som verre enn ebola at unge norske ungdommer ikke får kjøpt engen bolig tidsnok Sammenheng med at 98 % av unge i alderen 20 – 30 år ønsker å eie egen bolig Andelen på 30 år som eier egen bolig gått fra 20% til 70% fra 70-tallet til i dag Dagens unge mellom 25 og 34 år i snitt kjøpte sin første bolig som 26-åringer Det er yngre enn noensinne. De som i dag er 50 år, kjøpte sin første bolig da de var 28 år, viser undersøkelsen. Dagens pensjonister var 32 år Hvor er krisen? Hvordan klarer de det? SPM: Har du eller kommer du til å hjelpe barn: (17% ikke aktuelt) -> 6 % Nei, 15 % usikker -> 80 % Ja, i ulik grad Over 40 % av alle boligkjørere får bistand fra familie og nærstående - 63 % av de unge har til sammen 30 MRD på BSU -> tilsvarer boligkjøp for 200 MRD -> etablererboliger Studenter med Foreldre Ivrigste til å handle når markedet er positivt -> «skal opp». Kjappest til å hoppe av når det er usikkert Etablererfasen Husholdningstypen som eksempelvis vil vokse mest i Trondheim fremover (fødselskull på 80-tallet) Prøvd å regulere inn i leiligheter -> vil ha uterom og plen. Ønske enebolig -> kjøper rekkehus (gjerne nytt!) Seniorsegmentet Har vært og blir fortsatt viktig segment for nybolig Best inntekt og EK, men også mest gjeld I større grad forbruk og gjeld nå, enn tidligere -> sparing MEN utfordring med gjeld ved overgang til pensjonsinntekt Veldig avhengig av innbytteverdien på dagens bolig Invadrerne Fyller på i bunnen av boligmarkedet Skaper dynamikk og etterspørsel etter nybolig fra andre

11 1) Etterspørselssiden: Kortsiktig svingninger i etterspørselen er psykologidrevet og delvis uforutsigbare. Endringstakten vil øke fremover Boligprisutvikling, skisse 2009 – Q3 2014 + 8 % + 48 % - 6 % januar 2009 mai 2013 januar 2014 oktober 2014 Høsten 2013 Positive drivere Negativt i media Negative boligkjøpere = Boligprisfall Høsten 2014 Negative drivere «Pause» i media? Positive boligkjøpere = Boligprisøkning Dynamikken i boligmarkedet Balansen tilbud / etterspørsel Tilførsel av nye boliger Rentebane og framtidsutsikter Økonomi og kjøpeevne Psykologi og mediebilde = Farten i boligmarkedet Høsten 2013: Flere endret syn fra boligprisoppgang til fall Endret holdning til å selge først -> nok personer vil selge før kjøp -> stopper markedet opp -> Kun de som må selge og flytte selger -> kjøpers marked, oppnår litt lavere priser -> boligprisstatistikken viser prisfall -> blodrøde krigstyper på avisforsidene, DN, Fia, Adressa, VG, DB, Aftenspoten -> forsterket psykologi Nyttår 2013: Jul, Ribba på bordet, akevitt i glasset, snakker om andre ting, glemte hvor dramatisk det var, på nyåret var både nyskilte, nygifte og studenter tilbake på markedet og sørget for en solid boligprisoppgan første halvår Denne uken, Respons analyse: - Neste 12 mnd: 2 % tror på boligprisnedgang, 28 % uendret, 70 % på boligprisvekst - Neste 5 år: 5 % tror på boligprisnedgang, 15 % uendret, 80 % på boligprisvekst Kilde: Eiendom Norge

12 Behov for 1.800-2.200 boliger i året
1) Etterspørselssiden: Fortsatt boligbehov i og rundt de Midtnorske byene, men krever markedstilpasning for å lykkes Behov for boliger i året Trondheim: – 1.400 Kristiansund: Molde: Ålesund: 350 – 370 Avhengig av oljepris Prissensitivt? – Selvfølgelig! Randkommuner og pendling Økende svingninger i etterspørselen

13 Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?
2) Tilbudssida 1) Etterspørsel 80% Tilbuddsida

14 2) Tilbudssiden: Stor prisdifferanse mellom nye og brukte leiligheter i Møre og Romsdal gir begrenser dybden i nyboligmarkedet Kristiansund Molde Hovedkonkurrenten til nybolig er bruktbolig. Bruktbolig prefereres på grunn av beliggenhet/ utvalg og lavere pris: Kjøpe nytt rekkehus eller tomannsbolig til under 20 % prisforskjell fra bruktbolig er i utgangspunktet et godt kjøp (Molde, Ålesund og til dels Kristiansund) Kjøpe leilighet til nesten dobbel pris er vanskeligere å forklare. (Kristiansund og til dels i Ålesund) Tilsvarende er byttet fra en stor enebolig til en liten leilighet og måtte påta seg gjeld for å kjøpe seg opp Bygges rimeligere i randsonen Bygges rimeligere, men fortsatt gode boliger, i gjennomførte trekonstruksjoner, mannsboliger og lavblokker Ålesund

15 2) Tilbudssiden: Salgstakten i Ålesund, Molde og Kristiansund siste år viser at det i snitt har tatt 1 ½ år å sluttselge nybygg Kristiansund Molde Molde: treg start i 2014, men at det nå har tatt seg opp, også på nyboligsalg. Marked har reagert meget positivt på billige småleiligheter og typiske seniorboliger. Rekkehus i randsonene har ikke vært etterspurt slik som i 2013. Kjøperne er mer kresne på hva de ønsker , både beliggenhet og hva de får Ålesund: KW: Fremtidig boligbehov: Jo større ned på prisstigen, jo mer dybde Små leiligheter med to soverom Trekonstruksjoner -> får ned prisen Flere større prosjekter under planlegging enheter. Typiske leilighetsbygg -> betongkonstruksjon -> større prosjekt, dybden begrenset, siste 30 % tungsolgt. Må planlegges for å selge over lang tid (20-25/ enheter i året) Randkommuner har tatt og vil ta veksten – enklere og kjappere regulering. Lavere priser. Sula Giske + Kristiansund: Ålesund Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

16 2) Tilbudssiden: Både Ålesund, Molde og Kristiansund kommune ønsker å spille på lag, men trege interne prosesser. Rett IG-nivå i Ålesund siste årene. Antall IG må opp i Molde og Kristiansund Ålesund: Molde: Kristiansund: Ålesund: Behov 360 til 310, IG ligger på eller over dette nivået siste 5 år -> IG NOK Molde: IG på hakket flere leiligheter enn småhus og eneboliger siden finanskrisen Hoppet til molde i 2013 skyldes stort antall IG i 2013 på leiligheter - Behovet > høyere enn IG siste år / nesten rett, MER Å GÅ PÅ I HØYVEKST Kristiansund: Etter finanskrisen, lite leiligheter – mest småhus og deretter eneboliger Behovet 160 – 170, er høyere enn IG siste årene (etter finanskrisen), MER Å GÅ PÅ -> salgbare priser? Omløpshastighet Molde Historisk Prioriterte tomtelister Lang og tungvint saksbehandling. Både på regulering og tilbud utbyggingsområder. Samt byggesaksbehandling. Dagens situasjon Jobber med langsiktig kommuneplan for bestemte deler av byen. Utfordringer ved at planene vil være meget avhengig av utfallet i andre saker som ikke ligger til kommunal behandling, Traseen til E39, med bytunnel og Møreaksen. Plassering av nytt sykehus som havner mest sannsynlig på Hjelset i Molde, eller Frei utenfor Kristiansund. Dette skal avgjøres i desember 2014. Kommunereform. Hvor skal grensene gå, hvor stor vil kommunen være. Hvilke funksjoner skal den ha? Kommunens innstilling er at Molde skal være en by i utvikling. Kommunen ønsker å ha en dialog med næringsliv og innbyggerne og utvikling av byen. De ser på løsninger brukt med hell i Vejle Danmark. Hvor man systematisk inviterer innbyggerne til dialog og til å komme med innspill, løsninger og ideer. Har vært høyt konfliktnivå mellom byggesaksavdelingen og utbyggere. Avd. byggesak har hatt meget lang behandlingstid, og det er vært enklere å gi avslag enn å videresende dispensasjonssøknader til politisk behandling. Dette fungerer iflg. Utbyggere vi har snakket med, mye bedre nå. Helhetsinntrykket er at kommunen ønsker å være fremtidsrettet og fremoverlent, men at de har utfordringer med byråkratiske prosesser og effektivitet i egen organisasjon. Krsund Kristiansund har vel egentlig vært både flink og fremtidsrettet  ved å få inn i kommunale planer områder for boligbygging. Historisk sett så er det vel private utbyggere som har vært den store pådriver for å få disse områdene regulert og satt i produksjon. En del utbyggere har nok også vært banebrytende i å få til større boligområder i utkanten av byen både på Nordlandet (Sommerro og Draget) samt flere større områder på Frei. Det er vel ikke mangel på boligområder i Kristiansund i dag og det er forholdsvis stor byggeaktivitet. Kommunen spiller vel for det meste på lag med utbyggerne med er en stor brems i forbindelse med behandling av planer og byggesaker.  Ting tar unormalt lang tid. Det er nok en tendens til flokkmentalitet hos utbyggerne. Lykkes det for noen med et konsept et sted kopieres ofte dette av andre. Ikke alle tenker langsiktig nok. Susanne: Kommunen har vært positiv til utbygging, men det har vært jobbet med fortetningsplan i lengre tid. Det har vært få tomtearealer å frigi de senere år samtidig som skoler og områder har vært sprengt og det er begrensninger på grunn av det. Planen rundt fortetning er utsatt igjen og det tar svært lang tid for utbyggere å få behandlet planlagte prosjekter. Få utbyggingsområder pr.dags dato. Ålesund vokser og kommunen tillater fortettning av boliger, også på de mer ugunstige arealene nær trafikkert veg. Kommunen er i utgangspunktet positive til utbygging. Det tar imidlertid lang tid å få realisert prosjekter og få offentlige tilbud på plass for å kunne omregulere og gi klarsignal til nye prosjekter. Men kommunen er positiv og spiller stort sett på lag med utbyggerne. I følge bygningsmyndighetene må man belage seg på at det fremover blir mer boligfortetning bygget bak støyskjermer nær vei. Utbyggerne utnytter nok dette. Bygges mye på ugunstige tomter med støyskjerming. Utbygging  blir prioritert på bekostning av eksempelvis lek og friareal. Espen: Opplevd bedret situasjon? Ulsmoe -> skrive skriv som de ville ha med til søknad til kommunen -> EM1 skulle argumentere for at et område som skulle bli Ålesund: Kaj Westre: Det finnes regulerte tomter, men betydelig reguleringsrisiko. Evne og hastighet på reguleringsarbeidet. Kapasiteten på regulering og byggesak lavere enn utbyggerne. Omfattende -> tar tid -> fordyrende på små tomter Bra kapasitet på entreprenørsida for større leilighetsbygg Kilde: Prognosesenteret/ SSB, Igangsatte boliger per kommune tom 2013, deretter prognose basert på kommunenes andel av fylkets historiske boligbygging

17 2) Tilbudssiden Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert
2) Tilbudssiden Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert. Positivt for boligkjøperne – krevende for utbyggerne Trondheim Kristiansund Molde Ålesund

18 Lade Charlottenlund Fossegrenda Heimdal Prisforskjeller Trondheim
Brukt vs brukt Brukt vs nytt Lade / m2 15% (50 000) Charlottenlund 20% (35 000) 29 400/ m2 Fossegrenda 30% (35 000) 26 700/ m2 Fra Heimdal – Rekkehus – Bruktboligprisene: - 20% dyrere brukt i Fossegrenda 32% dyrere på brukt på Jakobsli Innlysende – har betydning for hvor kjøpeevnene og dybden for salg av nye rekkehus er Kjøpe nytt rekkehus til 20 % prispremie ift brukt? SMART! Prispremie 50 % for nybygg? Vanskelig å forankre både til kona og banken! Fra Heimdal leilighetsbygg – bruktboligprisene % DYRERE PÅ Lade / Trondheim Øst Leilighetsbygg stort sett samme byggekost. Noe differanse på tomt, men utgjør veldig lite av en utsalgspris på mellom 50 – VESENTLIG enklere å selge med prisdiffernase/ innbyttedifferanse på 15-20% kvm/pris enn 50-60% differanse! Heimdal Snittpris brukt leiligheter siste 12mnd / m2 60% (50 000) Snittpris brukt rekkehus siste 12mnd 55% (35 000) 22 300/ m2 Prisgap til nybygg Prisgap til nybygg

19 Status nybyggsalg Trondheim:
(per Siste salgsperiode: august/ september) 549 600 26% 73% 400 200 146 52,8 /BRA Totalt Usolgt 600 78% 96% 400 200 53 2 51,1 /BRA Totalt Usolgt Trondheim Totalt: 2 458 2000 20% 1800 Salgstakt 2: 667 15% 76% 1600 600 1400 400 1200 Sluttsalg: 74% 157 200 50,3 /BRA 1000 649 Totalt Usolgt 800 600 38% 91% 600 400 Snitt Pris/ BRA: 400 144 200 200 41,8– 52,8 /BRA 13 51,1 /BRA Totalt Usolgt Totalt Usolgt 599 600 21% 81% 400 200 115 Tegnforklaring: 46,4 /BRA Totalt Usolgt Antall 600 Antall boliger i totalt Antall boliger ledig for salg 400 Antall 200 Totalt Usolgt 600 446 17 % 52% Salgstakt 2 siste to måneder (antall solgte ift antall usolgte) 20% 400 216 200 41,8 /BRA Totalt Usolgt 74% Andel solgt i prosjektet/ området 50,0 /BRA Gjennomsnittlig Pris / BRA Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

20 2) Tilbudssiden Salgstakten på nybolig er doblet i Trondheim siste år
2) Tilbudssiden Salgstakten på nybolig er doblet i Trondheim siste år. Det tar nå i snitt 10 mnd å sluttselge salgstrinn Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

21 2) Tilbudssiden Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen
2) Tilbudssiden Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen. Rekordmange boliger levert markedet i 2013 – 2014 blir også bra Fra finanskrisen, 2008 og frem til og med 2012 ble det ferdigstilt lavt antall boliger i Trondheim, underkant av 800 boliger årlig 2013 -> ferdigstilt rekordhøye 2217 boliger, inkludert 750 studentboliger -> tilsvarerer ca boenheter -> vesentlig mer enn etterspørselen skulle tilsi Særlig den store andelen studentboliger, kombinert med litt lavere etterspørselspress, har vi sett utslag i et romsligere utleiemarked siste i > leiers marked mer enn tidligere 2014 ser også ut til å bli bra mtp ferdistillelse, og fra diskusjon med Trondheim kommune tror vi på 12 – 1300 ferdistillelser -> treffer etterspørselen bra i år! Etter at det ble ferdigstilt en stor andel småleiligheter (1- og 2-roms) i perioden (topp 2005, 2006, 2007, har denne vært veldig lav i 2008 – > den er nå på vei opp igjen, og 2014 er det første året på lenge hvor det blir solgt og ferdigstilt en god del 1-romsleiligheter i Trondheim igjen. 1-roms fra tidlig 2000-tallet har oppnådd gode bruktboligpriser, og nye 1-roms har også vær godt salgbare i år – mye pga prisen (total ikke kvm) Det har i stedet vært ferdigstilt større andel større leiligheter siste par årene -> denne andelen vil gå ned i 2015 og 2016 Men dette var historikk -> det spennende er hva som vil skje fremover Kilde: Trondheim Kommune, Matrikkelen

22 … tilleggsområder godkjent i Miljøverndepartementet 20.12.2013
2) Tilbudssiden Trondheim Kommune gått fra tomtemangel til boligoverskudd. Arealplanen inneholder 3 ganger boligbehovet neste 10 år. Noen vil lykkes – mange må mislykkes I Trondheim Kommune er det nå en fantastisk situasjon i forhold til tilgang på areal for boligformål Ironisk nok er det en utfordring som gjør at mange utbyggere ikke kommer til å lykkes med planen sine Vi har gått Fra tomtemangel - Til mye areal og mye LNF-areal med Arealplan som skulle rulleres i 2012 / avslutta med innrullering av… … tilleggsområder godkjent i Miljøverndepartementet -> boliger -> med økt fortetning?, enda mer! - FLOTT! Fra forretningsstrategi med lav tetthet - til store utbyggingsområder – bydelsutvikling - høy tetthet, særlig der jordbruksjord er ofret - Fra kommunen - I regulering - Fra utbyggerkalkyler To utfordringer: 1) Boligkjøperne etterspør ikke denne tettheten i disse LNF-områdene, som ligger landlig til Etterspør i større grad familieboliger i ytre sone – vanskelig å realisere 8-10 boliger per dekar Leilighetsblokker blir for tett og dyrt i ytre sone til at du får nok dybde til å sluttselge store områder innen rimelig tid – bruktboligalternativene er for gode 2) Investorer eller utbyggere som sitter på tomter til boligformål vil realisere disse -> men totalvolumet er for stort Her er det en del tomter kjøpt på betingelser som gjaldt da tomter var en mangelvare -> ligget i bøkene og akkumulert finanskostnader Gitt tomteoverskuddet som er nå, store utbyggingsområder som skal settes i gang, ny arealplan trolig 2017 som kan bringe inn nye, konkurrerende områder Betyr at de aller fleste investorer eller utbyggere som sitter på tomter til boligformål ønsker å realisere verdiene her så raskt som mulig det er ikke marked for alle. Noen vil lykkes andre vil ikke Konklusjon Tilbudet kan blir alt for stort Vil ikke kunne selge Vil ikke kunne realisere tomtene Før Ny Arealplan Nå Neste 10 år

23 Intervall årlig boligbehov
2) Tilbudssiden Markedet etterspør kun 25 % av boligene som det er mulig å ferdigstille neste 5 år. Mange som i dag eier tomter for boligformål vil ikke får realisert disse på lang tid Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim: Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet) Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon Intervall årlig boligbehov Forklare figuren Mest mulig – tidligst mulig. Urimelig? Nei, de fleste som sitter i salen her, og som eier tomter med eller uten gjeld ønsker å realisere gevinsten så raskt som mulig Ulike statuser Opp mot boligbehov Viser: 2015 – under halvparten av volumet vil være mulig (50%) 2016 – (det som skal selges nå) – ca ¼ vil være mulig (25%) 2017 – kun 15 – 20 % av arealet som kunne vært utbygget vil det være etterspørsel etter (20%) Tilsvarende i 2018 og 2019 vil bare 20 – 25% av mulig volum være etterspurt i markedet (25%) - De neste 5 årene vil det kun være etterspørsel etter – å mulig å realisere ca boliger, snitt per år Ved etterspørsel på 1500 årlig -> (3.6 ganger behovet / etterspørres kun 27 %) Ved etterspørsel på 1300 årlig -> (4,1 ganger behovet / etterspørres kun 24 %) KUN 1 / 4 boliger som kan ferdigstilles neste 5 årene er det marked for - Vedtatte reguleringsplaner -> Nok for de neste 6 årenes boligetterspørsel - Vedtatte og igangsatte reguleringsplaner -> Nok for de neste 15 årene - Hva med alt som ikke er igangsatt regulering på? Kilde: Trondheim Kommune, Boligbehov og boligpotensial

24 2) Tilbudssiden Tomtetilgangen i Trondheim gjør at nåløyet bli trangere. I tillegg er det fare for at etterspørselen reduseres. Kun godt markedstilpassede prosjekter vil lykkes fremover X Segment n Segment n Høy Segment n Segment n Segment n Pris Segment n Segment n Segment n Segment n Lav Ulike segmenter og kjøpergrupper med ulik betalingsvilje for ulike kvaliteter

25 Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte boligområder
Betalingsvilje for høy kvalitet Høyere kjøpeevne Ulike kjøpergrupper Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte boligområder Pris tilpasset kjøpeevne og bruktboligkonkurranse i bydelen Familieboliger «på landet» (LNF)

26 2) Tilbudssiden Gode forretnings-prosjekter kan sluttselges raskere enn store feltutbygging. EM1 vil systematisere totmtesøk og fortetningsstrategien for utbyggere som ser potensiale her Eplehageutbygging 0,5 – 1,5 mål Rekkehus/ flermannsboliger 2 – 10 enheter EM1 Bruktbolig tomtesøk Større fortetningstomter 1,5 – 10 mål Småhus og leilighetsbygg 5 –50 enheter EM1 Nybygg tomtesøk Konvertering av næringsareal Tidligere strategisk plassert næring – nå sentralt for bolig EM1 Næring tomtesøk 1 2 3

27 Hva skal til for å lykkes fremover?
Volum og salgstakt er avhengig av oljepris og norsk økonomi Riktig bolig på riktig tomt. Konkurrerer mot brukt og pris Boligene må tilpasses Markedssituasjonen - I Trondheim vil ikke alle lykkes

28 Lykke til med Knutepunkt og 2015!
Lykke til med resten av arrangementet Også ser frem til å samarbeide frem gode resultater i 2015 Takk for oppmerksomheten Jan Håvard Valstad Analysesjef M: